呢張紙出現係因為你比人投訴漏水，食環黎過你間屋搵唔到你約「試水測試」，所以貼紙叫你搵返佢。至於你見呢間屋由11月尾比人貼到而家都唔撕走佢，就知放盤既業主估計太有錢，佢已經放棄左唔想賣先由張野留係度啦...

一旦中「試水測試」，食環會黎倒顏色液體去樓下，之後出番報告如滲色超30%當你輸，或者而家有微波測水。你唔整食環可以釘你契，而鄰居亦可拎個部告加公證行評估，去區域法院Claim漏水既人錢。

回應返上帖話幾時覆信: 試想想， 如果做試水測試，你想邊個月份做? 定係尋日黑雨個日? 有時一句只口傳既知識，你認為值幾錢?

誠然免費既野往往就係最貴，你search「漏水」大把公證行落google廣告既。你跟網上指示做walkin間公證行，你預左好大機會就當鄰居照足賠，你所得都要同公證行瓜分。

當然有更好處理方法的。

相反，如想「邀請」鄰居做試水測試，唔係報警，係搵食環。但留意，你有知識及經驗講得服人，永遠合作是雙贏。

香港麻將走向夕陽所揭示的社會現象 - 林祖偉

打麻將（麻雀）多年來是深受不少華人歡迎的娛樂活動，特別是春節、喜宴，麻將的熱鬧聲往往是節日不可或缺的一部分。然而近期有研究指，香港麻雀活動不再普遍如昔，打麻將的人數都愈來愈少，到底背後原因是甚麼？BBC中文採訪了幾名麻將愛好者，問問他們的看法。

香港麻將愛好者的看法

「空間問題！」38歲的王先生直截了當地這樣回答。王先生任職市場營銷，自言十分愛打麻將，「享受與朋友大打一片的時光」，但由於他仍與父母、弟弟同住，不想花錢到麻將館或是雀會等地方消費，又想和朋友打麻將，便要等待家人不在家的時候才玩麻將。

「我的家人都不打牌，他們只是覺得很無聊……到外面打牌要抽水（即麻將館從嬴家身上抽取部分獲勝金額），哪可能可以打麻雀。」王先生說，假日他都只會在家中對著電腦，或是逛街。

另一個原因是噪音問題。王先生住在香港的公營房屋，隔音效果不佳。「除了害怕打擾家人，最擔心的便是有鄰居投訴。」他說。

香港法例中有一條《噪音管制條例》，訂明在任何時間於住所或任何公眾地方，因為進行任何消遣活動，發出的噪音「對任何人而言是其煩擾的根源」，即屬犯罪。根據香港環境保護署資料，有關條例沒有具體確定可接受的噪音聲級，一般是靠警方現場判斷。而因為打麻雀產生噪音而被罰，甚為罕見，一般警方會希望住客或大廈管理處自行處理。

「有時候也不是擔心罰款的問題，是鄰里關係的問題。」王先生說。

不過，對一些家庭來說，並不存在「土地問題」。梁太太也是住在公營房屋的麻將愛好者，她在下午丈夫上班、子女上學的時候，都會相約近鄰於四方城決戰，從來沒有人投訴噪音問題。

當聽說香港打麻將的人數減少了的時候，她感到很驚訝。梁太太問：「怎麼可能？我每周打幾天呢。」她說，打麻將是便宜的娛樂，「最多也只是輸幾百塊，哪一家贏了便請吃飯」，她認為打麻將是反映一個人性格的好方法，坦言如果麻將桌上合不來，現實生活中也不會「很搭」（合得來）。

「你沒有聽過劉德華講的嗎？人品好，牌品自然好。」她引述2002年香港電影《嚦咕嚦咕新年財》的經典對白：「我覺得大家是要學麻將，未來我女兒帶男朋友回來，我一定要求他跟我打麻將，看一下他人品。」

香港中文大學麻雀研究學會創會會長呂卓仁同學說，自小與家人一同打麻將，形容麻將是「聯繫年輕人、成年人、老人家」的工具。他在大學創立學會，致力推廣香港麻將，讓大學生有空間盡顯牌技，這個學會曾牽頭舉辦全港大專生麻雀大賽，有300多人參加。

學會總務、就讀文化管理系的季歆智認為，年輕女性在學打麻將的時候，欠缺男性的動力和好奇心。

她坦言，在念中學的時候，覺得麻將很複雜、規則太多，很難去學懂，一度想過放棄，但後來有同學鼓勵下才喜歡上打麻雀。她曾經在學校的宿舍，逐戶拍門邀請同學打麻將，一般而言，男同學對打麻將的反應比較熱烈，但她認為打麻將不分性別。

季同學提到小時候學打麻將，得不到家人的認同，家人認為沉迷麻將、賭博並非好事。她在大學時，認識了許多完全不會打麻將的同學，當時她感「十分驚訝」。但事實上，可能許多同學也有差不多的經歷，家人希望子女專心讀書，而沒有把麻將直接傳授給下一代。

女性地位提升

據市場研究公司益普索去年調查訪問了5000名香港人，發現香港各個年齡層每周均打麻雀的人數下跌，由五年前10%，跌至6%，其中跌幅明顯的是55-65歲群組，以前每月打麻雀人數高達四成，現在則只有不足兩成半，而年輕人中，僅2%表示會每周打麻雀。

益普索研究總監張懷樂對BBC中文表示，研究發現少了香港人打麻將其中一個原因，是因為大家熱衷上網，是次調查中，受訪者在互聯網上的活動，例如網購、看新聞、影片等有錄得顯著升幅。不過網上游戲則沒有升幅，線上線下的麻將也許沒有關係。

這個研究沒有和「空間問題」直接扣上關係，不過一些有趣的數據同時顯示，女性地位提升，或改變了她們打麻將的模式。

研究顯示，女性每月喝酒的人數從2012年的25.9%，提升至30.8%，但男性則是由43.2%，跌至28.1%；其中，女性在每周酒精消費量上，大幅上升151%。調查亦指，女性賭博人數也較2012年上升兩倍。

張懷樂認為，這反映香港多了事業女性，衍生了不一樣的娛樂習慣。「打麻將本身主打家庭主婦，但今時今日女性上班時間也不夠用，不會花時間打麻將，反而會花時間在喝酒等社交活動上。」

以前在香港，女性好賭好酒也會被負面看待，甚至有「爛賭婆」等難聽的標籤。張懷樂認為，現在女性地位提升，也比以前有財政能力，社會上對於她們喝酒、賭博也持更開放的態度。

「香港麻將」會被取代？

香港愈來愈少人打麻將，也愈來愈少人打「香港麻將」。在香港，麻將近年經歷了很大的轉變，麻將館由主力經營香港麻將，逐步轉攻大陸市場。一些麻將館會以「祖國全衝牌」、「愛國深圳牌」（又名跑馬仔、推倒胡、杠牌）作招徠，甚至會為大陸旅客提供交通費。

麻將在各地均有不同的演變，北京、上海、四川、廣東、台灣以至日本、韓國都各有不同牌例，無論是打法、結算甚至麻將的數目也不一樣。據香港麻將權威簡而清所撰寫的《開台》，香港麻將源自廣東麻將，打法十分類似，不過在計算番數（台數）上有不同的規則。

曾在香港某麻將館工作二十年的張先生說，以前香港的麻將館均是打香港麻將，但在他退休前，已演變成打大陸麻將為主。他說，「跑馬仔」相較香港麻雀，是一種節奏明快、規則簡單的賭博活動，大陸旅客較為豪爽，所以麻將館樂於做大陸客人生意。他說，由於以往麻將館形像較差，所以無法吸納新的客群，多年來主打中年人生意，但「土地問題」同樣困擾香港傳統麻將館，要面對租金成本上漲等問題，所以主攻大陸旅客生意是無可厚非。

張先生不擔心香港麻將會失傳，他認為香港人打麻將的頻密程度減少了，但不代表他們不會打，只是花時間在其他活動身上。「過年時總會聽到麻將的聲音，有些人就是一年打一次，這樣就夠了吧？……現在年輕人都愛上網當宅男嗎。」

BBC中文聯絡了多間香港麻將館，全部拒絶接受訪問，但其中一名不願意透露名字的負責人向BBC中文強調，現在麻將館仍有部分位置預留給專門打香港麻將的客人，但人數的確比起「跑馬仔」的為少，而希望玩「跑馬仔」的不單止是大陸人，也有不少是香港人。

不過在香港中文大學創立的麻雀研究學會的呂卓仁同學，有不一樣的看法。這位資訊工程系學生說，他的學會有規定，不容許會員在學會內玩大陸傳來的「跑馬仔」。他解釋，這是因為「跑馬仔」的賭博性強、競賽程度較低，如果不賭錢的話，並不是「有趣」的活動，但相對其他麻雀，即使不賭錢，也是十分有趣。

而且，他認為，今時今日的香港麻雀反映了香港特殊背景，即使是源自廣東麻將，但經歷多年轉變，揉合了香港人獨有的思想和想法，只有香港人才會打的麻將。他成立學會的目的，也是要推廣香港麻將。

「這是香港人打的牌，為甚麼不留住它？反而要打其他牌種？我覺得不是很合理。」他對BBC中文說：「一旦被取代，香港麻將便會消失，我不認為是一件好事。」他說，如果長大後發現自己子女只會打大陸麻將，「我會好傷心」。

原文：BBC中文網

#社會 #生活 #娛樂

第五篇：沖繩物業投資（apartment)

嗱嗱嗱，先至聲明，我哋同呢間地產代理完全冇任何關係，事前完全唔知道佢用我哋嘜頭（我哋朋友沖潛肥佬亦都在佢唔知情嘅情況下比人用了佢個嘜頭作為另一篇宣傳）。但係點都好，多謝支持。( 多謝Amy Tan 通風報信）。

咁就不如講講沖繩的投資。可能有啲網友俾我哋更清楚。歡迎各位作出補充矯正。

我們來沖繩的原因，不多不少也因為這邊的地產。本來想幫老闆找物業作投資（我是他的助手，不是經紀），但是因為回報低，所以放棄。沒有錯，投資回報偏低。這裏買樓，經紀們比較保守，各自為政。你去問經紀同區樓盤，可能只有兩三個。和香港不同，沒有統一的樓庫。只有幾個比較大型的協會樓庫。可是很多地區盤也不會放入去。所以在沖繩買樓，比較花時間。通常做法是先上網查幾家大型樓庫，例如http://goohome.jp/index.html
沒有啱心水，唯有去那區找經紀。很多經紀，沒有外國客人經驗，通常怕麻煩，拒絕你多。無錯！沖繩人係比較懶～

這一篇先講大廈(apartment)：
日本的地產跟香港不同，大部份大廈升值潛力不多，相反他們有折舊，樓齡越高，價錢越平。每個月的公益費也會因此上升（管理費以外的大廈維修費用）。當初睇租盤的時候， 試過有個盤公益費係租金一半，大約4-5万円一個月。

以市中心為例，全沖繩尺價最高的Ryu: X Tower（已經有很多香港人業主）, 上年買入價，大約4千萬円3LDK (三房）至6500萬，月租大約15-20萬円(在沖繩算很高！！），未計管理費，公益費支出（可以轉駕租客，合約而定）等。實際回報，應該在兩三厘左右（不要忘記空置率）。RyuX 是沖繩少有有機會升值的物業。幾年下來，某些RyuX單位應該已經升值20-30%。但落成差不多兩年，有些單位仍然未能賣出。 同一棟大廈，落差可以非常之大！最簡單，方向樓層已經非常重要。所以在沖繩投資，不可以盲木！
RyuX那些已經升值單位會不會無止境升上去？我唔能夠答實，但是我比較偏向的看法是，當它有十年以上樓齡，價錢應該會見頂，之後打平或向下。樓宇出租率，一定不及香港。（我們新都心的隔籬鄰舍，已經空置了六個月。）

用附近物業作為例子：
https://sp.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHE73747
12年樓齡，在香港算是新的物業。但是在日本，已經叫舊。它的價格只是RyuX 6成左右。租金亦都低很多。但公益費比RyuX 多一倍。更甚者，無論租客，買樓人士，問津舊樓的人一定比新樓少，賣和租出機會少很多。換言之租金會下調，公益費會上升，空置率上升，樓價升到某個位置便會欠缺動力。

租金回報不高，那短炒新樓，和香港一樣，幾年之內放手，反正幾年可能有30-40% 升幅。以下便是我觀察所得的結果（並不能代表整個樓市）：

沖繩今年升幅比較利害的樓，主要海景樓。在美國村附近，某幾幢大廈兩年有30%＋升幅。
有些樓盤的看海單位，開售頭一兩天已賣出。比較多人購買的，更需要抽籤決定。但是要注意，很多新樓盤是不會出售給沒有永住權的人（我們有簽證也不能購買！ 可能是跟土地前身業主的協議，例如市政府）。如果你想買那些新樓盤，你只可以從新買家手上購買，但已經給人賺了一重。 有些是會出售給外地人，但價錢一定偏高（例如PanaHome).

當然少不了經紀佣金，律師費，政府消費稅。3% 的佣金，8％的消費稅及什費。無錯佣金什費非常之高！

建築商亦是會影響二手價格。沖繩有幾間信譽良好建築商，但是部份新樓也不賣給外地人。

如果好彩，樓價升了，想出售。首先這裏的成交沒有香港那麼活躍，除非你物業在非常踴躍的地段，街道。更要看你的物狀況。好，價錢升了即是市場有需求。有人承接，差價是不是可以袋袋平安? 如果買入三年之內轉售，政府會收你40% 稅項。你買入時的經紀費，消費稅，不可作為樓價扣除！還有其他種種稅項，7除8扣，所剩無己。

攤開睇，當你買入一間2年樓齡的樓，3年後才出售。你間樓已經最少5年樓齡。你是否有信心，你這一間樓仍然會升值？當你持有物業的時間，不要忘記，你仍然要付出每年1.4%物業稅！（但物業價值計算方法非常之複雜，大廈及獨立屋計算方法不同。太過繁複，不在這裏敘述。）

我個人意見，是認為沖繩樓值得投資，可是不是盲木投資，是需要有本地經驗人士敎路，不可以用香港那一套做法！沖繩經濟現在才起飛，個別地區，個別大廈更會上升。

下一篇，我會說獨立屋的投資。因為我們不是經紀，所以不會說太過仔細。所以如果有些問題我未能作答，敬請原諒。

P.S. 租金回報低，很多人會想做Airbnb. 是， Airbnb 回報可以很高，可是.... 如果你想在大廈做Airbnb, 我勸你打消這個念頭！相比日本法例，你更需要在意，旁邊的鄰居，管理公司會不會作出投訴。一旦他們作出投訴（接近保證會！），你便要終止。我們知道有個案，已經接了律師信，管理公司作出索償！確實要考慮呢點。

參考：
http://www.realestate-tokyo.com/…/property-buying-cost-tax…/
http://www.fp-myhome.co.jp/aftertax