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【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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由於受到黃暐瀚感召，本人宣布今天成為第一屆向綠畜道歉天下第一武道會!坦白從寬抗拒從嚴！大家都該向綠畜道歉！　ft.資深媒體人老瀚

由於每次道歉我都晚 #黃暐瀚 一個火車頭，因此這次學到教訓，立刻在第一時間跟在黃暐瀚屁股後面對各行各業，世界各地的綠畜道歉！而且我還非常有誠意的做了圖版，圖文並茂的道歉！是不是很有誠意，各位綠畜都應該把我當好朋友才對！

這幾天又到了五倍券大逃殺遊戲的時間了，根據中時電子報的報導：【民眾綁定 #數位五倍券 亂象一籮筐，今早開放搶名額時，官方網頁一度大當機，不少人在台灣Pay綁郵局VISA卡時，被卡的特別嚴重，收到OTP驗證碼的時候，都已超過時效4分鐘，更扯的是有網友發現按一鍵「F12」就能查OTP驗證碼，無奈說「是在心酸的嗎？」。】由我們的資安天才外包關貿網路 #ＩＴ大臣唐鳳 親自主演廣告，扮演唐鳳獸大力推薦的五倍券果然如同我所預料的一樣又當機了，但是不只當機，還有資安問題，還有莫名的已經綁定又被取消的問題，根據聯合報的另外一篇報導：【振興五倍券不只官網與各金融業者流量太大、頻寬被塞爆，藝fun券在「共同綁定」上更是出了「流程上的bug」，讓參加共同綁定的民眾湧入行政院政委唐鳳臉書粉絲團，詢問「該怎麼辦」，今更傳出民眾綁定台灣Pay，回饋全部被消失。資訊業界專家表示，會出這麽多錯誤，極有可能是最後測試根本不完整，甚至來不及測試就上線，造成「全民公測」的亂象。到唐鳳臉書上反應問題的網友表示，共同綁定後，要進行預約抽籤登記，但只要共同綁定的成員中，有兩個人以上都登記了藝fun券，最後查詢登記結果，就會發現只剩下一個人有登記到，其他共同戶則「被洗掉」，等於沒登記到抽藝fun券。】

時中你真調皮，你看看你又來了，根據中國時報的報導:【立委賴香伶今(22)日在立法院表示，當初東洋要採購BNT，政府是否因意識形態而錯失機會， #陳時中 則反嗆，東洋採購BNT是談判沒有成功，現在當然可以說要買3千萬劑BNT，但去年9月BNT才進入第二期準備第三期試驗，「當時誰敢說敢買？」強調政府絕對沒有意識形態或阻止。對於陳時中稱BNT去年沒人敢買，有網友在《PTT》翻出2020年8月12日的媒體報導指出，2020年7月29日，英國宣布向BNT預訂3000萬劑，2020年7月31日，包括美國宣布向BNT預訂1億劑，日本宣布購買1.2億劑，歐盟也宣布購買2億劑，2020年8月上旬，加拿大與已BNT簽約2000萬劑，質疑陳時中為何一直在說謊？】但是時中，台灣的高端你連二期都沒做完，也是買了ㄟ，這種雙重標準是怎麼搞得啊?而且全世界早搶是種冒險，你連世界都有穩定疫苗的晚搶也要冒險，這科學標準是甚麼?又根據TVBS的報導:【無黨籍立委高金素梅質詢，政府宣稱買了很多疫苗，但實際上台灣卻一直處於缺疫苗的狀態，尤其是青壯年人口，很多人第一劑都還沒打到，想打仍遙遙無期。蘇貞昌回應，「蔡總統說自己從未欠錢趕3點半，只有對催疫苗很用力，『用盡了命在催』」。】老瀚是不是明白甚麼叫做用盡了命在催，現在還有剩嗎?我是真的聽不懂啦，啊沒到就沒到啊。

另外又有針對 #高端 份子的麻煩了，根據蘋果新聞網的報導，【白宮已宣布將於11月初解除針對歐盟、英國、中國和印度等33國旅客的旅遊限制，但所有外籍旅客須完整接種疫苗才得以入境；目前完整認可名單尚未公布，而美官方目前雖只核准莫德納、BNT、嬌生等3款疫苗，但也已宣布將認可世界衛生組織(WHO)已認可的疫苗，例如AZ、中國製的科興與國藥等疫苗。對此，衛福部長陳時中今在立法院備詢時表示，美國目前規定，完整接種的定義是施打完兩劑疫苗，至於混打、AZ或高端疫苗是否會被承認，「都需要去溝通」。】但台灣現在覺得高端美國接受機會很高的原因是因為實驗數據好嗎？可是美國已經說了不接受免疫橋接的做法，還是說跟阿亮講的一樣，是因為入境美國人數的原因來認可疫苗嗎？那麼美國會認同台灣這七十幾萬人的入境權力，只因為台美關係友好嗎？可以談喔？

另外，法廣引述彭博社：台灣已經提交了加入《跨太平洋夥伴關係全面進步協定》（CPTPP）的申請，而就在幾天前，中國也發出了自己的申請，希望成為該協定的成員，該協定曾被美國推崇為孤立北京和鞏固美國在該地區主導地位的方式。但是這在金融時報報導日本抱怨台灣不積極加入ｃｐｔｐｐ後幾天就申請了，這到底是巧合還是必然？

另外，今天黃暐瀚除了向綠畜道歉之外，也還撥空訪問了台中罷免進度，根據ｙａｈｏｏ的報導，【台灣基進黨中市立委 #陳柏惟罷免案 將在下月23日舉行投票、倒數僅剩1個月，資深媒體人黃暐瀚今（23）早專訪國民黨前立委顏寬恒為何近日才表態刪Q？顏除提出3大理由：辜負鄉親、忘記初衷、不買疫苗外，也透露陳日前嗆志工為何要罷免他這件事，讓他堅定罷陳決心！】台中這邊的狀況到底是怎麼一回事呢？



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📍直播大綱：
00:00 開播
17:00 向綠畜道歉
43:00 數位五倍券亂象叢生
01:08:00 陳時中稱去年沒人敢買BNT
01:20:00 蘇貞昌:蔡總統說自己從未欠錢趕3點半 只有對催疫苗很用力 『用盡了命在催』
01:40:00 打高端到底能不能去美國?
01:51:00 CPTPP



124分 罷免陳柏惟案

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