訴求：急難救助及低收入說明：訴求者是弱勢族群，父親隨國民政府遷台到台灣，是老兵，本來認為結婚後，可以過著無憂無慮的人生，（從北部嫁到屏東），但沒有想到先生職業是從事傳統的中藥行，收入非常的低丶且長期的洗臟，造成家庭経濟崩潰留下一位92年次女孩及74歲年邁的母親（身體健康很差），嫁給夫家後，是位家管，如今今後的人生，不知道如何，尤其眼前的費用不知如何付出，所以希望蔣議員幫忙，因為訴求者是外省第二代嫁到屏東，無親朋。

第2189成交(堅-註冊)《勝在附近公屋多》註冊1680萬。 深水埗保安道335號地舖，建築面積1200呎，門闊16呎，內闊20呎，深60呎。租客順發行名茶。 業主原叫價2000萬，成交1680萬。現租金2萬至2022年4月1日。回報只得1.4% (可能是深水埗新低?) 簽約日期是2020年11月10日， exactly 就是【東方日報】頭版獨家報道政府將會減工商舖辣的消息當日。

原業主2006年3月以410萬買入。1989年3月曾成交182萬。

這間舖我睇過。好大間，但好靜，向保安道公園。租金道理上唔止兩萬元。 旁邊333號舖的誠信大藥行，同樣面積，1200呎，租金是45000。因此我覺得此舖市值值金應約是約4萬，市值回報約2.9%。

這間舖位置較靜，勝在近順寧道街市，大大件。 附近蘇屋邨重建於2019年落成，已入伙合共6985伙租住公屋單位，住了19500人。 唔好睇小公屋單位的消費力， 好多做餐廳的老闆同我講，公屋(尤其是舊公屋)的消費力往往仲大過新落成的私人屋苑。 新的私人屋苑，大部分收入都可能去了按揭供款。但公屋，好多收入你睇唔到，但支出(房租)肯定少。Look at 領展收入你就明?。

東京街以西的深水埗區(長沙灣)我較喜歡，有新人口，消費力較強。東京街以東，直至欽州街則是cheap 好多! 再向東(太子方向)，過埋南昌街至柏樹街之間，則是 BIG NO NO! 香港的舖市「死亡之框」! 但物極必反，最近冒起些有文青咖啡/精品店， 又開始死而復生。

這間保安道的舖死穴是有一個長租約鎖死了租金太低，回報只得1.4%至2022年4月，今時今日買咗咁低里數回報俾人笑.... 以為你買了羅素街才咁低厘? ... 原來係深水埗! 感覺5.5分。李根興 Edwin

335 Po On Rd
335 Po On Rd, Lei Cheng Uk
https://maps.app.goo.gl/GBozq3CYLcbvd5kz9

。。。。。。

有舖放售，記住搵盛滙商舖。短成交期，現金最快到手，全程保密。放盤，可直接聯絡我(李根興) whatsapp (+852) 9036 1143 或致電 2830 1111。

自肺炎以來，我們已買入11間街舖，同期全港最多。 2021年，我們要買入五億商舖，約30間。李根興 Edwin

。。。。。

物業貸款/中小企資金週轉? 可找我家人生意，康業信貸快遞 - 貸款熱線 2110 2110 (Bonita 徐小姐，講李根興介紹)

記住: 借錢梗要還，咪俾錢中介! ?

本集主題：「圖解台灣老行業與職人魂」新書介紹
　　　　　　
專訪攝影者： 黃名毅　　
　
內容簡介：
　　台灣最親近庶民，也最具傳承精神典範的老行業與職人，不僅涵蓋日常用品、民俗藝品，更包容食品、器物與傳統技能文化，讓人看見的，是台灣最具大眾生活特色與職人精神面面觀。
　　
　　老行業是展現職人與匠師一生懸命的場域，所有傳統百藝與技能絕活都在此無所保留，本書不僅遇見20種台灣在地傳統老行業，以及世代傳承的老職人生命史，篇篇呈現職人過人的韌性與毅力，尤其職人展現絕活，澆灌了幾世代的使命，才能養成今日的風采，但時代巨輪無情的不停向前，老行業隨又面臨消逝或失傳的窘境。也因此，本書踏上追尋老行業與職人之途，雖無光鮮亮麗，卻處處能見幽微的光明與後輩傳承的希望，是不可錯過的傳世作品。
　　
20.30.40世代看見的職人精神──
光餅+鹹味=鹹光餅，光餅，台式貝果？就得看老順香
★從順香到老順香──老順香糕餅店
素食者的夢幻食物，手工撈豆皮，堅持不加工
★土角屋內的豆皮──永順豆皮工廠　
完全親手打造的手工汽車，只能用讚嘆形容
★老技術鎔鑄新靈魂──板金師傅和他的兒子們
吹霓虹燈管，是什麼東東，讓職人親口說
★老派的浪漫──霓虹燈微型工廠
聲音要好聽要傳遠，先需拉皮
★海邊的鼓聲──永安製鼓工藝社
機器能做的事，為何還要一根羽毛一根羽毛的黏？
★源自乞食的靈感──陳忠露雞毛撢子
吃冰不只是冰涼透心，還能承載幾代人的幸福感
★不只是賣冰── 幸發亭，蜜豆冰的回憶
傳統漢餅也能光彩奪人，看年輕氣息的翻轉
★目光如炷，第五代的年輕氣息──陳允寶泉
三把刀雕塑的時代，隨時代創新的木雕
★不允許退休的傳奇手藝──陳彫刻處
地方美食的訣竅，就在站穩腳步，堅持美味
★方與圓──正莊麻糬
從抗拒到展現手藝，成為最搶手的廟會燈藝品
★廟宇燈籠高高掛──森興燈籠店
　　
還有更多老行業職人〜
★從澎湖二崁到台灣的中藥師──金元和蔘藥行
★跨世代的米奶粉──黃清松米奶粉
★撿風水──拾骨師李國雄
★家將教頭和他的神像雕刻兒子──道林軒
★戲夢人生──明山臺灣民俗佈景彩繪工作室
★老派紳士的新浪人風貌──華谷理容院
★神的孩子在神農街上──府城永川工藝社
★三人成行──三合成棺木行
★南方澳‧北方澳‧船仔旗──集豐海產行
　　　　　　　
作者簡介：莊文松
筆名柯帕。嘉義縣六腳鄉人。
　　熱愛書寫有關台灣地方史的旅行散文。從地方誌到社區發展以及人情故事，都是個人書寫的材料。隨筆散見《中華日報》「副刊」。
　　
　　著有《在二樓窗口讀雨》（麥田，2001）；《台灣的老港口與老碼頭》（遠足，2004）；《寶貝觀音》(行政院客家委員會，2008）；《我與世界失去了聯繫》（晨星，2014）；《圖解台灣老地名》（晨星，2017）等書。
　　
作者簡介：林珊
後現代軟骨頭，喜歡躺著不排斥坐著。視沙發為生活不可或缺之傢俱。搜集明信片及電影台詞。
最喜歡的歌詞是：「喜歡養狗，不愛洗頭」及下三句。未來想過著閒雲野鶴的生活。
　　
攝影者簡介：黃名毅
　　1981年生嘉義人，2011年左右與全家人搬回嘉義縣朴子從農，作物主要為溫室小番茄，並開啟攝影興趣並自學，觀察在地人物生活，題材多以傳統行業、傳藝、農村產業、風景、小人物等人文為主，時常分享各式各樣產業勞動小人物影像。2016年夏天成立黃名毅生活工作室，從興趣兼職轉型以全職攝影為主要的收入及工作，同年底獲得國家地理頻道攝影比賽人物組銀牌；2017年初受邀參與紐約國際藝術展展出，同年獨立出版《大樹下的節氣生活攝影集》；2018年持續接受公部門委託工作，如台南觀光旅遊局、台中建設局、嘉義縣政府、各地農會單位、市公所等計畫案，並從事攝影課程教學，及農產電商平台之農友農產開發及採訪等。

哈佛知識分享 - 行業分析及定位《點做生意? - 裙褂》Case Study

(想睇全程 unedited 訪問，可whatsapp 我90361143)

做生意要識得分析個行頭， 你一定要認識哈佛教授 Michael Porter 的波特五力 Porter's 5 Forces:

(1) Competitive Rivalries 行內的競爭性
(2) Threat of Substitution 代替品的威脅
(3) Threat of New Entry 新入行競爭者的威脅
(4) Supplier Power 供應商的議價能力
(5) Buyer Power 買家的議價能力

多謝經營了44年的鴻運繡莊老闆黃師傅接受訪問。

. 如何分析行業?
. 如何定位競爭?
. 做生意最忌什麼?
. 裙褂行業如今發展? 

訪問內容有答案。大家有大喜事也可幫襯他。

鴻運繡莊
總店:
元朗教育路69號地下全層
(852) 2477 6688 (敬請預約)
營業時間:上午12:00 至 下午8:00
逢星期四休息

尖沙咀店:
尖沙咀金巴利道73號新業廣商業大廈2樓202室
(852) 2787 9708 (敬請預約)
營業時間:中午12:30 至 下午8:00
逢星期日休息

內文: 
今次呢個case好特別，鴻運繡莊， 專做裙褂， since 1975 年，做咗44年，同我一樣，今年都係44歲。 佢個行頭又點呢，點做生意? 我後面呢間係去元朗嘅老店，而家又去佢尖沙咀嘅分店睇下。

呢盤生意係由阿黃師傅嘅爸爸44年前做起。Michael Porter 話你要分析一個行業，你睇五大影響個行業嘅大力量。

以5個力量唔係加起嚟(Additive)喎，只要其中一個失衡呢，就成個行頭可以玩完。 依家我逐一逐一同你解釋， 不過先了解下鴻運繡莊其實做乜先。

咁大家其實又知唔知道裙褂分類又點呢？ 

咁你又知唔知，褂係買多定租多呢？ 幾錢呀？

(1) 要了解個行頭， 就要先了解行內競爭性 Competitive Rivalries. 咁你就要睇有幾多競爭者， 品質的差異性，顧客嘅忠誠度，同埋離開市場唔玩嘅成本。 有啲行頭視對手為死對頭，互相廝殺，割喉式減價! 有啲行頭就互相禮讓， 基本上可能係合謀競爭，好似油公司咁，抬高個價。 咁阿裙褂呢行又點呢? 

(2) 市場上有冇代替品，都會影響成個行頭嘅表現。 例如以前有好多人用計數機， 依家一個智能電話就已經代替晒啦。 高鐵代替咗公路，港珠澳大橋代替咗搭船等。 當然要睇下個代替品係唔係代替得曬啦。咁裙褂呢?

(3) 新入行競爭者多唔多威脅呢? 係咪話抄就抄， 有冇咩特別專業知識? 有冇任何入行嘅障礙呢? 好似係外國醫生嚟香港一樣，未考過香港醫務委員會嘅試，就係唔準係香港做醫生。 有冇任何技術嘅保障， 或者 economy of scale 好似百佳/惠康咁大，先至壓得低個價錢呢? 

(4) 供應商的議價能力。 你同邊個人入貨? 多唔多選擇? 佢哋會唔會大過你好多，大石砸死蟹? 你轉其他供應商議會唔會成本好大?  你係賣電腦嘅，可能大部分嘅利潤就去咗Intel 粒 chip 嗰道， 因為你部電腦冇咗佢粒chip 就唔值錢。

(5) 第五個力量， 最後你就要睇買家議價能力。 市場上多唔多買家?佢哋嘅order 大唔大? 佢哋對價格敏唔敏感? 佢哋入其他貨改變嘅成本高唔高? 例如，醫藥行業一向都好賺錢， 因為買家為咗身體好, 多多錢都願意畀。同埋佢哋轉食另一隻藥嘅話，改變嘅成本可能係付出健康，太大喇。 做藥廠嘅，反而最怕就係insurance 公司， 因為佢哋主宰咗客人見咩醫生同食咩藥。 裙褂呢個行業有點呢? 

裙褂又點樣令到個買家願意畀多啲錢? 有咩新意呢? 

Hello Kitty 呢啲叫做licensing專利授權。 一般你都會同個licensor簽訂的合約，用佢個圖案幾多年嘅時間，預期有幾錢嘅收入， 當中幾多百分比嘅營業額會畀返佢 Royalty Fees， 平則百分之幾，貴則20%至30%。 當然你作為licensee , 就要upfront 俾個minimum guarantee 佢， 即是你一件都賣唔出， 你都一早已經付出咗。 當然佢唔係個個批，都要你有返咁上下料到先畀你用啦。

除咗hello kitty 嘅褂， 一件傳統嘅裙褂需要有咩呢?

咁講完一大輪，做裙褂嘅成本架構係點? 賺幾錢呢? 

一般做零售批發嘅，攞貨返嚟，轉手賣畀人，賣100蚊，賺3/4成啦。 但如果係自己品牌，H&M 馬沙等，賺5/6成啦，luxury brand, Prada 咁就7/8成啦。咁做褂呢? 人工超貴又點呢?

要提防新競爭者嘅進入威脅， 原來你做時裝零售都可以註冊外觀㗎喎。 你去知識產權署， 各種產品外觀設計都可以註冊㗎，包括電腦，電話，DVD/CD，紡織品，珠寶，同埋手錶。 只要你係獨特嘅， 填幾份文件交啲證據，成功註冊咗保障有效期最長就係25年，每五年續期一次。 咁做裙褂又點呢? 

最後根據Michael Porter 做生意， 你先要用以上5 forces 去分析個行業好唔好做。 好做嘅，就有以下四種方法贏人，比行家做得更好。

(1) Cost Leadership 大眾市場, 成本平過人，好似佳寶， 百佳，惠康咁。

(2) Cost Focus 小眾市場，成本都係平過人， 例如而家好多新興嘅夾公仔機，專 target 一班年青人/細路仔， 半賭博嘅心態去刺激呀，唔使人管理， 啲公仔成本都唔值錢。

記住喎， 我講緊係成本平過人，唔係價錢平過人喎。 成本平過人，即是價錢一樣，你自然賺多啲啦。

要贏人? 仲有 (3) Differentitation 大眾市場，但係行差異化， 好似Starbucks 咁。

(4) Differentiation Focus 小眾市場，都係行差異化，啲嘢靚過人。好似Prada， Chanel 咁。

想知多啲，可以睇返我之前有條片講關於100間士多嘅故事， 就同你仔細分析左呢四格。 咁鴻運繡莊做裙褂又點呢?

好明顯黃師傅就係行緊第四, differentiation focus strategy. 我自己做商舖基金都係一樣， 做專啲，做好啲，我哋基金收費唔平， 但最緊要服務好，投資者同租客賺到錢。 

根據Michael Porter, 四格入面做生意選擇邊格都得，但最忌就是Stuck in the Middle, 你唔願意作出tradeoff 取捨，就難贏競爭對手。

希望你都透過呢啲嘅影片學到嘢，做生意更加叻。 最後身邊有朋友結婚或者你自己又大事都好呢，記住呢鴻運繡莊啦! 

買舖/租舖/放舖/投資商舖基金熱線: 28301111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁  www.bwfund.com

李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/

李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/

李根興 youtube 商舖創業及投資分享商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw

#哈佛知識，#鴻運繡莊，裙褂點做生意，#michaelporte#michaelporter, #點做生意，#商舖, #李根興, #創業, #edwinlee, ＃盛滙, ＃bridgeway, #舖, #商機