【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
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〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

0116 #開盤 #重點
#美中協議 #關稅
美國總統川普和中國國務院副總理劉鶴，稍早在白宮簽署，美中第一階段貿易協議，川普在劉鶴面前直說，目前對中國貨品加徵的關稅仍會維持，因為之後還要打「關稅牌」，待達成第二階段協議才會撤銷所有關稅。

#華為 #5G #英國政府
就在英國政府本月要決定，是否將中國電信大廠華為納入5G網路建設之際，英國文化大臣摩根最新指出，英國「很清楚」華為最終，不會獲准進入重要的國家基礎設施。
摩根表示，網路安全是英國政府考量的「重中之重」，而美國方面其實也正在向英國施加強大壓力，希望英國完全禁止華為，甚至有外媒報導指出，美方已祭出可能不與英國分享情報，作為要脅。另外，日經新聞報導，傳出美國華府也正升高對台積電的壓力，要求台積電赴美設廠，生產軍用晶片，來確保美國供應鏈，不會受到中國干擾，台積電也回應，表示從未排除赴美設廠的可能性，只是目前並無具體計畫。

#台積電 #股息 #施壓
台股逢封關賣壓出籠，台積電的法說自然成為市場關注焦點，同時今天也是台積電去年第2季現金股利的領息日，每股配發2.5元，換算股息金額共648億元，逾36萬股民領到大紅包，法人研判，大筆現金股利落袋，可望成為再度加碼台積的資金活水。而針對法說議題，外界關注台積電在先進製程3奈米、5奈米進度與規劃，而今年第一季財測、半導體景氣展望與供貨華為比重調整將會是三大重點。
外界認為可能受美國再度限縮華為有關，而今天又傳出，華府正升高對台積電的壓力，要台積電在美國總統大選前，針對赴美生產做出明確決定，以確保在不受中國干擾下，在美國生產軍用晶片，對此，台積電昨日晚間回應表示，從未排除在美國建廠或併購的可能性，相對劉德音去年10月時受訪時表示，短期內不會考慮在美設廠，相比有些許出入，也讓外界質疑。不過再法說會前夕，外資圈仍力挺台積電，紛紛提升目標價。除了花旗的396元之外，麥格理及野村目標價都是395元，匯豐今天更強調台積電可能開啟多年的高成長趨勢，今年將只是第一年，因此將目標價從原先的338元直接大幅調高到397元，成為外資圈最高。

#三星 #TV #面板
去年電視面板價格崩跌，韓國面板廠去年下半年開始大動作減產，而今年關廠效應持續，繼LGD(樂金)之後，三星也傳出有意再關閉一座7代廠，過去三星曾在2016年關閉一座7代廠，當年引發43吋面板大缺貨，面板價大漲，如果今年再關一座7代廠，三星旗下將沒有任何7代廠產能。由於三星、LGD大幅縮減韓國境內的電視面板產能，再加上新機拉貨需求啟動，1月份電視面板價格全面調漲1～3美元，市場更看好面板漲勢延續到4、5月，面板廠上半年的損益壓力將大幅改善。

#康舒 #新廠
康舒昨天舉辦集團旺年會尾牙，去年業績亮眼，年營收站上200億元大關，前三季獲利年增55%，每股純益2.85元，全年獲利確定創至少15年新高，總經理高青山昨天(15)指出，今年電源產品、系統、綠能源三大業務均有望較去年顯著提升，估計獲利、營收皆可大幅成長，後市展望樂觀。

#敦泰 #營收
IC設計廠敦泰在4G智慧手機需求續強，使整合觸控暨驅動IC(IDC)出貨表現更上一層樓，加上產能無虞、推動市占率再度成長。法人指出，敦泰第一季IDC出貨量將可望優於去年第四季水準，單季合併營收將可望繳出年成長雙位數的成績單。展望今年，敦泰在新產能全力支援之下，加上4G智慧手機訂單訂單轉強需求，推動第一季IDC出貨量將可望優於去年第四季水準。

#南港 #輪胎 #SUV #電動車
輪胎大廠南港輪胎本業搭上休旅車、電動車新風潮，接單能見度已看到明年，公司評估增產計畫；而世界明珠舊廠開發案，名譽董事長林學圃形容是老天爺賞賜的土地，包括商辦和住宅的總銷金額也已衝上170億元，優於預期。另外長期目標，南港考慮以減資方式，把錢還給股東，目標股本要減資一半，瘦身到40億元左右，拉高每股獲利。但減資計畫目前尚未確認時間。

#神基 #行動裝置 #BMW
強固型工規筆電品牌業者神基昨日宣布，德系車廠BMW集團選擇自有品牌強固型行動裝置和解決方案，應用於BMW集團全球研發、生產線、倉庫物流管理以及汽車維修中心汽車電腦診斷等應用。神基科技董事長黃明漢說，很榮幸BMW再次選擇Getac的解決方案，透過神基設備的幫助，持續在優化全球流程方面躍進。
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