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買房人生大事，交易糾紛卻不斷發生，內政部不動產資訊平台，2022第一季房地產消費糾
紛原因統計，共有517件不動產買賣糾紛，其中「隱瞞重要資訊」為前三大主因之一。近
日一名林姓清大博士向《CNEWS匯流新聞網》投訴，去年委託信義房屋買下台北市萬華區
1285萬元的中古屋，從議價到交屋，賣方以「擠牙膏」方式揭露房屋的瑕疵，上演「鋼筋
外露四部曲」，林先生認為，信義房屋做為仲介中間方，未善盡調查責任，並讓他簽下對
買方不利的霸王條款，使買家權益受損求償無門。

林先生透露，為了有一間屬於自己的家，與太太攢下多年積蓄、存了頭期款，委託高知名
度的品牌房仲公司信義房屋，就是想確保人生第一間房能萬無一失。考量太太在台北市萬
華區上班、小孩也在附近小學就讀，夫妻倆在精挑細選後，相中台北市萬華區屋齡30年的
中古屋，經過半年多的考慮及議價，最後以1285萬元成交，去年11月1日在信義房屋的代
書事務所簽約、12月底交屋。

林姓夫妻回想在去年3月看房情況，當時物件案件說明書只揭露廚房廁所有鋼筋外露，林
先生看到賣方已經做過處理，且問題不大仍決定買下；去年11月1日簽約當天，屋主又揭
露客廳也有鋼筋外露問題，但他們已經處理完畢，林先生本著相信屋主，也相信房仲能善
盡調查責任，選擇簽約；去年12月25日交屋當天，屋主又透露孫女房間也有鋼筋外露問題
，但還未處理。林姓夫妻得知時，感到相當無奈，「我們當下對屋主『擠牙膏』的揭露方
式很無語，但因為已經簽約，當下又沒辦法看實際情況，只能被迫接受」。

買下中古屋的夫妻倆，花了3個月的時間跟室內設計師討論裝修事宜，今年4月18日動工，
但隔日就發現房屋還有其他鋼筋外露問題，當天立即通知信義房屋房仲人員於4月20日實
地勘查。由於後續發現鋼筋外露情形相當嚴重，與結構技師討論後，在考量裝修公司人員
的安全下，決定4月21日停工，林先生則於4月27日委請結構技師再來會勘；信義房屋另於
4月29日派該公司的房仲人員、律師及結構技師一同前來會勘。5月上旬，2位結構技師出
示的2份報告都指出房屋有安全疑慮，必須修繕進行結構補強，雙方提出修繕報價高達60
萬至80萬元，顯見房屋的安全性有很大的問題。

為了討論修繕費用等補償事宜，林姓夫妻在6月12日與信義律師及前屋主三方見面協商，
林先生表示，信義律師一開始就直接詢問買方可以負擔多少修繕費用，自始至終律師都沒
有詢問賣方要負擔什麼責任，讓身為買家的林先生，對於信義房屋提出的問題感到不適，
「我是買家，他是賣家，怎麼壓著買家要去負擔，不是應該是房仲要賣家把房屋修繕好嗎
？當初有揭露的部份我們可以承擔，但沒揭露部分怎麼會要我們來承擔？」

林先生指出，當天信義律師提出合約第19條佐證，條約載明：「雙方合意如本物件有鋼筋
外露及混擬土剝落之瑕疵，日後除證明賣方有故意隱匿不告知而仍應負責外，買方不得再
就瑕疵向賣方主張物之瑕疵相關責任，亦不得向信義房屋(含受僱人員及關係企業)主張本
物件相關瑕疵之仲介責任與相關約定保障制度」，除非屋主有故意隱匿，否則屋主是可以
不用承擔責任。

賣家表明，孫女房間的鋼筋外露，當初沒有揭露，他們願意負責那部份，其他地方當初有
裝潢遮掩，他們也不清楚，不是故意隱匿，所以他們沒責任。林先生得知此訊大為光火，
「依一般買賣交易的常理，賣方有責任負責保證物品沒有瑕疵，如果有瑕疵，應該由賣方
負責處理，事情發生應該是想辦法去彌補，而不是撇清」！

林先生認為，簽約過程只有圍繞在已揭露的廚房及客廳的鋼筋外露範圍討論，而不是無限
上綱到整個物件其他地方的瑕疵的「霸王條款」。他也質疑，以信義這麼有經驗的房仲公
司，負責的代書怎麼會擬出這樣的爭議條款？讓賣家及律師可以無限上綱來解釋整個物件
的鋼筋外露瑕疵，他們都可以不用負責，如果信義不是刻意放上這條爭議條款，那麼以他
們的經驗就應該善盡提醒之義務。

對於賣方表示當初其他地方有裝潢遮掩，故不清楚、也不是故意隱匿的說法，林先生也打
了個大問號，「賣方是此案件房屋的第一手，住了30多年，應很瞭解這間房屋的維修履歷
及瑕疵實際情況，這樣擠牙膏似的揭露，是不是有涉及故意隱匿？」。而且賣方所稱客廳
天花板補強，混擬土色澤不一，不是很平整，而且還龜裂嚴重。另外，還輔以輕型鋼支撐
樓地板，輕型鋼的支撐效果有限，不是適合的結構鋼，而且輕型鋼跟樓地板間有很大的縫
隙，並無法取得支撐的效果。林先生質疑，如果房屋其他地方鋼筋外露情形這麼嚴重，那
賣方當初會優先處理客廳這邊的鋼筋外露，瑕疵情況是否更糟糕？當初委託時有無如實告
知信義？信義房仲是否知情？

此案件買方和賣方都是委託信義房屋，林先生指出，「本來想說買賣雙方都是委託信義房
仲，資訊不對稱的機率比較低，所以完全信任信義房仲的會善盡把關在責任，信義應該是
更清楚案件的情況，我們只是被告知方，在信息鏈我們是最末端，直到裝潢拆除才知道房
屋實際情況」。

對於信義房屋主張層層把關、會替買方做事前的調查和檢測，成交後也有保固服務的廣告
標語。林先生也對此表達不滿，「買房本來是件快樂的事情，事已至此，買家的權益在哪
裡？出問題就壓著我們要負擔，枉顧消費者的信任，請問信義的『信』在哪裡？『義』又
在哪裡」？林太太也因此徹夜難眠、時常以淚洗面，她認為，身為知識分子都會踩到雷，
更何況是一般老百姓？也藉此呼籲其他消費者，「連信義那麼大的品牌都有這種狀況，合
約真的要仔細看、處處小心」，以免落入房屋交易糾紛的陷阱。

記者向信義房屋詢問，信義房屋回應如下：

一、查本件賣方於委託本件房屋予本公司銷售時，本公司經紀人員已從廁所檢修孔查檢發
現天花板有部分鋼筋裸露屋況，另經賣方告知廚房亦有此等狀況，惟屋內客廳、房間等位
置因有固定裝潢物包覆，故本公司經紀人員無法查檢，但本公司為求慎重，故經賣方同意
後，本公司即委請廠商檢測該物件之氯離子含量，經檢測為合格，本公司於銷售過程中，
均已將該等相關資訊揭露予買方知悉。

二、至於客廳天花板內部鋼筋裸露曾修繕之資訊，係賣方於簽約當下始當場告知買方，經
買方同意後始進行簽約；簽約過程中，買賣雙方另行合意於合約第17條第19項特約約定如
本房地有混凝土鋼筋裸露等狀況，買方同意免除賣方物之瑕疵擔保責任之意旨。買方並於
該特約條款簽名確認同意。

三、本件交屋後，本公司於接獲投訴人反應，即積極協助處理，惟買方無視該放棄物之瑕
疵擔保責任條款，堅持相關修繕費用須全部由賣方負擔，雖其主張與契約約定不符，惟本
公司仍秉持服務客戶精神，積極協助雙方進行溝通處理。但因雙方各有堅持，致一時尚難
有共識。

四、本件買賣雙方簽約時，於特約條款中約定買方拋棄物之瑕疵擔保責任，係屬雙方議定
之契約自由原則，並非霸王條款，買方現欲要求賣方負全部修繕之責，本無理由，然本公
司仍將全力協助處理。復因本件爭議仍在溝通處理中，請 貴媒體切勿片面聽信單方說法
而影響相關人權益。倘 貴媒體僅引述一方片面說法而為偏頗報導，致損及本公司商譽，
本公司必追究相關人員法律責任。

五丶如 貴媒體仍執意報導本件爭議，請將以上聲明全部內容一併完整刊登，以免產生誤
導致損及本公司權益及不動產仲介市場之公平競爭秩序！

林先生在獲知信義房屋的回覆後表示，「我一貫主張客廳鋼筋補強沒有達到安全可靠無虞
的程度，應該不能視為已經善盡瑕疵修繕義務。第19條條款不應該無限上綱到整個物件全
屋之鋼筋外露都不用負責，而應該限縮於已經揭露的部分，如果已經揭露的部分前屋主已
經揭露清楚，沒有故意隱匿情事可以不用負責。最後還是要強調一點，客廳部分的修繕，
的確跟簽約當下，我們認為的已經補強的認知，相去甚遠」。

另外，他也出示Line對話表示，當信義房屋獲知媒體可能披露此爭議案時，竟表示若媒體
報導此事件將無法再幫他向公司爭取後續的處理，也不禁讓他質疑，難道信義房屋是以個
案有沒有上媒體來衡量怎麼處理？而不是考量是否應承擔責任？

法界人士分析表示，賣家在這個房子住了30多年，可以合理推論賣家對於瑕疵事實很可能
有「間接故意」而不一定「無故意」，如此一來，即使依照特約，也還是有可以向賣方求
償的空間存在。又如果買方指控為真實，則買方似可主張免責特約條款的意思表示被詐欺
、錯誤、急迫輕率無經驗而顯失公平，撤銷特約條款。又依買方陳述，受買方委託的仲介
人員，不論是契約寫下顯然不利於買方的特約內容時，以及事後爭議協商時，是否盡到專
業受任人應有的善良管理人注意義務，尚有可議之處。特別是特約當中竟然存在同時免除
賣方與信義房屋責任這段，很不合理，反而更加深對於信義在把關契約時卻與賣方利益一
致而與買方利益對立的偏頗質疑。

心得：

1285萬不是小數字，對一般上班族不吃不喝要多久才能存到這個數字
買房是人生大事，遇到這檔事真的很無言
賣出去的房子，安全性就是一個問題，如果真的出事了誰負責
賣房最注重的就是誠信，在條款中加入很有爭議的霸王條款
真的很不付責任！

如果是自己遇到這種事，又該怎麼解決~

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