天水圍千萬樓。
https://ps.hket.com/article/3051162?r=mcsdfb2

好多早兩三年的新樓都蝕讓。

持貨6年升幅一成都唔夠...
#魏駿傑 #西貢村屋

作為傳統大型屋苑，黃埔花園一向係唔少人的心水，鑽石型廳係它最大標記！要搵兩房上車，認住三個期數就得：「二期」、「五期」、「十一期」，實用面積介乎389至503呎，而價格高低關鍵，就取決於景觀！

當中「二期」、「十一期」的景觀不會相差太遠，但留意內園景都有闊窄之分。

這個單位實用389呎，屬二期細兩房則。睡房門口打對角擺，直入這間睡房望落算方正，反而廳邊房受制客飯牆身，會出現斜角型，屋主透過訂造衣櫃將內櫳修正。

走出客飯廳，望落寬敞，是典型八九十年代高實用的藍籌屋苑，屋主在斜牆身設置矮身組合櫃。同時拆走廚房牆，改開放式廚房納入客飯廳，變相擴闊整個單位視野。

放盤叫價750萬元，雖然幾間銀行估價688萬至726萬元，單位未估足價，但跟類近389呎單位，最高峰時承過790萬元相比，原來已回落了40萬元。

從供樓角度去看，起碼儲到人生的第一個三百萬才可以進駐。餘額六成上會，以現時息率2.375厘，攤分30年還款期，月供17500元，大約有42000元月入可通過壓力測試。

至於上車客資金不足，又想住黃埔區，可否退而求其次呢？我地聽日再講！
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今次諗sir投資教室的讀者個案，是一對月入逾10萬元的公務員夫婦，希望透過沽出手上物業，或加按套現錢搵錢。
這對公務員夫婦，男47歲，女39歲，育有兩個小朋友，分別1歲及3歲，夫婦聯名持有一個大圍三房單位，2年前以980萬元買入，曾經加按，單位估值已升至1,600萬元，尚欠630萬元未償還按揭，按揭息率2.15厘，月供25,000元，如果將單位放租一有人叫價35,000元； 另持有30萬元現金。
因為兒子讀書關係，想轉租另一月租20,000元的三房單位，再將現有大圍物業放租，增加每月現金流收入。
讀者現有兩個想法：
（1）想一年後將大圍單位沽出，日後再用單名買另一物業。
（2）想將大圍單位加按再除太太名，部署日後再買另一物業。
除了以上兩個方法外，讀者希望諗sir可提供其他建議。

諗sir的建議重點如下：
-- 讀者在樓市上想止賺並大換細，是值得考慮。
-- 因為目前讀者持有市值1,600萬元的物業，即使加按亦難以借盡80%。
-- 可做的方法，是沽出現有物業後，再用太太名義買另一層較平單位。
-- 目前升值最快的物業，是市值介乎500萬至800萬元單位，一來按揭成數可較高，二來即使投資者有1,800萬元買樓，都寧願買3個600萬元單位，都不買一個1,800萬元單位。

至於股票投資方面的建議，由莫家強ALex解答，重點如下：
-- 如是加按套現有成本的資金，逆市下不要亂入市。
-- 要等大市轉強或回穩，再入市再博。
-- 買期權的好處，是不用投放所有資金，可更靈活投資。

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今期參觀的景泰苑單位，原則為一房一廳，實用面積330平方呎。由Fano Design Workshop設計及裝修，總工程費約31萬元。 單位屬於一家三口的溫馨家庭，由於戶主希望女兒擁有獨立房間，故設計師須重新間隔。
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