【實務見解，分享！】

⭐️最高法院108年度台上字第1541號判決

📍查被上訴人為系爭大廈區分所有權人，因有先前違規行為，經前案判決自系爭房屋遷離確定，然被上訴人於前案言詞辯論終結後，迄至受強制執行遷離期間，持續有系爭滋擾、揮斧行為，系爭大廈區分所有權人會議於同月27日作成強制出讓決議；被上訴人於遷離後，尚有假藉返回系爭大廈拿取信件之機會，故意不斷鳴按喇叭等情，為原審認定之事實。惟上開強制出讓決議係針對被上訴人之系爭滋擾、揮斧行為所作成，能否以被上訴人嗣經強制遷離，即謂被上訴人無違反法令或規約情節重大之情形？

👉最高法院見解
（一）按人民之財產權固應予保障，但為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者，仍得以法律限制之。此觀憲法第15條、第23條規定自明。

（二）而公寓大廈住戶有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；如該住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。為公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第2項所明定。

（三）就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言，強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使，惟依其立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質。此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。

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「千金買房，萬金買鄰」
話說「千金買房，萬金買鄰」，現今都會區的公寓大廈房屋賣買價額甚高，大家買房時，對於房屋的賣買價金、格局、地段的考量，莫不精打細算，但是房價(X)和鄰居的生活態度(Y)，X與Y之間卻不一定成正比，常常變成我們購買房地時一個難解的習題。
但是，問題遇到了，總是要想辦法解決，告狀俠來和大家分享一個案例：

甲男向堂哥承租『一定吉』社區A棟5樓之1居住，長期在居住之屋內養狗多隻，不僅吠聲產生噪音，又不注意清潔衛生，造成嚴重惡臭；又會將狗狗拴綁在社區中庭，除了不妥善清理其排泄物及餵食之骨頭等廚餘廢棄物造成髒亂外，其中更有大型犬隻見人即吠且作撲人狀，使得同社區其餘住戶心生畏懼，不敢從中庭進出，經管理委員會以甲男違反社區規約中竉物管理規定，多次促請改善，仍拒絶不予改善。唉…這要如何是好？

Q：甲男有義務遵守『一定吉』社區規約嗎？
A：要哦！承租人（即甲男）或使用人雖非區分所有權人（指A棟5樓之1之所
有權人），仍有遵守規約的義務。

【公寓大廈管理條例第3條第8款：住戶是指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。公寓大廈管理條例第3條第12款：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。】

Q：有發生這樣的情形時，可以怎麼做？
A：住戶可依據公寓大廈管理條例第16條第4、5項的規定，要求『一定吉』社
區管理委員會管理委員會或管理負責人應予以制止或按規約處理，必要時亦
得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
又依公寓大廈管理條例第47條規定，住戶違反第16條第4項規定者，由直
轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其
限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

【公寓大廈管理條例第16條第4、5項：住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。】

Q：甲男這傢伙經管理委員會多次促請其改善，依舊頑冥不靈、我行我素時，『一定吉』社區其他住戶有無大絶可以施放？
A：有的，依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，透過管理委員會對於
甲男訴請法院強制遷離！
立法者考量將住戶或區分所有權人強制遷離，對住戶居住自由及財產權之限
制甚鉅，這是為維持公寓大廈其他住戶共同利益之最後及最激烈手段，同時
為了兼顧其他公寓大廈住戶之居住安寧等利益，所以要具備三個要件：
1. 須住戶有違反法令或規約之行為且情節重大。
2. 由管理負責人或管理委員會促請改善，而該住戶於三個月內仍未改善。
3. 並經區分所有權人會議決議強制其遷離。
甲男之行為顯然違反規約規定，破壞社區環境衛生，影響住戶之安寧，嚴重
妨礙社區之公共衛生、公共安寧及公共安全，所以在具備前面三個要件時，
可以對於甲男訴請法院強制遷離。

【公寓大廈管理條例第22條第1項第3款：住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：…三、其他違反法令或規約情節重大者。。】

好鄰居真的很重要！！
因為目前擔任3個公寓大廈管理委員會的法律顧問，才發現住戶糾紛其實無奇不有😂，之前看過美劇 #惡鄰纏身，還想說怎麼這麼誇張！現實生活中的確實也可能上演。

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尤其是台北市房價高，如果有惡鄰居造成ㄧ些社區糾紛或是影響公設、租客流動率大、租給
ㄧ些商用場所使出入複雜，這些都是屋主非常擔心安全的！也當然會擔心房價下跌。

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管委會就扮演很重要的角色，現在《#公寓大廈管理條例》有了許多住戶之間的規範，其中第22條條是針對惡鄰居的規範，簡單舉幾個例子來說如果有：

1.積欠管理費或公共基金達相當費用，經強制執行後又再欠超過房屋總價1%。

2.對自己專有部分利用妨害建築物正常使用或違反其他所有人利益。

3.住戶棄置垃圾或妨礙出入等等相關行為。

4.擅自變更專有部分、約定專用部分。

5.破壞外牆或結構。

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上述等等行為違反規約或法令情節重大者，經主管機關罰鍰仍不改善、管委會給予三個月時間促其改善仍不改善，得依區分所有權人會議決議促請法院「強制其遷離」。

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當了幾個管委會法顧之後，才深深體會到好鄰居很重要，真心覺得當社區管委會委員這些公共事務的參與，都很熱心和辛苦，希望大家遇到的都是好鄰居！！

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你們有遇過很誇張的鄰居嗎？都怎麽辦啦

#惡鄰退散
#好鄰居很運氣也很重要
#管理委員會法律顧問
#黃靖芸律師