【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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最近韓劇大熱的[魷魚遊戲],我自己看完是覺得高開低走
有人喜歡,有人覺得爛,主要是後面幾個遊戲賣的不是機關設計
而是走所謂的[人性],像騙波子那期我就覺得完全是無聊,不是說方式不好
主要是和看官預期的東西落差太大,大家看完頭一兩個遊戲會預期是鬥智之餘
又有殺人的刺激畫面,但你卻來個狗血煸情,最後那個GAME除了是PK,我還真看不出智在那

很久前我自己看了漫畫彌留之國的愛麗絲,當然現在真人劇就即是大家熟悉的[今際之國]
這部我個人是覺得很好看的,遊戲種類分四大種,就是樸克牌的四種花色,有鬥智有體力也有人心
我欣賞的地方是這部的遊戲有創意之餘,不會深奧到令人看不懂,像再之前的[欺詐遊戲]
老實說不裝的話,後面的遊戲我是完全不知在做什麼的,只是一直在看秋山解說,但完全不知在做什麼
主要是設計得太複雜,讀者看不懂或要想太久的話,是會自然失去興趣去理解的,
而且你在開頭已經迷失了的話,中間和之後你是會一直斷開,完全處於狀況外的

[今際之國]相反就沒有這種問題,遊戲令人感到既殘酷又有創意之餘,也令人很易理解規則
死人畫面也刺激著感官,我覺得是非常好的,真人版評價也十分不錯,主要應該是女主角的運動型裝扮吧
她是日本少數的年輕動作女演員,就是浪宮劍心的操(日本女性投票中,會發現她是最令女性討厭的女演員之一)
另外海濱篇也取的十分好,原因簡單粗暴,因為入面的人都穿泳裝,畫面自然養眼
真人版第二季應該也有一定保證

不過,看過漫畫版的都知道一件事,就是.................

結局爛尾呀屌你老尾!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

【法興輪證25週年特約：開市輪證追揸沽 】

相隔三個星期，又黎刀光劍影組合！大師如何整治嘉士伯，嘉士伯又步署左 D 乜反擊大師呢？！留意！

本周二 (9月28日)、本周三 (9月29日)：

早上時段：09：20 - 09：35

主持：沈振盈 (沈大師)、 Casper

下午時段：15：40 - 15 ：55

主持：沈振盈 (沈大師)、 Casper、棠哥、Eva(法興證券上市產品銷售部副總裁蔡秀虹)

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本是為了僅此一次的閃耀調整而成的決戰英靈，因為某種理由換上泳裝，神秘進化成享受夏季的魔神形態。
別名『泳裝魔‧沖田總司Alter‧Natives'。
話說在她身旁的這位，是誰啊？難道是迷路的小孩？

身高／體重：156cm・42kg（第１、２再臨）
　　　　　　163cm・51kg（第３再臨）
出典：Fate/Grand Order
地域：日本
屬性：中立・中庸　　性別：女性
「煉獄變成人形態時將部分靈基分給了它，所以和平常相比輕了一點小了一點。順帶一提煉獄的數據如下！」
身高／體重：83cm・13kg（第１、２再臨）
　　　　　　??cm・??kg（第３再臨）
出典：Fate/Grand Order
地域：日本
屬性：混沌・善　　性別：？
「劍形態時將伴隨主人的狀態改變大小，並不固定。等等，劍形態是啥！？不管怎麼想，這個人形態才是異常的！」

她本是沖田總司的別側面，為了行使抑制力改變，調整過靈基後形成的極為特殊的英靈。但是，這次的戰場定在了南國之島的度假勝地，於是再次重組了。
總之，轉型成了從基本數據，到外裝和武器都經歷新模組重制的新英靈。
硬要說的話，大概是魔神桑玖式那種。
雖說這就是所謂的泳裝版了，但依靠原本的適性職階Saber顯現。第三再臨則是以單槍匹馬導致戰線完全崩盤為目的的超強力型殲滅形態。
也是英年早逝的沖田總司，可能抵達的末路泳裝版。
───不對不對，這是在看什麼啊，我的主人。

○單獨行動：Ａ
身為抑止力的守護者‧泳裝版，在暑假可以單獨行動。目標已調整為可在絕望的情況下出現在海灘，一人殲滅目標，或者湮滅逃亡者，因此此技能是高等級。
○對魔力：Ａ
因外裝本身是專門為Saber職階使用重組的，所以擁有原本的沖田無法匹及的對魔力。病弱？　那種東西已經扔到老家去了。喜歡的鉋冰糖漿口味是「藍色夏威夷」。煉獄醬喜歡的是威嚴滿滿的草莓牛奶。
順帶一提煉獄經常打瞌睡哦，可愛哦。
我的話怎麼打瞌睡都不可愛吧？話說，這無比難用的靈基到底怎麼回事！

○魔劍：Ｂ＋＋
沖田Alter抵達的劍之極境。長時間永不停歇的戰鬥後累積下來的，悠久無敗的劍持有的術理。
處於既算完成又不算完成的模糊理念。從名為沖田總司的光輝走到遙遠彼方的成果。
○煉獄：Ｂ
給予專屬裝備『煉獄』綜合戰鬥操作系統。與其說是武器，不如說更接近於支援用輔助系統。
總之，雖然好處多多，但作為關鍵的主人總是漏掉它的話，所以沒有發揮完全的效果。
○日月：Ａ
收束一切光發出漆黑的光芒，魔Saber專用概念禮裝。有著日盾和月鎧之，可發揮不同次元的防禦力。

『絕剱・無穹一閃』
等級：Ａ＋　種類：對界寶具
範圍：１～９　最大捕捉：１２

超越日月的光芒，照亮塵剎，開闢蒼之峽間。
超級日月光穿透虛空，劈開無窮之空的超絕魔劍一閃。具備斬斷一切使其回歸無盡的概念之寶具。
在靈基不安定的狀態下釋放比較困難，所以（在靈基第１、第２時）只能短暫維持本體模樣。
為此，在煉獄獨立行動時的靈基第１、第２中，二人會友好地手牽手完成寶具動作，這點真是可愛極了！
───不對，這種事怎樣都好啦。
順帶一提煉獄的基本人格（說是人格真的好嗎有點微妙吧）是雄劍。煉獄醬狀態下持有的短劍是表面化形。因此，原本支援時是能讓人聯想到男子漢的威風凜凜的帥哥聲線……不過在煉獄醬狀態下是非常可愛的語音。
為什麼會變成這樣呢！我！
───嘿嘿，非常可愛喲、煉獄。

此狀態下的魔神人·沖田總司，也就是沖田Alter，因為切離了少許後述靈基的原因，處於長期消耗戰之前絕無僅有的，但也有可能存在過的樣子（決してあり得ない、あり得たかもしれない姿）。所以，和原來的沖田Alter比起來，感情與情緒變得更加豐富了。這或許只是夏季大海的魔力影響吧。

……於是，如你所見的那樣，本次靈基重組分成了兩人，但這其實是身為武器的煉獄切離了沖田Alter的一部分靈基與自身融合了，成為獨立的靈基行動。
煉獄原本是沖田Alter暴走時，封印她那過於強大的力量，消滅本體的安全裝置，准確來說是自爆裝置。

但是，經過長年累月的共同作戰後煉獄獲得了自我，身為滅殺沖田Alter裝置的自己應當被抹消的想法在無意中生成。

這就是煉獄在本次召喚時表層化，把自爆用的靈基從沖田Alter當中切離分化，以小沖田Alter的形象現界的原因。

―――我會趁此機會消失，這麼做的話，主人或許能逃離這無聊的命運了。
本該是這樣的，為何主人要繼續使用我呢？

啊，這樣啊，是這樣啊。即便身處那漫長，永恆，不斷進行著無計可施戰斗的命運當中，她也在那無穹之空下……

沒錯……

雖然是漫長，永久的時光，但我一直……

―――都很開心。

#FGO #沖田總司

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