<找仲介賣屋的委託契約>

小明最近想出售他位於大安區的豪宅，
所以拜訪了永信房屋，
房屋仲介極力說服小明簽署「專任委託」，
說簽專任委託房仲才會更積極為小明尋找適合的買家，
究竟「專任委託」、「一般委託」有什麼不同呢？
又賣屋時應該要簽哪種委託呢？
劉哥今天來為大家說明一下。

「專任委託」、「一般委託」該簽哪一種呢？

雖然房仲大多會跟賣家說：「在一般委託的情形，房仲可能努力了很久，結果案子被其他仲介拿去，所以簽一般委託，房仲可能比較不會那麼積極售屋，因此，應該要簽專任委託，房仲才會比較認真為賣家售屋」。

但是從客觀的角度觀察，在一般委託的情形，不但可以有多家仲介協助賣屋，也不會有違約的情形（劉哥碰到許多民眾在簽專任委託後，發現其他仲介可以找到願意出更高價的買家，而來諮詢有什麼方法可以不付專任委託的違約金），又如果真的有仲介在簽署一般委託後不積極賣屋的情形，賣家大不了再找其他家仲介協助賣屋即可。

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什麼是賠售？

關於這個問題，我想大多數人第一時間的回答是："當賣價低於入手價時，就是賠售"。而有些人會更進一步思考，嚴謹地認為"當所支付的價款無法全額回收，即是賠售"。

在回答這個問題之前，先跟大家分享兩個屋主的例子：

1.A屋主委任仲介賣屋，直言說只想把成本拿回來。

A屋主當初入手價(實登看得到)為1000萬，持有一年多才賣掉。把持有期間的費用都算入(如：過戶費、利息、管理費、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費等等)，至多也加不到40萬。

買方願意cover屋主持有期間的種種成本，出了個1050萬的數字，但屋主還是不賣，一直說他賠售。實際探究瞭解後才知道，屋主把預售兩年+成屋一年(本來可以把自備屋款放入定存的)損失利息錢(大約60萬)也算進去了。

2.B屋主在十年前，在正竹北市中心買了間房子(具備景觀、座向、建商等條件，建材配備也是該時期一時之選)。但該社區由於戶數極少+住戶穩定，實登實施(101年)以來，社區只有一筆交易紀錄可供參考，而且還是距今三四年前的成交數據，參考價值極低。

B屋主就曾跟我說："這個社區很可惜，沒有搭上竹北近十年的蓬勃發展，在頻繁移轉之下，順勢拉高社區行情。未來我若要賣這間房子，能夠以十年前合約價出場(裝潢、利息、管理費、土增稅等等，全自行吸收)，大概就很不錯了"。

B屋主接著補充："不過，這間房子帶給我的附加價值，遠超過房屋交易淨值的損失。所以我覺得還好"。

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後來我們發現，真正賠售與否，不是從帳面上來定義，而是出自於屋主內心是否達到滿足點。

喔對了，遇過很多買方在找房子時，直言："我不想要買投資客的房子，這讓我覺得我是堆疊房價的幫兇"。

但其實...很多自住屋主，由於房地產買賣經驗缺乏，對於一些觀念比較執著，價格反倒比較難談，這在我們業界也是常發生的事。

我所知道的資深投資客，會1.深入掌握市場脈動，如果發覺房市錨頭不對，會趕緊認賠殺出，轉投資其他標的(然後你撿便宜的時機就到了)。2.為了容易出貨，絕對是挑選該社區條件相對優的樓層與戶別。人家在前線幫你保留好席位，讓別人賺，不也是應該的嗎？

不知道為什麼就莫名打出這些內容了。只是覺得很多事情，在實務面來說，其實跟消費者所想得都不一樣。

例如：有買方明明用1800萬就可以買到房子，但因為一直認為"跟仲介買，就一定比較貴"，最後透過其他管道，卻花了2000萬硬生生買了那間房子。而這又是另外一個故事了...呵呵...

#從業有感
#唯有實際走過才能瞭解
#信自己所信
#為自己所信負責
#花錢重點是要開心
#開心就好了

找仲介賣屋究竟要選擇「一般委託」還是「專任委託」較好？這往往是屋主售屋最先遇到的兩難。台灣房屋集團統計台灣房屋與優美地產雙品牌「一般委託」與「專任委託」件數比例與銷售天數，發現2015年上半年開始，「專任委託」比例從2015年上半年14％，到2016年1-3月增為24％，年增1成。再觀察銷售天數，「專任委託」從2015年下半年平均81天成交，2016年需要98.6天、「一般委託」2015年下半年93天賣出，2016年拉長至117天。

「抱持著尊敬的心，每一份工作都很神聖。」
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今天是很特殊的「靈骨塔工作」職業訪談，這份工作雖然看似奇特，但其實這個位置上也看近了許多人情冷暖，像是很熱門的搶塔位時刻、或是想要偷走別人骨灰罈的親戚，什麼都有，什麼都不奇怪。
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本來以為在這樣的環境工作，會有一些比較科學無法解釋的事情，事實證明只要好好做事，就不怕擔心奇奇怪怪的事情發生。
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210819自由時報 全民個資哪來？揭房仲「小白機」秘密
新聞360連結→https://youtu.be/JMMTEB7dKDs

一家家房仲門市找上門，這些業者涉嫌使用俗稱小白機的房仲神器，點開小白機，裏頭全是屋主個資，只要輸入姓名或地址，就可以查到手機號碼，和名下不動產的詳細資料。

記者/呂月琪 採訪報導……↓

民眾個資被不肖業者以3.6萬~5萬元不等的價格賣出，專門賣給房仲業務，就是鎖定他們有開發屋主的業績壓力，但竊取資料已經觸法，檢調大規模展開調查。

為了提高找屋主效率，一些房仲使用小白機抄捷徑，不法獲利的源頭是兩名離職的房仲兩年來非法蒐集上億筆屋主個資並開發搜尋資料系統，專門賣給房仲業務，用來開發隱性客戶，而經過清查，不法獲利至少數百萬元。

不只小白機，像這樣以大量個資做為賣點的屋主開發系統，在業界早已不是新鮮事，不少民眾都會收到這樣子的簡訊。

東龍不動產資深經理陳泰源：至少4分之1，最高3分之1，10個仲介可能就有3個仲介，不要說她現在在用，但是至少她可能曾經被推銷過，或是曾經使用過。販賣個資的系統業者也不單單只是一家而已，其實有好幾家。

高達上億筆個資外洩，這麼多資料到底從哪裡來，警方正持續追查，而個資來源的管道還有可能是。

東龍不動產資深經理陳泰源：當然也包含一些物業管理，一些可能管理比較不夠嚴謹的，一開始會先把整棟屋主所有的聯絡方式都先儲存備份起來，當然不會那麼快賣給仲介，基本上是等到他們離職了，或者是調單位了，從此跟這棟大樓再無瓜葛之後，她才會把這份資料拿去附近的仲介公司做兜售。像這種單獨一棟棟來講的話可能就是8千~1萬多塊錢不等。

小白機成為房仲之間的公開秘密，但背後卻是不少房仲的無奈和心酸，想要杜絕個資外洩的亂象，還是得回頭檢視房市交易過程中的競爭生態。

東龍不動產資深經理陳泰源：如果通通都是專任約，只要委託一個仲介，其他仲介就不能委託，如果台灣未來是這樣的房地產概況的話，那就不會再有這種想要竊取個資然後去騷擾屋主、拜託屋主委託這樣的情況發生了。那因為國外都是專任委託，只有台灣有所謂的一個房子可以同時委託2345678家仲介的狀況，所以衍生了這樣的竊取個資氾濫的行為。

民眾個資被當成商品交易，已經觸犯個資法，可以處5年以下有期徒刑，得併科100萬元以下罰金，這回不少房仲為了業績觸法，也揭開小白機長期在市場橫行的亂象。

陳泰源YT→https://youtu.be/2WAzB5X7l18

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/08/210819.html