今天在FACEBOOK上看到有藝人訴說鄰居抽菸，小孩不斷吸到二手菸的困擾，讓我想到在地方上做法律諮詢的時候，也常有民眾來跟我說：「陳律師，我家鄰居一直抽菸，煙味都飄到我們家，跟他講，他也都講不聽，這樣怎麼辦？」

站在法律的角度，有幾個方法可以提供大家參考：
1. 依民法及公寓大廈管理條例規定，要求管委會制止該住戶或依照住戶規約處理。
2. 證明自己被鄰居的二手菸影響後，可以起訴請求排除侵害、損害賠償、精神慰撫金。
3. 對方如果還是不理，可以依判決聲請強制執行，法院也可能對被告處以3萬至30萬元不等的怠金。

【但相鄰關係走法院訴訟不見得是好主意】
但訴訟需要時間，沒辦法立即生效，而且證據如果不夠齊全也有可能敗訴。
因此來做諮詢的朋友，我都會建議先私下跟鄰居溝通，溝通不成也優先選擇 #訴訟外紛爭解決機制 #ADR，例如：#調解委員會。

雙方可以在調解委員會上互相溝通，說出自己的難處，彼此讓步，先訂一個小方案實施，例如：抽菸的一方固定在8點抽菸，其餘時間不抽，有小孩的一方，固定在8點帶小孩出門，讓孩子不再吸到濃厚的二手菸。
下一次再開調解委員會的時候，再一同檢視方案是否需要修正，讓雙方可以找到相互間都能接受的解決方案。

#奶爸律師
#陳又新

這集真的超用心！
直接把預售屋合約生出來
一頁一頁把重點畫出來給大家看！

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#房市房事
#每週五上架

#阿明小教室沾沾光 #租屋委管契約新制12月上路
租屋委管契約新制12月上路 房東輕鬆收租靠它

為推動租屋代管專業服務制度，內政部於9月5日公告「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱委管契約)，強化代管的權利義務關係，並訂於今年12月1日施行，將來房東可更放心將出租房屋交由代管業管理，代管業如有違反規定，最高可處30萬元罰鍰。

內政部表示，這次公告的委管契約有7大重點，包括：
一、委託管理項目明確化。
二、雙方需約明服務報酬及給付方式。
三、房屋的使用限制及處理。
四、修繕的責任劃分與處理。
五、代管業應盡的義務與責任。
六、租賃住宅返還之處理。
七、提前終止契約條件。

內政部指出，將來房東與代管業簽訂委管契約時，應注意約定委託管理的項目及期間。
委管項目包含屋況與設備點交、催收租金費用、設備檢查維護及修繕、糾紛協調處理、督促房客返還住宅及遷離戶籍等。
另房東仍可視實際需求與代管業自行約定代收租(押)金、管理押金等事項，且委管期間應約明起訖期間，以維護委任雙方權益。

另外，代管業與房東應約明報酬給付金額、期限與方式；
代管業非有正當理由不得調漲報酬。
至於在房屋的使用限制上，房客如有變更用途或不遵守住戶規約，代管業應予制止並主動向房東提出處理建議；如有需修繕事項，代管業應協助釐清修繕責任，以保障房東權益。

其他在代管業的義務及責任上，如在租期屆滿時，應先協助結算費用後再執行屋況設備點交，並通知房東將押金扣除未繳費用後返還賸餘押金；約定代收租金或押金交付給房東的期限不得超過30日；收受房東支付報酬時，應開立發票或收據；對於代管的押金，只能用在租約消滅時抵充房客於租期的欠費或違約金，不得任意動支，以保障房東與房客權益。

至於租約關係消滅時，本次契約規定代管業應督促房客返還租賃住宅及遷離戶籍；代管業如未於期限內將代收的租金或押金交付給房東，或怠於協調處理租賃糾紛，房東得提前終止委管契約。

內政部強調，透過委管契約的公告實施，提供委任雙方公平交易機制，強化委任雙方權利義務關係。
代管業如有違反本次公告的委管契約規定，其契約條款無效，且得依消保法規定，最高可處30萬元罰鍰。
另內政部已同步公告「委管契約範本」供各界參考使用，民眾或代管業者如需進一步瞭解契約內容，可至內政部地政司網站「租賃條例專區」查詢(網址： https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/89)。

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170210TVBS 來唱歌還毀公物 KTV鄰居抱怨客人動粗
影片網址→https://youtu.be/v-OCXlpkmWU

寒假期間，KTV就變成年輕人聚集的地方之一，有些住戶也很無奈，他們說買房子的時候，不知道樓下會經營KTV，而有些住商大樓出租給業者，也有類似困擾，除非管委會不讓商家進駐。畢竟而有些唱歌的客人，喝酒後不只喧嘩吵鬧，甚至毀損大樓公物，對此KTV業者指出，這是客人個人行為，跟他們無關，大樓住戶若要求償，得報警才能找到兇手。

記者 吳虹儀、陳致宇 採訪報導……↓

清晨五點一群年輕人，剛歡唱完離開KTV，看到路邊的三角錐，忍不住又踢又踹，旁邊朋友看到也補了一腳，還有說有笑，社區公物就被KTV顧客破壞，讓住戶不堪其擾，而這棟大樓，一到六樓是KTV，七到13樓是都是住戶，除了業者之外，有158戶住在裏頭，但現在有住戶抱怨，KTV帶來的客人，常有脫序的行為，甚至傳出業者的員工疑似有施壓狀況。

指控住戶：「我們接到信函的時候，實在是非常訝異，非常訝異！為什麼他要進來買我們房子，我根本不住在這裡卻收的到信。」

住戶無奈說，有些人打拚大半輩子才買下大樓住處，結果卻跟KTV當鄰居，雖然糾紛不一定跟業者有關，但不少顧客久候，打架鬥毆或是顧客鬧事，讓他們相當困擾，實際觀察，雙北地區的KTV，經營方式不太一樣。住戶抱怨的KTV，跟好樂迪一樣都是位在住商混合大樓，但像錢櫃KTV，就規劃整棟都是商業用途，避免吵到住戶。

民眾：「會有一些治安的問題，像是KTV會有酒後鬧事情況下，就我們自己住家環境，我是覺得避免會有那種干擾。」

擔心和KTV當鄰居，房仲提醒在買屋前可以這樣選擇。

房仲陳泰源：「那你可以去詢問大樓總幹事或是主委，問他說他們社區有沒有住戶規約，相關的規定去限制一樓的房東，不可以出租給特定的行業類別。」

民眾擔心買屋天天被KTV顧客吵得不得安寧，KTV業者也怕被住戶檢舉，得靠雙方取得共識，才夠和氣生財又不影響住戶生活。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/local/706205

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/03/170210tvbs-ktv.html

150921中天 住宅區開餐廳不易 管委會說了算
影片網址→https://youtu.be/NvWa_kVHIy0

一說是樓上住戶，麻辣鍋店立刻幫忙橋座位，會這麼貼心，全是因為在高級純住宅區開餐廳不容易。想要得到大樓的住戶和管委會的認同，得多花點心思。但有時就算房東樂意出租，一旦管委會開會否決也無力回天。......↓

新北市淡水一處社區，過去安養院想要進駐，但部分住戶反對到底，管委會還拉白布條抗議。

房仲業者 陳泰源 表示：大樓會比較喜歡一樓店面出租給什麼樣的行業，基本上都會以比較靜態為主的，比如說像銀行，因為銀行本身就很注重保全，包含說像是便利商店。

一般在成立管委會時，房屋所有權人會開會決議住戶規約，再授權給管委會，這樣規約就具法律效益。

鼎泰豐過去就曾在台北市東區一樓租店面，但2007年住戶抗議，占用大樓公共空間裝冷氣，之後鼎泰豐遭判賠2萬多元，因為管委會極力反對，只好搬家。

以社區利益為出發點，管委會替住戶安全和大樓環境把關，目地其實也只是為了更好的居住品質。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/104318877