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【龔成問答信箱】（Q18141-Q18160）

Q18141：

kung sir你好
本人今年30歲
收入每月大約四萬元 手持現金20萬元

之前新手投資買咗美股不慎虧蝕了大約40000港元 終於明白短炒對長遠實踐目標係未必可行

睇完你嘅股票勝經同50隻優質潛力股書藉後認為你講嘅價值投資法好岩 改變左我對投資嘅睇法 本人打算唔會再短炒股票

今年內打算報名你舉辦既股票班

另外本人想大約兩年後儲夠100萬用黎置業買樓
打算月供16000蚊股票 同儲14000蚊落去銀行戶口備用

但知道月供股票起碼要持有股票3-5年以上方位有效
想問如果我兩年黎就拎哂大部份嘅錢出置業同結婚 只有兩年時間月供股票還可以嗎？

本人打算月供既組合如下：

3000蚊阿里巴巴
3000蚊金沙中國
2500蚊領展

2500蚊盈富基金
2500蚊港鐵公司
2500蚊小米集團

這個組合可以嗎？ 謝謝

龔成老師：

每個投資者都會經歷短炒輸錢的，我20年前都試過，輸左幾年先識醒。之後用價值投資法就開始贏錢。

你現時已行翻正確的方向，之後保持進行就得。

兩年時間，會有少少勉強，但不是不可，你明白風險就得。

建議你唔好用盡現金，最好有一半以上資金是留現金，等買樓及結婚，除非大市出現超大型跌市，否則，唔好用一半資金。

至於上述月供，可以。這些都是有質素的股票，都是可以投資，無問題，保持進行就得，但如果月供的資金，到你2年後會結婚及買樓，你去到咁上下就要停，然後睇位賣出。

無人知你到時要資金，當時的市況，因此，你去到咁上下就要停及賣出。

好，遲D股票班見！

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Q18142：

龔成老師，最近才認識您，希望您可以俾下意見，睇睇以下股票投資組合有冇問題:

(1) 退休收息組合
剛剛有家人退休，部分退休金俾了我，想買派息理想既股票，話最緊要穩陣，我已經入左以下股票:
2 ($400000), 2638 ($200000), 6823 ($300000), 1883 ($300000), 3998 ($300000)

(2) 月供組合
另外，自己想開始儲錢，月供$8000以下股票，有冇問題?
2800 ($3000), 823 ($3000), 66 ($2000)

(3) 另外留左10萬現金左右，希望把握到時機掃平貨，不過其實去到咩位先叫大跌市? 我都明白好難有指標，不過會唔會有咩野會留意到?

(4) 最後想問下，如果月供$8000，每月收$50月供手續費，派息唔收手續費，會唔會太貴? 因為我自己怕唔識分注 / 太少錢好難分注，所以都係覺得月供好d，不過又怕手續費會蝕好多。

謝謝老師!

龔成老師：

1）可以，但波司登（3998）不太適合退休者。

另外，建議增加多幾隻，等你可以更分散風險。

目標是5%、6%的股息率的收息股，如深高速（0548）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）都可以。

2）這幾隻都適合月供的，可以進行。如果日後收入增加，可以加大盈富（2800）的金額。

3）你預恆指去到23000、22000就是較大的跌市，如果去到20000點或以下，就是真正的大型跌市或股災。

4）只要將手續費控制在1%內，仍是可以接受，當然，最始是0.5%以下才是較合理。

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Q18143：

老師 因為無投資經驗 有一次係群組見到大家都買6183 又見佢係咁升 所以係 0.227 同0.216 各買左100000股 跟住就見佢一路咁跌 想問問哩隻股票可唔可以守下？

如果要止蝕想問問大概咩價位可以止蝕？ 萬分感激

龔成老師：

首先你要明白，我地繼續持有一隻股票與否，與你的買入價無關，因為這只是一個心理因素，最重要是企業的質素、前景。決定持股多少，是企業的本質，不是買入價。

中國綠寶（6183）質素一般，風險高的類別，你可以現價賣一半，餘下一半等上翻D再賣。

提翻，你犯了幾個錯。

第一，見大家都買就買，這是好錯。

第二，見佢升就買，都是錯。

第三，聽群組講就買，最錯。近半年我見收到大量求助的個案，就是聽群組買股票，建議你盡快離開群組。

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Q18144：

老師, 請給予意見有關小弟月供股票的策略 :
小弟每月供多隻藍籌，每月的供款會根據該股票的價格而調整.

例如某月該股票價格上升, 我就保持固定供款. 但如果該股票價格下跌, 我就在該月加碼供多啲, 希望在價低時買入多些股票.

請問你對這策略有什麼意見呢？
有冇不足的地方呢？

龔成老師：

唔需要作太多中短期的調整，股價升跌太多就可以調整。

因為你這樣會加入太多主觀的因素，但有時我地進行客觀投資，利用月供股票進行「程式化」投資，反而會更好。

因此，你只需要在較明顯上落時改變金額，就得。

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Q18145：

你好!最近才開始學習投資, 對你的投資哲學非常認同, 所以買了你的著作選股勝經和50隻優質潛力股

想請問一下阿里巴巴和美團兩隻科技股, 你的睇法如何, 長遠來看哪個更值得投資?

龔成老師：

兩隻都是正面的，不過都唔平。

阿里巴巴（9988）的發展會較實在，業務基礎良好，可長線投資。

美團（3690）增長力高，不過估值難，股價上落會大，前景正面，但就要注意投資金額。

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Q18146：

老師老師，請教1797現在該持有嗎？

龔成老師：

新東方在綫（1797）有潛力的，不過之前股價上得太多，就算現價仍少少貴。

佢主力要線上教育。向學生所提供的在線教育課程包括大學教育、Ｋ－１２教育及學前教育。當中，大學及Ｋ－１２教育分部課程均為課外活動性質，不計入大學或中學文憑要求。

大學教育服務主要包括大學考試備考、海外備考及英語學習。

Ｋ－１２教育服務包括涵蓋中國小學至高中大部分標準學校學科的校外輔導課程，及提供專為普通高等學校招生全國統一考試而設的備考課程。

長遠的潛力是有的，但股價都升左好多，比較擔心是企業估值問題，始終市場有時會過份樂觀。只可以話，這股潛力是有，但唔建議大注，同時股價會較為波動。

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Q18147：

龔成老師你好！我一直有留意你嘅page. 今年大學二年級，希望係4年後畢業會儲到錢，一直睇開你嘅page，亦好認同你嘅投資理念，所以剛剛開始月供盈富2000元

請問還有甚麼優質潛力股可以依家投資 (我打算長期持有8年以上）？

因為依家就讀醫科，所以都希望投資醫療行業，一直想入中國生物製藥，不過長期都高過你建議入嘅價格所以無入，請問還有類似的股你會建議嗎？
多謝龔成老師的指導！

龔成老師：

你可以每月供盈富（2800）$2000，中生製藥（1177）$1000，長期進行。

中生製藥現價雖然唔平，但你用長期月供的方法進行，買入價自然能夠平均，就算現價略貴都無問題，加上你只要唔好供太大的全額，就得。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。比起財富增長，這把握這幾年，好好增加投資知識，對你長遠更有利。

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Q18148：

老師，你好，我喺2196復星 $37買左兩手，但最近佢不停跌，請問你點睇呢隻股？

龔成老師：

復星醫藥（2196）本身不是無質素的，業務保持發展，生意有穩定增長，不過見佢盈利增長的力度不及生意，這反映佢賺錢能力有所減慢，這點要注意。

因為之前估值較貴，因此股價去翻合理區，現價處合理區中上部。

如果你持貨不過多，都可以守的。

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Q18149：

本人35歲，每月與老公有8萬穩定收入，無打算生小朋友，供兩層樓，市值900及600萬，合共借貸餘額為900萬，其中一層放租，有萬二收入，流動資金80萬，扣除所有開支後每個月家庭有1萬儲蓄。。。

1）請問流動資金如何作投資好？

2）每月儲蓄1萬用作月供股票或是高息3%存款？

3) 如果月供股票$5000 /$10000 應該可以選幾多隻股票作組合？

4) 經常見你回答可作長線投資，長線是要10年或以上？

龔成老師：

由於你現時在財富分配上，已持有一定比例的固定資產，因此，你之後應加強其他類別的資產。

1）以你的年齡，可以考慮平穩增長股，加少少潛力股，盈富（2800），銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

2）月供股票較好，你這年齡唔需要太過保守。

3）盈富。加多2、3隻。

4）最好5年以上，10年更好。

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Q18150：

長期持有一隻股票，應該去到什麼時候才應該賣出？

龔成老師：

如果是有質素，可永遠持有。港交所（0388）、騰訊（0700）是最好例子。

如果增長力減，可轉另一隻。如果去到貴，考慮賣部分都可以，但要睇質素。

你可以用「升一倍，賣一半」都是方法。

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Q18151：

龔sir早晨！其實早幾次問你的問題，再加上自己現在讀了你選股勝經和50優質潛力股兩書，開始在價值投資上有了概念，並落實執行。

老實說，我對於閱讀年報的掌握度還不夠，所以可能在現在的投資策略上，雖然選了優質股，但有點亂。我的組合如下：

9988 3手，1211 1手，1044 1手，2318 2手，777 1手，590 1手，1858 2手，2800 2手，6060 4手，9911 4手，3319 1手，11 1手，66 1手，175 2手，16 1手，1928 1手，1876 1手，3690 1手
總共54萬，流動資13萬度

現在我應該怎樣優化組合？

現在實在太散，我應該是集中先分析企業，再決定下一步點做？或者可否請教你個方向？

另外，我今年28歲，月入35000，想好好計劃呢3年，包括上車，雖然屋企有個單位我可以住住先（我交番15000租給他們）,which is 係plan A,

但我還是希望上車, 同埋透過投資同事業比我屋企人更好既生活！我知道到時都需要賣啲股票，which is方向錯既，我知道，但現在好亂，真係唔知點做，可否指點一下迷津，謝謝！

另外，我一直都搞唔清楚股同樓既問題

現在我的股票，有很大部分是希望儲來買樓用，但到時買樓，我的股票又就沒剩多少。怎樣可以做到股樓平衡呢？其實，是不是要想辦法再創造更大的本金。。每個月的人工，真的很難追上呢。。

龔成老師：

如果你閱讀年報的能力不足，可以睇《年報勝經》。

至於你現時的組合，有點散，當中不是無質素的，但要優化。例如增長力較一般的股票，可以優先處理，如恆生（0011）、新地（0016），雖然都是優質股，但你28歲如果可以承受風險，可以減一些增長較慢的。

你這3年，可以盡力以「儲蓄及投資」進行，每月最好有$20000以上，可以月供投資或自己分注投資。

目標是3年後，當你投資物業後，仍能保住一半的股票，希望你到時能夠做到股樓平衡，就算到時用高成數按揭都可以。

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Q18152：

龔成老師，我買了一系列您推薦的書來看，最近在看富爸爸窮爸爸，但有一些概念想請教一下您的看法：

1)當中提到他做股票投資時，會在股票上漲時抽回自己的投入本金，讓這個投資變得無本生利。

->這樣的做法就會牽涉到一些短期買賣的動作，如果如您和巴菲特的持有企業的概念，是否不認同這樣的做法，而是連同本金長期持有呢？

2)另外他亦提到要『先給予後拿取』，在資金短缺的情況下仍然會捐款或給予其他有需要的機構或對象

->我之前也有定期每月捐款，但後來因為想累積多點資本做投資所以停止了(雖不是大數目但我亦相信積沙成塔)

打算將來有多點被動收入再開始。對於這個說法，不知道您看法是什麼呢？謝謝您

龔成老師：

1）我相信股票層面，你信巴菲特較好，富爸爸作者是靠炒樓起家的。不過，佢的概念並不是不能運用長線投資，例如可以「升一倍，賣一半」，你就等如收回資金成本，餘下就長線投資，這都是全部淨賺的。

2）佢是鼓勵大家要做貢獻，不是等有收成才做，而是現在就做，先給社會社會就會回翻比你。

我相信每個人的做法不同，總之有「貢獻」的概念就得。

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Q18153：

老師，我做生意的，中美關係如此緊張，會否影響到我在Amazon 賣野呢？始終Amazon同阿里巴巴本身有緊密合作關係，而最近美國又劍指阿里制裁。 不知道老師點睇現時局勢？

會否只是美國大選前既種種手段而引發既少少波動？謝謝老師

龔成老師：

我相信中短期會有影響，但這只是大選前的手法，長遠情況應該無現時咁差。

另外，所有野都是有危有機的，當一種需求被打擊，就會在另一邊以另一種形式走出來，所以要睇下你有無應變能力，是否能把握到機會。

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Q18154：

龔生好！星期日看完您嘅回覆係星期一就入左66，823同2800各一手:
66 $40.20
823 $62.95
2800 $26.08

我今日打算開始月供27（銀娛），但我發現我嘅證券行無提供月供服務（當時選擇證券行時的確沒有好好探查）。

現在我想儘快補足並已經搵到另一間提供月供服務嘅證券行，打算明天早上申請戶口，等約三個工作天登記成功後就賣出原來嘅持股，係新嘅證券行戶口重新購入。

想問我再購入時係咪唔駛理會價位同我原本購入價位嘅差別？

因為見你講過現時823同66都係合理價位，而我2800本來計畫就係分三個月各入三手，可以唔理短期價格浮動。謝謝！

龔成老師：

上述都是有質素的股票，可以長線持有。

而銀娛（0027）值得長期月供的。

你唔需要著重買入價，這只是一個心理因素，你最重要睇翻，點樣令現時投入的資金在最好的增值就得。

而你唔需要理會中短期股價，你的買入價都合理，你只要長線持有就得。

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Q18155：

老師，我已經看成了第一本你的書《80後百萬富翁》。內容真的真的好激勵！ 感激你出書分享自身經歷及集合各著作大師的精髓。

我終於明白原來過往自己的理財觀念是錯誤的， 現在開始慢慢努力改變我的思維. 也開始準備看老師的另一本書《財務自由行》。請問如看完之後再看 《50值博倍升股》會否很難明白呢？

另外，在書中老師提到不易短炒，應該長期持有，但因為我現在資金有限，好想靠短炒去增加我的資金，我這樣的想法是否不對?

在疫情下， 找part time不易，又減人工，資金好難有增長. 老師，我覺得自己起步很遲...有時心裡好焦急，有種想追回過去時間的感覺....

其實我2年前開始搞網店，賣手飾，最近疫情下日用品，生意額也好飄忽，大概2千~5千，要做到好大的生意不容易。老師，可否給我一些意見呢？謝謝！

最近也準備聽老師的意見，月供(2800)盈富先！

感謝老師抽空回答！

龔成老師：

你要不斷閱讀，保持進步，睇書是我地得到重要知識的地方，你要保持進行，《50值博倍升股》不難明的，你可睇，另外，如果任何書是有用，但你唔明，就試下睇多1、2次，唔好比小小困難影響左你！

短炒無法賺錢的，你可以試，但好多人都同你想法一樣，但最後反而令本金不斷減少。

你有做小生意，其實已經掌握到一些技巧，問題是你無法有效發揮。近幾個月，我見有些食店，生意好差，同時間，又見到有些賣外賣的店，生意大好，又見到有些防疫用品大賣，就算某日本食品店（在銅鑼灣有4層地方），來講，日日大排長龍。

香港人仍是有消費力，只是模式不同，你要靈活去變，你要找出「市場需求」，幫市民解決到某些需要，就是商機。

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Q18156：

好，短線既有1876，1813，880，6110。沽貨後再儲起作本金，到跌市再買貨。現在2萬5千幾点好似已沒有太多平貨可入，你認為呢？

龔成老師：

其實唔建議短炒，好難賺錢的。上述都是有質素的，都可以長線。

表面上，賣出等跌再入最有利，但如果唔跌呢？不斷升呢？

好多散戶都會認為，中短線不斷投資，會否快賺到錢，我過往做了10年銀行、證券行，見有大量客都係咁樣想，但結果是，佢地絕大部分（係絕大部分），都係輸錢，唔好講咩回報。

我見到多年前唔少客都有買港交所（0388），在$15-$18入，可惜，在$20已賣出，之後一直升，一直無再買（不止一個客）。

錯過了賺幾百萬的機會。

因此，建議你長線投資。

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Q18157：

你好龔成: 剛剛同未婚妻買入元朗上車盤2房(638萬)9成按揭 月供2萬, 2個人月入合共6萬2

大家都係30歲. 有大概10萬美股資產.(1年有大概4%增長) 想問下將來點樣去計劃 財務自由? 謝謝你:)

每個月大家會用1萬投資1萬家用, 其餘下儲蓄
麻煩曬你:)

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你這年齡，可以著重「增值」，但由於你現時每月都要供樓，因此，建議先留一定的備用現金，到足夠後，餘下資金就可全力投資增值。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

自行分注或月供都得，你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18158：

66(港鐵)現價入合理嗎？

一直都月供中，現想大手入俾我家格格做嫁妝

龔成老師：

港鐵（0066）本身有質素，雖然近年因社運及疫情影響左佢，不過，我地其實唔太分析短期的股價走勢，當企業有質素，價值自然向上，股價總會向上，但我地唔知幾時會發生。

佢擁有好多優勢，例如在香港運輸的獨特地位，以及地產方面的優勢。

現時港鐵在合理區，如果你要入，可以，只要不是過量就得，因為你都應該要有平衡。

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Q18159：

龔老師 你好！我遇到的問題是這樣的 我22歲任職地盤搭棚 月入28000-30000$左右

因為樓價最近跌左 家人打算出首期比我供樓 想問下應該點好？如果供既話邊個地段發展比較理想

龔成老師：

如果你長遠有自住的需要，買樓都是應該的，現時都是可以考慮的時期，最緊要你堅守「供得起」原則。

香港樓市，中短期可能會跌，但不多，長遠會向上。

你可以找市區，交通較好的地區，港島可考慮黃竹坑、堅尼地城，九龍可留意啟德周邊的發展，新界可考慮大圍。

建議你睇《5年買樓4部曲》，我相信對你有用。

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Q18160：

龔sir你好！
我有700 100股 $530
9988 400股 $254

1810 10000股$16.6
10000股$17.86
5000股$18.06

1. 以上股票會否高左入？及可否長缐
2.應否放d再入其他？
Thx!!

龔成老師：

1）持有的股票都是有質素的，可以長線持有，雖然唔算平，但都可以接受。

2）你較集中在新經濟股，雖然我都睇好這類股的前景，但你的財富組合應該更加平衡，唔能夠只集中一類。

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200722從《松蔦青語》糾紛看穿建商黑心手法＠文/陳泰源

【前言】

自從《大家地產-卓家雄》委託公關寫了一篇名為「從《松蔦青語》危老糾紛來看建商的難處」的新聞稿之後。身為作家兼地主的兒子，並曾出過《一眼看穿房仲賣屋手法》的我來說，當然也要寫一篇回敬。

不同的是，我不會要求記者直接刊登，相反的，我鼓勵媒體基於「新聞魂」查證到底，針對我寫的指控，幫我問建商如何回覆，好嗎？......↓

【娓娓道來之前，先講保密協定】

本案的爭議點很多，其中一個讓我父母，也就是地主啞巴吃黃連的就是一份對甲方（我父母）有利卻註明「不能讓第三者知道，否則失其效力」的保密協定。

如果建商自認正派並同意，此份文件公諸於世對地主保障仍然有效的話，那我們就將此文件曝光於媒體，交由輿論心證。

再次強調，根據保密協定，甲方有主動選屋的權利（礙於無法曝光只能演變各說各話），一旦選了消費者已買到的房子，該房則變成「爭議屋」而無法交屋。

接下來，讓我們從可曝光的契約說起……。

【水平分？立體分？地主到底怎麼分？】

本建案是饒河街119號、121號（我父母甲方）、123號（建商兼地主）共3名地主戶的合建案。

根據契約，壹、土地標示：甲方的土地，在接下來整本契約書當中都簡稱叫「本標的」。我們再來看「柒的一」條文寫到，雙方以「水平」方式分配之，甲方連續「向上」分配。因此建商主張：地主是「由下往上水平分」，所以，建案的「整層」低樓層都該由甲方全部吞下。

可是，根據契約：甲方得就「本標面積」的佔「本基地面積」「比例」分回新大樓坪數百分之六十。如果按照建商所說，水平分指的是「基地整層面積」的話，那60％比例分就很可怕了，以《松蔦青語》樓高15樓的60％就是從「一樓到九樓的整層全部」都是甲方的囉？不是這樣算吧？

我不懂建商為何要睜眼說瞎話，「本標面積」跟「本基地面積」是看不懂差別嗎？憑什麼將119號與123號也應該由下往上分得的坪數，全部灌給121號吞下？建商宣稱「六樓以下都是甲方的，七樓以上可對外銷售」的這個說法是絕對錯誤的！

＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道1

【建商不依照契約規劃店鋪】

根據契約：雙方同意規劃面寬須達原舊建築物之面寬。

建商從來沒有將建築圖面經由地主簽認，並擅自將原寬度4米8改成3米3，把原來3間店面變為4間，建商自己吃2間。

甲方從109年1月選屋破局後就不斷溝通，直到109年6月17日建商的回函裡態度依舊強硬，非得等到7月初接獲媒體投訴後，才表示願意改回來。

而建商表示，當初不按照契約走，是因為若要維持原3間，甲方的店面勢必會有大樑柱，這是基於美觀與視野規劃的整體考量。但我問了許多正派建商，都說這樣的說法是鬼扯，為什麼原本3棟老舊建築物屋齡都至少50年以上都不需要有柱子，為何2020年最新建築工法就一定要有柱子？

當我再次回擊後，建商又表示：「既然要維持原寬度，又不能有柱子，那只好在『深度』做合理設計。」

再次強調：根據保密協定的補充協議，建築圖面需經甲方簽認（礙於無法曝光文件，目前僅能各說各話）。因此，只要沒有經過簽認，店面最後蓋出來跟同社區左右兩間店面相較，若深度不齊、高度不一還是有異常管線存在，我們將連同建築師一併提告求償。

正派建商作法：依照契約，維持原寬度規劃店面，而且建築圖面會經地主簽認，不會有大樑柱，深度與同社區店面等齊，也不會有異常管線存在。

大家地產卓家雄作法：建築圖面沒經過地主簽認，先犧牲地主店面寬度，建商吃掉2間再說，如果地主敢靠杯，再拿「大樑柱或深度」暗示威脅。

網路房地產紅人Ted假中立，嗆我不選擇靜待司法判決，反而是透過媒體爭私利，我要在此反問Ted，等判決下來後，已經是好幾年以後的事情了，店面老早就蓋好了，法官會判建商打掉重蓋把店面寬度還給地主，還是只能賠錢了事？法官能讓飯變回米嗎？既然不行，「靜待司法判決」就是黑心建商期待看到的結果。這是我阿公留下來的祖產，我護祖產、槓建商，何錯之有？

＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道2

【建商不依照契約負擔40％稅費】

根據契約：本標的之地價稅、房屋稅……等，於點交日後發生者，由甲方負擔百分之六十，乙方（建商）負擔百分之四十。

為何點交日後，建商堅持1塊錢都不付，讓我父母全額吸收？

＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道3

【刻意顛倒合建程序，讓「信託」成為黑心建商的武器？】

上述舉的例子已經很清楚，只要信託了，地主倘若與建商發生糾紛，信託銀行是不會介入主持公道的！所以，……↓

正派建商作法：讓地主先選屋，再信託，最後才請地主搬家、拆屋。

大家地產卓家雄作法：先騙地主信託，並在契約裡偷天換日，把對地主有利的條文刪除，簽名變蓋章，連同信託銀行一併蒙在鼓裡，信託銀行才會在不知情的前提下，沒告知地主，直接代替地主出具「危老容獎申請同意書」，再哄地主搬家、拆屋後才讓地主選屋，最後翻臉不按照契約走，讓地主「強迫被選屋」。

＃記得一定要先選屋再信託因為信託是黑心建商欺壓地主的武器

【補充協議被消失？保密協議不能放進信託契約裡？】

建商強調，信託契約裡的附件是甲方（地主）、乙方（建商）、丙方（信託銀行）三方共同見證下放進去的，對地主有保障的條文是基於「保密協議」才沒有放進去，因此，那份「偽本」是經過甲方授權的，所以不是「被消失」。

請問，那份文件的日期，為何是在我們還不認識卓家雄的107年1月12日？我們是3月份才認識卓家雄，何況1月12日接洽的單位還不是《大家地產》啊？既然是當下共同見證下同意被放進去的，請我父母順便簽名很難嗎？為何只有蓋章？

建商難不成是要告訴大眾，「不為第三人知道否則失其效力」的所謂「第三人」包含「信託銀行」？為了保障地主權益，所以「保密協議」不能放進信託契約裡？是要騙誰？建商委請的律師聽得下去？

正派建商作法：保密協定的所謂的第三人，不包含信託銀行，因此，對地主有利的文件，也會一併放進信託契約裡。

大家地產卓家雄作法：謊稱信託銀行是第三人，銀行知道會失其效力，哄騙地主不要把簽名原件放進信託契約裡，並偷天換日簽名變蓋章，讓信託銀行在不知情的前提下，沒有告知地主就出示「危老容獎申請同意書」給建商去申請容積獎勵獨吞。

【一屋二賣風險，到底存不存在？】

距離7月8日媒體爆料後至今，我公開質疑「地主尚未選屋就開賣，《松蔦青語》恐一屋二賣」，為什麼，建商到現在只用「一紙聲明」保證絕無可能？

建商堅稱：信託銀行（瑞興）已將地主所主張的房源，全部予以保留。

但我也說了：信託銀行（瑞興）僅承諾不會提供匯款帳戶，但無法「保證」建商不會私下賣屋。為何建商不敢公佈「已賣掉房源」自清？何況《松蔦青語》的「唯二」負責人蘇義閔先生，就是當時因一屋二賣宣布倒閉的「寶吉第建設」總經理，我的質疑難道沒有邏輯？

正派建商作法：一定是等地主選完屋之後，才會對外銷售，既然有爭議，地主質疑一屋二賣，就第一時間公布已售房源自清，狠狠打臉地主。

大家地產卓家雄作法：管我有沒有私下賣屋？我偏不公布已售房源，我喜歡羅生門。

【建管處與建商官商勾結？】

每個人都知道「切結書」就是要本人親簽的意思，也知道「並」與「或」的差別。

建商為了要申請危老容獎，必須向建管處遞交「重建計畫切結書」，而這份文件是申請危老容獎的必備文件！上面清楚寫明「簽名『並』蓋章」。意思就是建管處認為這份文件，不適用民法的蓋章「等於」簽名。

為什麼，同一案子兩套標準？同一建案，別的地主是簽名並蓋章，唯獨甲方是「被蓋章，沒有簽名」就過關了？

建商表示：因為地主有簽一份「印章授權」，所以可以代替地主蓋章。那我反問：同一案，別的地主也有簽「印章授權」，為何別的地主是簽名並蓋章？

難道甲方是《松蔦青語》貢獻最多危老容獎的緣故？何況印章授權範圍內文並無提到「重建計畫切結書」。另外，建商叫做《大家地產》，文件內容卻寫《「由家」地產》，這麼明顯的筆誤卻也可以過關？

正派建商作法：印章授權範圍不包含「重建計畫切結書」，一定會請地主本人親自簽名並蓋章。

大家地產卓家雄作法：找貢獻危老容獎最多的善良地主下手，並把「印章授權」無限上綱解釋，隱瞞地主直接「蓋章免簽名」過關。

【危老容獎屬於誰？建商還是地主？】

地主在記者會公開指控，建商隱瞞地主盜用印章私吞危老容獎。建商公關強調：當時危老已經頒佈1年多了，所以地主是知道的。

這叫做「答非所問」，我們當然知道有危老，所以才會問建商是否有申請危老？「知道有危老」與「知道建商有申請危老」是兩回事，不要用話術混淆視聽！請建商列舉新聞報導《松蔦青語》危老申請通過「之前」地主早已知悉建商有申請危老的證據！

正派建商作法：合建案是103年簽的，危老是106年才頒布實施的，103年的契約裡，從封面到封底皆沒有「危老」字眼，地主不可能授權建商申請危老，既然危老容獎是地主的房子所產生的，當然要與地主按照比例共享。

大家地產卓家雄作法：將103年簽的合建契約的「印章授權」無限上綱解釋，隱瞞地主一路蓋章蓋到底，拿印章申請危老容獎並獨吞，主張拿「地主的」房子申請的危老容獎與地主無關。

＃地主的土地不是免費給建商拿來稀釋的

【地主沒有誠意？不願意好好談？】

大家地產的公關在新聞稿裡找了一名第三方專家表示，要雙方用同理心坐下來好好談，形塑建商受了委屈？地主沒誠意的假象。

根據《補充協議》契約，甲方有「第一優先選屋」權利（礙於保密協議無法曝光文件只能各說各話）。

今年1月農曆年前，建商竟然先讓別的地主先選屋，我們變成順位第二，選屋當下才發現是「被強迫選屋」！？

今年2月農曆年後，雙方再次談判，大家地產代表嗆地主，店面堅決不改，否則「深度10公分」。

今年2月下旬，甲方曾拜託洪健益市議員代為私下協調，建商寸步不讓，讓洪議員感到灰心，鼓勵地主「勇敢主張，對建商不用客氣」！

今年3月6日，我們又找了陳怡君市議員召開協調會，建商代表於現場表示「這裡不是談判的地方」，從頭到尾都讓地主唱獨腳戲，連陳議員連番質問依舊不予回應。

今年6月17日，建商再次發函給甲方，不僅要甲方吸收建案全部低樓層最爛戶型、店面依舊不改、危老容獎不吐，偽造文書、蠻橫硬幹、稅費不繳、睜眼說瞎話，完全不按照契約走。

請問，到底是誰沒有誠意要談？

＃我的善良必有鋒芒

＃邪不勝正

地主/陳俊發、胡淑惠

長子/陳泰源 代筆