你也跟我一樣，
常常覺得買房子是遙不可及的夢想嗎？！...😭🤣

今天Sissi我就要來跟大家分享，
網路上找房最強網站【窩牛網】使用經驗分享！！！！😆❤️✨
讓你線上找房、成功買房，再也不是夢？！ＸＤ

請按右下角HD圖示收看高解析影片，
或上YOUTUBE影片網址：
https://youtu.be/4sItwZVpBso

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其他還有一些關於買房比較細節的問題，
Sissi也在線上詢問了窩牛網客服「小窩」!
問題和回覆如下，歡迎參考：

1.請問想要在窩牛網買房的大概流程是？

A:

A.線上看屋（瀏覽網站上公開的詳細資料）
B.線上或來電預約專人帶看屋，或是線上專人客服服務，或是使用「線上口頭問屋主房價」功能。
C.看屋部分我們專人是100% 的服務，窩牛網專人帶看完屋後，如果屋主當場在場我們也可以直接協助雙方洽談價格，或是買家回去討論後正式線上出價，或是再約屋主直接談。
正式洽談價格有多重模式，就看買賣方彼此比較順意的方式。

2.這邊想請問「口頭問屋主房價」跟「線上議價」的差別？
不是都是詢問屋主房價嗎？

A：口頭問屋主房價那個跟線上議價是不一樣的內容。

線上口頭詢問屋主：
一般客戶打去給仲介詢問屋主底價，或是口頭試探性的詢問屋主願意出售的價格，一般這種詢問及答覆都是代為保留，主要是雙方彼此有個大概的範圍，是屬於非正式的詢問。

線上議價：
就是正式的出價及回價了，
買賣方存入保證金後即可正式出價、回價，正式議價的結果是有對價價值的，意思是說如果買賣方任何一個反悔保證金會被沒收。

3、首次購屋，不太知道簽約要準備什麼文件或資料？
議價完成、決定購屋，什麼時候以及要怎麼付款呢？

A:付款相關資訊都會明載在買賣契約裡面。

購屋買家需準備以下物品：
• 定金收據（要約書或斡旋金收據）
• 身分證正本
• 印章（買方為公司法人時，須備妥公司大小章）
• 身分證明文件三份（身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本）
• 買方為公司法人時，公司（變更）登記表或抄錄本影本
• 簽約款（各期價款應以現金、即期支票給付或以匯款、轉帳入履保專戶內）
• 預付規費（印花稅、地政規費、交屋時結算多退少補）
• 服務費頭款
• 買方授權代理人之授權書
• 貸款應備文件

(1)借款人及保證人財力證明(扣繳憑單、存摺影本、薪資表或在職證明等)
(2)保證人身分證影本、印章
(3)借款人的駕照或健保卡

4.我要再去看屋前就先去找好房貸的銀行，
還是等確定購屋之後再處理就行？

A:一般客戶購屋如果需要貸款，通常會自行在評估購買房子期間尋找貸款銀行，有些客戶自己已經有配合的銀行就不會要我們協助。
窩牛網業務也會協助提供配合銀行給買家評估貸款條件，
每家銀行條件不一樣，所以買家都會多比較。

我們有提供配合的銀行資源，例如台新，新光，富邦，等。
只要客戶有需求我們都會協助

5.如果我要辦理貸款買屋，
我知道政府有青年首購的貸款專案可用?
這部分你們會協助辦理嗎~還是我都要自己先去找好再來~？

A:我們提供協助客戶尋找貸款，只要有需要都會提供。青年首購只要買家符合條件都可以申請辦理，名間銀行或是公銀都會辦理。

6.聽說好像有些房子適用補助提款，有些不適用?
或是超過10年屋子，有修繕費用補助?

A:一般買房的人要現成好的房子，
政府的補助修繕等條款只要是針對目前既有屋主做一些大樓改善。買房的人一般不會考量到修繕條款是否適用為購屋的考量，因為如果有要修繕，通常就直接找更好條件的房子購買。

7.那我看到照片上有的家具，到時購屋可保留的內容物，是以照片上有的東西為準嗎？還是我自己要跟屋主談呢？ 如果這些東西我不要可以折現嗎？ 如果討論過程有糾紛的話，這部分窩牛網會協助協調嗎？

A:一般買賣是以屋主現況及固定物（例如冷氣,廚具，固定家具等）為交屋及買賣範圍。活動家具等是不含的，除非是在談判過程中要求或是屋主主動送為買賣的誘因。

過程若有糾紛，我們會協調。我們的專業把關就是確定屋主表態清楚，買家認定清楚，所有細項都在我們線上的屋況說明書裡面記載。

8、那我聽人家說通常買賣房屋，還有仲介費跟代書費要付，
那我看到 窩牛網 廣告打說：0元仲介費！那代書費呢?

A:買家是0元仲介費，
代書費就一般買賣家需支付給代書的，
（辦理手續，過戶，繳稅金等）。

9.我朋友說他以前買房的時候，遇到一個問題，
就是他去看房的時候，發現賣方當時還在把房子租給別人當房東中，租約也還在進行，這要怎麼辦? 看房的時候才會知道嗎?

A:買賣不破租賃，基本上如果買房帶租約那新買家就承接租賃合約變成新房東。我們都會提供租約或是充份揭露物件是有租客的，網路上看的到。

有些屋主不願意把租約公開在網路，可以理解，但是我們會要求揭露是有租約的。買家如果要買務必在買賣較以前會線下提供租約供買家檢視及瞭解。我們會查。屋主揭露不實的物件我們不接。

10、最後一個問題，簽合約的時候，
哪些條文是一定要仔細看絕對不能漏掉的呢?我有看到網站上說明有「點籍看謄本」，有哪些重要的東西是一定要注意的呢？

A:謄本裡面主要的用意，
是告訴你購買的產品的地址及規格是如同網站上所呈現的，我們這麼做就是不希望客戶有對產品規格有任何的不清楚。
外面很多仲介在網站上只提供整理過的資料，例如“總坪數”但是不拆分，我們提供完整資訊方便客戶檢視。

合約每項都要看，以便自己清楚瞭解買賣範圍及條款，不懂簽約前要問。我們都鼓勵客戶多瞭解，有問題一定要提出，買賣是重大決定，不能不清楚～

#250#～本日冷知識～
你知道嗎？【為什麼匯率有四個價錢】

暑假到今天為止已經過了一半了，小編有不少學弟妹趁著剛口試完和家人或者同學到國外旅遊。想必大家都知道，出國旅遊之前得先準備好當地的貨幣，例如要去日本就要先換好日幣、要去美國就得備妥美金，畢竟畢竟帶台幣去國外，是沒有人要收的。

然而，當各位來到了銀行或郵局，通常會發現櫃台前會掛著兩個電子看板，一個是活存和定存的牌告利率，另一個板子就是匯率囉。但是說到這邊，問題就來了：為什麼一個貨幣會有四個價錢呢？在聊這個話題之前，我們得先了解，在台灣，新台幣就是我們國內的法定貨幣，也就是說政府和法律會擔保其價值，因此具有「無限法償」的性質；然而美金、日幣等外幣在台灣並不是法幣，因此並不能直接像新台幣這樣花用，也不具有上述的無限法償性質。

事實上，我們前面以及接下來所要討論的外幣，以銀行的觀點來看，其實是一種商品；既然是商品，對於賣家來說就必定有成本、定價以及庫存等因素存在，而我們接下來所要討論的，正是與這些商品的性質息息相關。

既然外幣是商品，我們一定可以預期到跟不同的人買，價錢可能會有所差異。就像台幣100塊就是100塊，無論是在綠島或是在花蓮，100塊就是代表100塊；但是同樣是COCO的珍珠奶茶，在新竹或者在台中，可能就有兩種不同的價錢。一個商品的定價，自然就反映了賣家的成本結構，以及他想要賺多少錢。而外幣也是一樣，不但跟不同銀行買或賣，可能會有不同的價錢，而就算在同一家銀行，同樣的外幣也會有四個不同的價錢。

以台灣銀行昨天(7/30)的美金匯率為例，無論是你親自跑一趟台灣銀行或者在電腦前面查詢，都可以看到每一天[註1]都有四個價錢，分別是即期的買賣價錢，以及現金的買賣價錢。

首先我們要區分的是即期和現金價錢的差別。前面說到了，外幣對銀行來說是一項商品，不但有買入的成本，還有運輸、保管的壓力。例如說台灣銀行今天要準備1000萬美金現金，那麼它不但得花一定的成本用飛機把鈔票運來台灣，也得蓋保險箱儲存和保管這些白花花(?)、綠油油(!)的鈔票們；相較之下，如果你是把買來的美金存在銀行的戶頭裏面，或者匯給別人，這些交易行為都是沒有牽涉到實體的鈔票的，就稱之為即期交易。為了反映現金買賣(有牽涉到真的摸的到的錢的)和即期交易的成本的差異，匯率便分成即期匯率和現金兩組不同的價錢。還是搞不懂嗎？簡單來說就是如果你有碰到真的手摸的到的外鈔的話，就是現金交易；否則無論是匯票、旅行支票或者存款，只要不是看到和摸到真的外幣鈔票的，都是即期交易的行為。

接著我們要來討論的是最多人感到迷惑的買入和賣出。到底我拿新台幣去銀行兌換成美金，是買入還是賣出呢？又我把家裡的澳幣拿去銀行換成台幣，又是哪一種呢？前面我們已經說到了，外幣在台灣境內是商品，而這個賣家通常是銀行。也因此，外幣不但有價錢，而且還有買入和賣出的價錢。講到這邊，答案是不是已經呼之欲出了呢？是的，這邊的「賣出」指的是銀行賣給你，也就是說，如果你拿台幣要換成美金，那麼就要去看「銀行賣給你美金」的價錢，所以是看「現金賣出」賣出的價錢；反之，如果你剛從澳洲回來，要把多買的澳幣換回台幣，那麼就得查閱「現金買入」的價錢，因為是銀行把你的澳幣買回來嘛！

我們再來多看一點例子：小憲想去資助住在澳洲的弟弟，所以跑到銀行要拿新台幣匯澳幣，是看「即期賣出」價錢；阿人過幾天要去日本玩，想要買日幣帶去花，是「現今賣出」；阿勳看到之前買來存在戶頭的非洲幣大漲，想要換回台幣，是「即期買入」；而剛從歐洲回來想要把手上的歐元換回台幣的小曹，要看的是「現金買入」的價錢。

無論是何種貨幣，刊登在銀行看板上的價錢，都是以新台幣為單位，意義是一塊錢的外幣，銀行買入或者賣出的價錢。

因為銀行是交易的商家的角色，在商言商，一定是買低賣高，也因此從附圖各位可以看的出來，一美金，要拿30.122元新台比才能買到；但是如果你在當下又把這個一美金換回台幣，銀行只會用29.58元台幣跟你買回去。從附圖不但可以清楚地看出來，買和賣的價差反映了外幣的商品的性質，應該也不難理解到，現金的買賣交易，為了反映真實貨幣的成本以及風險，賣出的價錢較即期交易高，而買入的價錢，也比即期交易差。

有趣的是，其實銀行的這四個價錢，通常價差是固定的。請看附圖[註2]，這四個價錢的價差分別是0.3、0.1、0.143元(新台幣)，但是如果你往前看之前的價錢，或者往後看7/31的價錢，四個價錢也都是呈現這樣的差距。這其實就是意謂著，無論你在哪一天，如果你瞬間買了美金又賣了美金，損失的價差是一樣的。而前面已經說過，其實這四個價錢的差價，就是反映了銀行的成本以及風險。

最後我們來複習一下，買入、或者賣出，是站在銀行的角度來看的；而即期與現金的差異，端看交易的過程中有沒有碰到真的摸的到的貨幣[註3]。

註1：這裡講的價錢指的是收盤價。事實上外匯的價錢是隨時都在變的，尤其是在外匯交易時間(09:00~16:00)內，銀行的交易人員會隨時根據交易的狀況以及市場的價格掛出新的匯率。

註2：圖中「中價」只是一個假想的概念，但是可以想成這個貨幣的平均價錢。實用上的觀點是，無論是買或賣，越接近中價的價錢越好，也就是如果賣出價錢接近中價，表示比較便宜；如果買入價接近中價，表示銀行出較高的價錢買回你的外幣。

註3：通常銀行只發售鈔票，也只買回現鈔。也因此，在銀行購買外幣時，必須以外幣鈔票的整數單位購買；而回國時，也只有鈔票可以拿去換回新台幣，硬幣的部分只能留作紀念，或者在當地機場時丟到捐款箱做愛心囉。