【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權...
【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷
👨🏻💼陳泰源老師
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!
⚠️租客注意事項
🔸Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益
🔸Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」
🔸Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客
🔸Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換
🔸Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷
🔸Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障
⚠️房東注意事項
🔹Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了
🔹Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款
❤️宅妝
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實
#凱鈞的專家會客室
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【車禍和解大補帖】
昨天和小剪刀在高速公路被後車撞
還好人沒事
不過發生車禍才發現手邊沒有和解書臨時要寫一份真的很麻煩
(而且沒有紙筆...還跟對方借筆然後拆了卷宗裡面的留底背面來寫...)
(我們真的很容易被撞....有次車子停在旅館停車場也莫名其妙接到旅館通知說車被撞了...)
小剪刀跟我說他要留一疊和解書在車上備用
畢竟不是每次被撞都有律師在車上
乾脆來跟大家分享一下車禍和解的一些重點!(和解書範例下載連結在最後)
1 和解書沒有一定格式,隨便什麼紙都可以你要用布丁狗信紙也可以
2 一定要留下雙方當事人的個人資料,包含身分證字號、電話、住址,千萬不要只留姓名,以免之後求償無門(保險一點可請對方拿身分證出來核對,避免留假資料)
3 雙方一定要簽名或蓋章,一般人通常不會在身上隨身攜帶印章,所以只要簽名就可以了
4 要寫出事發經過,事發時間、地點、車輛資訊,車輛毀損狀況,人員是否受傷都要寫清楚
5 賠償金額
誰賠誰,多少錢,賠償範圍包含什麼(車輛維修費,財物損失,工作損失,醫療費用等等),如果怕遺漏,可以直接寫 #賠償本次車禍包含的所有損害
6 最重要的訴訟上請求放棄
和解書上一定要清楚註明「當事人放棄一切民事、刑事求償權與告訴權」,避免有人當下說沒事沒事,事後反悔。
但刑事告訴權原則上不能放棄,所以建議加上違約條款,「違反本契約須賠償對方xxxx元」,避免對方反悔
車禍和解書最少1式2份: 通常是雙方各執1份,但如果想保險一點,可以一式三份四分,交給保險公司或警察機關。
當下如果真的不方便影印,用拍照的也可以。
7和解不一定要見證人
坊間有些錯誤傳言說和解一定要有見證人或是拿去公證才有效,
其實只要雙方合意在紙本上簽名,和解契約就成立了,不要聽信不實傳言喔(其實口頭約定也可以但要錄音錄影,日後才能舉證)
車禍和解書範例在此 https://pse.is/38aztj
裡面有word跟 pdf檔案
大家可以列印出來放幾張在車上
當然都不要發生車禍是最好的囉
ps 我跟小剪刀車禍發生當下,因為在塞車中車流緩慢,所以疏忽了沒有到路邊護欄外和解,經大家提醒~以後如果再有類似情況一定會避免類似危險行為,請大家不要跟我們一樣啊啊
最後的彩蛋
附上之前的臨檢應對術小卡 https://pse.is/3bg5b2
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父母的事誰決定?
聽阿富律師說,最近他接受諮詢時遇到子女們因為對父母老年後生活事務的處理有爭執,而找上門來希望能透過法律的程序讓法官裁定的案例越來越多。
我印象中,常常看到的案例是那種老來娶妻的,因為繼母跟子女的關係不佳,造成老人的照護方式或是財務處理,繼母與子女互相不信任。
有些人或許知道,可以聲請對老人監護宣告請法院裁定決定老人生活事務的人是哪一位親人。
不過,等待監護宣告下來的時間,畢竟還有一段時日,這時候總不能放著老人醫療等有急迫的事務不管,其實在我們的法律中有一個「家事非訟事件暫時處分類型及方法辦法」可以針對這樣的急迫性事務先做處置,譬如說應該在哪裡看醫生?先不能移轉財產等等。
規範在其中第十六條
法院受理本法第一百六十四條第一項第一款監護宣告事件後,於為監護宣告或本案裁定確定前,得為下列之暫時處分:
一、命關係人支付應受監護宣告人維持適當生活及醫療所需之各
項必要費用。
二、命關係人協助使受監護宣告人就醫所必要之一切行為。
三、禁止關係人處分應受監護宣告人之財產。
四、保存應受監護宣告人財產所必要之行為。
五、其他法院認為適當之暫時性舉措。
其實,子女之間盤算的是什麼,一家一口灶,或許有說不出口的苦衷。
聲請法院裁定監護宣告一併聲請暫時處分的處置方式,會比事後產生歧見才來訴訟簡單也緩和多了,現在也非常的普遍。
有個法院裁定,就是一個子女之間對父母的照顧方式協議不攏,所以聲請法院裁定一個暫時處置,決定父母應該在哪一個醫院治療的案例。
此外依照新的民法意定監護制度,也可以請老人家在意識還清楚的事後先立文書並公證決定失智後的監護人來管理他的財產,並配合信託制度,確保自己能有良好的老後生活。
最後,順便提醒大家,歡迎大家有法律上的疑問可以撥打
可道律師事務所
(02)29761611
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據說不在聯合國會員國的我國,為了要符合聯合國「CEDAW(消除對婦女一切形式歧視公約)」、「CRPD(身心障礙者權利公約)」,政府計畫於明年進行修法。內容則是關於《優生保健法》中,已婚婦女若有墮胎需求,需有配偶同意方可進行的法條需要修改,將變動為「已婚婦女可不需配偶同意就墮胎」。
有某些人主張。已婚婦女的肚子是自己的,丈夫無權決定肚中孩兒的去留,畢竟懷孕、生產和風險都是由女方承擔,丈夫沒有正當主張對妻子肚中胎兒的權利。聽到這種話,我實在覺得這些人有些毛病。如果婚姻是兩人結合的契約,夫妻就是命運共同體,夫妻的每一步都有與對方溝通協調的必要,共同承擔、共同面對,這才是男女組成夫妻以至於家庭的理由。倘若主張丈夫無權決定有著血緣關係的胎兒命運,那為何離了婚甚至非婚生子女,同樣擁有父親的財產繼承權? 因為那是父親基因的延續,如果是基因的延續,那父親又為何不能對這個合法胎兒有主張的權利?
不對不對,我記得前陣子不是還有一個硬是要老公全額負擔高級月子中心費用的太太嗎? 怎麼懷孕突然就變成全是女人的責任了? 才短短兩個星期,難道世界運轉得如此之快? 不對,不是結婚還是大聘小聘和婚禮費用,就算真的兩人各出一半好了,難道男方出了一半,沒有資格對孩子說三道四嗎?
換個角度想。難不成修法以後,變成女方執意要生,反倒是男方沒有任何主張的權利。畢竟法條都修成懷孕期間女方擁有對懷孕中幼兒的所有權利了。那最後請問如果孩子生下來,女方擺爛,男方還要不要養?
不談這種荒謬的主張,有沒有比較有道理的論述?
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台灣婦產科醫學會理事長黃閔照表示:「臨床來說,很多時候是夫妻處於正在談判離婚狀態,但卻不慎懷孕;也有夫妻對是否要有小孩衝突。」
這句話看似簡單,但其實卻能有不同的解讀。
一、某對夫妻長期紛紛擾擾,時而吵架,時而恩愛。某次於懷孕後大吵,妻子憤而想要墮胎及離婚,但丈夫不肯,於是告上法院但卻因為法律訴訟程序繁久,到了法院判離婚時,早已過了合法墮胎的期限。導致這個孩子從出生時就不受祝福,不論最後撫養者是誰,都有著別人差勁太多的人生起跑點。
這種情況的問題不在墮胎與否,而應該是離婚門檻太高,導致許多把婚姻當成兒戲的男女,深陷婚姻的牢籠中。真正該解決的應該是降低離婚門檻,而不是將腦袋動到剝奪丈夫墮胎同意權上頭。
我將問題反過來想,倘若女性沒有生育計畫,卻意外懷孕。買了在任何一間藥妝店都買得到的驗孕棒,在丈夫根本不知道有了小孩的情況下,女方私自去將孩子墮胎。請問這時候誰來在乎丈夫的權利? 還是以後已婚婦女購買驗孕棒、看婦產科或墮胎時,都必須透過嚴格申請,事後通知丈夫有這件事情? 這根本是本末倒置的決策,真正的問題是婚姻,而不是墮胎。
二、某對夫妻長期紛擾以致感情失和,因任一方遲遲不願簽字離婚,或者雙方仍在離婚協議中。但雙方此時已經各自有情人或是炮友,在這種情況下意外懷孕,導致要墮胎則必須要正在協議離婚或分居的配偶同意。由於困難度過高,導致生下來的孩子從小就不受到祝福,終有著比正常家庭孩子差勁太多的起跑點。
如果是這種情況,我同樣也認為問題出在離婚門檻太高及程序先後問題。許多夫妻覺得離婚前就要把財產算得乾乾淨淨,但婚姻卻卡了許多法律制度的運作,若能先行離婚,於後再由律師、法院或任何第三方來善後財產事宜,也許是個能思考的方式。
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至於有其他主張婦女受到家暴等方式侵害,卻意外懷上身孕,而從未思考過未來的丈夫,則毫不在乎的要求將孩子生下,最後又不負責任地將撫養孩子的所有責任推給女方。這點我真的覺得該改動的不該是墮胎制度,而應該是家庭道德教育的落實,怎麼能因為少數幾個失敗男性種下的惡因,要求所有男性共同喪失正當權利呢?
很多人不把婚姻當婚姻,從結婚就把婚姻當成兒戲。過去結婚的門檻高,禮數多,甚至繁雜,雖然增加了結婚的困難度,但新人和兩家也因此在籌辦婚禮的過程中盡可能磨合,這墊高了的成本,穩固了家庭中的婚姻價值和契約關係。現在結婚簡單死了,你只要隨意去個法院,找幾個公證人,發幾個紅包,馬上就能去戶政事務所結婚。也因此很多人根本把婚姻當成兒戲,婚後不對家庭負責任,甚至婚外情和棄養也時有所聞。
結婚如果都被當成了兒戲,那為何不把離婚也當成兒戲? 離婚門檻降低,我相信對很多相互拖磨的夫妻都是好事。如此一來,也不用去調整甚麼墮胎同意權這種迫害男性的手段。
有時候覺得活在這時代的男性很無奈。背負著傳統社會給與的期待和責任,卻同時要應付打著新時代進步價值的主張。
我當然知道弱勢婦女很可憐,但難道未來小孩被媽媽偷偷墮胎的爸爸就不可憐嗎? 還是因為父親不會知道,也不可能知道,如果不知道就不會出來抗議,所以我們就能當作這種悲哀不存在?
歐美社會的價值觀,難道就一定符合台灣的人文風情嗎?