#安教練聊房產

這次邀請到新時代女力 筋肉媽媽 來我們公司喝喝咖啡、聊聊房地產，而我也是在疫情爆發前開始學習土地開發以及房地產YT

身為一位經常在螢光幕前展現專業的教練，原以為拍拍影片介紹房子應該沒什麼難，結果一開始光是講外牆的二丁掛磁磚、拋光石英磚就講的東倒西歪😂

果然隔行如隔山，但是對於金牛座的我，想要完成的事情通常都是催落企，目前也還在努力學習，從一開始只看過三四棟大樓到現在數十棟也把每一棟大樓的建材、建商背景、地段行情、未來發展都深入瞭解，其實最難的就是估價，一棟大樓的價格會因為樓層、坐向、裝潢就有所不同

而筋肉媽媽是我在六年前拍攝UA運動品牌廣告時認識的，印象中她一直都居住在台北，在幾個月前聽她說要搬來青埔，她說住在台北的記憶裡只有在她小學的時候才聽得到窗外有蟬鳴或是住在郊外飯店才有這種悠活感，現在她非常期待搬來青埔的生活，每天都像住在景觀飯店😂其實工作一整天帶著疲憊的身軀回到家若能夠有這種放鬆感一切都值得了！

託現在交通太便利的福，從青埔上了 #高鐵 到台北不用20分鐘，還不用怕塞車，出國去 #機場 只需要10多分鐘，開車也鄰近 #國道二號 ，青埔的自住客以及生活機能也都到達一定的水準，這也是我為什麼會想斜槓來到青埔發展房地產，我們先不說未來還有哪些百貨公司要進駐，目前我自己住幾個月下來的感想就是，步調輕鬆、公園就在自家旁，有一次我還在家門口撿到一隻螃蟹，除了傳統市場外其餘的幾乎都有。

本公司目前在青埔主力於中古屋以及預售屋，目前從豪宅規格的建案、水岸景觀系列、公園永久景系列、也有各種大小的甲級建地，其實青埔房子沒有大家想得那麼多，我的經驗是，看到好的喜歡就要下手，因為政府有規劃人口限制，青埔重劃區最多只能6萬人喔！其實有認真在青埔看房子的都知道，坪數50坪以下的房子已經快買不到了🥲

那我們的預售案名叫丰城秀景，屬於水岸景觀宅，已經售出85%，沒買到沒關係我們準備要推出丰城二期！

最後歡迎各位一起來青埔當鄰居！
YT影片還未上架先不附連結🙏

#廣瑞田地產 #丰城秀景 #筋肉媽媽 #安教練

210703風傳媒 如何增加收入來源，加速存錢速度？超強房仲陳泰源揭他斜槓5身份，人人都可以做到
風傳媒原址→https://www.storm.mg/lifestyle/3785301

編按：《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》此書作者靠著省錢心法，為自己買下了一棟房，因此他也將在書中分享自己開源、節流的各式管道，教你快速存到一桶金！

我的主要收入來源是房屋仲介買賣與租賃，但畢竟零底薪、收入不穩定，與固定月薪工作相比較沒安全感。卻也因為時間自由讓我可以規劃斜槓人生，藉著多元身分拓展跨領域的收入與機會。而我究竟有哪些業外收入呢？

演講

演講就是一種分享，每個人都有自己的職業、興趣或專長，光上述3項就是演講題目的基本款了。

以我的經歷來說，我有過明星夢曾試圖勇闖演藝圈，也曾擔任雅虎奇摩超級商城的招商講師，從政參選導致負債並開啟自虐式的勤儉生活，而現職是房屋仲介買賣與租賃，另外2020年我爸媽（地主）與建商談合建爆發糾紛，光上述這些，我可以講的題目就很多了，像是以下。

跑龍套及臨演趣事、網路和自媒體行銷竅門、選舉甘苦談、從負債到買房之逆轉勝的勵志故事、各個產業的服務品質如何提升、省錢撇步與存錢方法、如何跟房仲打交道、房仲的辛酸、業務技巧精進、客戶與社區的經營之道、好房怎麼挑、房地產相關的知識及最新時事有哪些、房東與房客該注意些什麼、與建商談合建時契約該怎麼簽，地主才不會被騙⋯⋯這些，都是我可以演講的題目。

而邀請我演講的單位早已不只房地產公司，過去我也曾接受過遠傳電信、交通部高速公路局、民間傳統企業的邀約，2020年10月也受德明財經科技大學的邀請演講。隨著我的演講題目越來越多元之後，受邀的頻率也隨之增加，現在每年平均至少有4場以上的演講機會。

對了，演講本身也是一門專業。怎麼講才生動有趣？如何與台下觀眾互動？演講PPT檔案該如何編輯？這些我也頗有心得，因此若邀約我講「如何演講」我也可以喔！

作家

人人都知道紙本弱化是趨勢，但我還是鼓勵你出書，因為書是個人的最佳名片，可當伴手禮還能順便推銷自己，讓客戶對你印象深刻。除此之外，有了作家身分的加持也能間接提升你的專業形象。

以房仲為例，多數同業只能在地產類的網站曝光（例如：公司官網、591售屋網等），但身為「房仲作家」的我卻可以在書市中被看見。根據研究，88％的有錢人有每天至少閱讀半小時的習慣，因此如果你想變成有錢人，或者希望被有錢人看見，那就出書吧！

縱然現在書市景氣差，可我每年至少都能賣個幾百本，我也會利用演講時順便賣書，而賣書的版稅，是我所有業外收入中最不費力的被動收入。

臨時演員與通告來賓

我就學時期念的是戲劇科系，表達能力還可以也熱愛表演，因此偶爾有上綜藝、談話性、益智類、廣播電台，甚至戲劇演出的通告。這些機會不僅可以賺錢，也能順便提升知名度，而且，這也是與跨領域專家交友的管道之一，畢竟能受邀上節目的人，就是製作單位對來賓的一種肯定。這類的通告，我平均1年最少有4次機會。

婚禮歌手與活動主持人

我在大學時期試鏡上了華視教學節目《甲上學園》，那時進棚錄影累計達300多集，猶如閉關修練，白天當「土豆葛格」，晚上當大學生，光那時的收入就讓我靠自己繳清學費還存下不少錢，重點是我的主持功力也因此累積了深厚的底子。

至於唱歌，以前只是單純興趣且只唱抒情類，後來2012年報名了《超級偶像7》的歌唱比賽後，一路從萬人海選→百人進棚→前36強，最後PK到前21強時才被淘汰，經過幾輪演唱會規模的高壓洗禮後，我的唱功與歌路就此產生進化與改變，現在連饒舌、飆高音等歌曲，我也都十分拿手呢！

現在每每遇到親朋好友結婚，或是客戶公司舉辦產品發表會、尾牙時，我總能提供多元的服務：主持＋唱歌。平均1年至少有2次機會，若逢選舉期間則更多！

斜槓助益本業

我每參加1場節目錄影便會與來賓結緣認識，當中不乏主持人、名嘴、藝人等，往往因此接到買房委託，也常常在演講後接到賣屋委託，當然也有案例是看過我的書之後來電委託賣房的。

撇開房仲本業，每年我光靠演講、通告、作家、主持人、歌手等多元身分賺快外，加起來的業外收入至少是我房租的5倍！換句話說，我1年當中只有7個月份的房租是靠房仲本業的收入來支付的。

有人說，成功有兩種，一種是在其專業領域達前5％，另一種則是在多項領域裡排名前25％。第一種通常很難，且萬一趨勢、社會結構改變，還可能面臨夕陽產業的淘汰危機，相較之下第二種比較容易。

我不是頂尖業務，但我賣房子的業績排名始終保持中上；我不是黃子佼，但我還是會主持；我不是陳建斌，但我還是會演戲；我不是謝和弦，但我還是會唱歌；我不是吳若權，但我還是會寫文章；我不是蔡康永，但我還是會演講。我，就是以此為目標，發展斜槓人生帶來業外收入，還能拓展多條後路與機會，並有助於本業，人生也因此更多采多姿！

作者介紹｜陳泰源
現職：不動產仲介公司資深經理

從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師，六位一體的斜槓小生。

歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛，人生最高負債達380萬元，仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單，展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕，卻仍堅持靠自己努力，把存錢當有趣，號稱「台版貧窮貴公子」。

本文經授權轉載自台灣遊讀會股份有限公司《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》（原標題：寫作、演講、上節目通告）

責任編輯／焦家卉

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210703-5.html

今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

—————-

根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

—————-

今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

——————-
附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日