210308TVBS 北市16坪公寓只賣65萬 透天厝3房百萬
TVBS原影→https://youtu.be/RDPKqSZUf8Q
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全台有500多件的網路待售物件，價格低於百萬元，以屏東和台東最多，沒想到寸土寸金的台北市，居然也出現這類的房子，位在捷運萬芳醫院附近的50年透天厝，主打比車位還便宜，地上權只要100萬元，而南港的研究院路上的16坪老公寓，總價竟然也只要65萬元，但房仲提醒遠低於市價的房子，得要特別注意屋況。

記者 周祐萱 / 攝影 李延智 報導……↓

記者周祐萱：「台北市居然出現，百萬元以下的房子，就位在南港區的研究院路，大約是16坪的老公寓，總價只要65萬。」

就是這個吸睛的刊登廣告，43年老房子，2房2廳1衛，65萬元就能買到手，以社會新鮮人起薪3.1萬元估算，工作不到2年就能入袋投資，假設月租金1.5萬，3.6年就可回本，不過房仲提醒遠低於市場行情，要注意。

房仲陳泰源：「便宜不一定有好貨，因為其實像這些房子，可能本身有一些特定瑕疵，比如說海砂輻射，或凶宅等等。」

甚至捷運萬芳醫院附近，也出現50年的透天厝，主打比車位還便宜，3房2廳1衛，地上權賣100萬元，如果也出租月收1.5萬，第6年基本上可淨賺，但刊登不久火速下架，或許就是這樣的價格太少見。

房仲陳泰源：「(買)地上權的房子，也就是完全沒有土地，那完全沒有土地，表面上看起來便宜，可是實際上，銀行根本不願意貸款，你要用完全的現金，而且其實隨著屋齡越久，建物也就是房子本身，越老舊的話，它是越沒有價值的。」

購買前還是得再評估，不過看看，全台百萬以下的網路待售物件，屏東最多有118筆，再來是台東和高雄，多是套房和無土地產權，以中南部來說，低於百萬元的房子，房屋稅與地價稅皆趨近於零，租金投報率通常比北市正常房子的2%高，只是寸土寸金的台北市，還能找到低於百萬以下的房子，相對稀有，但下手前屋況和屋齡，還是得再三評估。

陳泰源youtube→https://youtu.be/Z91EAw8tvzs
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這個距離和角度剛好可以看清楚臺北第二和第一高樓的差距。

2020年12月22日，張哲生攝於臺北市信義區光復南路和忠孝東路口。

2018年完工的臺北南山廣場，地上48層樓，高272公尺，雖然高度只有台北101（高509.2公尺）的一半，但已是臺北第二高樓。

臺北南山廣場的建築規劃包含三大部分：一棟7層樓高的複合式商場、一棟48層樓高的塔樓，與一棟設置開放藝文空間的鑽石型入口建築。負責複合式商場（地下3層、地上7層）招商和營運的微風廣場，於2019年1月10日以「微風南山」之名正式開幕。

臺北南山廣場的建築設計師是來自日本東京三菱地所設計公司的須部恭浩（Yasuhiro Sube），他解釋南山廣場的主建築為細長的三角形，形似雙手合十，用以表達謝意並為臺灣祈福。

須部恭浩表示，他在設計南山廣場時，想到了西洋棋，台北101是棋盤上的國王，臺北南山廣場則是王后。他說：「最大的挑戰是旁邊已經有台北101了，如果我們要建一棟與之相配的大樓，必須讓兩者協調。」

未來如果一切順利，臺北市信義計畫區還會再出現兩座和臺北南山廣場差不多高的摩天大樓，一座是位於臺北南山廣場的北邊、地上51層樓（高約280公尺）的臺北天空大廈，另一座則是位於臺北南山廣場東北邊、地上52層樓（高約266公尺）的富邦信義總部。

《認識 臺北南山廣場》

在2008年3月世貿南港展覽館開始營運之後，世貿二館便功成身退，其所在土地所有權人台北市政府（郝龍斌任市長）為了活化資產，提出以設定地上權的方式招商。

後來，世貿二館土地地上權招標案由南山人壽得標取得50年地上權，並於2012年10月12日簽約，預計總投資金額超過新臺幣450億元，將興建購物廣場、辦公空間及博物館等公共展覽空間。

臺北市政府因此案獲得將近新臺幣270億元的標金收入，是目前臺北市土地開發金額最高的開發案，超越台北101大樓決標金額新臺幣206億8,889萬元。未來臺北市政府每年可獲得新臺幣兩億元左右的地租收入，以及房屋稅的收益。

在2013年3月的第24屆臺北國際工具機展結束後，世貿二館開始進行拆除工程。

2013年11月27日，南山人壽舉行臺北南山廣場動土典禮。

臺北南山廣場樓高272公尺，地上48層，地下5層，總地板面積約60,340坪，一開始預定在2017年第四季完工，後來晚了將近一年的時間。

臺北南山廣場的建築規劃包含三大部分：一棟7層樓高的複合式商場、一棟48層樓高的塔樓，與一棟設置開放藝文空間的鑽石型入口建築。其中高272公尺的塔樓將是臺北市的第二高樓，會規劃為東亞地區最高等級的辦公大樓，以期成為跨國公司設立企業總部之首選。

複合式商場則為地下3樓至地上7樓，將引進國際時尚品牌入駐，預期可帶動臺北的時尚潮流趨勢；寬廣且可穿越的商場挑空中庭，能夠舒緩信義計畫區高樓密集的視覺壓力，為民眾提供開闊的視野，並增進行走動線的便捷性，同時，地下室會規劃31個大客車停車位，以有效紓解停車問題。

至於東臨松仁路的鑽石型建築設計，考量到臺北巿做為國際都會的需求，將會規劃約400坪的藝文空間，落成後除可供巿府做為接待外賓、簽約儀典等重要指標性活動使用，亦可提供給公益性的藝文活動或小型的商業活動、藝文展覽等使用，期能為金融商業匯聚的信義區注入更多藝術文化氣息。

此外，臺北南山廣場的週邊將會規劃多處開放的綠色公共空間，結合綠樹植栽設計、人行道和自行車道的設置，擺放行人座椅等街道傢俱；在商場與辦公大樓之間還會規劃開放式的活動廣場，讓民眾可在內參加或舉辦活動。

臺北南山廣場的另一大特色，就是將以地下連通道或人行空橋串連台北101、ATT 4 FUN 與威秀影城等週邊建築，把信義商圈核心區連結為立體的人行網絡，結合現有的平面人行步道以及廣場空間，讓民眾可以從捷運「台北101/世貿站」直接經南山廣場與信義商圈空橋通往「市政府站」，不論在空橋或地下道的規劃都會以便民為前提，同時在完工後也將與台北101大樓合作，打造更有看頭的跨年煙火秀。

落成後的臺北南山廣場之高度（272公尺）將超越臺北車站對面的新光人壽保險摩天大樓（245公尺，地上51層），成為臺北市第二高摩天大樓，僅次於台北101大樓（509.2公尺）。

臺北南山廣場啟用後所創造的就業機會，估計將超過9千個。其中48層樓高的辦公大樓租金為每坪每月3800～4500元，高於附近的台北101大樓，成為目前臺北租金行情最高的辦公大樓。

48層樓高的辦公大樓將採飯店式管理，提供專屬管家服務，且配備有24小時100%供電備援，樓高三米二，6至43樓規劃為辦公室，南山人壽目前正積極招商，已與包括中國企業在內的多家國際大型企業洽談。為了提供最高規格的辦公環境，每個樓層都配有淋浴間，辦公室提供冷暖氣，還有隱密性極高的貴賓專屬電梯，出入電梯採用電腦控制，使用刷卡方式控制樓層，電梯外完全看不到電梯按鈕。另外，7層樓的複合式商場則由微風廣場負責招商，46至48樓還有高樓景觀餐廳。

《認識 台北101》

台北101金融大樓係於1997年7月以BOT方式取得地上權，1998年1月由時任臺北市長的陳水扁主持動土儀式，1999年7月開工，2003年7月由時任台北市長的馬英九主持完工儀式。

塔頂在2003年10月17日竣工，使台北101大樓的高度比吉隆坡的雙峰塔多出57公尺，而成為當時世界上的第一高樓。

台北101的主體建築（摩天大樓）旁有一棟六層樓（高63公尺）的裙樓，主要規劃為購物中心「TAIPEI 101 MALL」，並於2003年11月14日率先開幕。

台北101的其他設施開放日期如下：
主體塔樓（出租辦公室）：2004年12月31日正式啟用。
89樓室內觀景台：2005年1月19日試營運，同年3月1日正式營運。
91樓戶外觀景台：2005年9月16日首度開放。

台北101樓高509.2公尺，地上101層、地下5層，由建築師李祖原及其團隊設計，KTRT團隊建造。2004年12月31日至2010年1月4日期間，台北101擁有「世界第一高樓」的紀錄，目前則是世界第五高樓，依尖頂高度僅次於杜拜哈里發塔、上海中心大廈、麥加皇家鐘塔飯店、紐約世界貿易中心一號大樓。

【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366

〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

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全台有500多件的網路待售物件，價格低於百萬元，以屏東和台東最多，沒想到寸土寸金的台北市，居然也出現這類的房子，位在捷運萬芳醫院附近的50年透天厝，主打比車位還便宜，地上權只要100萬元，而南港的研究院路上的16坪老公寓，總價竟然也只要65萬元，但房仲提醒遠低於市價的房子，得要特別注意屋況。

記者 周祐萱 / 攝影 李延智 報導……↓

記者周祐萱：「台北市居然出現，百萬元以下的房子，就位在南港區的研究院路，大約是16坪的老公寓，總價只要65萬。」

就是這個吸睛的刊登廣告，43年老房子，2房2廳1衛，65萬元就能買到手，以社會新鮮人起薪3.1萬元估算，工作不到2年就能入袋投資，假設月租金1.5萬，3.6年就可回本，不過房仲提醒遠低於市場行情，要注意。

房仲陳泰源：「便宜不一定有好貨，因為其實像這些房子，可能本身有一些特定瑕疵，比如說海砂輻射，或凶宅等等。」

甚至捷運萬芳醫院附近，也出現50年的透天厝，主打比車位還便宜，3房2廳1衛，地上權賣100萬元，如果也出租月收1.5萬，第6年基本上可淨賺，但刊登不久火速下架，或許就是這樣的價格太少見。

房仲陳泰源：「(買)地上權的房子，也就是完全沒有土地，那完全沒有土地，表面上看起來便宜，可是實際上，銀行根本不願意貸款，你要用完全的現金，而且其實隨著屋齡越久，建物也就是房子本身，越老舊的話，它是越沒有價值的。」

購買前還是得再評估，不過看看，全台百萬以下的網路待售物件，屏東最多有118筆，再來是台東和高雄，多是套房和無土地產權，以中南部來說，低於百萬元的房子，房屋稅與地價稅皆趨近於零，租金投報率通常比北市正常房子的2%高，只是寸土寸金的台北市，還能找到低於百萬以下的房子，相對稀有，但下手前屋況和屋齡，還是得再三評估。

陳泰源youtube→https://youtu.be/Z91EAw8tvzs
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170818忠孝東路六段 簡約時尚工業風 忠孝無極92-12
地址─台北市南港區萬福里2鄰忠孝東路六段82~108號
影片網址→https://youtu.be/oac0nt3-C3U

月租金─10萬
降價─7.6萬，內含1坡平車位，管稅另計
格局─4房/2廳/2衛
建物登記(不含車位)─66.85坪
主建物─39.35坪
附屬建物─6.37坪(陽台3.74坪+雨遮2.63坪)
公設─21.13坪/32%......↓

發照日期─104年3月25日
座向─朝西北；邊間─否；採光─2面
建物結構─鋼筋混凝土；外飾建材─二丁掛
建設公司─立樺建設；設計人─吳成榮建築師
使用分區─住3-2、住3；基地面積─675.48坪
建築規劃─地上16樓/地下4層；出租樓層─12樓
總戶數─105戶；該層戶數─2戶；共用電梯─2部
月管理費─建物100元/坪+車位500元/個=共約7185元；警衛管理─全天候

車位說明
坡道平面X1

公設說明
B1─藝術門廳會館、健身房、瑜珈室、會議室、交誼廳、兒童遊戲室
1F─庭院景觀
RF─空中花園

生活機能
地標─聯合醫院-忠孝院區
市場─永春市場
公園─萬福公園
交通─捷運後山埤站
學區─成德國小、成德國中

特色說明
房東誠意出租，看屋請提前預約
近捷運後山埤站及松山車站、南港車站
門廳氣派 高樓層視野佳 KTB制震器，住得安心
70米大面寬地標建築，面忠孝東路整片綠蔭大道

美商ERA易而安不動產-大安營業處
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