我2018年時所寫的一篇文章，文章很長，但應用在今天的情況倒是相當吻合。看到今天恒大和一眾內房的下場，其實是意料之內，只是個波幾時爆而已，事實上，爆煲時間已比想像中有所延遲…

//中國目前的房地產價總值達到400萬億元人民幣，是一個天文數字。中央當然也知道內房市場存在的泡沫問題，而對付泡沫問題最有效徹底的解決方法就是讓它爆破。然而，房地產市場是中國經濟增長的火車頭，股市是二號列車，現時股市不會好到哪裡去的情況下，如果400萬億的房地產市場爆破，對中國的經濟將會造成非常沉重的打擊。因此，中央近年的主調是「去槓桿」，減低泡沫真的要爆破時對市場造成的影響。現時，中國的房地產泡沫也開始有破裂的跡象，去年北京房價已明顯出現下調，特別是二手房，價格由高位下跌幅度達20%。

為免「去槓桿」會刺破泡沫，影響經濟增長，人民銀行於2018年6月24日宣佈今年年內的第三次定向降准，預計釋放約7000億元的資金，支持高負債企業「債轉股」項目和小微企業融資，儘量針對性維持寬鬆的貨幣政策。中央所做的都是「緩衝式去槓桿」政策。

除房地產泡沫以外，國內的債券違約問題嚴重，不論是地方政府、上市公司、民間企業、甚至中大型國企均存在債務和流動性的問題，當中尤以內房企業的問題最為嚴重。中央「去槓桿」的意志十分堅定，自去年底再次限制內地房地產企業於內地發債融資，因此有不少內房公司、國企於今年初急急來港進行境外發債。

值得留意的是，不少內地企業只通過境外成立子公司（實質上只是一個融資平台）進行發債，發債的內地企業礙於外管政策的限制又不能直接對境外的融資主體進行擔保，往往只能提供沒有法定擔保效力的安慰函（letter of comfort / keepwell agreement），在沒有辦妥外管局的對外擔保登記的情況下，這種所謂「擔保」實際上等同「口頭承諾」，講個信字。這些境外融資平台實為新成立的特殊目的公司(SPV)，本身並沒有還款能力，倘若發債主體違約，提供「偽擔保」的內地母企儘管有能力償還貸款，到時又是否能獲得外管批准，順利將資金從內地匯出至境外還債，這是一個問號。因此，大家投資債券時不得不留意發債之結構與及資金用途是否用於再融資，更重要的是其還款來源。

以上這類結構的債券真正的還款來源實質上只依靠發新債再融資。大家不難發現近年不少內企在境外新發行的債券之發債用途為「再融資」（re-financing)，說白了就是「以新債還舊債」，性質等同於續用貸款( loan rollover)。若市場繼續有債券違約事件發生，令債券市場情況轉差，加上市場加息因素，企業若未能發行又或者需要以更高的成本去發行新債再融資，資金鏈一旦斷裂引發的連鎖市場反應，將使債價進一步受壓，繼而觸發債券市場去槓桿，加速債市崩盤的骨牌效應。以上的市場傳遞反應將會非常迅速，一旦來臨的時候才意識到，要走幾乎是不可能的事，因為債券二手市場已即時失去了流動性。

除這類「偽擔保」債券以外，近年市場多了很多「偽國企」跑出來境外發債，更令筆者振驚的是不少香港大型私人銀行更會為這類「偽國企」提供高成數的融資率。所為「偽國企債券」，是指一些擁有中國地方政府背景的企業所發行的債券。由於地方政府要爭取政績，必須要「修橋補路」，而這都牽涉到龐大的政府財政開支，但地方政府發債有規模的限制，有見及此，地方政府唯有成立城市投資建設公司(簡稱「城投公司」)，再將土地及政府的資產或一些特殊權益注入這些城投公司作擔保，然後利用城投公司進行發債，從而取得資金。

然而，城投公司所投資的公共建設項目大部份都沒有盈利能力。這些城投債作為地方政府爭取政績的工具，卻沒有想過還款能力的問題，城投債爆破是遲早的問題。最近一兩年，大量內地城投公司跑出境外尋求發債渠道，筆者也曾接獲不少城投公司的邀請作為其境外發債的融資顧問，可以說，他們甚麼也不懂，只想趁境外債券市場火熱圈錢。偏偏就有不少私人銀行客戶貪其高息，又有「國企」背景，以為相當安全，加上銀行又願意配合給予高槓桿，近年這些債券都十分暢銷。

說到國企背景的債券，不得不提的是中國國儲能源化工集團。不到大半年前，國儲能源曾牽頭合組財團向長實以402億港元收購中環中心。然而不久後，國儲能源退出了交易，並在5月份出現一系列美元債券違約。事實上，金融海嘯後，中央開閘放水，實施寬鬆的貨幣政策，擁有國企背景的企業，以及大型上市企業如萬達、海航等，他們都極容易從銀行取得大額貸款。然而，他們都明白到內地的資產以及人民幣都存在著泡沫。引述內地經濟學家賀江兵的說法，人民幣事實上是超額增發的。根據人民銀行資料顯示，今年3月，人民幣廣義貨幣供應量高達約174萬億元，這個數字比美元和歐元的M2貨幣供應量之總和還要高。這是為何國儲能源、萬達、海航等大型企業要在內地借取大量銀行貸款、發債用於海外併購，因為他們都意識到將資產配置海外的安全性，同時清楚人民幣存在泡沫的問題。然而，這些不惜通過高負債去境外進行瘋狂併購的行為令中央非常關注，當中央針對這些高負債的企業實施融資限制，流動性便會即時出現問題。這些企業在境外發行的債券便會面臨違約的危機。

筆者自金融海嘯後開始投資債券，正值當時內地的房地產發展項目回報高，但內房企業在內地難取得開發貸，且融資成本高，紛紛走出境外以高息發債融資。筆者當時利用低息環境的優勢，運用槓桿投資相對穩健的高息債券，套取豐厚的息差收益，槓桿後的資本年回報率連續幾年高達2x-30%。然後再利用槓桿後的高息回報累值紙磚(REITs)等現金流資產，慢慢自然去槓桿。

誠言，投資債券的最佳時機已經過去。對筆者而言，債券最吸引的地方是定息回報及可槓桿操作。然而，槓桿操作的前題是息差。在目前資金成本高昂的情況下，只能找高回報的債券來投資，如內房債和城投債，變成了以風險換取回報。若不使用槓桿，投資的回報率太低，於我而言，有其他更好的投資選擇。這是為何筆者近兩年沒有增加債券持倉，原因是真的「揀唔落手」，最後在一年多前債券到期的到期，未到期的都已全清倉。以目前市況，投資債券需要更為謹慎，考慮到加息等因素，應該以短債為主，如為定息債券，已沒有槓桿的需要，投資者對回報率的要求應合理地降低，切勿盲目追求資本回報率的極大化。

在風高浪急的大環境，擁有防守意識的投資思維才是令自己立於不敗之地的關鍵。最後，本篇文章比較長，由貿易戰講到中國內部經濟問題和債務問題，再從投資者角度看債市，全部都是肺腑之言，希望能夠引起大家的深思。本文並非想唱淡，只是探討最壞情況下的投資部署。//

http://starnman84.blogspot.com/2018/07/blog-post.html

曼谷八大夜市攻略！

泰國【曼谷八大夜市實用指南】！ ！ ！
❥ Ratchada Night Market
每週星期五六日，遊客在這裡不僅體驗到討價還價的樂趣。夜市之大，不只買到怕，這個夜市吃也很大！這個夜市大概需要2-3小時來逛，荷包一定要滿滿到喔。必吃的西瓜雪一定要試喔！這個夜市可以說是必到之一！
如何到達
搭MRT Thailand Culture Centre站 3號出口出來，Esplanade Shopping Mall後面就可以看到這個夜市。

❥ Artbox 貨櫃 night market
這個夜市可說是曼谷年輕人的最愛，夜市環境美，大家都很愛到那拍照。說到吃的話，這裡的小吃真的很有特色，很有心機的喔，很容易讓人著迷。至於買的話，雖然不能瘋狂的購買，但這個夜市買的是氣氛和時尚。夜市裡也有演唱會，不時都會邀請些出名的歌星表演呢。這個夜市每三個月都會換地點，現在到6月的地點是在BTS Phrom Phong 6號出口直走大概5分鐘。
看看這個酒店list，我把不錯的記錄下來給大家的，要預定的話，可以直接用裡面的link要預訂哦～
https://www.facebook.com/notes/我愛曼谷-i-love-bangkok/bangkok-hotel-list/1443813925856563
❥ Chatuchak night market / chatuchak green night market
說到Chatuchak／Jatujak，大家一定不會陌生吧，其實在每個星期五的晚上8PM，Chatuchak都有夜市到凌晨。Chatuchak 夜市雖不大，但真的真的很好逛，而且貨物的價錢都是亂亂來買的呢，便宜兩個字，一定讓妳回不到酒店。只有星期五晚上而已喔，有時間的話，一定要到！！

❥ Khao San market（考山路夜市）
泰國首都曼谷的一條街道，英文名Khao San Road。背包客的聚集地，一條街兩旁既是夜市又是食市，很熱鬧，考山路兩邊全是酒吧，走在路上都能感覺到很大的有節奏的音樂聲。這些酒吧幾乎都有大的液晶電視或者投影電視，酒吧的消費也不貴。一瓶chang啤酒小瓶的大概50B。一些露天酒吧還提供點菜，沙拉，炒飯之類的都有。價格也不貴。
除此之外，考山路還有7-11超市（買各種東西比較方便），麥當勞（大家可以和門口的麥當勞大叔一起拍照），Bigburger（特點是提供超大的漢堡，全球連鎖，北京上海也有）、銀行自動提款機、紋身店（也提供只存在2週的紋身）。
也許都是屌絲+年輕人為主，所以大家比較放得開，和陌生人聊天打招呼什麼的都很隨意。與上海的新天地相比，新天地有很多全國各地遊客啪啪啪拍照，而不是去融入，有一種到此一遊的感覺。和香港的蘭桂坊比，考山路簡直是髒亂差，哈哈哈，可在屌絲心中這是宇宙的中心啊。而且，考山路也比蘭桂坊範圍廣。
出租車：從市中心Central world，打車大概70B左右（打表）
TUKTUK（嘟嘟車）：招手即停，速度非常快，上車前一定要談好價格。從SIAM商業區到考山路100泰銖。

❥ Asiatique The Riverfront 河邊夜市
最新最大曼谷河邊夜市，位於曼谷charoen Krung路，擁有整個泰國最長的河邊直路讓大家上落碼頭用。來這裡，可以在傍晚時分在Span Taksin坐船，每天下午5時起每半小時一班船免費送人客去夜市；尾班船為11時，回程也是，下午4點-11，每半小時一班。與一般夜市不同，它的主題較為接近懷舊仿古主題，一間間店鋪坐落在仿古舊貨倉裡。
Asiatique Sky摩天輪
曼谷新開的摩天輪！位於湄南河邊夜市Asiatique的60米高的摩天輪被命名為“Asiatique SKY”，2012年12月15日正式運營。摩天輪成人票價200B，15分鐘，大概4圈左右，摩天輪灰常新，200B可以俯瞰湄南河夜景，非常漂亮，有機會到曼谷去的番友可以去體驗一下喔~~
票價：小孩150 THB；大人 200 THB；外國人200 THB。
開放時間：下午5點到午夜12點
如何到達
天鐵BTS到Saphan Taksin站，出站後的碼頭有直達這裡的免費輪渡，每天下午5時起每半小時一班船免費送人客去夜市；尾班船為11時，回程也是，下午4點-11，每半小時一班。

❥ Silom night market（是隆夜市）
據說這是曼谷比較早開發的觀光夜市，本地人很少，出售的商品主要是衣服、工藝品、皮包之類的，夜市兩側是各式的鋼管舞酒吧，感覺主要還是針對旅遊觀光客開放的，面積很小，十幾分鐘就能轉一圈，夜市裡有個naraya的專賣店。可能你會說那麽遊客feel的夜市不想去，但其實當中有些貨品其他地方都沒有的，放心，你知旺角女人街樣樣有又方便你會否因為好遊客feel就不去反而揀去元朗個夜市？對像以遊客及本地人為主，可坐BTS 去 Saladeang站就在樓下。
女士神秘手信街
其實是大家熟悉的Silom夜市；這條街我又稱之褲貴一條街；是指男士內褲，價格過百銖甚至二百銖一兜的特別款式內褲。一條街上有超過十檔賣這些奇特設計的內褲，款式令人驚歎，oh My God！原來底褲都有那麽多花款。女士們想給男友老公驚喜不妨買回去，保證增加生活情趣。

❥ Saphan Phut夜市
星期三不開，位於臥佛寺（Wat Po）旁的紀念碑大橋（Memorial Bridge），橋下沿著招披耶河兩岸發展出長約三、四百公尺的平價夜市，就是Saphan Phut了。 Saphan Phut夜市，算是超級Local的夜市，一方面也由於交通的不太便利，所以絕少有觀光客會去，此夜市所販賣的商品大部分以服飾類居多，再來就是居家生活用品，所販賣的服飾雖然在設計感與質量上不甚令人滿意，但價錢卻非常便宜，但相對的要在這邊滿足觀光客的商品就很少見啦，不過逛夜市又不一定要買東西，來這邊看看一般泰國人吃的、穿的、用的，和如何生活。
Talat Pak Klong 鮮花農產品市場
另外值得一提的是，Saphan Phut旁有個鮮花農產品市場（Talat Pak Klong），是個夜間營業的花市，大家不妨多走幾步，還可以賞賞花呢！ ！ ！還有就是Saphan Phut每星期三休市，大家要記好時間，免得白跑一趟。
如何到達
要前往Saphan Phut還是坐出租車最方便，加上如有多人同行，搭出租車並不會比先搭捷運，再轉搭出租車來的貴。如坐交通渡船是在唐人街yaowarat(ratchawongse ferry pier) 的下一站(saphan phut ferry pier)，從silom搭計程車過去約50b左右

❥ Patpong Night Market 帕蓬夜市
這是曼谷最有名的”觀光”夜市，之所以特別標明”觀光”，是因為這是針對觀光客而生的夜市，而消費者百分之九十九也都是外國觀光客。 Patpong 夜市是沿著Silom大馬路一側所發展出的夜市，紅磚道的兩旁設立了無數的攤販，賣的商品有觀光客會感興趣的衣服、包包、鞋子、銀飾、工藝品、盜版CD 、 DVD、手錶、打火機等等，總類可說是五花八門，保證會有令你感興趣的商品，但質量只能算一般，尤其是正牌貨幾乎沒有，而且賣的價錢還不便宜。其實說穿了，Patpong還是有名的色情風化區，順著Silom路走下去，往兩旁延伸的巷子裡有同志酒吧、A-GO-GO Bar（鋼管舞酒吧）、人妖A-GO-GO Bar、一整排專做日本客人的日式酒店、各種另類色情SHOW等等，店家還會派出服務生在路邊拉客，整個地區就是一個龍蛇雜處，慾火叢生之地！ ！ ！
如何到達
搭乘BTS至Sala Daeng站下，從一號出口就可以到帕蓬夜市(如果坐MRT 則是Si Lom Station，不過這站就稍稍遠些)，如果玩得稍晚或多人合搭出租車回飯店，這時搭出租車就要注意了，沿著路兩旁停靠的出租車會用喊價的方式拉客，如果不想被出租車司機宰，只要上車前先問”Meter（跳表）？”而司機給你肯定的回答，就能安心坐上去！ ！ ！

❥ Huai-Khwang夜市
夜市算是很當地人的夜市，好吃的東西特別多，因為這裡的消費者大部分都是泰國人，所以不會有價錢灌水的現象。泰國東北菜在這邊也是非常好吃和有名，總是座無虛席，還需要排隊。豬腳飯、泰式炒粿條、炸雞、炸魚、麵攤等，只要你的肚子還有空間，就盡量嘗試吧。
Huai- Khwang夜市其實不過短短的八、九百公尺吧，基本上可買的商品不多，好吃的絕對少不了，但如果想在這邊逛的好玩，最好是晚上11點之後再來，因為就像我之前說的，這附近的上班女郎通常都在11點之後陸續下班，整各夜市到時就會人聲鼎沸，而鶯鶯燕燕們則在大街上爭奇鬥艷，可以熱鬧到凌晨四、五點，對於晚上睡不著覺，喜歡湊熱鬧的朋友，絕對歡迎來走跳走跳！ ！ ！
如何到達
搭MRT在Huai-Khwang站下，4號出口，步行三分鐘就可抵達，象佛是24小時開放、Huai Khwang夜市是開到凌晨4、5點。

❥ Khlong Thom夜市
真正物美價廉的夜市叫，很靠近耀華力中國城, 但只在星期六和星期日才開，10pm - 1am 左右。也是曼谷最大、最迫人、最草根的夜市。手指虎、刀械、嬰兒玩偶竟擺在同一攤位販賣。二手電視、冷氣、洗衣機、計算機、工具零件也搬進夜市。比人還重的商品也可以在夜市便宜帶回家呀。滿攤的遙控器、大小齊全的機車避震器不稀奇，如此工業革命氣息濃重的夜市還兼賣大提琴、吉他、神像和國王玉照，同時也可滿足布爾喬亞階級的精神生活，當然食衣育樂是基本款攤位也夠撩亂眼花。
如何到達
Khong Thom 離耀華力中國城不遠，只需從Grand China Princess 酒店步行 5 分鐘，在Worachak 路，其實Khong Thom在白天也有很多商店，在星期六和星期日是擺地攤的夜市。