澳洲Delta大爆發帶給我們什麼的警示？

經濟學之父亞當史密夫告訴我們

「Humans are driven by self-interest」

「人類總是以自身利益去作選擇」

的確，以防疫角度審示的話，香港是個福島，一而再再而三的小中型爆發都可以快速控制，即使人口密度是世界數一數二，都從未像英美加澳日般大型爆發至醫療系統崩潰。

針不吉到肉不知痛，以機會成本去看，不打疫苗的風險在香港並不像英美加澳日那麼高，ICU和呼吸機的資源未被用盡，即使不幸感染亦有世界級醫護和醫療資源支援。

但疫苗就是這麼有趣的，他就是要你未爆發時盡快打，好讓你減低爆發的風險，即使爆發亦會較為小型，感染後的重症和死亡風險亦可減低。

但經濟學告訴我們，未爆發的時候，接往疫苗的意欲並不高，因為人們不能具像化這病毒的危險之處。不是從事醫療行業的人，不會明白我們日中見過幾多不幸感染後重症或死亡的個案、沒有見過因爆發而要延後中風婆婆或心臟病伯伯的康復治療。

無他，眼不見為乾淨，人們見不到的事情彷彿就無發生過一樣。如果你身處印度或泰國的話，你又會不會有另一番體會和想法？

Delta更甚Lambda的爆發已是不能避免的事，香港總有開關的一日。但要安全地開關就要有足夠的疫苗覆蓋率，不然便會成為澳洲NSW 2.0，1個Delta足已令整個城市癱瘓。

現時NSW爆發後大家都瘋狂搶疫苗，希望盡快將疫情控制下來。封城已封了快2個月，但疫情卻不斷惡化，不少醫院開始出現醫療資源緊張的情況。政府亦臨時加購大量疫苗和廣泛推行接種。

然而大家卻從沒想過疫苗是要在爆發前打才最有效，爆發後打你首先要等最少21日等大家都打完兩針（現實是不可能1日打完全城的人，至少也要兩三個月才能覆蓋大部分人口）。

任由疫情爆發兩三個月，我們的社會會變成怎樣？沒有人會去想，歌舞聲平連本土確診的個案都可以十隻手指數得完的時候，人們又怎能去具現化疫情爆發的景象？

是的，疫苗要在歌舞聲平的日子打才能發揮最大的作用

然而，疫苗要在屍橫遍野全城搶醫療資源和氧氣及呼吸機的日子才能有最大的吸引力

即使日中我們常常在新聞或網絡上見到其他國家崩潰和屍橫遍野的資訊和影片，但只要這些危機不直接影響自己或至親時，其實無人會上心。正如蘇丹和阿富汗每日都有平民和婦女經歷姦淫擄掠十惡不赦的罪行，但活在香港的大家大概不會感受到。

雞先定蛋先，這大概辯論到2046都不會有答案

到底人們最後會怎樣選擇

Time will tell

Your choice, your fate 
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後記

不過我對香港人怕死的意志力相當有信心
當疫症重臨的時候，大家又會突然搶打疫苗

【土地共孽：濕地門口層層疊　林村樓39層高人口Double】#土地共享

繼南豐打頭陣之後，恒基新鴻基今日再入兩個大型「土地共享」申請，分別建議喺大埔汀角路起17層、對著南生圍起25層、林村裡面起39層嘅住宅大廈，位置偏遠，一睇就知呢種由地產商主導既規劃模式出現極大問題。

極高密度唔單只衝擊地區規劃佈局，當中政府要俾動輒億億聲既修橋補路收地成本，為左服務地產商提出既山卡啦位置，拖走埋本身處理房屋土地問題既規劃資源，重有機會順路破除埋同區地產商土儲既發展限制。

如果你睇新鴻基個塊可謂貪婪之最，本身位處濕地緩衝區，發展密度由0.34變4.14，暴增12倍。地產商建議政府開個條路，重會駁到去丁屋大王王光榮(部分)持有既超巨型潛在套丁土儲，亦都好有機會順路緩解埋附近新鴻基剛拎左既1500間「跨代共居」豪宅項目。咁濕地啲雀冇得留底? 新鴻基話個樓契會要求住戶唔好光污染對出南生圍濕地，就做到減低對濕地環境影響，真係好「有效」。

其實恆基個塊都不相伯仲，39層勁過誠哥個洞梓觀世音像，本身揀個塊地係曾經先破壞後發展既經典例子，呢個發展計劃仲會帶來額外多34000人，係現時整個林村谷人口嘅約莫1.5倍，想像下林村條雙線雙程路會發生咩事，即使政府開多兩條大路幫佢駁到入林村既樽頸位，起好後包保日日大塞車，同引發原有選擇鄉村生活既居民移民潮。

究竟呢條屎橋邊個咁叻諗出黎? 翻查翻成個土地共享政策既歷史脈絡，最早追溯到工商界代表黃友嘉既智庫2012年已經提出相類似既建議，及後2017年由林鄭開展「土地大辯論」，預設地產商農地要用「公私合營」模式發展。政府話避免土地共享計劃令人有官商勾結嘅觀感，成立個「土地共享小組」提供第三方意見，竟然委任返黃友嘉做主席，真係好可信噃。

歸根究底，係公私合營呢個遊戲設定，必然導致規劃災難。呢個分地遊戲既最核心精神，說穿了就係透過倍大原有用地上既發展密度，將額外多左既樓面俾7成政府起公屋，地產商自己再在原有地盤以上擸多3成。在此玩法之下，註定左地產商一定會拎啲本身好低密度/豬頭骨既地出黎玩，再將密度無節制擠到最極大，反正都係政府出錢支撐個交通負荷，再圈埋附近既官地入去計大條數，亦都可以幫地產商收埋啲自己收唔到既小地主/民居既地。

本身一直行之有效既政府主導收地規劃，可以平衡到發展密度/生態環境/社區配套/用地選址等等元素，依家因為政府唔忍心收地產商土儲，變左由地產商主導呢個層層疊遊戲，註定左成個城市要為地產商暴推發展密度既貪婪而承受土地共孽。

#貪心的小狗
#濕地保育區前起24層係咩玩法
#林村人口一招double
#土地共享計劃
#土地研究

參考資料：

🙁發展局 2021年8月6日 土地共享先導計劃再接獲兩宗申請
https://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/land_sharing_pilot_scheme/land_sharing_pilot_scheme_applications/application_received/index.html

😲香港公私合營的歷史真相
https://liber-research.com/34/
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【優勢與獨特性強的港鐵】

香港鐵路有限公司
MTR CORPORATION LIMITED

股票代號：0066
股息率：2.8%
市值：$2700億
業務類別：公共運輸
集團主席：歐陽伯權
主要股東：The Financial Secretary Incorporated (75.2%)
集團網址：http://www.mtr.com.hk

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：452／554／539／545／425
投資物業重估（億）：8.1／63.1／47.5／13.7／-91.9
盈利（億）：103／168／160／119／-48.1
每股盈利：1.74／2.83／2.64／1.94／-0.78
每股股息：3.27／1.12／1.20／1.23／1.23

--企業簡介--

港鐵主要經營以下核心業務：香港、中國內地和數個主要海外城市的鐵路設計、建造、營運、維修及投資；與鐵路及物業發展業務相關的項目管理。

香港鐵路網絡內的車站商務，包括商舖租賃、列車與車站內的廣告位租賃，以及協助電訊商於鐵路沿線提供電訊服務。

港鐵亦有從事香港及中國內地的物業業務，包括物業發展及投資、投資物業（包括購物商場及寫字樓）的物業管理及租賃管理，以及投資於八達通控股有限公司。

在上述的盈利數字中，見到港鐵2020年度出現虧損，但這只是來自「物業重估」的虧損數產生，這只是一個會計上的數字如果考慮盈營上的盈利，港鐵是有盈利的。

【圖1】--港鐵盈利結構

--港鐵的獨特優勢--

港鐵是一間擁有獨特優勢的企業，無論是鐵路經營權的壟斷、沿線物業的發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化的效率提升，都令港鐵成為一隻優質股。

港鐵以鐵路加物業綜合發展模式運作，以此營運方式在香港運作多年，並創造出巨大價值，多個大型物業項目均由港鐵發展，如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由於港鐵具獨有優勢，故長遠發展必然有利。

2007年，港鐵與九鐵合併，成為香港鐵路系統的壟斷者，並佔香港專營公共交通工具市場約半。由於港府的未來發展藍圖將更依靠鐵路，故長遠港鐵的佔有率只會有增無減。

【圖2】--香港各種交通工具市佔率

另外，港鐵在沿線上蓋的物業發展權擁有很大優勢，當然每次都要商談，以及有不同的條款模式，這是由於政府都支持港鐵以鐵路加物業的模式運作。

這源於發展鐵路的資本龐大，政府往往會以不同的方式去「資助」港鐵持續發展，而每次形式都不同，例如西港島線就不涉及沿線物業發展權，這是由於沿線地點是已經發展的地區，政府根本無法給予發展權，而政府最後則以現金$127 億給予港鐵，作為另一種形式的財務資助。

而南港島線（東段），政府則向港鐵批出黃竹坑用地的物業發展權，作為項目的財務資助，令港鐵以鐵路加物業的綜合發展模式進行。香港地少人多，在香港發展物業當然有巨大利潤，而在地鐵站上蓋這麼便利的地方發展物業，價值就更為巨大了，故港鐵所獲得的利潤可想而知。

【圖3】--黃竹坑地盤

【圖4】--黃竹坑車站及地盤位置

--價值甚高的黃竹坑地--

大家請細心睇【圖4】黃竹坑的位置。

在未有鐵路前，位於南區的黃竹坑，方便程度的確一般，但當鐵路通車後，這個地方距離金鐘只是2個地鐵站，距離中環只是3個地鐵站，由於愈近商業區的位置價值就愈高，黃竹坑這地，價值絕對不少。

黃竹坑過往是工業區，有很多工廈，但現時很多工廈已重建，變身成商廈。

另外，一個住宅區的價值，除了近商業區的程度、交通方便的程度外，人口密度亦是其中一個考慮因素，太密集的地區，休憩用地相對較少，樓價自然不會高。但大家細看黃竹坑的地圖，附近有不少球場，有運動場，海洋公園就有旁邊，同時整個區的大廈並不是密密麻麻，而是有一定的山與海，可見樓價一定不差。

大家再看看地圖左下方，會見到有多間國際學校，同時更鄰近「深灣遊艇會」，價值可想而知，從這些資料已能推斷，港鐵在當中得到的利益，絕對不少。

最近開始有樓盤發售，呎價高達30000，可見當中的價值，以及利益所在。

--運輸＋物業--

分析港鐵的收入部分，港鐵多年來的收入都有不錯增長，而預期往後亦能以平穩增長去形容；雖然客運部分的收入增長有限，但隨著將來有不同的線路落成，這方面相信能平穩向好。

除香港外，港鐵亦有向外發展，當中的中國業務發展快速。港鐵在北京、深圳均有業務，而中國部分所貢獻的收入已佔不少。

不過，中國業務在經營利潤的貢獻，所佔比例相對仍未算多，主要由於中國業務的開支頗大，令其賺錢能力受到影響。由於港鐵在中國營運的時間仍少，故仍要一點時間後才能改善。

港鐵的經營利潤數字略為波動，這是由於經營利潤包括物業發展部分，而這部分難免比較波動。由於物業銷售較波動，故不會以一兩年就作推論，所以當港鐵出現某一年賺較多或賺較少，並因此而出現較低或較高的市盈率，也不能就此下定論平或貴，要分析內裡盈利的組成，以及要用長期角度去分析。

若以長期趨勢看，因香港在交通及房屋的發展，將會更依賴鐵路發展及相關物業，故無論是運輸還是物業發展部分，港鐵將來仍是很看好。

而港鐵的盈利並不太穩定，這是因為盈利中包含投資物業重估數字，故必然受牽引及較為波動，當然，若香港的固定資產價值回落，將對此有所影響，不過這部分並沒有產生實質現金流的影響，故不用太著眼。

股息方面，可說是平穩增長，2015年、2016年因鐵路超支而用財技方法派特別股息，令該年股息大增，往後相信難以再出現。順帶一提，在港鐵超支但政府包底的事件中，大家可看到港鐵的盈利保障程度很高，這對小市民未必是好事，但作為投資者，這就是理想的優質股。

港鐵發展的住宅項目，大多以出售為主。而在香港的投資物業組合中，則以商場及寫字樓為主，故當然會產生理想的租金收入。

【圖5】--港鐵擁有、發展、管理的物業

ROE 方面則大致約在10%，只屬一般的水平，這是由於港鐵本身的資產龐大，例如鐵路系統，當中所能創造的回報率不高，鐵路的客運業務賺錢能力有限，而由於當中資產龐大，故必然令ROE 受拖累，此部分的再投資回報率必然不高。

不過，鐵路系統是重要的一環，因這是創造高利潤的地產項目的先決條件。由於以鐵路加物業綜合發展模式運作，故將來的ROE 亦只會是相約水平。

--投資策略--

綜合而言，由於港鐵有獨有優勢，而且在長遠仍有發展空間，雖不會有太快的增長，但平穩發展絕對沒有問題，故港鐵絕對是優質的企業。

更重要的是，香港的長遠發展必然是向著新市鎮，鐵路系統必不可少，故將來對鐵路的依賴必愈來愈多，政府亦表示這會是發展的重點，故無論是鐵路以及相關的物業，都會保持增長，長遠計必然向好。

雖然港鐵在多方面都甚為理想，但由於再投資的回報率一般，故發展只能平穩，由於城市發展、鐵路與物業都是很長期的項目，故中短期港鐵增長動力只會一般，因此投資必然是長期或超長期的，因為港鐵的長期發展力仍在。

現時港鐵的股價，大約在合理區中間位。股票班同學要留意，當你進行這股的估值時，要將物業重估因素拆走，同時，若果運用過往的市盈率數據，要調整過往數字，因為過往市盈率的盈利部分，包了物業重估，需要調整才是真實數字。

這股有長線投資的價值，雖然不是高增長類，但有不差的股息，以及有平穩增長能力，適合中低風險類的投資者。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

如果您只能遊覽香港一個景點，去太平山頂吧！

不管您是否已經看過世上其他都市的夜景、也不論您留港的時間有多短，一定要去太平山頂！

站在海拔373公尺的太平山頂上，您就像是乘坐飛機橫越維多利亞港的上空，超過300萬居民的香港市區—維港兩岸的九龍半島、香港島北岸，將一一展現在您的眼前。就這樣，一幢幢摩天大樓筆直的聳立著，看似伸手可及。別忘了，香港是全球人口密度最高的城市之一。想像一下，當山下無數座大樓都同時亮起燈時，維港的海面、維港的上空都被映照得發紫，那會是多麼壯麗璀璨。
最好的時候、最佳的觀景點
到太平山頂，最好是選擇接近黃昏的時候，這樣既能觀賞到白天的城市景觀，又可以靜待夜幕低垂時，整個城市在瞬間變幻的一刻。在太平山頂上有數個觀景台，包括盧吉道觀景台、獅子亭、位於山頂廣場頂層的免費觀景台Green Terrace，以及凌霄閣頂層的觀景台「凌霄閣摩天台428」。山頂廣場和凌霄閣同樣集觀景與購物享樂於一體，裡頭有多家餐廳讓您一邊用餐，一邊觀景，從高級西餐廳、露天咖啡廳，以至連鎖快餐店都有，豐儉由人。在凌霄閣，您還可以逛逛香港杜莎夫人蠟像館。

如果您想以悠閒一點的方式遊山頂，可以白天來，沿「山頂環迴步行徑」環繞太平山頂賞美景。步行徑由盧吉道及夏力道組成，長3.5公里，沿途可居高臨下的飽覽維港兩岸的城市景觀，全程輕鬆易走，約1小時30分可完成，詳情請見「戶外探索」。

山頂纜車
登太平山，最好玩就是乘搭山頂纜車去。在車廂內隨纜車沿陡峭的斜坡上去，路旁的林木和高樓大廈彷彿往後倒退，別有一番滋味。纜車的來回車票售價，比單程車票便宜，如果您打算來回都乘坐纜車的話，買來回車票則比較划算。

資訊
地址：香港島太平山頂查詢：+852 2849 0668 （凌霄閣）
+852 2522 0922 （山頂纜車）
+852 2849 4113 (山頂廣場)網址：www.thepeak.com.hk
www.thepeakgalleria.com
如何前往
從中環8碼頭搭乘15C號巴士，或港鐵中環站 J2出口步行至花園道山頂纜車站，再搭乘山頂纜車登山。
於港鐵香港站D出口的中環交易廣場巴士總站，搭乘15號巴士。
於港鐵香港站E出口的公共運輸交匯處，搭乘1號綠色小巴。
https://www.thepeak.com.hk/zh-hant/the-peak-experience/the-peak-tram
#太平山頂
#ThePeak
#凌霄閣
#HONGKONG

市政府觀光課之內居然有「燒鳥課」？長門市就是這麼以「雞」自豪的一個城市。
生活在山口縣長門市近郊大自然當中的長州黑土雞(黒かしわ)，是繼承國家天然紀念物「黑柏雞」血統的山口獨家品種，在農舍內飼養約100天，比一般食用雞壽命長一倍，在每平方米只有10頭的空間當中，自由成長，由飼育到屠宰到包裝，都有極嚴格的標準。肉身脂肪少、有咬口，愈嚼愈有雞味，與我們平時追求的軟滑雞肉大不相同。
擁有如此獨特的食材，長門人亦沒有讓雞農失望，成為以人口密度來說，日本最多串燒店的城市，市政府中的觀光課更設有「燒鳥課」，推廣長門市「串燒之城」的身份。小城中有約20間串燒店，間間有不同個性，當中ちくぜん(Chikuzen)總本店由清一色女生主理，用上長州黑土雞與長州雞各個不同部位作串燒，炭火烤火候十足，雞味極濃，不過對食慣滑雞的香港人來說可能硬了一點，喜歡有嚼勁的話就肯定愛不釋手。


採訪：麥世榮
拍攝：梁偉德
鳴謝：山口縣政府、HK Express

ちくぜん(Chikuzen)總本店
地址：山口縣長門市東深川駅前892-1
電話：+81-(0)837-22-0735

焼きとり こうもり (Koumori)
地址：山口縣長門市東深川 911
電話：+81-(0)837-22-0617

とまりぎ (Tomarigi)
地址：山口縣長門市東深川湊946-14
電話：+81-(0)837-22-7174

長州黑土雞(黒かしわ)
網址： http://www.chosyu-kurokashiwa.com


山口縣觀光資訊： http://www.oidemase.or.jp

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【香港經濟日報】國務院聖誕期間同意及批覆《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》 ，要求上海政府嚴格控制城市規模，到2035年，將上海常住人口控制在約2500萬， 建設用地總規模不超過3,200平方公里。上海目前是全球人口最多的國際城市之一，但論人口密度，本港仍然比上海高出一大截！……（更多內容：http://video.hket.com/video/1978200 ）