政府早前向立法會提交《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例草案》的修正案文本，以落實「劏房」的租務管制。究竟新的劏房租管條例，能否保護劏房租客，受到基層租戶的歡迎？

從初步的市場反應來看，答案是較偏向否定的，罵的聲音好像較支持為多，特別是基層團體及劏房租戶。由於條例主要是規管「租金加幅」而非「起始租金」，近期看到較普遍的情況，是很多劏房業主「加定租先」，在最近數個月訂立新租約或舊租戶續租的時候，將租金的金額大為提升，有些續租案例更大幅加租兩至三成。這明顯是業主希望將起始租金設定在較高水平，就算將來實施劏房租管後限制加租幅度，但現在的起始租金已經提升，就唔使驚將來唔准加咁多。

我相信最大的問題，是政府在劏房租管的「吹風期」太長，從林鄭在二零二零年一月十四日宣布成立工作小組，到工作小組在二零二零年四月成立，研究一段長時間後提交報告，再等立法會通過之後，在憲報刊登當日起計的三個月後實施（這時間寫在立法會參考資料摘要第27點），最快都應該要在明年初才能落實。所以由開始吹風的日子計算，到條例正式執行長達兩年，導致出現很長時間的「空窗期」，讓業主在實施租管之前，將租管變成為加租藉口，預先加定租！

過去兩年受到政治事件及新冠肺炎的影響，香港接近所有類型的物業，租金都呈現下跌趨勢，雖然最近幾個月住宅樓開始止跌回升，但仍低於兩年前的水平約一成左右。但劏房在目前的租金，普遍較兩年前為高，特別是最近幾個月升得更加厲害，與大市的租金趨勢相反。

很多基層團體都提出一個問題：當規定加租幅度上限10%之後，會否在經濟轉差的情況下，整體市場都會加租至封頂值的10%？就算本來業主只想加6%，但全世界都加10%，變咗都跟大隊加10%？暫時冇人知道答案，要條例推出後才能揭曉。

根據政府給立法會的參考資料摘要文件，目前全港約有11萬間劏房，超過22.6萬人居住，月租中位數為 4800元，每平方米月租中位數為417元，即是每呎大約39元。當政府及一些團體作出分析時，會用這個39元呎租/每米417元的價格，比較全香港平均呎租水平，但其實這樣比較是不太正確的，因為絕大部分劏房都興建在殘舊唐樓及工廈，地點也在老舊地區，81.9%樓齡達50年或以上，這些唐樓如果不是做劏房的話，呎租可能只有二十元一呎，工廈就更加只有十多元或以下，所以平均每呎39元的租金，比起唔劏的話起碼高出一倍，甚至更多。

不過我想最大問題還是劏房工廈。現在絕大部分用來睡覺的劏房工廈，租約都寫明是「非住宅用途」，例如擺貨或工業用途，但實際上大家都「心知肚明」，因為業主要保護自己，到出事的時候就說是租客自己用來睡覺，與業者無關。相信新推出的租管，應該不能保護這些用來睡覺的劏房工廈租客。

https://eastweek.my-magazine.me/main/106308

政府公私型房屋供應目標訂為七比三，政策原意是為上車困難、且沒父幹的人提供資助性房屋（公屋、居屋等）機會，可惜政策淪為垃圾，由七年前政府公佈《長遠房屋策略》將公私營比例訂為六比四，甚至3年前進一步改為七比三，居然沒有一年是達標。一個空喊口號，上有政策，下冇對策，結果公屋排隊時間越來越長，私樓落成比例增亦無礙樓價創新高。

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本地樓市分析系列重溫：

（一）移民潮沒推跌樓價的真相
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（二）建築費跌「睇唔到」 新樓三萬蚊呎新常態
https://www.patreon.com/posts/53541421

（三）夏寶龍「零劏房論」對樓價啟示
https://www.patreon.com/posts/53779401

（四）樓價、租金越趨兩極化
https://www.patreon.com/posts/54356512

（五）下半年樓價急升否 睇兩個指標
https://www.patreon.com/posts/54356512

（六）李嘉誠父子中港樓市佈局
https://www.patreon.com/posts/55180997

（七）本港樓價逢十年翻一番
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最新差估署數字顯示，7月份私人住宅售價指數報396.3，今年累升4.3%，與2019年5月歷史高位只差0.15%。按照走勢，第三季破頂沒懸念，問題是升幅有多少。差估署除每月公佈樓價指數，有一個數據我認為較為貼地及更具意義，就是按照港九新界三個分區、不同面積的單位統計每呎售價。十年後本港樓價會否再翻一番，以近年發展商貴價搶麵粉(地皮)，及市區新盤開價三萬呎成新常態下，答案是肯定的，而達標時間快慢，主要睇兩點。

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（一）移民潮沒推跌樓價的真相
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（二）建築費跌「睇唔到」 新樓三萬蚊呎新常態
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第2283-5成交(堅-註冊) 感覺5分。現時點 very hot! ??? 今年第三單成交，但全蝕讓?

油麻地彌敦道530-538號「現時點」，今年三間舖成交分別為:

【最新】2樓248舖，建築147呎，實用81呎，成交268.8萬，原業主2014年11月以320萬第一手劏出時買入。帳面蝕16％， 輸少當贏! 實用80呎。

2樓279號舖，2015年7月入300萬，出200萬，蝕33％。實用80呎。

1樓147號舖，2016年3月入345萬，出262萬，蝕24％。實用80呎。

劏場算輸得少。買第一手劏場，一般輸少過一半已經算贏! ? 現時點現在一般租金回報約三四厘， 差幅好大。有些大幅減租，有些過5厘。

以上三位是從林子峰手上分拆後買入。林子峰於2014年以2.55億元購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位，共2.5萬平方呎，2014同年林子峰分拆舖位出售，入場費50萬元起，套現約4億。

該批林子峰買入的舖位為97年拆售時未曾售出的舖位，2014年拆售時已全數出租。

當時出售時，買家可獲以下優惠:
1）租金保證2年5厘回報
2）送全數厘印費，高達樓價4.5%以上
3）律師費
4）送2年管理費及差餉
5）買家免佣

As said 如果你想買商場舖，記住 ...

劏場舖有三類型:
(1) 第一手劏出嚟，未有租客，只睇圖則，i.e. 尖沙咀首都廣場、屯門壹號總站、荃灣荃立坊、荃灣地皇廣場、元朗又一新城、英皇大道廣場、大埔大日子、北角城市金庫、及佐敦廣場(經典?，死足29年) and 太多太多，通常連「x年x%保證回報」，第一手劏售接貨有極大風險，近年除了石門京瑞廣場的OK Mall 較好，有二手賺錢個案，其他好大機會 *蝕近七八九成* ! 一般我勸你唔好買! 好多劏出來的都是我「朋友」? 叫我唔好出聲 ?

(2) 商場已成型，已經有租客及人流， 大業主分拆出售細舖，i.e. 油麻地現時點、先達廣場、葵涌廣場、天水圍新北江商場， 小心啲，通常蝕少啲 ( *蝕二至四成* )，但買啱位都有機會賺錢。

(3) 當「劏場」已淪為「死場」， 當每間舖由幾百萬，跌至幾十萬時， 跌足八九成。如果你有錢冇掟洗，可以買幾間分散風險，博下。 好彩的話，分分鐘以賠數賺錢。例如荃灣地皇廣場2樓238號舖，2012年12月第一手接劏舖業主以400.4萬買入，2017年7月以30萬沽出(5年蝕92.5%?)，接手的業主於2019年4月再沽出90萬。21個月賺2倍! 相信也是近期香港升值紀錄。

不過，點都好，總結: *街舖時間係朋友* (因為人唔會因為條街舊咗而唔行，反而有重建潛力)， *但商場舖時間係敵人* (因為越舊的商場，欠缺中央管理，越冇人行。 香港歷史上，從來沒有成功收購重建劏場的例子)。 劏場細業主投資者大部份損手離場，因此我從來不會投資劏場 (不買不沽不沾手，有啲錢我唔想賺?)。

除非你有錢冇掟洗，投資「劏場」舖小心啦?。李根興

P.S. 雖然我唔熟，好多經紀都同我講，近年興起的工廈劏工作室 (變相工廈劏房)第一手買家都輸得好慘 (未計違規及人命風險)， 絕大多數蝕讓幾成。好多想走都走唔到，真正的變成「不動產」 (無人問津)?。

其實有啲錢，明知下手 likely 蝕，真係唔應該賺。我身邊未見過一個朋友買劏舖/劏工廈房賺大錢，後悔多，因此我唔做。 *賺錢要賺開心錢?*

如果有日我做「劏場」，記得罵叉我! XYZ&#^&XYZ?!

聯絡李根興 Edwin whatsapp (+852) 9036 1143

。。。。。。。

【2021年第一季商舖基金集資】集資上限港幣6000萬。我會加碼1000萬。

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於2及3月份舉辦多場基金講座，讓您了解牛年舖市走勢及商舖基金如何捕捉良機。

日期：2月22日(一)/3月2日(二)/3月3日(三)/3月4日(四)
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

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查詢： 2830 1117 (Ashley) / 2830 1111 (Suki)
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【資金重臨最重災區，1.4%?】尖沙咀樂道36至50號地下4及4A舖連入則閣，剛剛成交了約3000萬 (NOT 市傳的3200萬，市傳一般有水份，吹旺啲?)。現回報只得1.4%。感覺5分

(最新消息，exact 價錢是2950萬)

原業主叫價4500萬，地舖建築面積400呎，入則閣建築面積400呎，合共總面積800呎。租客龍城大藥坊，原租金78000至2020年7月31日， 疫情關係續約一年，新租35000至2021年7月。回報1.4%。 門闊約10呎，深約30呎。

原業主於1993年3月用580萬買入4及4A舖，連入則閣。舖內有來去水。

這個位置我也睇過，還過價。 老實說成交價比我想像中高，因為這個位現在好靜好靜，是重重重重重災區。 行入藥坊店舖要5級樓梯， 一般商舖多過三級樓梯的話，額外每一級樓梯需要減價5%。 換句話說，這間舖有五級樓梯，應該較沒有樓梯平10%。

再者，這間舖不是藥房，是藥坊， 沒有遊客的話，盈利能力相差好遠。 藥房起碼有本地客 配藥需求，藥坊(不能合法售賣配方藥)的話， 無遊客，在尖沙咀真係唔知賣乜。

之前尖沙咀的成交，多數在厚福街一帶， 有本地需求的飲食餐廳段。 兩間餐廳(甜蜜蜜及泰國菜)各每間成交4300萬。

樂道算是近期尖沙咀遊客重災區的首單成交。樂道主要做遊客生意，大上大落，以3000萬成交計算，今時今日租值只得1.4%回報， 即使租金回復之前水平， 也只不過是3.1%回報，唔高。 當然，如果遊客全面性回港的話，樂道租值馬上會飆升，等多幾年啦。感覺5分!

但老實說，三千萬以下想買尖沙咀的遊客段，幾百呎以上，真係無貨，這間是唯一選擇。 物以罕為貴，恭喜買賣家? 5分啦!

。。。。最新消息 。。。。。

尖沙咀樂道的龍城大藥坊 exact price is 2950萬。買家原來是我朋友，2019年5月曾買入我的西貢貢茶舖 (1428萬)。 好彩是買西貢，現在反而旺了。如果當時買樂道， 大檸樂!

https://ps.hket.com/article/2354150

I think timing is good. 他一心想襯市差買核心區。佢預咗未來幾年收一厘幾回報，守得住，睇長線。

因為在尖沙咀遊客核心區(樂道/漢口道/海防道/北京道)三千萬以下，真係冇選擇。現最平另一間放售中是400呎，收實4000萬，現租only 45000，回報 also only 1.35% ?。核心區個個業主都企得好硬，等下年遊客回港! 有減租，無減價賣。

這間龍城藥坊成交2950萬算「貴中最平」。 高峰時，這間舖輕易過六千萬。 旁邊的7A舖(小熊蛋糕)，2018年曾售6000萬，半間是走廊, crazy ?

博得大賠得大，街舖長揸，總有一日會返家鄉 (劏舖例外)。Sunday 快樂?

李根興

。。。。。。。

《保密放售舖 Quote 價》有舖放售，記住搵我 quote 下價。全程保密 ? 專業，成交期可以是全港最快，快至1至2個月現金到手。

自2016年商舖基金成立以來，我們已買賣77間商舖(全地舖)，同期全港最多。 2021年底前，我們要買入多約5億商舖，即約30間。

有舖放售，可直接聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或 Marc 6092 6444 / Joe 9250 6708 / Vivian 9311 9274 或致電 2830 1111， 當然也非常歡迎經紀介紹。www.bwfund.com (證監會持牌法團 BBL 650)

剛成交 - 第2072成交(堅) 成交750萬，感覺5分。筲箕灣東大街42-52號(向杜雲里)金來大廈地下G5號舖，現租客江仔記。

《閣樓都分四種》

肺炎第四波前成交，幾日前剛簽約。筲箕灣東大街42-52號(向杜雲里)金來大廈地下G5號舖，現租客江仔記，地舖建築面積約180呎，入則閣約150呎。舖闊約9呎，深約16呎，地舖實用約160呎。租金約2萬，約3厘回報。成交750萬，買公司 (省7.3%稅)。

原業主於2017年5月5日以628萬買入。再對上一次成交是2012年5月11日以432.8萬成交。

要留意的是，如果你詳細睇此舖圖則，本身這間G舖是地舖連入則閣樓 (storage only)。 現在劏開了G1/G2/G3/G4/G5。

劏舖，地舖無問題，閣樓的話，跟足屋宇署圖則，此G5舖是沒有樓梯上去閣樓的。

換句話說， 如果要出牌做食肆，必須將樓上的入則閣全部封起來，沒有入口。 變相有閣 = 無閣， 這樣的入則閣樓最唔值錢。

唔想浪費樓上閣樓空間的話，唯有是在舖內「偷雞」起一條垂直的「貓梯」爬上閣樓，放雜物。(Note: 我不是教你犯規，只是和你分享坊間好多用家/炒家的做法?)

普遍來說，一間舖有入則閣樓，值多約一至三成價錢。自建閣則值多5-10%。

如果是入則閣，絕大部分商舖的閣樓都列明是storage用途， 不可以營商/坐人。 如果非 storage的話，更值多約1成錢。

Storage/ 非 storage 都好，入則閣樓有四類型:
(1) 最值錢是入則閣樓， 樓梯在舖前面上， 這樣的話，閣樓可以獨立及合法地分租給其他租戶增加收入。 樓下的牌照不受影響。此類型的舖值多約3成錢。

(2) 第二就是閣樓樓梯在舖內的中間， 方便繁忙時候「偷雞」樓上坐人。(Again, I'm only sharing what others are doing，我無心教你犯法!)

(3) 第三就是樓梯在舖後門， 因為出入比較困難，食肆的話又要經過廚房， 這裏通常變成真係 storage only.

(4) 最唔值錢的， 就好似這單成交的閣樓一樣， 有閣樓但沒有通道上樓上，要「偷雞」自己起一條「貓梯」才能爬上去放雜物。 這樣的閣樓最多值一成價錢。

此舖成交比較:
- G3舖，地舖實用161呎，2019年3月24日成交648萬，(前)幸福小食。

此舖位置比較靜，行多四間舖向東大街的話，馬上值多超過一倍。始終百貨百客，幾百萬貨仔在港島區冇貨。 OK 啦! 5分位。恭喜買家!

Note: 買舖/租舖，人哋偷雞，人哋嘅事。最緊要唔好矇查查畀人偷咗你隻雞 ?

。。。。。。

風再起時【盛滙商舖基金】2020年第4季集資講座 (上限港幣6000萬) - 頭六場已滿

我們盛滙商舖基金， 是全港首間證監會持牌並專注投資香港商舖的基金公司。2016年成立以來，我們已經買入41間街舖，賣出33間，全數獲利，同期全港最多。 而幾年內獲利轉手的街舖，我們市場佔有率現在超過五成。(Note: 升值也跑贏大市三分一)

2020年第四季，我們又集資買舖。 今期上限港幣六千萬， 現有的客戶已經承諾投資加碼4600萬， 因此只得1400萬給街外新客， 投資最少港幣三百萬起。

如果你有興趣參與我們的商舖基金 ，我們會連續幾場講座講解基金內容及目標回報， 每場限六位，I will be there. 我們是香港證監會持牌法團。

【此講座及投資只適合持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士或公司參與】

個市剛剛好在轉角位，believe me，今期好快會爆滿，額滿即止，先到先得。 如果你想在講座前，直接了解我們的基金及開戶口詳情，可直接聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或 Marc 6092 6444 / Joe 9250 6708 / Vivian 9311 9274 / Mani 9669 1789 / Monica 9305 8194 或致電 2830 1111 ?

今期集資的主題是「風再起時」。 世界輪流轉， 舖位都衰了唔少， 接下來可能是時候發圍時機。

(1) 肺炎總會過去
(2) 拜登上場，中美關係最對立的時候希望已經過去
(3) 遊客一定會回來， 通關又好，氣泡又好，唔會少過今日
(4) 最重要是，政府分分鐘撤銷工商舖辣招， 免去雙倍印花稅， 變相全部工商舖物業升值4.25%。

當然我做得舖這行，就要熱愛「舖」，賣花讚花香。 我相信舖市是最壞時候可能已經過去。

升市，個個都係股神樓神舖神，但跌市，大跌市先至考你功力。 我們今年肺炎至今，合共買入了8間街舖，同時最重要，賣出了5間街舖， 前後涉資金約2.5億。 沽出的舖全數獲利， 疫境中，買家都買到平貨，恭喜買家，大家雙贏。

接下來，我們每季目標都會集資約六千萬港幣，每年淨資產目標增長約兩三億街舖。入三出一，即係每買入三間舖，就賣出一間，做好售後服務，貨如輪轉。 目標帶給我們投資者長遠每年10%回報。

我無本事一玩就玩到幾十幾百億。 做任何生意要有「持續性」。情願做細啲，做穩啲， 紮實根基，一步步行好佢。最緊要最緊要就是投資者、商舖買家、租客、我們班同事們、同我自己， 穩定地持續賺到錢。

我是生意人，不是投資者。市升市跌，都繼續貨如輪轉，一定要有「持續性」， 就好似賣柴米油鹽一樣， 任何經濟環境 都有得食，密密食，唔可以 hit and go，炒一轉，發橫財，就人間消失。

我重複，All I ask for 就是每季集資幾千萬新錢， 每入三間舖就賣出一間，每年累積多兩三億街舖， 銀行借貸唔好過多，兩三成以內就足夠，小心駛得萬年船。當中成個基金我本人佔兩三成， 長遠達至每年10%回報。Very simple， 再俾多錢我都要 SAY NO! 一步步做好， 唔好過份膨脹，利益一致，人少少，最緊要大家穩定地賺到錢，賺開心錢?。

我是李根興， 盛滙商舖基金創辦人，有機會到時見你。

More info on www.bwfund.com

香港證監會持牌法團 BBL650

【盛滙商舖基金】2020年第4季集資講座

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於第4季舉辦數場基金講座，讓您深入了解商舖基金及舖市再起動時機。

加開時期：11月27日 (五) / 12月7日 (一) / 12月8日(二) / 12月9日 (三)
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監條例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1111 (Suki/Monica)
WhatsApp： 9218 5223

#商舖基金 #買舖要買得PRO #四種閣樓