【理財個案--父母物業轉名自己，加按創富利與弊】

龔成老師你好，最近看了你有關提升資產結構的影片，正好符合最近正在計劃的資產增值組合，所以想讓你看看這個計劃，看你有甚麼意見。

最近父母想把已供完的物業轉名給我，我打算等到下個股市市場熊市的時候才做按揭買下父母的物業。例如說盡借借到500萬，用自己的儲蓄去繳交約30萬印花稅雜費。

然後用這筆500萬現金去買約5-10隻（包括匯豐、建行、工商銀行、中銀香港、港燈、電能實業和金利來，如果地產行情還可以時，就加入幾隻REIT)由於股價處於低位，如果派息比率不大變，股息率保守估計都有6%以上。以500萬來計算，可以收到30萬股息。

按揭方面，保守點估計，500萬按揭分25年還2.5%利息，每年要還約27萬。

第一年可以有+$30000 的現金流，加上平日工作儲蓄再投資股息較少，但ROI 較高的優質股或潛力股建立一個較進取的投資組合。

熊市過後，如果按揭收息組合會定期增加派息，只要繼續以股息再投資，複利滾存將會令現金流越來越多流入。

我看見的風險是，美國正處加息週期，如果息差進一步拉窄和大幅加息，或者內銀股呆壞帳問題令內銀股盈利下跌，又或者將來香港政府開放電網引入國內電力公司來港競爭導致港燈和電能失去產業壟斷的護城河，都有可能減派股息，產生負現金流。

所以想請問龔成老師有何建議可以減低這計劃的風險？

個案重點：
‧父母想把已供完的物業轉名給自己
‧將物業盡按能套出$500萬現金

重點目標：
‧可能借盡$500萬去創富
‧然後用資金投資股票
‧計劃是否可行，如何減低風險

龔成老師分析：

你所運用的，是利用物業套現投資，在過往似息環境，這招十分好用，但若然出現加息，這招的效果不及之前，你要明白這點。

同時，利用借貸投資，應該等出現「真正機會」才買入，因為借貸投資如同一張「有風險的皇牌」，這張牌不要亂出，要等有機會時才出。

你以等熊市的模式，才出動這張牌，是較穩健的方法，故上述方法都可行，但都要注意幾點。

首先，投資者都計劃了一套方法，預期市況如何發生，但到實質執行上，比想象難得多，你一定要明白這點。就上述你所講的情況，如果市場如你預期，的確會有不錯的資產增值，但問題是，中間存在的變數不少，因此，就算到時有這機會，我不建議借得盡。

因為，你期望到下個股市熊市時進行計劃，市場不會突然進行熊市，因為熊市是「果」，背後一定有「因」，這個「因」有可能是經濟問題、資產市場問題，我們不會知道是甚麼原因，但若果股市出現大調整，背後一定有些問題出現，所以，這刻定義計劃可行與否，有點不全面。

當出現這個金融問題，就有可能影響樓市，物業所能借到的可能減少（其實，現時都未必能借得太多，而我亦不建議你借得太盡）。另外，若然影響股市的「因」是大幅加息，那麼，你以借貸創富的模式進行，就會面對高借貸成本，息差回報減弱，是否有正回報仍是未知知數。

另外，若果熊市出現，無人知股市何時見底，當你投資股票後，股價有可能持續下跌，你雖然有股息上的回報，但股價上可能有虧損，雖然優質股長期會慢慢回升，但都可能要捱價一段時間。

因此，你所講的計劃不是不可行，但到時一定有些「你現時估不到的情況」，所以，現在確認可行與否，其實太早。

如果你現擁有這物業，這刻最基本的就是放租（若然不是自住），那已經有一定的現金流收入，可再進行資產增值。

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ Now TV 財經節目主持人
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾10,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 證券業持牌人士
‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾2,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過100,000人：
www.facebook.com/80shing

若然你有問題想向龔成老師發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成。

[組團有感]

還有不到2個星期，第一團將會於5月21日出發！這次為期十多天的旅程將會到訪高加索三國，先入阿塞拜疆，再入格魯吉亞然後最後亞美尼亞，回程會回到格魯吉亞，經阿拉木圖轉機飛返香港。到阿塞拜疆之前我們亦會先在哈薩克阿拉木圖留宿一晚，連哈薩克及高加索三國一共會到訪四個國家。行程較為趕一點，而且車程較長，但勝在機程較短。

第二團將會在回程後一星期左右出發，同樣是去高加索。6月7日至18日回程。這次會取道莫斯科入阿塞拜疆，再轉入格魯吉亞然後回亞美尼亞，再從亞美尼亞經莫斯科回港。行程較為寬鬆，不過機程較長，第一天會頗為辛苦，但之後行程都會較輕鬆自在。

第三團會於8月頭出發，到中亞哈薩克及吉爾吉斯。11天之旅會先走阿拉木圖及周邊天山風光景色，然後再輾轉到吉爾吉斯，從南面觀賞天山之美。

在開團至今收到不少咨詢及意見，而總括來說，意見都歸納於2大類。不少人對網上組團存有戒心，似乎擔心網上組團是否可信。也有不少人覺得團費比ㄧ般市面旅行社價格為高，擔心不值。

1. 在網上報旅行團是否可信？

事實上，在港合法組團，必須要經過一間持有旅行社牌照的旅行社組團。當然，一班朋友可以組織一起去旅行，而不一定要跟一所持牌旅行社組團。關鍵就在於有沒有對外宣傳。而好像我在網上有對外宣傳的組團就必需要跟一所持牌旅行社掛單，並以旅行社的名義出團（否則是違法的）。宣傳上必須列明代辦旅行社為「XXX旅行社」（旅行社牌照號: 35xxxx)。客人報團亦應把團費交給旅行社，並由旅行社發出含有旅遊業印花稅的收據。而什麼是旅遊業印花稅？旅遊業印花稅其實是一項由旅遊業議會成立的基金，用作保障客人利益的。每一張旅行團的收據必須有0.15%金額用作基金。如果萬一旅行社倒閉，或在旅行途中發生意外，旅客可憑有印花稅的收據向旅遊業議會獲得最高$300,000意外保障， 抑或團費的9成退款。（最終條款請參照旅遊業賠償基金網站 https://www.ticf.org.hk）

而我所舉辦的旅行團，是與新天地文化旅遊（牌照號: 352508）合作辦理的。每位已繳交團費的客人都會收到一張由新天地文化旅遊發出，且印有旅遊業印花稅的收據的。

2. 為何團費不太便宜？

至於團費方面，這個我也感覺得難為情。畢竟，一個旅行團包括了機票，保險，給香港持牌旅行社的手續費，以及當地地接的費用。首先講一講地接。地接收費，通常越小人數，每個人均的費用會越高。畢竟無論人數多少，大家都是坐一架旅遊車（當然車種類會因人數而有分別），僱用一個司機，以及一個導遊。而機票方面，大家都知道機票價格是海鮮價。今日找到平機票，並不等同日後機票價格會維持，甚至可能會暴漲。而我要在未知何時成團的情況下預算機票價格，又不能把團費提得太高，也實在是有點難度。

另外，我所舉辦的團，是以小人數（5-6人）成行，而最多上限亦只有16-18人。由於我舉辦的地方屬於較為冷門的目的地，有興趣參加的人自然不太多。為了能夠成團，且令團隊更多樂趣，也只能在團費當中反映出來。再且，團費亦是全包純玩價，只會隨團友意願安排購買手信（且不會在當中獲取回扣）。我也盡量希望團友們住得舒適，盡可能找到性價比較高的4星級酒店。所以，羊毛出自羊身上，價格也自然反映出團隊所需要的開支。作為小本經營的我，自問團費計算不到最平，但也希望不會是過於一般人所接受。

事實上，我熱愛旅遊。而我對生命的滿足不只於能用自己雙腳走遍世界，而是更希望能以旅遊成為ㄧ種事業，把這種樂趣帶給每一位團友，每一位客人。也許，能看到團友們玩得開心，才是我組團的最終滿足感。

樂恩之旅 Joy And Grace Tours

#旅遊生意實在不容易做
#只要永遠記住勿忘初衷