為什麼這篇口頭契約判例鄉民發文收入到精華區：因為在口頭契約判例這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者cuz099 (重拾熱血的衝動)看板home-sale標題[請益] 口頭約定反悔可以要求賠償嗎?...
沒想到今天竟然遇到人生中最鳥的事情
真的讓人超級生氣....
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半年前
好友的朋友有房子要自售，剛好是我設定的區域跟價格
半年來來回回議價，對方超級硬，價格抓得很死
上週終於用與實價登錄相當的價格成交
期間沒有經過仲介，當然沒有斡旋金、要約書
屋主直接請他指定代書跟我聯繫後續交易事宜
我也趁周六補班日把簽約訂金(10%)支票生出來
約定下周會同代書簽約
但就在剛剛....
屋主傳訊說不賣了，真的無敵傻眼
詢問原因只說覺得賣太便宜所以不賣了....
花了半年時間被毀約，真的超級不爽!!
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問題一
這樣的口頭約定(有LINE對話紀錄)可否視為契約成立
如果買不成，可以民事訴訟要求屋主給賠償金嗎?
問題二
如果可以要求賠償金，金額是多少呢?
是否為合意價金的15%?
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以上，請教各位房市達人...
也希望能快點找到好房子，別再遇到爛人
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.239.99.225 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1570370267.A.E8B.html
推 grotwpig645: 可以是可以不過曠日費時 10/06 22:04
其實只是想告一個爽畢竟真的耗很多時間、心力跟屋主談
被毀約超不爽...
推 skypennyleo: 可以！口頭約定民法算成立！但是舉證困難 10/06 22:06
議價過程都是用LINE完整的對話紀錄應該可以作為證據吧?
推 F93935: 弱弱的問一下要告什麼？背信？ 10/06 22:08
→ F93935: 要賠償什麼呢？精神損失？ 10/06 22:10
債權不履行，應該可以請求履行或賠償吧但實務上要請教版上神人...
※ 編輯: cuz099 (36.239.99.225 臺灣), 10/06/2019 22:14:33
推 mitty1104: 要約與承諾一致，契約成立，可請求履約，再依照債務不 10/06 22:17
→ mitty1104: 履行的規定進行。但這些都是理論，要真的走的話，要舉 10/06 22:17
→ mitty1104: 證你的損害，損害為何？是否會被採信？訴訟成本承擔之 10/06 22:17
→ mitty1104: 後，勝算多少？ 10/06 22:17
推 whiteadam: 應該是去法律版問吧= = 10/06 22:17
推 UCCUplz: 還在議價不就還沒成立契約？ 10/06 22:20
→ UCCUplz: 要看你對話內容是不是真的有確切承諾 10/06 22:20
→ lovemost: 我覺得超級困難，他只要說還在議價過程中 10/06 22:21
回答以上兩位LINE對話紀錄有價格及屋主同意內容
剛剛的屋主傳訊說自己一時衝動答應
現在不想賣了...
※ 編輯: cuz099 (36.239.99.225 臺灣), 10/06/2019 22:23:38
→ lovemost: 沒有簽到實際的條約都不算，而且議價完還有後續代書等細 10/06 22:21
→ lovemost: 節要是說因為這類原因造成他不想賣，你也很難舉證甚麼 10/06 22:22
→ lovemost: 你要走後續流程可以走，但幾乎不可能成功就對了 10/06 22:22
屋主搞這飛機也不會想買了但想問有無請求賠償的實例..
推 Anyotw: 依民法口頭承諾確實有效，要約、然後承諾答應，就是契約完 10/06 22:24
→ Anyotw: 成。但不動產買賣內政部有規定很多細節，審閱內政部範本5 10/06 22:24
→ Anyotw: 天等等之類的細則，未完成都不算成立。應該就只是單純沒買 10/06 22:24
→ Anyotw: 到 10/06 22:24
審閱期不是只保障買方嗎?賣方也有?
推 JuanWang: 問題是你們口頭約定有談到懲罰條款？沒有你要求償什麼 10/06 22:25
議價不可能談到懲罰條款>"<所以才想問版眾專業意見...
※ 編輯: cuz099 (36.239.99.225 臺灣), 10/06/2019 22:28:54
→ JuanWang: 人家斡旋要約書是有懲罰條款的 上法院能依此求償 10/06 22:26
→ Fujiwarano: 嗯 自售買賣 風險自己承擔 業務們也不會免費教你處理 10/06 22:29
→ Fujiwarano: 這問題 專業的業內不會回答你 你只能問到一生可能買賣 10/06 22:30
→ Fujiwarano: 沒幾次的人 自售買賣最昂貴 自己去花學費體驗吧 10/06 22:31
推 teabrown: 好友應該很為難 10/06 22:36
→ Fujiwarano: 這案子如果透過仲介業務然後在板上PO文 又會變成問是 10/06 22:42
→ Fujiwarano: 不是業務在演戲阿之類的 底下鄉民回文會更好笑LOL 10/06 22:42
→ Fujiwarano: 也不會像上面那樣看起來很認真的在討論怎麼辦 10/06 22:43
→ Fujiwarano: 這樣應該很多鄉民就知道 讓你順利簽完約交到屋跑完 10/06 22:44
→ Fujiwarano: 這服務費比你自己玩半年又一場空收的有沒有價值了 10/06 22:45
→ Fujiwarano: 我也可以說屋主在演戲阿 問題是有幫助嗎 能解決什麼? 10/06 22:46
推 zebracoco: 你那line的內容頂多稱為"備忘錄”，所謂備忘錄就單純只 10/06 22:49
→ zebracoco: 是記載有想賣你的想法，但是沒有白紙黑字寫合約都不算 10/06 22:49
→ zebracoco: 成交。 10/06 22:49
推 F93935: mou的概念嗎 10/06 22:54
推 chrisyao0404: 難，沒有白紙黑字，起碼要寫個買賣定金收據保障一下 10/06 22:56
→ aesdu: 頂多就買賣意向，你要追口頭約定這點打要求履約。若對方提 10/06 23:01
→ aesdu: 出完全偏頗賣方的合約書，你要簽下去？ 10/06 23:01
推 hdw: 合約都有七天審閱期了，口頭約定沒走到白紙黑字 10/06 23:02
→ hdw: 想要告贏沒那麼容易的 10/06 23:02
→ hdw: 如果你去商店買NS跟老闆出價，出完不買老闆也不能告你啊XD~~ 10/06 23:03
→ aesdu: line總不可能談到所有契約內容吧～最多就談談物品、價錢相 10/06 23:03
→ aesdu: 關罷了。 10/06 23:03
推 mitty1104: 定型化契約有審閱期的硬性規定，這種非企業經營者的買 10/06 23:08
→ mitty1104: 賣，審閱期只是參考而已吧 10/06 23:08
→ baby690721: 別幻想了 你沒有付出沒有損失要賠償甚麼? 10/06 23:12
→ baby690721: 自己買賣也能送定金阿 10/06 23:13
推 sausalito: 就算可以 你走完流程花的心力搞不好損失更大 10/06 23:14
→ sausalito: 如果你有錢有閒的話可能可以試試看 10/06 23:15
推 neverli: 原PO應該是認真想給對方教訓的 那應該諮詢律師而非鄉民 10/06 23:22
→ Fujiwarano: 省一下律師費自己吉看看 在體驗一下 10/06 23:23
→ Peronaaaaa: 感覺很浪費時間，趕快找房子實在哈哈 10/06 23:27
推 zeroyaking: 加油 告的贏記得貼上來 10/06 23:30
推 cranklim: 口頭約定是具有法律效力的，問題在舉證困難，有留存對 10/06 23:41
→ cranklim: 話紀錄對方意思明確就可以告。 10/06 23:41
推 Matsui: 律師回答：Line紀錄雖然可作為證據，但你訴訟請求履行買 10/07 00:05
→ Matsui: 賣契約的話，必須在強制執行時一次付清價金，貸款也無法 10/07 00:05
→ Matsui: 辦理 10/07 00:05
→ Matsui: 至於債務不履行的損害賠償，還是別想了，因為你沒有財產上 10/07 00:05
→ Matsui: 損害 10/07 00:05
→ mozarts: 加價買阿~~若真那麼喜歡 10/07 00:06
推 wayaba: 可以 很難舉證賠償多少而已 10/07 00:07
推 Matsui: 請求損害賠償的勝訴機率小於5% 10/07 00:08
→ KYOLONG: LINE法院根本不承認 要有電傳資料才承認別再被誤導了 10/07 00:24
推 abasqoo: 這種建議你直接找律師了... 10/07 01:14
推 kaichuan: 朋友教的名言:口頭上講講就算數，那合約拿來幹麼的? 10/07 01:50
→ aloness: 這不用告了…你輸面太大 10/07 02:02
→ aloness: 理由同樓上M大所述，除非買賣雙方的約定事項已工訂雙方 10/07 02:04
→ aloness: 未來就協議須執行的責任，才可就此責任之已發生成本來進 10/07 02:04
→ aloness: 行索賠 10/07 02:04
→ aloness: 回到原po狀況，說白話是你準備這筆訂金的方式，有明確取 10/07 02:07
→ aloness: 得賣方同意當賣方反悔時對發生成本(手續費等)有連帶責任 10/07 02:07
→ aloness: ，才有可能請求賠償 10/07 02:07
→ aloness: 不然你如何準備這筆訂金，與賣方是沒有關聯的 10/07 02:07
→ aloness: 一般滿然人買賣沒這種條款，商務的MOU倒是常見 10/07 02:08
→ aloness: 一般自然人之間的買賣…上面打錯 10/07 02:08
推 littledrop: 這就是為什麼買賣契約存在啊 花心力打官司不如再找新 10/07 02:30
噓 ppnow: 想太多，訂金還沒給就要罰金，屋主沒賣給你真幸運 10/07 06:12
→ ppnow: 如果沒書面簽名沒訂金，光靠賴的對話還能告的成，法院就翻 10/07 06:14
→ ppnow: 天了 10/07 06:14
推 cicatrix: 定金都沒給，要15%會不會太天真了？ 10/07 06:39
→ cicatrix: 反正都談半年，表示你時間不值錢，就當作練習議價的技 10/07 06:40
→ cicatrix: 巧就好了 10/07 06:40
推 leoz69927: 都還沒下訂你想太多了 10/07 06:56
→ henrk: 簽約都有審閱期了，口頭的話？ 10/07 07:17
→ clement80161: 訂都還沒訂 10/07 07:23
推 cutesuper: 告一次才1000 衝吧 10/07 07:44
→ imhanhan: 還好沒你這種朋友的朋友…關係搞壞了真慘 10/07 07:52
噓 ZhuBeiCity: 想買還在那邊砍價 正常發揮啦 10/07 07:53
噓 northsoft: 加價啊，想A別人的房嗎？ 10/07 08:00
→ northsoft: 訂金對方還沒入帳，有現金流向記錄嗎？ 10/07 08:02
→ northsoft: 中美貿易戰的口頭約定還更多 10/07 08:05
→ iele: 可以打官司請求履約，要請求賠償不容易 10/07 08:15
推 mitty1104: 不過就感性面來說，你的朋友可能夾在中間，很難做人... 10/07 08:33
昨晚請教律師朋友
如果單純要給對方教訓，可行的做法是什麼?
請版友指點
1.提告民事，訴求債權不履行，求償1元，並登報道歉。(裁判費1000)
2.將對話截圖、請假跑銀行的花費做為佐證提送法官參考，我方可以考慮不出庭
2-1.如果對方出庭，賺一個浪費他時間跟心理壓力。
2-2.如果對方不出庭，有小機會拚個勝訴，拿到判決書後，就有很多種玩法不贅述
其實房子不買無所謂，單純是承諾被當坨屎在不爽
謝謝上面版友指教，我認為承諾本來就是件重要的事
今天答應，明天反悔，有人能開心接受我也是醉了
花1000拚一個解怒氣，小弟是覺得值得啦XDD
如果有後續再跟版友分享....
※ 編輯: cuz099 (210.69.82.190 臺灣), 10/07/2019 08:58:05
推 northsoft: 朋友介紹的，就當交朋友吧，和氣生財，半年看房也沒損 10/07 08:41
→ northsoft: 失 10/07 08:41
→ supa64: (看完)好吧，你真覺得高興就好 10/07 09:03
→ aesdu: 相對應的比例原則完全沒有，加油。不要受傷就好 10/07 09:09
→ lordguyboy: 浪費人生半年的事這麼多 是我不會這麼介意 10/07 09:10
推 thatislife: [好友的朋友] 這關鍵字 你確定要硬幹？ 10/07 09:16
噓 Karp: 好啦 快去告 想看你被打臉 10/07 09:25
→ aesdu: 重點是被打臉記得回來分享，這種案例不多。 10/07 09:27
→ IS0987: 你有辦法舉證那當然可以啊 10/07 09:35
推 IS0987: 但是沒看到你手上證據到那，我是覺得你就當無緣比較快啦 10/07 09:37
→ k0939770752: 好友的朋友...你確定要你好友難做人嗎?"真的是好友?" 10/07 10:24
推 cicatrix: 挺不會做人的，不如找仲介來幫你找房子省得麻煩 10/07 10:48
→ aching882000: 好友真倒楣 10/07 10:52
推 Matsui: 登報道歉不可能，那是侵害名譽權的 10/07 11:09
→ Matsui: 你的律師朋友建議這個怪怪的，不過免費諮詢就隨便回答也是 10/07 11:09
→ Matsui: 無可厚非 10/07 11:09
→ Matsui: 而且你1跟2矛盾了 10/07 11:10
→ Matsui: 2如果有提請假跑銀行的成本，那損害就不是請求1元了啊 10/07 11:10
推 ru04hj4: 沒白紙黑字是能拿到多少 10/07 11:11
推 Matsui: 另外你如果自己不出庭，法院有可能認定你濫訴，最高可罰 10/07 11:12
→ Matsui: 六萬 10/07 11:12
→ ppnow: 教訓他？你也太小心眼了 10/07 11:13
→ Matsui: 民事訴訟法249條第4項，這罰則雖然很少拿出來用，但剛好就 10/07 11:13
→ Matsui: 是罰你這種情況 10/07 11:13
→ Matsui: 你想用1000元浪費法官時間，法官就讓你多付一點 10/07 11:14
推 zeroyaking: 快點告 我想看後續 不過應該告不成也神隱了 10/07 11:16
噓 curtis16: 看到後面真的就是標準浪費司法資源了 10/07 12:50
推 B9207036: 你的律師朋友是怕你玻璃心，講你想聽的。。。你可以照 10/07 13:20
→ B9207036: 著做試試，我覺得你贏的機會比奈米沙還小，你只是浪費你 10/07 13:20
→ B9207036: 更多的時間成本，單純line截圖，不是正式合約，法律上 10/07 13:20
→ B9207036: 的意義太小 10/07 13:20
以上版友的實務意見我都受教了!民事訴訟會多，不就因為社會太多言而無信的事請導致?!
作法方面，小弟會再反覆思考的
→ socisomnia: 砍價、不顧朋友面子、明知告不成還要硬凹，...有需要 10/07 13:20
→ socisomnia: 做到這樣嗎？ 10/07 13:20
不知這位版友指責原由為何??朋友轉知屋主賣房訊息及聯絡方式後，就請我自己洽談不再介入
發生這件事當然立刻去電說明，朋友表示這件事他不介入
屋主原開價比照同棟仲介開價，半年一再說樓上樓下出售價格要求加價
我也一路加到同棟近期出售均坪價略高，屋主才回復同意賣我
難道屋主出多少你就接受，從不議價??不知道批評砍價原由何來??
綜合上面先進意見，有人說可告，有人說贏的機率低
請問硬凹是什麼意思??
一句"我覺得賣太便宜，不賣了"，沒有任何的道歉
人的承諾什麼時候已經變得這麼廉價??
※ 編輯: cuz099 (210.69.82.190 臺灣), 10/07/2019 14:10:17
噓 whface: 我以為白紙黑字的簽約才算數是常識，第一次看到沒簽約沒訂 10/07 14:08
→ whface: 金買不成要告對方的...Orz 10/07 14:08
推 neverli: 我不覺得原po這樣算浪費司法資源。難道要因為怕浪費司法 10/07 14:10
→ neverli: 資源就讓這些小奸小惡橫行無阻嗎？ 10/07 14:10
→ Fujiwarano: 沒有簽買賣合約書 沒有法律問題啦 虧你還找自售 10/07 14:19
→ Fujiwarano: 連這種法律契約實務問題都沒搞懂還想自己找屋主買賣 10/07 14:19
→ Fujiwarano: 被屋主耍了在來板上哭哭要人免費幫你 免費吃好吃飽? 10/07 14:20
→ Fujiwarano: 要告就花錢找律師阿 輸贏自負 不要牽拖到板上來 10/07 14:20
→ Fujiwarano: 沒有板友能夠為你負責什麼 懂嗎? 10/07 14:20
→ Fujiwarano: 不然你以為人家仲介業務能成交簽約收服務費很簡單喔? 10/07 14:21
→ Fujiwarano: 連書面契約都沒成立 憑口頭又沒錄影 LINE當舉證去舉阿 10/07 14:22
→ Fujiwarano: 連你好友可能以後都不敢接近你 10/07 14:22
→ RaiGend0519: 我是覺得在這邊跟版友吵架不如直接請律師去達成你心 10/07 14:23
→ RaiGend0519: 中的正義吧 10/07 14:23
→ supa64: ptt訴棍怎麼來的…………唉，也難怪地院高院最高院為此訂 10/07 14:25
→ supa64: 立了增修 10/07 14:25
推 zeroyaking: 老實說 如果屋主說一句就不想賣給你 又沒簽約 10/07 14:54
→ zeroyaking: 都覺得合情合理 你有給定金嗎 有白紙黑字嗎 10/07 14:54
→ zeroyaking: 永康哥唱的～別捨不得過去只會了可惜 你只是可惜那半 10/07 14:55
→ zeroyaking: 年的時光 10/07 14:55
推 ru04hj4: 沒收訂金都假的啦 10/07 15:00
→ Fujiwarano: 告一庭只要花一千!? 我看到真的笑了 加油 繼續繳學費 10/07 15:02
→ Fujiwarano: 仲介業務忙半年沒成交被過河拆橋板上可能都說活該死好 10/07 15:03
→ Fujiwarano: 就只有自己買方找屋主就好可憐哭哭這樣嗎? 10/07 15:03
→ Fujiwarano: 你還是用自己下班時間 你還有收入吃飯繳車貸養老婆喔 10/07 15:04
→ Fujiwarano: 別人仲介業務花的是自己無薪上班累積的實務經驗與知識 10/07 15:05
推 jason751231: 就算告成 你的損失依庭上來看大概也不大 結果出來你 10/07 15:06
→ jason751231: 會更不爽 不如彼此祝福 向前看吧 終點不遠了 10/07 15:06
→ Fujiwarano: 憑什麼無償的要提供給你知識跟處理方法? 看你也聽不懂 10/07 15:06
→ Fujiwarano: 你們知道為啥板上很少有信義現職的業務浮出來講話嗎? 10/07 15:07
→ Fujiwarano: 阿廢話人都賣身給信義了 公司說上班時間不能上BBS聊天 10/07 15:08
→ Fujiwarano: 下班時間累的跟狗一樣 誰還要再無薪加班幫版友作功德 10/07 15:08
→ Fujiwarano: 沒底薪的業務有時候也只是看緣分出手幫忙看看有無回饋 10/07 15:09
推 jason751231: 原po正在火氣上 大家平心靜氣 以和為貴 10/07 15:10
→ Fujiwarano: 像原PO這種 要運用別人專業又想吃免費午餐的找誰供應? 10/07 15:10
→ Fujiwarano: 反正板友都是通靈王 沒做過業務人人都是談價處理高手 10/07 15:11
噓 edshen: 有律師朋友了 還聽版友的意見做啥？？ 10/07 15:11
推 amordelcor: 你就試試 之後再來回後續 GO 10/07 15:53
推 zeroyaking: 這沒有後續啦 冷靜下來想一想 鼻子摸一摸就吞了 10/07 15:57
→ jasonmoon: 想買就加價賣，收了訂金都不一定要賣你，何況是連訂金 10/07 16:12
→ jasonmoon: 都沒有 10/07 16:12
推 wdpone5541: 感覺有難度，懂你的心情，加油 10/07 16:41
推 alanbread: 大大您好，買賣房屋遇到鳥事真的很賭懶，但我希望你冷 10/07 17:41
→ alanbread: 靜個幾天再決定要不要花時間走法律程序 10/07 17:41
推 cclia: 我上次有問過律師 他說口頭約定呀 line上面有文字紀錄有法 10/07 18:30
→ cclia: 律效力等等 都是仲介的話術 沒有書面立約很難告成 ～～ 10/07 18:30
→ Fujiwarano: 以原PO的習慣 你就叫那個說可以告的律師叫他接案阿 10/07 18:32
→ Fujiwarano: 說沒成功不給律師費成功再依賠償金額分利潤看他接不接 10/07 18:32
→ supa64: 說各笑話.律師朋友說可以跟地政局申訴.想辦法不用罰(下場 10/08 11:19
→ supa64: 罰金從6萬變升30萬.是啊.然後馬上辭職. 10/08 11:19