鑫耀生技pandababy嬰幼兒營養品
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活性酵素定量破萬，強化了分解消化更好的效果，飯前三十分鐘幫助增加食慾

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除了以上， #提升本身的防護力也很重要！

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#鑫耀生技也是第一個把嬰幼兒益生菌個別方向化設計的！
腸道/消化道/排便/皮膚/鼻過敏等等！

外界益生菌 號稱一瓶裡面什麼都有
但你們知道的，什麼都一點點啊！

Pandababy鑫耀生技不只是For嬰幼兒食用，成人也沒問題！
我自己喉嚨不太舒服馬上滴劑催下去，明顯有差！我是吃草本口味，涼涼的非常舒服👍🏻

#藻精蛋白 一直都是最經典！
連續開團兩年第14團了應該不用再強調他的好
大家要有觀念，不是吃了就不會生病感冒
而是能增強本身防護力/增加對抗病毒能力/緩解症狀/縮短病程
搭配 #黃金牛初乳蛋白（乳鐵蛋白+免疫球因子）成了超級雙重防護👍🏻 #大推這兩瓶

一直都有補充的我們
抵抗力這部分在鳳梨上幼稚園後明顯有感！
浩哥就更不用說，每天都要到醫院復健屬於高風險群，也沒有時常去診所報到👍🏻
還經常被誤會是不是已經3歲了？😎

有追蹤我一段時間一定知道
浩哥從小就是敏感肌異膚寶寶，號稱過敏王！
連戴個圍兜兜和口罩都容易過敏紅腫的體質
好舒膚口服神經醯胺幫助穩定皮膚，小孩舒服了才會好帶啊！

我們全家真切感受到補充營養品後帶來的改變♥️

產品重點介紹：

💛藻精蛋白：保護細胞/強化防禦力/全面性保護

💛黃金牛初乳蛋白：增加防護抗力/雙優蛋白質幫助長結實肉肉不虛胖/保健氣管調節過敏

💛膠原海藻鈣：鈣質補充/登高首選/幫助牙齒發育，幫助成長關鍵！

💛好舒膚神經醯胺：皮膚保濕度保養/異膚、濕疹、乾癬保養，通過國際A.A認證無添加👍🏻
口服神經醯胺能夠修復肌膚屏障

💛比菲益生菌：建構腸道保護力/維持腸道機能/稀便糊便&烙賽的救星

💛乳糖寶酵素：幫助營養消化&吸收/緩解肚子胃嘟嘟/奶湧泉救星/飯前半小時食用幫助開胃

💛益暢酵素多益菌：便秘、羊大便、要很用力、會痛，任何相關排便卡卡問題都選它！改善排便不順，調整菌叢環境

💛綜合營養酵素：挑食的、不愛吃飯的！來來來～把這瓶帶走！成長中最重要的維生素、礦物質23種通通包辦，這瓶還有消化酵素吃完就吸收！

💛植物性DHA ：添加神經鞘磷脂、乳脂球膜幫助學習網絡發育，內含葉黃素不怕惡視力，粉狀的葉黃素補充首選

💛康敏一生：專利益生菌！啾啾黑輪敏感首選/換季過敏保養益生菌，由內根本調理體質，黃金比例11種類主力舒敏菌株+協力調暢菌

💛晶明山桑子葉黃素錠：3C兒童必備！線上課程學童必備，保護目啾！錠片適合兩歲以上喔

#常見問與答參考

🔺品項這麼多我該怎麼選呢？
A:針對小朋友的狀況，在意什麼就加強補充什麼喔！或是也可以來詢問我

🔺那一款可以增加抵抗力？
A:大推 「藻精蛋白+黃金牛初乳蛋白」
這兩瓶是入園必備！托嬰必備！兩隻一起效果最好👍🏻
增加防護免疫減少感冒次數，感冒了也能幫助縮短病程 #藻精蛋白滴劑必買

🔺這麼多品項都可以一起吃嗎？
只有「康敏一生/益暢酵素」這兩商品需要單獨吃，並和其他商品間隔30分鐘，其他的商品都是可以一起吃的！

🔺多大的孩子可以開始吃營養品？
A: 除了康敏一生需要滿三個月以上，藻精滴劑和其他粉狀新生兒都可以吃了喔！

🔺 粉狀和錠片哪一個吸收率比較好呢？
A:吸收效果：滴劑>粉狀>錠片

🔺如果有吃藥要隔多久能吃營養品？
A:一般感冒藥間隔一小時，如果有抗生素藥物間隔2小時，避免互相干擾

🔺一瓶大概可以吃多久？
要看小朋友年紀，一歲以下約一個月，一歲以上約三週噢！

🔺想要針對成長曲線UP-長高長肉
A: 推薦 #黃金牛初乳（長肉）+ #膠原海藻鈣長高）組合，補鈣同時補充蛋白質！
加強吸收消化為 #乳糖寶
如果是三口組不愛吃飯的、挑食的推薦再補充 #綜合營養酵素，維持營養均衡發展喔

🔺寶寶胃口不好選什麼能增加食慾呢？
A: 如果是因為脹氣、胃嘟嘟吃一點就沒胃口可以飯前30分鐘吃乳糖寶，分解消化小肚肚自然就開胃，但不是吃了就不挑食囉！而是吃進去的份量變多了

🔺孩子有容易脹氣、液奶吐奶和消化吸收不好可以吃什麼改善呢？
A:推薦乳糖寶消化酵素，可以針對以上問題改善，搭配比菲益生菌效果更加乘

🔺每次大便都說會痛，兩三天才大一次，想改善排便怎麼選呢？
A: 推薦益暢酵素+比菲益生菌 ，調整菌叢去改變體質，讓腸道機能維持健康，吸收自然好！不害怕大便 #等排便問題改善就能改為只吃比菲益生菌維持腸道健康

🔺針對腸胃道保健、大便時常水水稀稀的改吃哪一隻益生菌呢？
A:大推「比菲益生菌」增加腸道好菌維持機能運作 #腸胃好免疫力才會好👍🏻

🔺寶寶皮膚很敏感常常都會紅紅的（或異膚）、鼻子也有過敏我該吃什麼呢？
A:皮膚保養首選 #好舒膚 喔！
#鼻子過敏吃康敏一生，他是針對鼻敏的益生菌種，搭配黃金牛初乳蛋白調節過敏效果更好喔

🔺什麼情況適合吃植物性DHA呢？
所有年齡都適合！尤其孕哺乳媽咪&開始探索的寶寶都非常適合！幫助活力學習讓保持目啾雪亮喔

🔺新生兒推薦可以怎麼購買呢？
我個人會推薦新生三寶（乳糖寶、黃金牛初乳蛋白、藻精蛋白）

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#pandybaby #今天跟著weni買什麼 #鳳梨吃pandababy #浩哥營養品吃什麼

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【#曼慢煮】小朋友都啱食嘅泰國菜 幼兒版蔬菜肉碎生菜包
https://youtu.be/xuJgbqYwi1U

👨‍👩‍👧‍👧帶小朋友出街食飯，其實無乜選擇。但呢個又濕又熱嘅天氣，真係好想食酸酸辣辣嘅泰國菜呀！點先可以做到小朋友都啱食嘅泰國菜？重點就係調節菜式入面嘅調味料喇。

✨呢個「幼兒版蔬菜肉碎生菜包」，重點就係唔用九層塔同魚露調味，換上BB豉油，最緊要係小朋友有份參與，俾佢哋自己包吓，就點都會食返自己嘅出品！仲有乜要訣？睇片你就知。

材料：（2人份）
🔸急凍免治豬肉 300g
(https://myurbanmart.com/food-zh-HK/meat-zh/meat-frozen-zh/meat-frozen-pork-zh/急凍丹麥豬梅肉免治)
🔸香茅 1 條
🔸檸檬葉 2片
🔸甘筍 75g
🔸粟米 75g
🔸蒜頭 2瓣
🔸青檸 1個
🔸魚露 / BB 豉油 適量
🔸唐生菜 1棵

做法：
🔹急凍免治豬肉前一晚放到雪櫃上層解凍；
🔹香茅、蒜頭、甘筍切碎，檸檬葉對摺撕去葉莖，切碎
🔹鑊落油，爆香蒜蓉，先放肉碎炒熟，再加甘筍碎及粟米粒一起炒
🔹最後加香茅及檸檬葉，起鑊前加魚露/ BB 豉油同糖調味，熄火，加入青檸汁兜勻
🔹生菜洗淨，包入肉碎即可享用
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「安品‧生活 Urban Mart」積極引入各國優質食材，貨品種類節節上升；今日落單、聽日送貨嘅物流速度亦都方便好多心急嘅你；仲有#安品小煮意 教大家好多廚藝小知識。

❣️最後召集！9月1日即止～登記成為我哋嘅新會員，我哋就會將$200*存入你嘅「安品‧生活」戶口，喺我哋網店買乜都得。

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#myurbanmart #安品生活 #煮食節目 #煮食 #黃婉曼 #親子 #親子活動 #親子飲食 #泰國菜 #蔬菜肉碎生菜包 黃婉曼icy wong yuen man

00:00 開始
00:17 亞洲四大邪術
00:32 水泉澳大媽裸泳新聞
00:50 半夜行中環境安環境
01:07 我拍影片的工作
01:31 攻略1
01:47 什麼時候來中環驚安最佳時機
02:03 銅鑼灣及中環驚安熟食減價時間
02:33 攻略2
03:18 Halloween party用品
03:55 夫妻生活情趣
04:23 化妝品護膚品區環境及推介
05:45 熟食區環境及推介
06:13 攻略3
06:22 如何選購、最短時間找到適合品牌化妝品
07:13 攻略4
07:23 如何在驚安購物不迷路
08:00 有什麼日本藥物售賣及推介
09:06 攻略5
09:15 怎樣在驚安買便宜貨品
09:55 攻略6, 震撼價專區有什麼買
10:41 攻略7
11:44 有什麼在中環驚安最值得買
12:25 驚安獨有高級便當價錢
12:42 日本料理食材
12:52 家品區推介
13:28 攻略9，中環驚安最不值得買的東西
10:41 店舖裏面甜品推介，酒品專櫃
14:35 是咁的環節

#中環驚安之殿堂 #中環 #驚安之殿堂 #日本家品 #香港好去處 #必買推介

Hello大家好我叫阿Tsar,

星期三 15號中環開了間全港第一間地舖的驚安之殿堂

這裏是我主場, 因為由我家行下來好近,

我凌晨下來，在驚安行了兩個小時， 夜行街驚不驚?

你們有否見識過亞洲四大邪術呀?

就是泰國的變性術、韓國整容術、日本化妝術

還有最後一個你知否? 坐穩呀，細路

就是中國的P圖術, 問你怕未? 我就不驚啦

最近香港有單新聞,水泉澳有個大媽在水澗裸泳

驚嚇指數爆燈，何方妖孽? 本來無一物, 水泉澳樹下被發掘

當眾洗鮑魚不知核突,行過溪澗阿叔被嚇窒,

回頭是岸呀,師9!半夜行驚安超好行，

我可以慢慢拍攝，今集資料相當豐富，

可以為你們慳錢之餘，亦可以慳好多時間，

因為我今集會講行中環驚安的十大攻略

當然片尾亦有你們最喜愛的是咁的環節

一向以來，我影片由拍攝、剪接、敘事編排、

旁白、配音、字幕，全部都是我自己一腳踢，

有時在外國的影片我還會配英文字幕

希望你們體諒我的努力和苦心，

看完影片留個表情符號以示支持

幫我用whatsapp facebook分享出去, 功德無量

事不宜遲，快來看看今日的十大攻略, are u ready?

攻略1 , 由於每間驚安都是開24小時,

入來這間店舖的時間，如果你好像我

不怕遇到亞洲四大邪術，你當然可以半夜來啦，

但中環區半夜入來都有橋妙的，星期五、六半夜三點之前

都會好多人, 因為附近有好多酒吧

星期一至五，中環人要返工，朝早10至12點之前

或下午三至六點，中環人還未收工，都會少些人

我星期二晚去了銅鑼灣那間驚安之殿堂

問了員工，熟食便當幾點開始減價，

他們說夜晚十一點左右 ，中環這間我又問過，

夜晚十點左右, 但好短時間就會被人搶購一空，

你太夜下來又不新鮮呀， U Lum U (你諗你)

Weekend就全日都那麼多人, 入舖時間你要知，

買平嘢要費心思，精明消費慳銀紙，啲錢多到鋤大D

攻略2 : 如果你想好短時間，用最少彈藥，

找到自己最合適的貨品，我就跟大家解析這個地圖

這個店舖有兩層，分別是地面和地庫,

當你一入門口，左手面有條長樓梯落去地庫,

正門右面就是這間店舖獨有的高級和牛便當,

我一陣再詳細講，由於收銀處只會是地面的一層，

所以建議大家立刻先落樓梯shopping

行完地庫, 才再行返上地面, 然後附錢離開

地庫樓梯的一面，有成人區，這個我不介紹啦

你們這方面都是專家，拿博士學位程度，

畢業於福建大學 Foking University,

你們自己翻譯吧，樓梯的正面，

有好大個section賣cosplay服飾、頭飾和頭套

店裏亦有好多開party用品，

中環區這類產品需求高，因為有好多party animal

化妝假狗黐執鬚， 搞party勁High Yo Yo Yo!!!

我多年來Halloween都會落去蘭桂坊兜個圈，

參觀別人服裝扮鬼扮馬，

我經常想叫我好朋友阿成扮一種東西

硬是買不到那麼大的size，

搵個Dum Dum套落自己的頭上

其實都不一定要Halloween才買這些服飾呢

夫妻感情好與壞； 知情識趣先至乖

情侶或夫妻, 其實都要經常互相氹大家開心

你買這些服飾, 間中給對方一個驚喜,

譬如話你做人家男朋友/老公，

可以帶這個姣吞吞的頭箍，跟住全身赤裸，

煮返個撚手小菜給你的另一半 ，世事無絕對，

只有真情趣, 男人扮蟹氹條女 ，晚晚興奮治不舉

妝藥區，就位於隔離，好大個section，

有護膚品、好多不同養分的面膜，

hand cream，這隻防水有Q10 ，我有用它，

好快吸收 ，潤唇膏，唇紋太乾會暴露年紀；

男士個咀爆曬拆，血淋淋 ，好難有人想錫下去喎，

除非那位女士真的好愛你啦；落妝用品、

這隻是薏仁保濕化妝水，保濕滲透力高

改善皮膚幼紋、暗啞膚色，夠曬大碌，好抵用

化妝品有些可以即場試用、三分鐘礦物泥，

磨砂膏，有些除了可以磨面之外 ，

更可以磨背脊的瘡瘡 ，女士們背脊的肌膚都不能忽略

否則就面珠滑捋捋，背脊手慘慘就弊啦；

最慘摸落去那位，你男朋友或老公，

他都不想好似摸到榴槤那樣啦， 執執它吧；

這個酵素洗顏粉超級好，我一星期用一次呢

還有些開店優惠限定福袋，

和驚安獨家專有發售護膚品；

肌研維他命面膜 ，精選自日本的豆乳精華，

蘊含維他命H，配合神經醯胺 (Ceramide)，

深層保濕，滋潤肌膚，並有效防止水分流失

4重透明質酸，強勁保濕，能夠滲透入皮膚肌底，

這些天氣一定要做多些面膜，

一路行到最盡頭，熟食是超級推介，不過一早就售罄

熟食旁邊就是壽司和海鮮，海鮮是日本直送，

未經雪藏就由日本送過冰，超級新鮮的

旁邊就有蔬菜水果，亦都有少量電器，

廚房用具、震撼價區，上層多數是零食、酒類、

飲品、甜品、收銀處旁都有熟食便當

影片一路看落去我會詳細介紹

攻略3:由於這裏的化妝品實在太多種類

除非你有用開一隻牌子，這裏買好方便

否則如果你不知揀什麼好，就認住一些標明No1銷量

日本的COSME大賞，完全由消費者評選出來的，

好物排行榜，稱得上是日本美妝界，公信力和影響力

NO.1的年度榜單，換句話講，

每一件上榜產品都是日本消費者真實使用後選出的心水好物

日本有句說話: 一旦發現你公司賣假貨，政府會罰到你破產

如果罰你坐監，要坐到你死；所以日本人不冒這些險

況且，驚安這麼大間公司，亦有其信譽，

別處我就不敢包了， 因為不知貨源呢

所以如果你想試新產品，就要選銷量No1的品牌，

可以放心在這裏買；

花多眼亂睇到你暈，識揀梗係要揀N0.1

鬼咁多人要睇時辰，阿Tsar教路你唔會發Ti騰

攻略4: 雖然我剛剛解釋過這裏的地圖 ，

但由於貨品實在太多 ，你都分分鐘會迷路

來驚安購物， 你會發覺它有一個好大特色

就是每一個貨品種類的貨架上，都有一個POP手繪海報，

POP是「Point Of Purchase」的簡稱 ,

POP廣告形式可讓消費者增加購買意欲，

除了會清楚標明價格、折扣外，

POP亦會加入一些卡通人物和Eye-catching的標語。

大家shopping時最好岳高頭，看完POP有否你想要的貨品

才慢慢細心逐格睇, 有否你想要的產品

好像單單牙膏已經有幾十款品牌，

但醫藥品種類十分少，有少量的眼藥水

這隻荔枝牌子在日本好暢銷，消除紅筋及多種功能

還有醫治痱滋的口内軟膏、胃藥、我去日本旅行時

經常會去食串燒, 由於我好怕食物攤凍

所以我食得好快, 成日因此而胃痛,

我要經常在日本買胃藥，非常有效,

好短時間之內就可以止痛, 這裹都有發燒感冒藥

如果你不看頭上的POP, 分分鐘行過就算,

不會知它們什麼葫蘆賣什麼藥，

香港某間大型超市我已經拍過影片,

他們最近都開了多間日本零售部門在自己超市內

亦有用到POP這種銷售手法在超市裏面

你們有興趣可以看看，我放條link在留言置頂

不過大家的企業文化、顧客購買體驗亦不一樣，

不是你想抄就抄得到的，又有可能會做得更好

‘唔練過唔知邊個好， 消費者兩邊去尋寶

過江龍定係本土 ，賣平啲嗰個I love you so !!!’

攻略5 : 不知是否因為我最近連續拍了幾集影片

都是賣好平的日本貨，所以我發覺這裹價錢都不算好平

但如果你想買平物，就要留意下黃色的價錢牌，

寫明是low price，這些貨品肯定平過其他同類

有些價錢牌寫了折扣呵 ，有些化妝品面膜半價

LITS白色植物幹細胞美白面膜套裝護膚品，49%折扣

必定會執到平貨，又幫你慳荷包啦

我見到有facebook留言，有人問用$20可買到什麼

當然得啦，有些烏冬賣$8.8, 有些零食$9.8,

‘豐儉由人睇黃牌，慳咗錢你就最high

得閒落嚟行下街，戶口多過零，你咪問我Why? ’

攻略6: ［震撼價專區］，最平$1，有$3、$5、$10、

$15、 $20、$50，當中超過30件廚房小物、收納用品等，

$10有交易，比$12店更平， 當中有一套三件的保鮮盒、

密封袋、不同顏色的紙飲管一包，這個超可愛的環保袋$5,

旁邊有些款式更美但會貴些

放入微波爐的膠杯、最適合放在office飲湯用的,

一套兩個殼，最適合我前排買的泰式茶葉，有份量呵

細的是5ml, 大的是15ml, 另外一個5-50ml 的量杯

切蛋器、冰粒格、還有些$20 、$50的

攻略7： 由於地庫那層, 面積應該大過上面三倍,

更多貨品選購，但這裏冇電梯㗎，

所以你在地庫買東西時，要衡量自己能否攞上上一層，

如果會好重好辛苦，好多人會來買餸 ，

地庫這層最入的地方你就找對了

一般家庭所需的蔬菜、蛋、凍肉，

或是火鍋用的烤肉、牛及豚肉

都可以買到。它們亦有「日本森林雞」,

含有豐富維他命E，能防止細胞老化，

食落口有濃沃雞味, 另外亦有海鮮從大海撈起後，

沒有經過冷藏便直接運送至香港，由於未經急凍，

所以吃起來較原汁原味，也相對新鮮。

價錢亦十歷相宜 ，所以好早被搶購一空

是店內非常受歡迎的產品

’豬牛羊蛋菜淥火鍋，海鮮直送要encore

嗌齊老豆媽子同阿哥 ，驚安買餸唔怕打10號波‘

攻略8 ：有什麼最值得買呢 ？

.......

攻略9：最不值得買的物件

我認為這裹的電器，一來選擇少

二來沒什麼用，三價錢不平，有些好細size的氣炸鍋

我自己都經常用氣炸鍋，煮給自己一個人食

你看那麼細的氣炸鍋可以煮到什麼

這裏都有好多日本家居用品，由於我之前拍過2集

深水埗電子特賣城, 裏面都有這些類似的商品

價錢起碼平幾倍, 你們如果第一次看我的影片,

我放條link在留言置頂，你慢慢重溫,

會發現我介紹的地方買平好多

攻略10 ：店裏的甜品和酒品都非常多選擇

............

如果你們一心想來掃貨 ，建議你帶個大些的環保袋

希望我今集的資訊，幫到你們慳錢慳時間

不要那麼快走人喎，又來到是咁的環節啦，

....................................


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請用片右下角調4K睇片。

繼承了某座靈園的秘術的少女。
她雖然尚未能好好融入世俗，但也作為君主埃爾梅羅二世的徒弟，在魔術協會、時鐘塔勤勞工作。

她的一個秘密隱藏在兜帽內裡，知道的人為數不多，只有包括埃爾梅羅二世的一小部分人，還有一個名叫亞德的奇妙的“會說話的盒子”。

身高／體重：154cm・42kg （譯注：這裡跟藍傻的資料一模一樣。）
出典：《君主・埃爾梅羅二世的事件簿》
地域：英國等地
屬性：秩序・善　　　性別：女性
她以assassin這職階現界，都是亞德特性的緣故。

基本上她怕生，性格內向。
她在鄉村長大，融入不了都市的生活，平時習慣站在一旁看著。
因為她本性溫和，善於忍耐，意外挺受人歡迎，所以在大多數地方待一會就能熟絡起來吧。
......然而這一切，都基於不提及她那張臉。
她和毒舌直率的亞德是對好搭檔。

○封印禮裝解除：Ｃ
格蕾擁有的封印禮裝亞德，不僅限於封印聖槍，還可以根據不同狀況進行特殊的解放，變化成各種形態。
她作為assassin現界，都是因為這個禮裝和技能。

○對靈戰鬥：Ｂ
在大英帝國裡數一數二的靈園——布萊克摩爾（Blackmore）裡，作為守墓後繼者而受培養的她，掌握了對抗各種惡靈的技巧。
就算是對付顯現了強大英靈的從者，也沒有例外。

○王的憑依身：Ａ
表現出她是過去的王、未來的王的容器的技能。
因此，她能擁有現代人類根本無法擁有的能力。

“閃耀於終焉之槍”
等級：Ａ＋（本來是Ａ＋＋，但因格蕾無法完全發揮而降級）　種類：對城寶具
範圍：１～９９　最大捕捉：１００人

Rhongomyniad
真正的姿態是維繫世界表裡的錨，她所用的槍是那個錨錨的影子。
但是，就算只是影子，對於原來是人類的格蕾來說根本無法使用，所以平時都會封印在封印禮裝亞德內裡，必要的時候才會解放出來。亞德能夠變成各種武器，也是因為它利用了這把聖槍滿溢的力量。
聖槍的力量受十三道拘束和封印禮裝的雙重限制，即便如此，它的光芒也從未消失。

在以前，某一家族曾打算製造王的容器。
那副肉體忠實地再現了古代的那位英雄，讓作為現代人類的她能發揮出驚人的性能。
然而對於格蕾本人，這是一個小時候突如其來的劇變，所以到現在她仍未接受這是自己的臉。
因此，當帶她離鄉的埃爾梅羅二世表現出對這幅臉些微的忌諱時，兩人便築成了堅固的信賴。

#FGO #格蕾

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜