■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

/

「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

/

汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

/

有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

/

崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

/

那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

/

很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

/

這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

/

「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

/

我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

🥶健人營養新知 ｜火鍋鍋底大評比！
😁吃😏動😁吃😏動
冬天最常約的聚餐地點就是火鍋店啦！不管外面溫度幾度，只要來一鍋，身心靈都暖呼呼。但是正在健身的你，一定會好奇火鍋該怎麼選吧！今天針對湯底來做一個大評比！

☝️一個原則：透明的比較低熱量，熱量、油脂一定是比較少的。麻辣鍋就不用說了，是火鍋界中熱量最高的鍋底（好壞）；臭臭鍋會加大量沙茶醬調味，酸辣白肉鍋是使用豬肉熬出的高湯，所以也有隱藏一些熱量在裡面。

針對不同鍋底🍲
在食材搭配上營養師會給予什麼樣的建議呢?
⭕️完整文章👇
http://bit.ly/3ohIN52

健身人一定要知道的最專業健身新知
⭕️最正確營養健康觀念、身心結合健身健心雞湯。

🧨 #健身工廠 #2021新的一年，新的開始🏋️‍♂️🏋️🏋🏻‍♀️
💰 1天不到33元，讓您獲得全新健康的自己
💰 跳槽方案只到1/31止要跳要快😎
🌸私訊預約凱莉🌸#免費體驗 7日升級14日⬆️
🌟『不會運動沒關係凱莉協助您開始』
✅加入贈送 #3個月免費會🎁再送神秘健身好禮🎁
✅#跳槽優惠 免入會費+贈送六個月免費會籍
✅#軍警消優惠 免入會費
✅免入會費 免手續費
🎉🉐️會員推薦親友加入🉑️享運動毛巾乙條
（雙方需持證件同時在場）

🤩體驗詳情🔎私訊⬇️
👙大桃園區-健體顧問凱莉Kelly
✨私訊Line✉️：@kar4312n
http://line.me/ti/p/@kar4312n
✨預約專線☎️：0966601915
🌸續約、重新入會皆可服務🌸

桃園5間💯皆可服務：
🆕南崁廠📍桃園市蘆竹區南平街11號
復興廠📍桃園市桃園區復興路207號B1F
大有廠📍桃園市桃園區民光東路81號　
經國廠📍桃園市桃園區經國路116號
中壢廠📍桃園市中壢區中華路二段330號

🌐多元化的有氧課程 🌐完善的重量訓練
🌐減肥/瘦身/雕塑/增肌/康復調理🌐不強迫推銷

✔周邊好停車、交通便利
✔️ 全面引進國外健身器材
✔️ 舒適採光 近1000坪健身環境
✔️ 現場教練免費諮詢 初學者最放心
✔️ 備貼心舒適淋浴設施/烤箱/蒸氣室
✔️ 消費透明，價格樸實，無須綁長約
✔️ 含免費團體有氧 / 飛輪課程 吃到飽
✔️ 領先全國業界唯一獲得國際 iHRSA 優良評鑑
✔️ 亞洲第一家獲得 SGS 全球服務認證標章健身品牌
✔️ 台灣品牌上市櫃認可，品質有保障，股票代碼：8462

#牛年 #極限健身中心 #Worldgym健身房 #成吉思汗 #全真Tureyoga #Curves女性30分鐘 #減重 #瑜珈 #肌肉 #翹臀 #減脂 #重量訓練 #有氧課程 #私人教練 #飛輪 #南崁健身房推薦 #桃園健身房推薦 #健身工廠南崁廠凱莉 #健身工廠南崁廠 #健身工廠經國廠 #健身工廠復興廠 #健身工廠大有廠 #健身工廠中壢廠

來來來，好康的來了！

這麼棒的火鍋店家，怎能不跟大家分享呢？
每一樣湯底都是店家自行熬煮，火鍋配料自由配，想吃什麼就拿什麼，當然，喜歡吃高級肉品及新鮮海鮮的朋友，也可來份精緻套餐，還有碳酸飲料、檸檬紅茶、冰淇淋王子麵、讚岐烏龍麵、豬肉丼或牛肉丼無限供應。

吃素食的朋友也有福了，素食湯底，搭上多樣式新鮮蔬菜，很多食材是在一般火鍋店找不到的喔！

等什麼？更多介紹請看文內：

http://www.mylovefamily.tw/?p=94000