《德國實驗社區──小宅革命》#Robyn
之前就有關注到的一個建案
「德國實驗社區-小宅革命」,
最近剛好有機會被其中的屋主找去評估,
也讓我有機會實際去接觸這個有趣的地方。
簡單介紹,就是由國外設計師打造,
盡量利用西式的概念去建設的一個案子。
落地窗、開放式空間的格局、...
《德國實驗社區──小宅革命》#Robyn
之前就有關注到的一個建案
「德國實驗社區-小宅革命」,
最近剛好有機會被其中的屋主找去評估,
也讓我有機會實際去接觸這個有趣的地方。
簡單介紹,就是由國外設計師打造,
盡量利用西式的概念去建設的一個案子。
落地窗、開放式空間的格局、
顏色、工業風的公設等等,
盡力的跳脫出一般人認知的「建案」
應有的框架。
我是非常喜歡這個建案的。
在台灣,你只要講到高級建案,
心理面一定有一個很明確的長相。
Why?
因為每個都長得一樣!
路上的高級建案或新建案,
每個都在想辦法長得跟信義區豪宅或帝寶一樣,
好像很華麗、古樸、大氣。
如果這些建案固定集中在一些地方倒也罷,
但重點是這個風格會出現在任何地方!
可能在某些巷弄內,
可能一排的公寓中間
就突然岔出這種奇怪的「高級建案」,
看了就覺得倒胃。
是需求造成這種供給的嗎?
我目前也只能這樣認為。
如果上網去查評價小宅革命評價,
一般民眾最後討論的點,
依舊只在交通、公設、價格等等,
對於他的設計是全然的不在乎,甚至是批評。
有能力買房的人們
或許就是喜歡這種古樸的「高級建案」,
所以就壓縮了比較年輕化的購屋選擇
(年紀大的人比較有能力購屋),
到最後,
我們的街景房型就被這些供需法則給控制住,
然後就變得非常無趣。
聽屋主說,
建商還特別用一個店面
開了一個小咖啡廳a.k.a生鮮雜貨店,
也兼類似社區活動中心的功能,
似乎是仿造歐式社區的感覺。
這裡位置不好天生無法有太多客人,
但他能做到居民間的橋樑,
就已經有存在的意義。
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台中帝寶格局 在 法意PHIGROUP Facebook 的最讚貼文
【#滑滑輪、#法意房市地產研究部】【HouseFun專欄】各面向難支撐 泡沫隨時準備破裂...
上期的文章,談到價格方面的變化,提醒讀者台北市已經出現跌訊。
本期從三方面,來談談目前房地產的情形。
資金面─資金豐沛 留意央行動作
從資金面上來看,中央銀行公布10月金融概況,廣義貨幣供給M2的年成長為5.99%。
中央銀行對2013年設下的貨幣成長目標區位在2.5%~6.5%。 5.99%已經逼近上限6.5%(紅線),市場上資金充沛;然而,正因為已經來到警戒區,央行勢必得做一些調控。
若是央行要調控,房貸端的資金,也會受到影響,勿忘彭總裁的利率風險叮嚀。
國際資金上,美國聯準會的QE政策,在新的主席葉倫上台後,維持原本QE到2014年,這場資金盛宴仍在持續當中;但別忘了近期公布的會議記錄中,有提到可能提前減碼QE。
資金面-整體是如履薄冰;
供給面-空屋過剩 泡沫風險高
從供給上來看,我們從空屋率來談。 空屋率,在定義上採用的是低密度使用住宅佔住宅總數的比率,而低密度住宅指的是透過房屋稅藉資料和台電用電資料,用電60度以下就屬於低度使用(用電)住宅。
營建署公布的空屋數字,請見以下表格 一般來說,空屋率3%~5%,是屬於合理的範圍;台灣全國的空屋率是正常水準的兩倍之多。
雙北市、台中、台南、高雄、桃園,空屋率的水準也都是不及格。 對照鄰近的香港(私宅空屋率4.3%)、新加坡(私宅空屋率6.1%)【縱使計算的方式有所不同,但還是用來作為一個類似的比較基準】,台灣的空屋率還是較為嚴重。
空屋率這麼高,意味著房市的供給一直都很高,只有賣不賣得掉的問題。
除去建商蓋好的房屋,剩下的空屋持有者,可以肯定的是那些資金多的人所持有的,可能是有錢人(EX:台商)、投資客。
這些人作為房地產市場的玩家,握有重金,銀行端又能支持他們大量買賣房地產,正如新聞報導,頂新魏家能只用1%的資金就可以買到帝寶,還買了9戶。
而在賣房獲利比股票操作還高的今日,持續把房價炒高,是他們能獲利的要件。 手中囤積這麼多貨源,最怕的就是房價反轉走跌之時。泡泡很大,逐漸戳破、消去,多殺多的危機會逐漸浮現,看看雙北市以外的縣市,後續的狀況,令人不敢想像。
需求面─人口紅利不支持
房地產是個長期的市場,漲跌都需要一段很長的時間,除非真的再碰到像是金融海嘯這種黑天鵝事件,導致房地產市場的快速下跌,不然房地產還是偏向長期面。
資料來源:經建會 長期來說,台灣的人口紅利在2015年達到高峰,之後就步入衰退期(以勞動人口做代表)。
勞動人口(綠色線)是國家財富的主要擁有者,這段期間舉凡結婚、生育、投資,都會觸及房地產這個話題。
隨著勞動人口持續的下滑,以及幼年人口(紅色線)下滑,未來房地產的需求端是堪憂的。
配合前面空屋率過高的現象,這些空屋要賣給誰?
另外,政府目前相關的政策,像是租屋政策的建置,若是朝向更為完善的規劃,買房的需求也會跟著下降。
從資金面(QE已到尾聲,謹慎以對)、供給面(偏空),需求面(偏空),整合三方面,房地產整體的格局走向中立偏空的看法,讀者們若是現在要買房,真的要留意自己的買房資金以及後續的貸款,是否可以持續承擔;未來換屋再賣出獲利的狀況,很有可能不會再現,請謹慎三思而行,千萬別中了"現在不買,以後會更貴的圈套"。
本文同步刊登於法意好房專欄