【龔成問答信箱】（Q20721-Q20740）

Q20721：

呀Sir，我想問下BYD 2020份年報，我見到佢3個月內既應付帳達393億，而且銀行短債都有297億，相反佢手持現金得127億，佢又要燒錢去研發

會唔會令佢資產負債表有少少負擔又會扣小小分？

龔成老師：

其中一個原因，是因為佢生意造大左，你可以比較翻佢的存貨數字，比上年度增加，而一些流動資產，同時都增加，現金數目同樣有增加。

當企業生意造大，這情況都是正常的，我地最重要是分析佢是否在可接受範圍。

而佢的流動資產淨值，處於正數，同時比之前年度有增長，因此，我地從流動性風險的角度分析，佢未算有問題。

------------------------------------------------

Q20722：

老師，我講下我嘅情況先，我喺過去6年每年收入都大約80-100萬（獎金收入所以每年唔同）我係2015年買咗第一個物業，該物業而家大概帳面賺150萬

而且每個月放緊租，2020年用女朋友名再買入多一個物業放租（我有宿舍住所以所買嘅物業全部都放租）我認為樓市嚟緊就算冇爆炸性嘅升幅

因為香港地小人多嘅供求問題，我認為物業資產都係會緩慢地持續上升。我視投資係資產既增值。

但重要嘅問題係，我嚟緊七月開始工作崗位有調動，會降至年薪大約40萬，呢份年薪有可能長時間維持，因此我投資目標係打算增加左現金流先，再慢慢組織投資組合。

我明白大部份人都係［先增值後現金流］，但呢種方法套用我度是否適合？

個人財務狀況
-現時現金$70萬打算攞40萬出嚟做收息維持現金流。
-嚟緊年薪約$400,000
-每月開支約$30000

呢個情況買一啲好嘅債券會否適合我？

你的專頁和書藉使我獲益良多，再次感謝你浪費寶貴時間給我意見

龔成老師：

物業方面，不用有物業變動，但你收入減少，要好好計數，令你保持「供款」方面無問題。

我先從理論上，財富增長角度去講：

「先增值後現金流」，對絕大部分人，基本上都適用的，因為這是一個累積財富的大方向，利用年輕時的「可承受風險」及「金錢時間值的優勢」，增值左先，之後先著重現金流。

除非你這刻好需要現金流，否則，先利用增值模式，將財富先滾大之後先追求現金流，對你長遠人生最能夠令財富「最大化」。

所以，除非你承受風險能力較低，又或短期無法有足夠收入去應付支出，才考慮增加現金流類別。

我再加入你現實情況去分析：

你工作上的收入會下跌，這刻如果投資方面有現金流，你每月的收支會較健康。

不過，如果你年齡唔大，以及能承受風險，從「長遠財富最大化」的角度，你投資有基本增長類的項目，可能較好。

當然，每個人情況不同，你現時手持物業，如果希望每月供款順利，你現時利用部分資金投資，去提高現金流，是可以的。

因此，綜合來講，我會建議你取平衡，投資一些有現金流，同時又有基本增長力的工具，再加其他收息資產。

你可以考慮一些有基本增長力，同時又有股息的股票，例如港鐵（0066）、金沙（1928）、長建（1038）、希慎（0014）等，再加入一些收息股，都可以。

至於債券，你可以考慮有A評級的就可以。當然，點都要同時留有現金，暫時動用$30萬去投資上述股票，可以的，分注投資，餘下$40萬暫時留現金。

------------------------------------------------

Q20723：

你好，襲sir, 我因為某啲原因令自己財產盡失。我宜家想重新建立儲蓄，投資計劃

而家月入40000左右，想請教如何可以起步，希望你可以比建議我

龔成老師︰

過去的事就忘記它，現在只要用正確方法去增值，財富依然可以有唔錯增長效果。但緊記財不入急門，必須按步就班咁去做。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後

可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

如果你尚有一段較長時間才到退休之年，可用"平穏增長股" + "潛力股"作組合。現在你每月5成儲蓄，去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）或

潛力股︰中生（1177）、福壽園（1448）、安碩恒生科技（3067）、港交所（0388）、阿里（9988）、騰訊（0700）。

至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。

------------------------------------------------

Q20724：

老師早晨，想請問1861我3.8入的，它有前景嗎？

龔成老師：

保寶龍科技（1861）由中國鋁罐（6898）以介紹形式分拆上市，主要從事設計、開發、製造及銷售各類汽車美容及保養產品。

即係業務包括汽車清潔及保養產品（如汽車內飾清潔產品及輪胎清潔護理產品）、油漆及塗料（如鍍鉻氣霧劑噴霧）、冬季及夏季特色產品（如製冷劑及冷啟動劑）以及空氣清新劑。

佢亦有設計、開發、銷售及製造個人護理產品（如泡沫潔面乳、防曬霜、保濕霜、除臭劑及洗手液）及其他產品，包括家居產品（如油漆及地板蠟）、包裝材料（如內浸管、閥門及紙盒）以及汽車清潔套裝及工具。

睇翻佢的營運模式，產品形式包括氣霧劑產品及非氣霧劑產品，並按ＯＢＭ（原品牌製造，包括保賜利、ＡＴＭ、已度明、ＮＩＳＳＥＩ、勝彩、狐狸、百麗時及派樂士）基準及ＣＭＳ（合約製造服務）基準出售。

佢亦在天貓及京東網擁有２間網上商店，分別為「保賜利旗艦店」及「保賜利京東自營旗艦店」。

業務穩定，但規模不大，唔算好有獨特性，以及未算最高技術類別。

企業質素中等，現價合理區中上部，小注投資都可以，長線都得。但唔值得投資太多，同時不是高增長類型。

你如果持貨多，一定要減。如不多，守住先，但預佢未必高增長。

------------------------------------------------

Q20725：

老師你好，本人而家39歲，大約有100萬現金、之前都係短炒皇，日日炒700 輪波幅、有贏有輸。

想問一問個投資策略應該點安排同埋應該幾時入市？

龔成老師：

我20年前，都是短炒者，技術分析者，用左幾年，輸足幾年，之後長線投資，就開始不斷賺錢。

我好後悔當時浪費左幾年去學這些分析技術，我當時不斷睇書、上堂學短炒，但最後都是輸，好後悔，只怪我當時無知。

之後做銀行同證券行，見大部分輸錢的客，就是短炒的一群！這是我10年見到的情況，這是行內的秘密，根本大家都知短炒者一定輸，但業界一定唔會講！

另外，如果你分析全球真正賺錢的投資者、經金經理，佢地都無人短炒，都是長線投資的，巴菲特更講明反對短炒，反對技術分析。

只要我地細心少少去想，都會明短短炒根本賺唔到錢。長線先至係王道。

我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。

同一行業不能太多，同一股不能太多。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。

你現時應該分注投資一些優質股，騰訊（0700）有質素，不過現價唔平，所以最好分注去買入。同時，要考慮其他股，例如盈富（2800）等（現價已可分注），平衡翻整個組合。

------------------------------------------------

Q20726：

龔先生你好，遲左加入你fb，投資經驗尚淺，想問如果揀月供股價，比亞迪，盈富基金，同領展邊隻比較好d？還是有更好嘅股票？

龔成老師：

盈富（2800）較好，對不懂選股的投資者來說，是很好的工具。現價合理，可分注投資。

這是一個「平衡組合的工具」，當中有55隻成份股，對股票組合有平衡作用。

你可以以盈富作組合的核心，再加上其他股票，組合就更完整。

領展（0823）可以的，但金額宜比盈富少。

1211係潛力股，但現價仍貴。

或者可考慮GX中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。

持股中最重就係比亞迪A股（002594），以及與中國電動車產業有關的股票，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，故此股有一定投資價值。

由於近期不少車股被炒起，此股現價略貴。無貨可以現時入少少，到有明顯回調才再慢慢加注。

潛力度是有的，但會比較波動，如投資宜慢慢分注，可長線。

------------------------------------------------

Q20727：

你好老師，我兩年前月供0002 中電，到目前才持有一手，但因股價跌左好多，現時仲係蝕緊，但同時呢隻股未有減派息，我應該要轉第二隻股，還是keep 番？

龔成老師：

中電有質素，是不差的收息股，長線投資無問題。

佢在香港、澳洲、中國等地都有業務。業務穩定，現金流強，這類股適合收息。

雖然股息率唔算好高，但每年的股息都有少少增長，長遠收息正面。現價合理。你保持月供就得。

你可以供夠一手先，之後就停，原有貨持有。之後資金轉供其他，佢增長力始終不強，你應該建立一個更平衡的組合。

------------------------------------------------

Q20728：

龔sir, 你會否建議以碎股方式供股票呢? 融創中國你覺得可以嗎??

龔成老師：

可以，原理是不斷儲貨，由於分多次買入，買入價能平均，所以都是一個方法。

融創中國（1918）業務不差，有規模、品牌、銷售網絡，但同時有一定風險。

首先，中國樓市如果逆轉會有很大打擊，另外，這股的負債超高，無事就無事，有事大件事。

因此，投資這股不是不可，因為不是完全無質素，但要明白背後的風險，同時明白這一定會令股價較波動，自己最好控制注碼。

------------------------------------------------

Q20729：

我想問中國軟件國際，謝謝你啊sir
我8.45入，係咁跌⋯

中國有贊（8083）你又點睇？

龔成老師：

中國軟件國際（0354）企業本質不差，但行業有少少波動，略有風險，但前景正面。現時大約在合理區頂位。

因為佢太多收入來自華為，這是核心風險，因為這是客戶集中的問題。華為久不久因中美因素，從而影響到這股，大部分都是中短期，當然有一些會發展至長期性。

長遠仍算正面，但無可避免存有風險，你要明白這股股價較為波動，前景可以的。其實只要你持貨不是過多就無問題。

中國有贊（8083）集團主要於中國從事經營電商業務及支付服務業務，業務分類如下：

（１）電子商貿：透過電商品牌「有贊」提供各種有關虛擬批發及零售之線上及線下解決方案及服務，如「有
贊微商城」

以有「有贊零售」等ＳａａＳ軟體產品及人才服務、面向開發者的「有贊雲」ＰａａＳ雲服務、面向品牌商的「有贊推廣」與「有贊分銷」、以及面向消費者的「有贊精選」與「有贊微小店」。

（２）第三方支付服務。

（３）一鳴神州：提供第三方支付系統解決方案及銷售綜合智能銷售點裝置。

（４）一般貿易。

近年業務發展快速，生意增長力，不過，現時估值高，業務變化較，整體有好大的不確定性。加上佢過往在核數師報告出現過「保留意見」，盤數可能有古怪，雖然已是數年前的事，但都會扣分。

佢不是無潛力，但風險較高，這刻投資值博率不高。

------------------------------------------------

Q20730：

龔老師你好，本人37歲，月入＄52000，有一層自住已買嘅公屋。每月保費同年金供款約1萬，每月最多可以儲3萬。

資產：
1. 有40萬永明投資基金，3年後可全取
2. 有70萬左右現金
3. 有7萬康宏基金，蝕緊中，原價值9萬8千，已放咗10年，仲有15年先後才可以取，如現在取，只可取2萬
4. 股票：
3000股領展，＄91.6買
600股恆生，＄168買
800股滙豐，＄79.5買
2000股信義玻璃，$22.1買
500股長江基建，$57.2買

請問我嘅股票組合可以點執？想5至8年後有500萬左右，求指教

有諗過買樓投資，但未等到樓市大調整，所以都唔知而家應該買樓定買股好？

其實最想5年後有比而家多500萬，8年後可財務自由。因為而家份工太辛苦，好忙加要周不時返夜。

龔成老師：

買樓都是一個方向，但不用急，因為如果你現時買樓就會動用了大部分資產，同時都會較進取。因此，你可以定5年後才決定是否買樓，最好是買樓當刻，你不需要賣出好多現有資產，等你可以有資產保持增值。

所以，這幾年可以集中在「增值」的層面。

你37歲，財富仍有增長力，但不用太過進取。

你可投資「平穩增值股」為核心，而「潛力股」少少就好了。至於「收息股」，其實可以不投資或不用太多。

現時你持有的匯豐（0005）、恆生（0011）、長建（1038），增長力不強，未必太適合你。

$70萬，暫時可動用$20萬-$35萬。

平穩增長股：潛力股
7：3
（如果你投資實力較強，可增加潛力股比例）

平穩增長股：考慮盈富（2800）。

另外再加1、2隻（每隻$1500）：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

潛力股：安碩恆生科技ETF（3067）

另外再加：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、ＧＸ中國電車基金（2845）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。部分要等回少少先入。

現時大市波動，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

------------------------------------------------

Q20731：

龔sir 之前2.4入左4000股四環醫藥00460 宜家keep住跌 應該放定係揸住

龔成老師：

四環醫藥（0460）好翻D，相信無之前咁差。

不過這股，2015年、2016年，曾經出現了核數師有「保留意見」的情況，反映盤數有問題，小心這股。

我對投資這股有保留。

至於業務上，不過不失，盈利變化大，有時有虧損，整體上，唔太建議持有這股，往往炒作多過實際。

------------------------------------------------

Q20732：

龔sir，我每月扣除所有洗費最多有$10000剩，想問下如果投資或儲蓄，應該點分佈會較好？

另外考慮緊月供股票，但涉及每月的手續費都貴，我如果供得少，條數好似唔化算，定一手手咁買好？

龔成老師：

首先，要有一定的備用現金。另外，要睇你本身的投資風險承受程度。

投資股票，要短期不會用的，或者是「閒錢」，買入股票後等長期增值，等企業成長。

例如你可每月投資$5000-$7000，如果月供貴，你就先儲現金，然後慢慢分注入一些優質股，總之你自行分注買入就得。

------------------------------------------------

Q20733：

老師，想請教下：1.為何最近各國央行的國債債息上升會使環球股市指數下跌?如此影響市場情緒

2.常聽量化寬鬆一詞, 說什麼印銀紙和增加流動性, 想請問量化寬鬆貨幣政策對經濟有何影響?

3.國債作為避險資產, 債市和股市之間有什麼關係?跟債息股息有否關聯

4.眼見很多商品價格上升, 看似通脹指標, 通脹是否對股市不利? 通脹是否源於量化寬鬆的結果

5.最後, 美元作為環球商品貨幣, 美匯的低迷對投資者來說有什麼啟示?請指教一下

龔成老師：

1）利息就是企業資金的成本，所以會影響企業營運，從而對企業不利。加上利息會影響企業的估值，因此對股市都會有下跌情況。

2）簡單來說，量化寬鬆印銀紙，市場資金多，就有利企業得到資會去發展，對經濟有利。

3）這是一個複雜的關係。兩種投資工具，會互相影響市場的要求回報率，從而影響兩者的價格。

4）通脹令加息的可能性增加，對股市不利。

5）當美元不斷印銀紙，價值自然減少，這情況將會持續，市場流動資金較多，投資市場上落較大，同時出現資產泡沫的可能性較高。

------------------------------------------------

Q20734：

你好，我是進階班學生，有問題不明白:

1. 由於這股在2020年發行了新股，當我想做比較和用EPS計估值時，以往每一年度的EPS應該怎去調整計算？將每年度的股東應佔溢利除以2020年最新總股數嗎？

2.我附上了1177的功課，用過去十年市盈率做估值，PE範圍是7.303至12.2。如果用價值網提供的2021年預測EPS去計，合理價是2.703 - 4.515；如果用過去五年EPS平均數0.396計，合理價是2.892 - 4.831。我的估價與你的相差很大，請你詳細用你的方法計給我看，謝！

3.你是用幾間大行的預測EPS和預測PE的平均數去計1177的估值，對嗎？

4.計高增長股票的估值時，要用2年後還是3年後的預測EPS去計？或者是1、2、3或4年後的都無所謂？

5.而選擇1、2、3或4年後的預測PE去計估值是否都是一樣原理？

6.你是否在課堂比我地的報告網，找所有大行的預測PE、預測EPS、P/S，然後計潛力股估值？還是你多數問私人銀行提供這些資料？

7.不過我在該下載近一年報告都找不到某些股票(例如中生製藥)的大行預測EPS和PE，是否其他網有？

8.請你詳細說怎計比亞迪的估值。

9.比亞迪的估值範圍？

龔成老師：

1）由於佢多次進行送股，令每股的價值，每股盈利的價值有所改變，因此，要調整先可以進行，而我發現不用財經網站都有不同的調整方法，十分不統一。

所以，最好的方法，就是以「總整數目」去計，而不計每股。

例如以總生意、總盈利去計算，得出整間企業的價值，最後才以最新的發行股數，去除一除，得出每股的價值。

2）由於佢近年的增長加快，所以唔能夠只用過往的市盈率，你要調整，比多少少市盈率佢先得。

起碼去到15倍-25倍，以反映企業的增長力，以及一些新藥令企業價值的調升。

至於EPS，同樣不能只用過往的數，要多用預估數值。

3）這是增長股，我會自行推算佢的盈利，計算2021年、2022年的數據作參考。

4）可以用2年，但去到3、4年，變數就太大，不是不可計，但明白這只是參考下。

5）要睇這股的增長力，你可以同時計，但明白愈後的數，不確定性愈大。

6）我自己都是用該大行報告網站的。

7）有些佢要比錢的，如果有需要，你就比。

8）用預測的盈利作計算，同時市盈率都會用預估。

9）1211係潛力股，但現價仍貴，去翻$120先算合理，起碼都$150。現價投資風險高，最重回翻先月供。

------------------------------------------------

Q20735：

然後十多年前也有投資三個半國內住宅的經驗，不過大部分的錢都是借貸回來，而當時開銷很大，因此每當我撐不住就賣一個，然後就這樣大部分賺的錢都用完了，而且還在十二年前貸了款50萬（當時尚欠48萬）最後也無力歸還，一直拖到現在

因此環聯評級下降到F，當時也錯誤地把已經還清的信用卡全部停掉，只剩一張。但是兩年前已經回到C（最近沒查過）。

因此現在想申請信用卡或貸款也不可以。而現在香港的信用卡欠4萬5，國內兩張信用卡欠八萬人民幣。每月利息也要3千多。

本人現年47歲，太太沒有工作，育有兩個1歲半女兒，我每月固定工資有六萬多，連佣金大概八萬。資產方面我有一份基金已供滿三年的共28萬，另一份每月供7800還有一年半共47萬

這兩份是準備兩個小孩大學的學費（到時候大約140萬，但是好像也不夠兩個出國）。現在的MPF有大約94萬，而我現在的工作雇主和員工都供5%，因此退休時預估共有1千萬左右（每年7.5%回報率）。

另外我的保險已經足夠她們以後的生活。去年因為疫情，舊公司只出一半工資，承諾今年六月前歸還連利息大約39萬，不過要扣掉欠租60000和兩個月保費48000，剩下大約29萬。

我準備預留三個月大約18萬做應急基金。也計劃把香港的信用卡先還清來改善信貸評級。所以可動用只剩5萬。

但是每月開銷蠻大，如下，
香港租金 20000 （跟父母同住，伙食不用管）
國內租金+信用卡 16000
香港信用卡 5000
小孩學習 6000
生活費 3000
保險 24000 （一年半後只需17000）
迷你倉 2300

所以每月只能剩3000左右。最近拜讀你的大富翁致富藍圖，裡面提到不管什麼資產做槓桿都肯定需要有一個好的信貸評級，也需要先購買一些資產。因此我不知道如何改善我現在的困境，畢竟我還是想擁有自己的房子。麻煩龔Sir了。

龔成老師：

你要從基本的理財做起。我相信你要買樓，不是短期的事，暫時不要太急做這動作，你要打好基本的理財先

第一，儲現金，所有野不要急，要儲多少少現金先。

第二，信用卡要準時還錢。不要再申請更多的信用卡

第三，你要做月供股票。

你可以考慮盈富（2800）。

另外再加1、2隻：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

你可以月供，去累積基本的財富。

到你一年半後，保費支出會減少，到時你可以加大股票的月供金額。

你做好這幾年的財務情況先，到你多點現金時，到時先考慮置業。

反而你大部分的資金都在強積金部分，相信你到時退休問題不大。

如果在退休前，你真的要資金去進行理財，可以考慮動用現時的基金保險等資產，但不要急行這一步。

------------------------------------------------

Q20736：

龔成老師，請問以下幾隻股有潛力嗎？咩價錢入手會較好？（全部都無持有）
1137、1833、6618
因我是新手 資金不多預4-5萬放股票先

另外我想月供2800，但我見佢3年的波動都好大 整體都無升，其實月供係要供幾耐先放？

如永遠持有，但我要動用資金時仍需要放出（例如結婚買樓）什麼時候放出才理想？謝謝

龔成老師︰

香港電視（1137）業務有前景，但有兩點存有風險的。

第一，佢都會依靠人的因素，王維基成為了公司最值錢的資產，佢的想法好多，有生意頭腦，但我對這類太依靠個人的企業，不建議太過大注。

第二，這企業現時搞網購，有增長力的，但同時存有一定的未知數。疫情過後的增長力會否減慢？另外就是估值方面，我都好難講這刻的估值，只能話唔算平，如果投資，不建議大注。

京東健康(6618)、平安好醫生(1833)都係有質素和潛力，但問題係佢地是有危有機的類別，雖然業務增長好快，但這刻仍處於燒銀紙的狀態中。

估值上好困難，因為無實質的盈利數據作為基礎，市場只是估估下，同樣只宜小注。

月供係一個長線計劃，月供最少維持3年，並持有這些股票5年以上，才會有較理想效果。

我地買入優質股，唔係一直唔放。當去到好貴架水平，我地就會減持部份。或者你有需要動用時，也可以慢慢分段沽出部份，以取回現金。

------------------------------------------------

Q20737：

龔sir早晨，你好，我係投資新手，好多年前叫人講買過下股票493,點知一買就大跌市，一直keep到呢排先放到，都回到家鄉，雖然唔多錢，但都有d驚青，因為一直都覺得股票就係賭博～我從來唔賭錢，驚輸

直至到上個月睇你既post,學到d野，於時我下定決心要去上你既堂（已報5月班）

但我老公知道佐後好反對，覺得要用甘多錢來上股票好白痴，我好無奈，因爲我已經3幾歲，

剛有個小朋友，我份工不穩健～好想把握呢幾年時間做到你講既財務自由，
到時可以自己湊小朋友，而家我已經開始

供緊2800
持有823 [email protected]
1929 [email protected]
1972 [email protected]
3033 [email protected]
我有10萬可以用來投資，我應該仲有咩股可以買入？

我有聽你話留意1448，回返d就可以入

多謝你睇我既msg,因為我同身邊既人講，佢地都覺得我白痴，要俾錢上你堂！

龔成老師︰

我地人生中有好多知識，都係靠上課學習而得來。就好似細個架時候，我地上堂學ABC、123。大過出黎做野，會去返夜校進修一樣，都係正常事。

如果比幾千蚊可以在你一生，創造超過幾千蚊以上的價值，就值得。

我明白別人唔相信自已架感覺，並唔好受。但我想你知道，你身邊架家人，唔係想取笑你，而只係緊張你，先至會有咁架反應。

其實好多人，都停留係買股票就係炒炒賣賣，不服正業，甚至係賭博這個想法。因此，有咁架反應都係正常。

有機會，你試下比佢地了解下你架想法，慢慢咁理性討論，點解你覺得上我堂會幫到你。咁樣做，其實對你今後投資路上，都會有幫助。

講翻股票，我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

以你年紀計，應用"平穏增長股" + "潛力股"的組合。所以，你持股都適合。

每月用5成去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。現時集中盈富(2800)係可以，更理想係加入一隻潛力股(但維持盈富作主力)，去增升組合增長力。

平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)或
潛力股︰中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里（9988）、騰訊（0700）。

大市現處於合理水平，那10萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式，慢慢咁去入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

你要留意翻，部份潛力股已有輕微過熱情況。只有安碩恒生科技(3067)、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)勉強算在合理區頂部，可小注入貨，其餘要等等。但月供，現價開始係無問題。

另外，如果你長線都會投資恒生科技股，用安碩恒生科技(3067)會較好，費用率較低。

至於國美零售（0493），你沽出係正確決定。佢質素只是一般般。企業連續出現虧損，品牌價值遠不及從前，優勢不強，雖然正加強網上網售網絡，但仍有未知之數，整體的投資價值唔算高。

股票班見!

------------------------------------------------

Q20738：

老師。請問358江西銅現價合理嗎？

龔成老師︰

江西銅業股份（0358），質素算是不差，但又未到好好，始終這只是商品企業，沒有一些太大的優勢。生意近5年只是上上落落，無乜增長力。

這是商品類企業，盈利會較為資源價格影響，股價較有週期性，你可以持有，現價合理，但預佢增長力不會太強。

------------------------------------------------

Q20739：

成哥，小弟首次置業，想系澳門買層樓，現在有兩個選擇：

1，買350至4百萬的唐樓 樓齡30年左右 呎數700-900呎

2，買5百萬左右的電梯樓 樓齡25-30年 呎數500-700呎

從單位的座向、採光、面積、地點對比，唐樓的選擇空間好過電梯樓

從以後樓換樓的角度對比，電梯樓以後再放出去的價值相對唐樓保值

我們兩公婆持有股票大概市值250萬 沒有負債 現金不多，現階段本人月入1萬3
（從事港澳船客運服務疫情影響公司出緊半份糧），老婆月入1萬2左右

首期最少比兩成（如買樓需要放最少三分一市值股票作為首期）打算自住為主，請問應如何做出選擇？現時值不值得入市？謝謝！

補充：現在每月租金支出7千2

龔成老師︰

初步睇，電梯樓應該會較好。當我地分析時，會以「資產長期角度、長期價值去分析」。

因為唐樓上左年期，可能會有不少潛在維修費用。而且，係銀行做估值都未必咁足。

再加上，作為自住樓也未必太方便。當然，你都要從交通、地區潛力等，去再加以評估。

至於是否入市，你可以跟同區物業比較下。作為自住樓，如果價格合理，而自己又"供得起"，基本上己經可以入市。

當然，我地進行財富配置，最好是做到「平衡」，例如股票、物業，都有一部分，你盡量做到這點。你賣出部分股票是可以的，完成置業後，加大儲蓄投資，慢慢增加翻。

------------------------------------------------

Q20740：

您好！最近我就留意藥業股，分別為石藥(1093)和中生製藥(1177)。對此有以下幾個問題：

問題一：石藥(1093)和中生製藥(1177)PE分別為23.792倍及56.35319。後者是不是股價過高?

問題二：對比其他行業，藥業PE值比其他高。您認為藥業來講幾多才算合理？

問題三：論2019年來講，石藥(1093)ROE較中生製藥(1177)高，理應前者較值得投資，
但後者較多人留意。請問你怎樣看呢？

龔成老師︰

1) 我地唔可以單憑市盈率高低，就判定一間企業比另一間平或貴。就算行業一樣，當中業務潛力等，都可以好唔同。同時，市盈率只反映過去一年的盈利，而我地要分析之後的盈利，更立體分析。

現價計，石藥(1093)在合理區中間，而中生製藥(1177)則在合理區頂至略貴水平。

2) 藥業未來發展係正面，但市盈率幾多少算合理，要視乎企業本質，不能一概而論。

3) 其實ROE係反映倒，石藥(1093)2019年賺錢能力較高。但我地睇一隻企業，唔可以只單單睇1,2個指標，或者只係1,2年架數據。要全面考慮長線質素，行業發展、財務狀況等，去得出一個全面架分析。

中生製藥（1177）本身己有一套完善的營運系統，集團己擁有多個賺錢的藥品類別。在高毛利支持下，可以不斷將錢再投資在新藥裡。這種經營模式下，相信長線發展可維持正面。

2隻股票都有質素，但中生(1177)相對潛力會較高。

----------------------------------------------

若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

錢櫃台北中華新館的前身新生大戲院毀於54年前的一場大火

1956年底開幕的新生大戲院於1966年1月19日發生大火，造成30餘人死亡、20多人輕重傷、財物損失約六千萬元，是台灣光復以來市區內最嚴重的火災。

1954年10月9日，周陳玉樹看中了台北市新生報業大樓現址這塊395坪的土地，設法讓當時省營的台灣新生報（接收自日治時代台灣總督府經營的《台灣日日新報》）把這塊地租給了他新設的新生營業公司，條件則是由他免費替新生報蓋一座大樓，其他土地則給他蓋新生戲院，經營20年後再無條件送給台灣新生報。

位於台北市衡陽路與中華路口的新生大廈，是戰後全台第一座超過20公尺高的大樓，也是第一座採用波狀鋁皮鋼架的建築。工務局原本核准的建照是五層樓，用途是戲院，於1955年3月動工興建，但到了1955年12月8日，業主又要求變更設計，申請增加餐廳、舞廳和百貨公司等用途，由於安全問題，歷經台北市工務局黃千里、莊琮耀和林永倉三位局長才核准。

1956年12月31日，歷經兩年籌備的新生大戲院正式開幕，台北市長高玉樹蒞臨揭幕，吳驚鴻、黃曼、夷光等三位女明星受邀剪綵；不過開幕當天僅舉行揭幕儀式，並沒有放映電影，到了隔天（1957年1月1日）才售票開映，當日共放映七場：9:00、11:00、13:00、15:10、17:20、19:30、21:30。

新生大戲院於開幕翌日（1957年1月1日）正式對外營運，首映的電影是派拉盟影業的《金殿福星》（The Court Jester），戲院所啟用的神鏡大銀幕（Miracle Mirror Screen）以及4台35瓦擴聲機等先進設備，充分提供了高級的娛樂享受，不僅大大滿足了觀眾，也開啟了新生大戲院的黃金歲月。

新生大戲院的內部設備按照國際標準設計，共有座位1600個，簡潔時髦的流線外觀，吸引了大眾的目光，電影的魔力因為電影院建築本身的巨大而更為彰顯。

新生大廈臨衡陽路的百貨店及餐廳部份採用鋼筋混凝土，臨中華路的戲院部份則用波狀鋁皮鋼架。這種建築的特色就是牆壁不用水泥和磚，而是用波狀的鋁皮於外，中間夾裝木板，再用隔熱及隔音甘蔗板裝飾屋內，所以戲院雖位於西門町鬧區車聲鼎沸的中華路旁，坐在裡面卻完全聽不到戶外的噪音。隔音設備超好的新生戲院，讓觀眾更能享受看電影的樂趣，周陳玉樹因此由房地產大亨進而成為電影大亨。

於是他趁勝追擊，買下武昌街二段兩側的茶葉工廠，在台北戲院旁蓋了二十幾棟樓房，又在台北戲院右對面蓋了樂聲戲院（1964年8月6日開幕）和毗連的樓房，並出售附近多餘的土地（日新、豪華戲院一帶），其中樂聲與豪華之間的地皮，賣給了煤業大亨李建興（日新戲院的創辦者）；由於周陳玉樹在買賣契約附有但書，規定購得土地者一定要蓋戲院，於是，與樂聲戲院位於武昌街同一側的豪華戲院（1965年1月8日開幕）與日新戲院（1966年9月27日開幕）相繼成立，西門町的電影街亦因此形成。

之後，周陳玉樹又轉戰圓環附近的寧夏路，興建國聲戲院（位於台北市寧夏西路11至15號），於1966年7月28日開幕。

1966年7月28日下午，麗聲影業公司新建的國聲戲院在台北市寧夏路舉行揭幕，由立法院院長黃國書主持典禮，寶島玉女張美瑤蒞臨剪綵。當天放映的電影為《美國國家安全局》（Blindfold），由天王巨星洛赫遜（Rock Hudson）與義大利肉彈C.C.克勞黛卡蒂娜（Claudia Cardinale）主演。周陳玉樹創立的國聲大戲院位於台北市大同區寧夏路11至15號，當年地處熱鬧的建成圓環旁邊，人聲鼎沸，生意興隆。不過進入1990年代之後，隨著圓環的沒落與商圈的東移，國聲大戲院終告停業而走入歷史，並於1996年改建為大樓。

然而，新生大戲院的波狀鋁皮鋼架建築雖超級耐震、隔音佳，卻不防火；就在國聲戲院開幕的這一年的年初，新生大戲院發生了一樁毀滅性的憾事。

新生大戲院原先設計的樓梯就僅有三座，戲院這邊靠中華路二座，靠秀山街那邊一座，遇緊急事件時疏散就很勉強了，大樓後來增加了用途，一樓是建新百貨公司，二樓是凱莉咖啡廳，三、五、六樓是渝園餐廳，四樓為「萬國聯誼社」（萬國舞廳），大樓內這麼多營業場所，卻只能共用一座樓梯和一座電梯。

早在1957年1月8日，在新生大戲院旁的台北中山堂光復廳，台北市議會舉行第三屆第七次臨時大會時，市議員黃奇正、陶佩潛、陳愷、趙邦平、方志平、蔡永、王振堯等二十餘人，就輪番抨擊高玉樹市長對新生戲院的安全問題拖延放水，高市長也反駁說新生戲院開幕以來，發現了許多問題，他自己也深感不滿，已指定工務、警察兩局，會同其他有關單位成立小組，對戲院作全面檢查後要求戲院作一次徹底的改善，但這一「改善」就是9年。

1966年1月19日（農曆小年夜) 下午1時50分，新生大戲院正在播映福新公司出品的第一部國語片：林福地執導、陽明與焦姣主演的《海誓山盟》時，大火忽然從靠衡陽路那邊的四樓樓梯口儲藏間竄出，旋即迅速延燒，由於整棟大樓外牆完全沒有窗戶，還蓋上一層巨幅電影廣告牌，消防水根本無法灌入，只能放任火焰在內燃燒。

衡陽路這邊又只有一座樓梯與一台電梯，結果樓梯被大火截斷，電梯則因停電而無法動彈，新生戲院這邊的安全門又無法打開，造成四樓萬國舞廳和五樓渝園川菜餐廳全毀，裡頭幾乎無人能倖免。幸好火災發生的時間是在下午，餐廳裡沒客人，舞廳裡的客人數目也不多，否則後果將更不堪設想。

大火發生時，台北市警察局、憲兵隊、警備總部派出大批治安人員，西起西門圓環，東至衡陽路與延平南路交叉口、北自武昌街與中華路口、南至桂林路，整個西門鬧區全部戒嚴，連所有平交道柵欄都一律放下，禁止行人越過中華路，以免因圍觀而造成交通阻塞。台電城中服務中心也切斷西門鬧區的供電。

台北市警察局出動了全市26部防車，加上陽明山、台北縣、基隆市、桃園縣等警局支援的24部消防車，松山機場也支援了三輛空軍所屬的泡沫消防車。所有北台灣能動用的消防車都來了，但最高的水壓只能射到35公尺，而新生大戲院的位置卻是高達60公尺。於是，等到下午六時，警方宣布「火勢已被控制」時，新生大廈早已全部燒光了。

晚間消防人員清理現場，在四樓萬國舞廳內發現連性別都無法辨識的焦黑屍體24具，六樓渝園餐廳2具。台北地檢處首席檢察官焦沛樹於在晚間9時，率領檢察官曾丁壽、胡致中、王剛及法醫高坤玉、宮可仁，指揮警員在火場勘驗，並將屍體一一編號，然後送往極樂殯儀館及市立殯儀館料理善後。

經過反覆查證終於確認死者身份，有24人死在四樓萬國舞廳，有2人死在六樓渝園餐廳廚房，還有4人則是跳樓後分送台大及馬偕醫院不治。另外消防隊小隊長曾光榮在雲梯上，被跳樓的萬國聯誼社職員唐進之拖到地上，送醫後也宣告不治 。

1966年2月17日，台北地檢處檢察官蘇嶸華、曾丁壽、胡致中、王剛等四人專案偵查終結，以被告周陳玉樹既以新生戲院用途申請建築及使用，卻將大樓二、三、四、五、六樓之部分，分別出租他人開設凱莉咖啡廳、渝園餐廳、萬國舞廳等公眾聚集場所，又將六樓通往戲院內部之太平門及五樓通往戲院內部之太平梯堵塞，致火災發生後造成重大死傷慘劇，實難卸其過失致人於死傷之刑責，惡性殊屬重大，請科以重刑，以昭儆戒。另外，萬國聯誼社舞廳電工胡聰金、業務經理謝培松與總經理徐芝珊，也被一併起訴。由於起訴的同時，受難者與萬國舞廳和新生戲院已達成和解，業者發給每名死亡者二萬五千元，家屬中無工作能力者（男子60歲以上，女子50歲以上，小孩18歲以下）每名在加發撫慰金五千元；殘廢者比照死亡辦理；受傷者醫療費概由業主負責。

1966年4月3日，台北地方法院判決，萬國聯誼社舞廳電工胡聰金依業務過失致人於死罪判刑四年，業務經理謝培松，總經理徐芝珊各依過失致死罪判刑一年，新生大樓業主周陳玉樹則無罪。承辦推事陸祖光指出：「按犯罪事實之認定，應憑證據，如不能發現確切之證據足以證明被告犯罪時，自應諭知無罪之判決。被告周陳玉樹否認堵塞五、六樓太平門及太平梯，稱均係該大樓承租後所為，與他無關。查渝園餐廳經理周毅，在檢察官調查時稱：『五樓通往新生戲院原有一門，是我們圍的。』與被告周陳玉樹所供相符，可見與周陳玉樹無關，應予諭知無罪之判決。」

周陳玉樹在被宣判無罪後，將殘存的新生大戲院建物拆除重建，於原址改建成新聲戲院與麗聲歌廳（黎聲戲院的前身），並於1968年落成啟用。

新聲戲院於1968年1月29日下午3時舉行開幕典禮，由立法院長黃國書揭幕、影星上官靈鳳與韓湘琴剪綵，號稱是「自由中國第一家設有自動電梯最新型豪華戲院」，首部放映的電影為1967年發行的美國西部片《西部新天地》（The Way West）。

麗聲觀光大歌廳於1968年5月17日開幕，當天演出的歌星包括了冉肖玲、余天、李黛華、金陵、秦蜜、馬安琪、婉曲、陳蒂、謝雷等人，除了歌唱外，還有魔術表演，營業票價為25元。

新聲戲院自1968年1月29日開幕之後，鬧鬼的謠言便不斷傳出，但其實新生戲院大火罹難者中，根本沒有任何一個是電影觀眾。事實上，新聲戲院的生意會差，是有比鬼更可怕的生物。

1981年3月24日，少女王代麗中午在看《天才開溜》時，放在座椅扶手上的右手掌被重達一台斤的大老鼠咬了一口，痛得大叫而驚動了鄰旁的觀眾，大家都站起來要幫忙驅走這隻兇悍的老鼠。但這隻大老鼠卻不怕人，鬆了口卻依然在座位間穿梭竄走，吱吱大叫。王代麗趕緊到國泰綜合醫院敷藥，並打了破傷風預防針。

新聲戲院王姓負責人卻發表聲明：「應該不是老鼠，而是被貓咬傷，因新聲戲院裡有四百多隻貓。」問題是戲院裡又為什麼要有這麼多隻貓？不過是貓是鼠，有鬼沒鬼都不重要了，因為新聲戲院終究和新生戲院一樣，都走入歷史了。

進入80年代後，由於其他新歌廳相繼開幕，麗聲大歌廳的生意受到不小的影響，在1981年3、4月份警政署宣佈開放西餐廳演唱後，其票房更形遜色，遂於1981年9月1日起暫停營業。

1982年6月25日，麗聲歌廳原址改裝而成的黎聲戲院盛大開幕，第一部放映的電影是約翰法蘭肯海默（John Frankenheimer）執導，史考特格蘭（Scott Glenn）與三船敏郎主演的美國片《雌雄寶刀》（The Equals，另名 The Challenge）。

1988年5月7日，祝融竟再度造訪此地，整修中的新聲戲院被燒成了廢墟，造成兩人輕重傷，自此，新聲戲院便歇業，而戲院內的老天祿則遷移至武昌街二段現址。2002年原址改建為目前的商業大樓，即錢櫃KTV中華新館的所在地。

影片來源：台灣電影公司、台視新聞

由於1966年小年夜這場大火的災情嚴重，多達51人死傷，再加上發生的日期恰好和火警專線119一樣，於是讓不少人誤以為我國的119專線是源自這場火災，但事實上，我國的緊急報案電話119與110專線早在1959年12月1日就已經啟用了。

1966年1月19日下午，位於台北市中華路與衡陽路交叉點新生大樓的萬國聯誼社發生大火，並波及隔鄰的新生戲院，整棟新生大樓毀於一旦。

1966年1月19日（農曆12月28日；小年夜）下午1點50分，台北市西門­鬧區發生台灣光復以來市區內最大的一次火災慘案。位於中華路與衡陽路口的新生戲院、萬­國舞廳和渝園餐廳全被大火吞噬，而位於新生戲院樓上的萬國舞廳，有許多小姐和舞客被­困在火場，英勇的消防人員也有數人死傷。由於台北市的西門町是最熱鬧的市中心，大火發­生後，約有數萬人在現場圍觀。

火苗最初由四樓萬國舞廳與五樓渝園餐廳中間發出，台北市的消防車全部出動，極力救災滅­火，但由於水壓不足加上消防設備過於陳舊，水龍只能噴到三、四樓的高度，結果造成這棟­六樓建築物四樓以上成了一片火海。位於大樓下的商店，紛紛把財物搬到中山堂旁邊。

最後，在51輛救火車與數百名消防人員的奮勇搶救下，大火才被控制住，直至下午六點，­大火始告熄滅，但新生戲院已被燒成空骨架。總計這場大火造成29人死亡、25人輕重傷­、財物損失約六千萬元，起火原因為電線走火。

當年身為台北市消防隊第三分隊的隊長曾光榮，在救災時為了搶救新生戲院頂端樓層的受困­者，自己跳上了雲梯車，但由於操作不當，結果不幸從雲梯車的懸臂車廂摔落而當場殉職。

半世紀前台北市西門鬧區的這場大火，促使政府開始重視消防連絡措施。有人說事發日期（1月19日）是119專線的由來，不過，根據內政部消防署官網所述，我國「119」報案專線的由來如下：

「119」是我國各地消防局救災救護指揮中心受理民眾電話報案的緊急專線，源自於台北市政府警察局消防大隊，其參照日本的消防制度，成立「119」勤務指揮中心，同時推展至全國各地。有關「119」由來的說法，說明如下：

（一）「119」符合漢字諧音「要、要、救」， 發生火災時，只要想到「要、要、救」，就可馬上聯想到要撥「119」火災電話報案了！另因「119」其國語諧音為「一一救」；意即只要民眾有任何困難，只要撥電話「119」，就會有消防人員來幫忙。

（二）世界電信聯合會（International Telecommunication Union，縮寫為ITU）根據國際標準化管理的要求，為了避免火警電話用「0」號開頭與其他通訊服務而相互影響，於是建議世界各國火警電話採用「119」號碼。因此，台灣的緊急報案電話便在民國48年（1959年）12月1日起，就將火警改為「119」、盗警改為「110」。

（三）國內在參照日本消防制度之後，民國59年（1970年）3月成立「119」勤務指揮中心，從這一天起，只要撥「119」，消防人員24小時都會不畏危險為民眾提供服務。

後來該處改建為新聲戲院，但新聲戲院從1968年落成啟用後就不斷傳出鬧鬼的消息，現­在西門町著名的老天祿滷味，最早就是在新聲戲院裡營業。經過了20年，就在1988年­5月7日，祝融竟再度造訪此地，新聲戲院被燒成了廢墟，而老天祿則遷移至武昌街二段現­址。

新生戲院是台灣在1950年代最豪華的電影院，位於中華路東側，與一般我們傳統認知的電影街（中華路西側）不同。這家戲院從興建開始就是個超級大違章建築，負責人周陳玉樹是當時台灣地產業和戲院業首富，他出身貧寒家庭，父親賣擔仔麵，他負責替客人送麵。但他運氣特好，讀國民學校時的老師游彌堅，日後去中國投靠了老蔣，成了「半山仔」（半山仔，簡稱半山，意指原籍台灣，但在台灣日治時期前往中國（俗稱唐山）旅居，然後在台灣光復後返台的本省籍國民黨人士），戰後回台成了接收（劫收）大員，擔任台北市長，直到1950年由黨外的吳三連接任。

由於「半山」在接收時，握有很多日人遺留下來的土地和房屋，以修理收音機為業的周陳玉樹，就改行從事房地產買賣，與游彌堅拉上關係，在台北市區大興土木，蓋造新屋後出售圖利，雖然官司不斷，但因為後台夠硬，始終逍遙法外。

周陳玉樹的房地產與戲院霸業，真的是「成也靠火，敗也靠火」。1949年成都路大世界戲院隔壁國際飯店失火，他靠著在災後的廢墟裡興建二十多棟樓房發跡；之後又在西門町到處以低價購進日本留下的房地產，拆除重建後高價售出。

1954年10月9日，他看中了新生大樓現址這塊395坪的土地，竟有辦法讓省營的台灣新生報（接收自日治時代台灣總督府經營的《台灣新報》），把這塊地租給他新設的新生營業公司。條件就是由他免費替新生報蓋一座大樓，其他土地則給他蓋新生戲院，經營20年後再無條件送給新生報。

新生戲院是戰後全台第一座超過20公尺高的大廈，也是第一座採用波狀鋁皮鋼架的建築。工務局原本核准的建照是五層樓，用途是戲院，但1955年12月8日，業主又要求變更設計，申請增加餐廳、舞廳和百貨公司等用途，由於安全問題，歷經台北市工務局黃千里、莊琮耀和林永倉三位局長才核准。

臨衡陽路的百貨店及餐廳部份採用鋼筋混凝土，臨中華路的戲院部份則用波狀鋁皮鋼架。這種建築的特色就是牆壁不用水泥和磚，而是用波狀的鋁皮於外，中間夾裝木板，再用隔熱及隔音甘蔗板裝飾屋內，所以戲院雖位於西門町鬧區車聲鼎沸的中華路旁，坐在裡面卻完全聽不到戶外的噪音。隔音設備超好的新生戲院，讓觀眾更能享受看電影的樂趣，周陳玉樹因此由房地產大亨進而成為電影大亨。

於是他趁勝追擊，買下武昌街二段兩側的茶葉工廠，在台北戲院旁蓋了二十幾棟樓房，又在台北戲院右對面蓋了樂聲戲院和毗連的樓房，多餘的地皮賣給豪華戲院，然後將樂聲與豪華之間的另一塊地皮，賣給煤業大亨李建興蓋日新戲院，西門町的電影街因此形成。然後他又轉戰圓環附近的寧夏路，興建國聲戲院。

但新生戲院的波狀鋁皮鋼架建築雖超級耐震、隔音佳，卻不防火。九年之後，周陳玉樹的「好運」終於被自己消耗完了。

新生戲院原先設計的樓梯就僅有三座，戲院這邊靠中華路二座，靠秀山街那邊一座，遇緊急事件時疏散就很勉強了，大樓後來增加了用途，一樓是建新百貨公司，二樓是凱莉咖啡廳，三、五、六樓是渝園餐廳，四樓為「萬國連誼社」（萬國舞廳），大樓內這麼多營業場所，卻只能共用一座樓梯和一座電梯。

早在1957年1月8日，在新生戲院旁的中山堂光復廳，台北市議會舉行第三屆第七次臨時大會時，市議員黃奇正、陶佩潛、陳愷、趙邦平、方志平、蔡永、王振堯等二十餘人，就輪番抨擊高玉樹市長對新生戲院的安全問題拖延放水，高市長也反駁說新生戲院開幕以來，發現了許多問題，他自己也深感不滿，已指定工務、警察兩局，會同其他有關單位成立小組，對戲院作全面檢查後要求戲院作一次徹底的改善。

但這一「改善」就是9年，1966年1月19日（農曆12月29日；除夕) 下午1時50分，新生戲院正在播映福新公司出品，林福地執導，陽明與焦姣主演的第一部國語片《海誓山盟》，大火忽然從靠衡陽路那邊的四樓樓梯口儲藏間竄出，旋即迅速延燒，由於整棟大樓外牆完全沒有窗戶，還蓋上一層巨幅電影廣告牌，消防水根本無法灌入，只能放任火焰在內燃燒。

衡陽路這邊又只有一座樓梯與一台電梯，結果樓梯被大火截斷，電梯則因停電而無法動彈，新生戲院這邊的安全門又無法打開，造成四樓萬國舞廳和五樓渝園川菜餐廳全毀，裡頭幾乎無人能倖免。幸好火災發生的時間是在下午，餐廳裡沒客人，舞廳裡的客人數目也不多，否則後果將更不堪設想。

大火發生時，台北市警察局、憲兵隊、警備總部派出大批治安人員，北起西門圓環，南至衡陽路與延平南路交叉口、東自武昌街與中華路口、西至桂林路，整個西門鬧區全部戒嚴，連所有平交道柵欄都一律放下，禁止行人越過中華路，以免因圍觀而造成交通阻塞。台電城中服務中心也切斷西門鬧區的供電。

台北市警察局出動了全市26部防車，加上陽明山、台北縣、基隆市、桃園縣等警局支援的24部消防車，松山機場也支援了三輛空軍所屬的泡沫消防車。所有北台灣能動用的消防車都來了，但最高的水壓只能射到35尺（約3、4層樓的高度），而新生戲院卻高達60尺高（6層樓）。等到下午六時，警方宣布：「火勢已被控制」，但此時新生大樓已幾乎被燒光了。

晚間消防人員清理現場，在四樓萬國舞廳內發現連性別都無法辨識的焦黑屍體24具，六樓渝園餐廳2具。台北地檢處首席檢察官焦沛樹於在九時，率領檢察官曾丁壽、胡致中、王剛及法醫高坤玉、宮可仁，指揮警員在火場勘驗，並將屍體一一編號，然後送往極樂殯儀館及市立殯儀館料理善後。

經過反覆查證終於確認死者身份，有24人死在四樓萬國舞廳，有2人死在六樓渝園餐廳廚房，還有4人則是跳樓後分送台大及馬偕醫院不治。另外消防隊小隊長曾光榮在雲梯上，被跳樓的萬國聯誼社職員唐進之拖到地上，送醫後也宣告不治 。

1966年2月17日台北地檢處檢察官蘇嶸華、曾丁壽、胡致中、王剛等四人專案偵查終結，以被告周陳玉樹既以新生戲院用途申請建築及使用，卻將大樓二、三、四、五、六樓之部分，分別出租他人開設凱莉咖啡廳、渝園餐廳、萬國舞廳等公眾聚集場所，又將六樓通往戲院內部之太平門及五樓通往戲院內部之太平梯堵塞，致火災發生後造成重大死傷慘劇，實難卸其過失致人於死傷之刑責，惡性殊屬重大，請科以重刑，以昭儆戒。另外萬國聯誼社舞廳電工胡聰金、業務經理謝培松與總經理徐芝珊，也被一併起訴。

由於起訴的同時，受難者與萬國舞廳和新生戲院已達成和解，業者發給每名死亡者二萬五千元，家屬中無工作能力者（男子60歲以上，女子50歲以上，小孩18歲以下）每名在加發撫慰金五千元；殘廢者比照死亡辦理；受傷者醫療費概由業主負責。

1966年4月3日台北地方法院判決，萬國聯誼社舞廳電工胡聰金依業務過失致人於死罪判刑四年，業務經理謝培松，總經理徐芝珊各依過失致死罪判刑一年，新生大樓業主周陳玉樹則無罪。承辦推事陸祖光指出：「按犯罪事實之認定，應憑證據，如不能發現確切之證據足以證明被告犯罪時，自應諭知無罪之判決。被告周陳玉樹否認堵塞五、六樓太平門及太平梯，稱均係該大樓承租後所為，與他無關。查渝園餐廳經理周毅，在檢察官調查時稱：『五樓通往新生戲院原有一門，是我們圍的。』與被告周陳玉樹所供相符，可見與周陳玉樹無關，應予諭知無罪之判決。」

周陳玉樹被宣判無罪後，將新生戲院拆除重建，改名「新聲戲院」。雖然鬧鬼的謠言不斷，但其實新生戲院大火罹難者中，根本沒有任何一個是電影觀眾。不過生意會差，是有比鬼更可怕的生物。

1981年3月24日，少女王代麗中午在看《天才開溜》時，放在座椅扶手上的右手掌被重達一台斤的大老鼠咬了一口，痛得大叫而驚動了鄰旁的觀眾，大家都站起來要幫忙驅走這隻兇悍的老鼠。但這隻大老鼠卻不怕人，鬆了口卻依然在座位間穿梭竄走，吱吱大叫。王代麗趕緊到國泰綜合醫院敷藥，並打了破傷風預防針。

新聲戲院王姓負責人卻發表聲明：「應該不是老鼠，而是被貓咬傷，因新聲戲院裡有四百多隻貓。」問題是戲院裡又為什麼要有這麼多隻貓？不過是貓是鼠，有鬼沒鬼都不重要了，因為新聲戲院與新生戲院一樣都走入歷史了，如今這裡已是錢櫃KTV。