我夢到一個從後面傳來的聲音😱😱😱
他說只剩下12天，還不去把危老重建寫一寫
然後，我立刻醒了，這，我不是早就寫過了⋯⋯
是自己在嚇自己🥵🥵🥵

****作者張渝江
為加速危險及老舊建物重建，提升國人居住安全與品質，行政院在2016年底趕著通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案，送立法院審議，2017年3月16日更在立法院完成初審修名，移掉「獎勵」二字，成為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，危險老舊建物重建條例是「法律」，位階很高，其對市場的衝擊和技師的工作環境息息相關。技師報1051期2017年春節的社論已提過這議題，因應3月16日完成初審，借此一隅再說明，提供給技師先進準備與建議。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案，短短13條，核心的議題是什麼樣的房子可適用？怎麼確認其可適用？而其獎勵又是什麼？
什麼樣的房子可適用？基本上都計區內「非文化資產古蹟」，「危險與老舊與其相連」的都可以適用。草案第3條說明了危險和老舊範疇：
「經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者」(第3條第1項第1款)
「經結構安全性能評估結果未達最低等級者。」(第3條第1項第2款)
「經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準改善不具效益或未設置昇降設備，且屋齡30年以上者。」(第3條第1項第3款)
早先在媒體公佈時，行政院內政部的計畫，及於40年屋齡無電梯即可適用；今30年以上屋齡，且無電梯「或」要耐震能力不足者，始適用。從上述可看出關鍵在「結構安全性能評估」，但這是什麼？容本文後述。

其原有獎勵又是什麼？要者就是容積獎勵(第6條)，其獎勵高達40%。原內政部的草案，重建建物不受都市計畫法與建築法在建物「高度」上的限制，惟3月16日初審通過的條文，則刪除此部份。
重建條例其實開放突破都更的街廓限制，就算是最小的十來坪的透天建物(在雙北外很常見)也可以適用，這是個創新。「合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。」(第3條第2項)初審通過的條文，限縮了原來的規劃，比鄰的土地超過1,000平方米的部份，沒有容積獎勵(第6條第3項)，但亦提供不少誘因。

我們要特別留意什麼是結構安全性能評估，「結構安全性能評估之內容、申請方式、評估項目、權重、等級、評估基準、評分方式、評估報告書、經中央主管機關評定之共同供應契約機構與其人員之資格、管理、審查及既有住宅結構安全性能評估等事項，由中央主管機關定之。」(第3條第4項)，住宅性能評估實施辦法(2016)，其實是很怪的一個行政命令，因母法「住宅法」授權定這個辦法的目的，是用來作「社會住宅」開發商的績效評估，而今卻拿來作一般建築的評估已很怪；然而這和「結構安全性能評估」又有關，因內政部為減少行政成本，很可能會拿住宅性能評估來用，其實和「結構安全性能評估」必然不同。住宅性能評估實施辦法的評估方式充滿大量表格要勾填；與耐震詳評利用計算機進行結構模擬實算，有很大不同。

「結構安全性能評估」依目前的條文來看，出現「評估結果之建築物耐震能力未達一定標準」與「共同供應契約」暗示了耐震詳評的重要；直指住宅性能評估套用的可能繆誤，與921以來進行近二十年的耐震詳評的引入，是施義芳理事長的提議，也是他的遠見。究其極要有40%容積獎勵還是在評估的結果，這評估的方法的決策操在內政部手上，仍待內政部後續的處理。

又，重建的核心仍是財務，缺少資金的支持都是空談。放寬建蔽率(第7條)與容積獎勵(第6條)是重要的財務誘因。高達4成的容積獎勵，簡單的算法就是，這多出來四成的樓板在市場上的價格，要是大過整體重建的成本加上預期的利潤，就可推動。新屋單坪價格低於30萬的地區，都是不易透過建商推動的地區，所以雙北以外的地區，不易看到建商會主動推動這些工作。

至於條文中出現諸多的補貼，比如「補助結構安全性能評估費用」(第4條)、土地稅房屋稅減半十年(自用且不賣，第8條第1項第3款)、提供社會住宅或租金補貼(第9第2項)、就重建計畫給予補助、並就資金取得困難或優先推動地區提供必要融資貸款信用保證(第10條)...，這些均尚待市場考驗。

由於公務員有公務人員退休法24-1條「公務人員在職期間涉犯貪污治罪條例或刑法瀆職罪章...剝奪或減少退離給與」的緊箍咒，所有的「給付行政」，都很難進行，是否思考由容積移轉來補貼和促進即可。不要有太多主管機關「得...」「認定...」再「補貼」「保證」的事情，以免公務員認定不同也不敢執行。都市計畫容積移轉實施辦法(2014)，有限制一定條件容積才能移出(拿去賣錢，§6)，法律位階大於命令，所以技術上不是問題，而是內政部要思考的議題，其風險是不動產市場屋齡30年以上無電梯的房屋，價錢會和當年在推都更時一樣，會有一定的波動。

最後，要提出的是「建築師開車，技師騎機車」的議題。建築師的角色，和券商幫公司上市IPO公開發行一樣，他們幫建商發行不動產的權狀，所以他們收入不同。他們不只要懂技術，還要有財務智商。危險老屋重建條例，須解決危險老舊建物安全問題，對技師而言，也是一個新的契機，其工作(結構安全性能評估)的對價，不再是成本加公費法，而是『如有4成的容積將給住戶帶來合理價值的費用』。而「結構安全性能評估」，不外乎耐震詳評，目前國內最主要的評估方法，有國震中心(TEASPA)與內政部(SERCB)的方法，我們該了解這些方法的概要，同時結合熟稔這些方法的技師，提供完整服務：包含耐震詳評到基地與比鄰土地規劃，及容積計算(生產交貨)，用團隊給住戶一站式的高質專業服務，這才是這波變革，所能帶來新的工作環境與價值的契機。我們只要讓危險老舊建物能重建，得到安全保障，那麼建築師開車，就不再是我們羨慕的願景，他們能，我們當然也能。

【本文稿經由台灣省土木技師公會技師報同意轉載；未經允許請勿任意轉載】

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圖1 921過後15年，台中霧峰斷層旁未拆的房子，還歪歪斜斜地佇立在那，張渝江攝影。

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圖2 2015台中太平，這些連棟透天的房子將會拆除原地重建，有電梯且耐震，張渝江空拍，DJI Inspire 1。

【危老重建 打造居住共好新家園】
內政委員會質詢稿
鄭秀玲委員 2019/12/09

次長、署長早安：

本席今天擬就危老建物的重建，向次長及署長進行質詢與請教。考量台灣為地震發生高危險地區，以及內政部所公布之2018國人平均壽命已來到80.7歲，我國儼然已經步入高齡化社會。內政部為保障國人生命財產以及改善無障礙生活環境做了不少努力，如107年設置《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，就是用來辦理危老重建的。然而截至今年11月30日，僅受理493件、核定件數只有355件，面對全國40年以上老屋220萬戶的改建需求，我國的危老重建猶如蝸牛般緩慢前進，緩不濟急！因此本席建請內政部必須重新檢討與改善危老重建實施政策與專法。

本研究團隊盤點有關危老重建所面臨的問題，可以發現:

一、 重建整合期太長:
建商與民眾因為利潤與居住品質拔河，以致重建整合期總需要耗上3-10年。

二、 重建獎勵即將到期:
危老加速重建獎勵條例第六條容積獎勵10%，即將於109年5月9日到期，礙於整合期太長，本獎勵民眾可謂看得到、吃不到。

三、 「結構安全性能評估」= 重建屏障:
危老加速重建獎勵條例第三條規定適用範圍，讓民眾申請危老重建，就像參加障礙賽，重重審核關卡就像屏障，關關難過！

綜合以上種種問題，本席建議以下解決方案，包含:

一、 縮短整合期
• 官方媒合平台：
除了成立金聯都更公司與成立各縣市重建輔導團外，更可透過建立官方媒合平台與鄰里長廣為宣傳，讓民眾可以上網提出參與重建意願，官方依區域填報進行媒合，以彌補人力輔導緩慢之問題。
• 區域公版重建協議書：
因應區域特性，建立區域公版重建協議書，縮短建商與民眾討價還價時間與減少釘子戶阻礙問題。

二、 修改專法，符合民眾期待
敦請立院盡速進行《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》修法，以符合民眾期待，本席提出第三條、第六條及第八條條文修正:
• 第三條：
建物已超過「建物經濟耐用年數」且改善不具效益或未設置升降設備者，得免經結構安全性能評估，適用本條例。
• 第六及第八條：
因應重建整合與前置申請作業準備，延長容積獎勵期間至本條例施行6年內，獎勵並採逐年折減方式，督促住戶儘速整合與重建。第八條之賦稅減免優惠因應第六條變動而修改。

三、 跨部合作，加速推動綠建築
• 綠建材產業關稅優惠or產業補助發展：
跨部協商、有效下降綠建材成本，以增加建商採用率。
• 綠建築推廣：
辦理綠建築社區設計要點課程or說明會，以利重建社區仿效與取得綠建築容積優惠。

本席所提之修法草案，有第三條、第六條及第八條。第三條：有鑑於台灣目前5層樓以下公寓多為鋼筋混凝土（RC）結構，經濟耐用年數為50年。以及考量台灣為地震發生高危險地區，如發生高強度地震災害，對民眾生命、財產及安全影響甚鉅。加上我國已步入高齡少子化社會，對無障礙居住環境需求日漸增加，老舊建築多無設置昇降設備，因此若建物已超過經濟耐用年數且改善不具效益或未設置升降設備者，得免經結構安全性能評估，適用本條例。

第六條條文因應重建整合與前置申請作業準備，延長容積獎勵期間至本條例施行6年內，獎勵並採逐年折減方式，督促住戶儘速整合與重建。第八條則因應第六條條文修正，修改減免稅捐規定至本條例施行後八年內申請之重建計畫均適用。

本國老齡化的社會，建築就是一個解決問題的最佳媒介。以新加坡熱帶雨林「梯田綠建築」案例來說，它是新加坡第一個實現關愛兒童、銀髮族，以「居住共好」為概念的集合住宅，同時包含居住、醫療與購物飲食的複合式規劃，便利了生活需求，同時，充滿綠意的環境，讓居民可以放鬆生活與相聚交流。本國政府亦可以仿效新加坡，與國內知名建商合建綠建築示範社區，不僅符合地球永續之環保使命，同時也積極解決現代社會高度發展所面臨的疏離問題，積極展現涵蓋關心、情感連結等人文創新發展的新建築典範。

🏚老舊建築好危險　政府補助來重建🏚
　
高屋齡建築、水泥掉落、樑柱爆裂、結構安全、耐震疑慮等危險建築，讓人很憂心。
想重建，卻因為經費不足而躊躇不前！！
✨政府來幫忙，協助建新厝✨
想知道更詳細的內容，趕快跟著Ingay與團隊繼續看下去唷～
　
❓危險及老舊建築物的資格是什麼呢❓
⓵收到政府通知必須拆除、補強。
⓶結構安全性能評估結果未達最低級（R>45）
⓷屋齡30年以上，評估後耐震能力未達標準，且改善不具效益者（30 ⓸屋齡30年以上，評估耐震能力未達標準，且未設置升降設備（30 　
‼️符合資格之後，還需要符合下列條件喔‼️
⓵取得100%所有權人同意
⓶都市計畫區內
⓷非歷史或文化建築
⓸符合危險及老舊建築物資格
　
❓政府可以提供的協助呢❓
⓵補助方面～
⎮結構安全性能評估：6,000~8,000元
⎮撰寫重建計畫書：55,000元
⎮建築物詳細評估：最高400,000元

⓶減稅方面～
⎮重建免繳『免繳』地價稅
⎮重建後地價稅減收『2年』
⎮房屋稅減半最長『12年』

⓷容積獎勵～
⎮最高可達建築基地1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積。
⎮2020.05.09前申請，再給予10%容積獎勵。

⓸放寬建蔽率及高度管制⎮放寬建築物高度及住宅區之建蔽率。

⓹融資放寬⎮信用保證貸款最高300萬元。
　
❓我還想知道更多『詳細資訊』，我可以❓
⎮說明簡報：https://reurl.cc/W4WWkO
⎮臺南市都市危險及老舊建築物重建專區：https://reurl.cc/NaDDqe
⎮聯繫「長榮大學土地與環境發展研究中心」（長榮大學輔導團）。
　
📞聯絡資訊：長榮大學土地與環境發展研究中心
電話⎮（06）278-5239、（06）278-5123#1684
E-mail⎮cjculed@gmail.com
　
🙏🏽圖片來源：長榮大學土地與環境發展研究中心
　
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