【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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#懂權力在每個角色上發光
史丹佛MBA爆棚選修課，擊敗沒安全感、霸凌，讓自己被需要就能自信發揮影響力

作者｜#黛博拉葛倫費德 Deborah Gruenfeld
譯者｜#陳琇玲
類型｜#商業理財 #自我成長

讀感｜
《懂權力，在每個角色上發光》是一本在談論權力的專書，一開始就先以權力是什麼做解析，區分了人們對權力的迷思，以及事實上權力應該要怎麼去看待，才是正確的方向，其中提及↓
迷思：權力屬於個人；不是擁有，就是沒有。
真相：權力屬於社會；它隨所屬情境存在和喪失。(P31)
也就是權力並不屬於個人的。當一個人擁有權力時，是因為所處的環境賦予權力、是身邊人的認同與支持所賦予權力，權力是因各種不同的條件而成立，很可能地在某些情境下，權力也會消失或移轉。

「如果你走在前頭，卻沒有人追隨，那麼你只是在散步罷了。」P36

最近我又重新看了一遍#進擊的巨人，其實整部動畫的故事內容，也是因為權力而引發了每一次的事件，每一個人做的每一件事都是有其原因，而這個原因往往都與自身有關聯，之所以有巨人出現，也是為了權力的鬥爭。『欲戴王冠，必承其重。』如何掌握權力、運用權力，也是這本書所討論的一個重點，當我們擁有了權力，很容易會迷失初心，模糊了事實的焦點，但權力應該發揮的適得其所，才不枉權力賦予的意義。

書末也舉了一本書作為例子，也是我前陣子剛看完的書#蒼蠅王，內容是一群孩子處在一座無人島，如何建立規範、求生法則⋯等，在沒有大人陪伴的狀態下，孩子們如果要建立出秩序來共享資源，必定會推舉能夠帶領眾人的掌權人。如何決定權力應落入何人手中，又如何督導權力不被濫用，也是這本書會提到的觀點。在掌權的時候，應先制定一套制度，不以個人的利益為導向，為眾人的收穫努力，這樣的權力會比暴政更來得持久、長遠，於此同時也讓我想到#給予 一書所提出的互利互惠的關係，擁有權力之人應當保護自己、得利眾人。

最後，學會善用權力發揮影響力，當掌權者總是禁止他人擁有自由、禁止別人獲得利益，最大的可能就是適得其反，權力漸漸消失，不再有人信服，「當人們告訴自己不要做某件事情時，往往無意間會去做那件事情，因為只要想到『不要做某件事情』，就會自動激起去做那件事情的想法。」P253，就像是此時叫你不要想白熊，你的腦中立刻就會浮現白熊的模樣。

出版日期：2021/08/25

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「精準「假設」，鎖定目標不失焦

PDCA系統運轉的越快，就能夠越早抵達設定的目標。實踐假設，並反覆檢視，調整，用開車來形容的話就好比「風險駕駛」藉由精確度極高的假設避免重大事故，同時把油門踩到底。使用這套方法，自然可以盡速抵達目標。

換句話說，若你想讓PDCA系統快速運轉，就非得提升假設的精確度不可。而這個假設的一精確度，全都建立在「因數分解」上。具體來說，就是要逐一列出構成「目標」和「現況」的因素。說到「因數分解」，文組出身的讀者也許會感到排斥，但原則上其概念和「邏輯樹狀圖」大致相同。

假設，你的目標是「成為一個完美的上司」，那麼你該做的並不是立刻尋求「如何成為完美上司」的解決方案，而該先運用因數分解試著分析「什麼樣的上司算完美？」。例如，以我個人一|的解析，「完美上司」大致具備「個人魅力」和「商務魅力」兩大特質。

針對「商務魅力」，還能再細分為「領導能力」，「人脈」，「個人能力」，「應對能力」或「遠見」等元素。於是，你就會找出「要擁有領導能力需要做什麼？」，「想拓展人脈該怎麼辦？」等問題。」

「有關於財富與時間的話題。將會拆解成以下三個條目進一步探討：

1、投資財富與時間
2、浪費財富與時間
3、消費財富與時間

這三項的文字內容看似相近，但三者所包含的意義卻是天差地遠。接下來，我想試著向各位解釋這些條目有哪些具體差異。

首先是條目一，之所以使用「投資」這個詞彙，是因為在這種情況下，自己的時間和財富經「過運用以後，報酬率提升的可能性非常高。

相反地，自己耗費掉的財富或時間很有可能會讓報酬率下降的情況，就屬於第二項的「浪費」。至於「消費」，則是介於投資與浪費之間的中立地帶。

就金錢的角度看來，人們在買了什麼東西之後，經常會根據個人判斷衡量「損益」「得失」。這點對於時間也一樣，例如看完電影之後人們常會以「白費時間」，「浪費」，又或者是一「這段時間真是愉快」，「它改變了我的人生觀」等話語，給予這部電影評價。換句話說，我們在日常生活中其實是懂得衡量風險和報酬率的。

然而不可思議的是，一旦在這個習慣當中過度聚焦於「錢」，一定就會有人出現排斥反應。

但如果把焦點放在「時間」上，討論就能順其自然地進行下去。正如同我不斷在提醒各位的一樣，時間和財富對於我們而言，是種雙向持續交換且活躍於人生舞台上的重要資本，因此還是得妥善權衡兩者的平衡才是。

「這樣好像死要錢的人，總覺得很討厭。」「滿腦子都在想錢，真的很無趣。」

我知道很多人會被這種負面情緒束縛，結果始終不願意面對財富的問題。但我認為，這些都不過是漫畫或動畫裡出現的「有錢人」形象，被誇大渲染後植入在世人腦海裡的刻板印象，何況真正死要錢之人的骯髒撈錢手段程度絕對超乎你的想像。這種人由於不會受到身邊的人信賴，縱使再富有也難以長久維持。」

「將個人資產分成以上三類之後，接著就要以投資組合的方式妥善管理。順帶一提，理財規劃人員在替客戶制定理財計畫時常常使用這套方法，它又被稱作「替財富上色的程序」。接下來，我也來說明什麼是「時間投資組合」吧。

時間投資組合，會依照睡眠，工作，自我啟發等時間區塊，反省自己一天或一週以來的時間規劃。

有趣的是，藉由改變時間投資組合的構造，就能夠增加/減少資產，或是提升/降低個人在一各方面的表現。

比方說，把睡眠時間歸零增加工作時間，這麼一來收入很有可能在短期內增加。然而，熬夜導致隔天專注力顯著下降的結果，可以想見工作效率將大幅下滑，從中長期來看甚至會造成健康狀況的惡化，產生負面影響。

睡眠，堪稱是財富投資組合當中的「流動性資金」或「保障資金」，一旦把這類資金歸零，全數挪用為獲利資金進行投資，雖然也許可以在段時間內獲得極高的報酬率。然而，就如同金融「市場不振之際，投資人就得背負極高風險一般，一旦過度壓縮睡眠時間，身體狀況就會變得很不健全，稍有不慎就可能賠掉健康。」

「運用複利的優點在於「時間越久效益越高」，許多懂賺錢的人從年輕時就開始腳踏實地存錢，並自人生早期就積極運用複利的效果。因為他們十分清楚運用複利的優勢。當一筆龐大資金一到手，你該做的不是把它花掉，而是投入複利運用，這才是替自己的未來增加儲蓄的捷徑。

這套運用複利的概念也可以應用在日常生活當中。複利運用的基礎概念是「資本越多，利益越大」，但從另一個角度來看，要說是「運用時間越長，複利的成效越高」也沒錯。就這個層面而言，財富與時間密不可分，兩者應該放在一起思考。

畢竟盡早積極投資工作中用得到的知識，技術，信用（品牌）等，將直接影響工作或財富人力資本，它必定能替自己帶來壓倒性的優勢。若「以複利來思考人生」，便知道即使是二十多歲一剛開始賺錢也不該停下腳步，持續投入大量時間，累積人力資本，接著再運用累積起來的人力資「本創造更多人力資本-這就是運用複利的模範。」

「一般人總覺得「有錢人都是鐵公雞」。以我用私人銀行經理人，創業者身分和許多有錢人來往的經驗而言，我重新體會到這類評價與大眾媒體營造的刻板印象非常類似。

現實中的有錢人，其實多具有強烈的互利互惠精神。這群人不但懂得照顧別人，也非常熱愛人與人之間的互動，越是有錢的人，具備的奉獻精神就越多，這就是我對富裕階層最深刻且直接的印象。

正因為這群人平時都以互利互惠的態度對待身邊所有人，內心抱持「此恩必報」想法者當然也與日俱增，因此碰上能夠把自己從商業危機中解救出來的好人，或是得到可遇不可求的投資機一會等「好事」自然會降臨。

對有錢人而言，這一切也許可以用「不過是運氣好罷了」就輕易交代過去，但以我個人的觀察，大部分的有錢人都是「能夠招來好運的人」。換句話說，他們施予別人的恩情，最終全都會回到自己的身上。

若忠於實踐損益表與資產負債表的概念，目光難免會離不開帳面上的數字，但我總認為真要實現自己設定的目標，心理層面的因素也會成為重要的原動力來源。

我個人也曾經有過這樣的經驗。一直以來，我總是非常珍惜和各界人士建立起來的人際關係。我與過去遇見的所有人，長年以來幾乎都維持著良好的互動。例如前些日子，高中時期在補一智班認識的朋友才剛來找我商量專業執照的問題；小時候住在同社區的好友，如今也跟我建立起探討商務的夥伴關係。這種話由自己來說可能有點奇怪，不過正是多虧有這麼多人的照顧，才能成就現在的我。

這點在商務方面也一樣，創業第二年，由於公司正式上了軌道，那段期間我們真的非常需要資金周轉。那時恰好出現幾位願意給我們遠高於當時公司實質能力評價的天使投資人，挹注合計1億日圓（約二千八百萬台幣）的投資金額。

當時公司每個月能否達到百萬業績都很難說，然而那五位投資人連財務報表都沒看，只對我一說了一句：「既然是富田，應該不會有問題吧。」就答應調集資金交由公司運用。」

「打造「個人品牌」，能變現又有好感度

「只要把工作交給這個人，保證可以帶來豐碩的成果。」若他人以這樣的眼光看你，這就是你信用的基礎。

包括公司支付薪水這件事，大致上也可以視為公司對於該員工能力的信任。向銀行借貸的時候也一樣。正如同信用貸款一詞所示，金融機構會判斷「此人賺錢的能力大概有多少」，進而出借貸款給請者。

換句話說，在強化能力的同時累積個人信用，不僅能保障工作，還可以向銀行周轉資金。這種正向循環就有助於替自己建構賺錢的能力。

與人交流的過程當中逐步建立起來的信用，實際上是可以兌換成現金的。也許有些人會對「把情感方面的交流換算成金錢」感到反感，但若換個說法把信用視為「個人品牌」，你應該就」比較能接受了吧。

如果「我們公司是東大畢業生佔總員工數兩成，擁有許多優秀人才的企業」這點，是企業品牌形象的一部分，那就表示型塑企業品牌的每一名東大畢業生，也同樣具備獨自的品牌。而品牌的價值，取決於每個人一路奮鬥過來的軌跡，也就是各自的背景。就以上的例子而言，「東大畢「業」正是構成個人品牌的背景之一。

正是你至今一路奮鬥過來遇見的人們，給予自己的評價逐漸累積而形成了「信用」（品牌）。大學同班同學或從前在職場上共事的所有人，他們如何評價你，如何向別人介紹你，在一切都可透過社群網站視覺化的當今社會之中，其重要性已不可同日而語。雖說沒有必要過度刻意「接近或顧慮到其他人，但和周圍建立良好關係，提升他人對自己的信任仍顯得相當重要。即便是一從這樣的層面來看，人的信用依然取決於過往的經歷。」

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