【@marketfocus.hk 】【龔成專欄】保證回報商場或變死場 高息股可停派息 高息項目風險大 未作研究勿亂下注 . 股票波動大，不少投資者近年都改為尋找現金流穩定的「高息投資項目」，望賺息賺價，保證了首兩三年租金收入的商場商舖以及「高息股票」遂甚受歡迎。但投資書籍作者兼股評人龔成提醒，高息投資項目很多時都隱藏陷阱，例如一些為新買家提供「首兩年」保證租金回報率的商場，可能實際出租率極差甚至是人流極少的「死場」，只是發展商短時間內補貼給新買家高於市場的租金以作招徠。也有一些表面股息率甚高的股票，每當經濟下滑時即會減少甚至停止派息，令散戶易蒙受損失。龔成強調投資「高息產品」前，一定要分清楚產品的事實與宣傳，若未研究清楚前切勿胡亂投入大量資金，免招損失。 . 【高息項目更危險？】 . 雖然投資者喜歡穩定現金流的投資項目，但我們一定要理解該項目的結構，了解能產生穩定現金流背後的原理，並分析這些原因是否能持績。若然一些只是中短期、週期性、表面性的因素，這未必是一個理想的投資項目。 . 因此，當投資者見到一些強調有「高息」的投資項目，又或是投資模式時，都要較為小心，並且要仔細分析。 . --保證回報-- . 例如之前出現過，保證首兩年每年都有5厘租金回報的商場舖，在未知能否租出，未知有多少租金收入的情況下，已有保證回報，這明顯是一種錯誤式的引導技巧。 . 假設舖價是$240萬，發展商提供首兩年的保證5厘回報，即每月$1萬，若該舖在這兩年無法出租或租金不足$1萬，發展商都會作出補貼。 . 關鍵在於這只是一個創造的回報率，所謂5厘租金回報，只是發展商自行給予，並不是由市場決定，即是發展商創造一個假像，就是該舖能以$1萬租出，但真實的市場租金可以是$5000、$1000、$0。 . 羊毛出自半身上，這些發展商給予的，都只是由投資者付出而得的。而尖沙咀某商場，兩年前正用這招吸引投資者，現時該商場已成為死場。 . --週期性的高息股-- . 又例如投資高息股，該股票近幾年都有不錯的股息派送，並且有很高的派息比率，令投資者都能獲取穩定的股息收入。這雖然是利好的因素，但投資者一定要仔細分析，例如這股質素一般，而之前的業績亦一般，因此並沒有派高息，而近年業績好轉所以才有條件派高息。 . 在分析之下，發現這企業身處週期性的行，幾年好又幾年差，在差的年分就不派息，好的時候就有息派，因此投資者打算買入後一直收息，就未必一定能做到。故就算這刻是高息股，也要再仔細分析，才能確定這「高息」是否能持續。 . 除上述所講的產品外，亦可以以投資模式去創造穩定收入，但投資者一定要思考其中的原理與風險。例如加按物業去買債券，以收取穩定的債息收入，在其他因素不變的情況下，這是獲取不錯現金流的策略，但投資者在操作之前，一定要明白其中的原理。 . --策略不一定一直可行-- . 這種操作其實是借港元買債券，利用較低的借港元利息，收取較高的債券利息，以賺取當中的息差，但若港元的利率上升，就會令息差收窄，甚至出現負息差的情況，引至得不嘗失。而債券價格的下跌，同樣會造成損失，出現賺息蝕價的情況。 . 而外匯市場中的套息交易，亦有這情況，在一般情況下可不斷賺取利息收入，但當市況出現逆轉時，價格上就會產生損失，同樣出現賺息蝕價的情況。 . 這裡不是叫大家不要投資這些穩定收入的產品，而是分清表面及事實，因為有些穩定收入產品背後，並不一定如投資者所想般穩健，這都要投資者仔細分析，才知這是真正的穩定穩定，還是表面的穩定收入。 . =============================================== 龔成老師簡介 . ‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《財務自由行》作者 . ‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，解答網友理財問題逾20,000條 . ‧ 證券業持牌人士 . ‧ 股票課程導師，學生人數逾4,000人 . Facebook專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人 . 若然你有問題想向龔成老師發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成。 . =============================================== . Text by BusinessFocus Editorial . 免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。 . #bf投資專欄 . @marketfocus.hk 瞭解更多商業財經資訊 .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management

【@marketfocus.hk 】【龔成專欄】長壽長者如何能有足夠被動收入安享晚年？ 宜細心選擇收息股、債券、年金及逆按揭 . 【引言】快退休的上班一族又或是已退休長者，手上常有一筆巨額積蓄又或是自住物業，但這卻是勞碌半生及「輸不得」的成果，故退休後如何能適當投資以取得穩定的被動式收入實煞費思量。投資書籍作者兼股評人龔成認為，長者可利用四大工具創造被動式收入，包括：優質收息股、債券、年金或人壽保單，以及把自住樓做逆按揭。若長者適當地作出投資，即使自己「長命百壽」，仍可確保下半生每月都獲得足夠的被動式收入，從而安享晚年。 . 【為自己建立金錢機器，創造被動收入】 . 首先，這裡說的資產與會計上所定義是不同的，這裡說的資產，是會持續產生現金流的項目，而且這些項目不用我們作太多管理的，若果要為項目不斷付出，那與打工的分別不大，難以定義為「資產」了。例如建立一盤生意，經過多年的發展後，生意已經上了軌過，有穩定的盈利，而老闆已經不用再管理，員工已能令生意自行運作，這盤生意便合符資產的定義。但一般打工仔未必有一盤生意，那除了創造資產外，能否好好利用自己原本擁有的，然後轉化成資產，達至財務自由，又或在退休時提升每月的現金流呢？ . 【被動式收入一：收息股】 . 年輕人宜偏向追求資產上的增值，待增值後才追求現金流；相反，若較年長或已退休的人士，則應調整原有的組合，令組合能產生較大的現金流。由於已退休人士再無工作收入，故其持有的股票組合必定要是較低風險的股票，並且不宜短炒，並要調整以收息來增加每月現金流。 . 例如持有的是多年的劣優股，無論是賺是蝕，都要盡快賣出。另外，就是將組合中收息股所佔組合的比例調高，在香港股票中，有不少穩定派息的股票都很優質的，例如港燈（2638）就是其中之一，派息有7厘，加上甚為穩定，絕對是創造資產項之選。 . 【被動式收入一：債券】 . 除收息股外，不少金融資產都是創造被動收入之選，債券就是其中之一，簡單來說，債券就如同借錢給企業，又或是一些機構（例如政府），例如幾年前發行的香港政府推出通脹掛勾債券（iBond）就是其中之一，不過iBond較為特別，收取的利息會因政府公佈的通脹數據而不同。一般的債券大多是固定利息的，至於利率多少，則視乎這公司的質素、評級、債券年期、外圍息率、風險等因素而定，簡單來說，愈優質的債券利率愈低，而愈差的債券利息則愈高。 債券持有人可一直收取中間的利息，直至債券到期為止，而到期就可取回全數本金。例如iBond就是3年期，到期後政府就會歸還本金，持有人除了一直持有至到期外，亦可以中途在二手市場出售，當然價格就要視乎到時的出售價，因此，若持有至到期者，本金就會原數收回，但若中途出售，就會有機會出現賺錢或蝕錢的情況。投資債券者宜長線投資，最好一直持有至到期日，避免出現本金虧損的風險，兼可獲取穩定的現金流即利息收入。 . 【被動式收入工具三：有樓長者可考慮逆按揭】 . 除股票、債券可以成為資產外，物業都是常見資產，將租金減去各項開支後，若有正現金流，那麼就是典型的資產項。但若然是自住物業，那是否又有可能每月帶來現金流呢？其實有物業的長者，可以利用「逆按揭」去令自住物業變成資產項。有些長者擁有一個已供滿的自住物業，當退休時，只要將這個物業抵押給銀行，進行逆按揭計劃，便可以收取到銀行給予的每月現金，以及可以繼續在該單位居住，但代價就是當百年歸老後，物業就會給銀行收回，除非到時給銀行一筆錢贖回。 . 【被動式收入工具四：年金或保險】 . 不少保險公司都有提供年金這產品，而這就是一項獲取穩定現金流的工具，對退休人士來說是不可不知的資產項，而年金對沒有後人的人來說更是不錯的產品。方法就是先支付一筆現金，而保險公司就會每月「連本帶利」付錢，為你提供每月穩定的生活費，令生活更有預算，並一直收取至百年歸老為止。因此，購買年金就能令自己每月取得合理的現金，令生活更有預算，成為一個解決方法。 . =============================================== 龔成老師簡介 . ‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《財務自由行》作者 . ‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，解答網友理財問題逾20,000條 . ‧ 證券業持牌人士 . 若然你有問題想向龔成老師發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成。 . =============================================== . Text by BusinessFocus Editorial . 免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。 . #bf投資專欄 . @marketfocus.hk 瞭解更多商業財經資訊 .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management

在這個債券項目上，當時2015年我是投入100萬元，而在曲折的過程中曾經崩跌到帳面總額僅剩85萬元，當時我幾乎願意認賠殺出了...我最後選擇暫時保留，卻逐漸發生令我知足的情況。 以原本的預期報酬率來說，最理想的狀態到目前為止已過了6年，應該是要達到148萬元，但主要是因為匯損 以及 我曾經領出利息20萬元 的關係，所以帳面上的價值降低了，顯示為近115萬元，加上領出利息20萬元，總共是135萬元； 也就是我投資了100萬元， 六年後這項投資的總價值135萬元。 預期的六年投資報酬率是+48%， 實際上六年投資報酬率是+35%， 雖然低於預期，但我依然對目前的數字很滿意了， 因為這是我唯一達到正報酬率的投資項目， 我在其他項目的虧損加總達到200萬元，噗哧哈哈哈哈哈~ 我是以 出租店面 的心態 在投資債券，因為債券利息的金流形態 類似 每月固定收租金，卻無需預留修繕支出的成本，也不用催繳房租，時間到就一定會匯入帳戶； 債券的屬性也讓人很自然地不會去每天注意淨值的變化，而股票的屬性卻讓人不自覺地天天都要看盤一下，如同在上班空閒的時候透過網路攝影機觀察自己孩子的一舉一動，無法掌握控制卻會因此影響心情好壞，很刺激，不用重訓就可以讓人分泌大量腎上腺素，就是投資股票的特性。 了解自己的個性 和 確認自己的理想生活節奏後，再分成幾小份資金去投入嘗試各種不同投資屬性的項目，試出自己最能抗壓的項目，就比較不會人云亦云地被割韭菜。 我覺得「投入資金後就幾乎無需任何操作行為而能產出金流且有高機率保障資金全額並其發行機構及代銷機構皆受國家審核或同時監管的合法約定之契約」，才是最精準的「投資定義」。 所以，我想對於股票投資人來說，並不是在「玩股票」，也不是「投資股票」，我覺得 股票 是一門 勇敢進貨 與 聰明出貨 的零售業 甚至是 批發業，是需要用心用腦的高度操作行為，是在做一筆又一筆的生意，所以我相信「做股票」 和「買賣股票」是相對恰當來形容 股票投資人行為 的用詞。