連載文章 21—2020/08/30
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享

賺時間比賺金錢更不得了

有了和侯總投資買房子的經驗之後，我也慢慢開始研究投資房地產。對於房地產我一直有興趣，畢竟保險已經幫我賺到維持生活的基本開銷，更重要的是，還幫我賺到比別人更多的時間。我把那些賺到的時間，拿來看更多的房子，再一棟一棟慢慢出手。我真真要跟各位分享，我覺得賺到時間比賺到金錢有用太多了。

恰巧，那個時間侯總考慮另外再開一家外勞仲介公司。當時我們花了很多時間在永和找店面，最後看中一間一樓的店面，不但人潮、錢潮都具備，交通也方便，那是我第一次承租一樓的房子。在幫侯先生經營店面時，我發現自己非常喜歡住一樓，因為那樣比較容易跟左右鄰居互動。於是，打從那一刻起，我開始起了念頭，希望在永和買一間一樓的房子自己住。

在永和找了半年，沒有找到合適的地點，突然有天在網路上隨機搜尋，剛好看到一戶一樓的店面要賣，一樓加二樓共三十坪，地點就在永和中正橋附近，總價只要一千六百八十萬！光看這個價錢就很心動。第二天我趕緊打給賣主，告訴他我很有誠意要買這間房子，給他一天時間開價，價錢可以我就買。結果才到下午，賣主就回覆我：「劉先生，一千四百六十萬買不買？」對方因為急著要把房子脫手，所以才願意短短時間降這麼多價錢。理想的房子，理想的價錢，我劉鳳和差一步就要擁有自己的店面了！

當時狀況突然，我一時之間湊不到錢，所以請了侯總幫忙。我告訴他，只要我把手上的一些東西處理掉之後，馬上還錢。侯總一口答應，於是隔天我馬上給對方答案當下成交。現在想起來，我都還很興奮，因為我太嚮往有這樣一間一樓的店面了。雖然公寓樓上的房子安全、私密，相較一樓比較沒有隱私，但一樓可以做生意，而且有錢還不一定買得到。

付完頭期款之後，我先是趕緊把錢湊了還給侯總，剩下一千萬的貸款，剛好在今年我把信義區的房子賣掉之後，統統還清了。這個一樓跟二樓的店面，終於在完全沒有貸款的狀況之下，真正屬於我了。

買房子除了需要財富，事實上也需要時間。想買到一間真正合自己意的房子，需要花很多時間搜尋、挑選。上班族平常上班忙碌，下了班要不筋疲力竭，要不就得兼另外一份差。我從事保險，工作時間很彈性，額外的時間可以幫忙朋友經營事業，又能夠利用空間到處看房，邊走邊找。就是因為有機會善用時間，房地產也開始為我創造財富。

海砂屋翻身變成黃金屋

「一朝被蛇跤，十年怕草繩」，自從鳳山十結義事件讓我蹲了一回看守所之後，我這輩子決計除了房地產以外，不再碰任何投資。前兩次的買房經驗，和後來陸陸續續遇到的事件，更讓我理出一套獨門心法，堪稱是我的「平民房地產投資學」。

我媽媽二十五年前也在永和買了一間房子，三年前她想要把這棟房子賣掉，但是在買賣的過程當中，卻遇到了一些前所未見的問題，我剛好在這裡提出，做為我對房地產投資的故事例證。

我們遇上的第一位買家非常內行，他們第一時間就要求進行住屋檢測，這棟近三十年屋齡的中古屋，被檢測出氯離子超出標準值一些，檢測結果被判定為「海砂屋」註。

海砂屋為鋼筋混擬土結構的氯離子含量超過0.3公斤/每一立方公尺的房屋，
平時用肉眼難以觀察，嚴重時會發生樑柱、屋頂天花板混擬土剝落或鋼筋外露的
情況。

其實我們從天花板常會落下的小水泥片，心裡大概已經有了個底，只是萬萬沒想到我母親辛苦了大半輩子，卻只換來一間中古的海砂屋，現在想實都賣不掉，全家陷入愁雲慘霧。但當時，我腦中只有一個想法：危機一定就會是轉機。我們家是海砂屋，同一棟的每戶樓層都一定也是海砂屋。在這個情形下，房子毀壞剝落的情況只會一年比一年嚴重。再過二十年，當每家每戶的房子都爛到賣也賣不出去的時候，只有一個結果會發生－改建。

既然天底下沒人不怕海砂屋，屆時所有住戶同意改建的意願就會提高，當住戶數達到同意標準，只要再找到一個好建商，豈不是能用「都市更新」的方式，用更好的建材，換到全新的房子？我媽聽我說的似乎挺有道理，只好暫時收起憂慮。果真一年後，新聞開始報導這棟海砂屋的消息，所有業者都不敢碰這塊燙手山芋，想當然，住戶要求改建的聲浪也就愈來愈高了。

在這同時，我又有了另外一個想法：我們這棟樓大約有一百戶，當中一定有些不願等待都更的住戶，會在這時候更加迫切想要脫手，我不趁這個時候逢低買進，還要等

我的人生因為觀念轉了個大彎，從此走上不一樣的道路， 與《平民保險玉》的海報合影。

到什麼時候？ 我當時就真的去探聽有沒有人要賣，一問之下，果然就有幾位想要賣，三十八坪的房子，最低開到一坪十五萬賣出，我當機立斷覺得可以買！現在永和的新建屋，一坪至少要六、七十萬，雖然現在房子沒有要馬上重蓋，但等個五年、八年之後，投資報酬率就翻一倍，太太太划得來了。於是我又向侯先生借了一筆頭期款三百多萬，買下另一戶大概總價一千萬的房子﹔接下來，再把房子順利租出去，利用收回的租金繳交七百萬的貸款，每個月負擔的金額少了很多。當然，我們也明白告訴住戶，這間房子是海砂屋，如果他願意，我可以用比較低的價格出租。

上蒼真是很厚愛我，果真，被我等到了！一O 一年十一月份，經過無數次和住戶協調的結果，所有住戶蓋章同意改建﹔接下來就是要等待建商、營造商和政府的協商，但至少，我們已經邁出了第一步。-----------

🔔三水先生房地產真實故事(續上篇)

💡三水先生把建地賣給城揚建設後賺了不少錢，於是他想把這筆錢創造被動收入，他想到了可以買店面，三水先生勤作功課後，決定買下他最熟悉的高雄大學特區，這時候的高雄大學特區正逐漸發展中，他看上了一棟三角窗店面，這棟三角窗當初以開價9999萬在賣，當然開價不等於成交價，三水先生盤算的租金收入投資報酬率，經過一番激烈殺價後，三水先生毅然決然下手買下。

💡三水先生最早把一樓店面租給7-11之後是永和豆漿、連鎖飲料店，現在租給信義房屋，因為地點好很多人要租，隨著商圈發展租金也跟著水漲船高，一樓以上則是租給高雄大學的學生、楠梓加工區的上班族等，此外，房子外面的看板也是一大收益，像是租給建商、商家、政治人物等當作廣告看板，因為地點好所以租金穩定，扣掉房屋稅地價稅以及維修等成本，好的時候一個月可以有30多萬的租金被動收入。

💡不過租了一段時間，三水先生也曾動心起念想要靠資本積累來獲利，就是透過轉手出脫，不過房地產景氣隨之下滑，買家出的價錢三水先生都不甚滿意，所以他就繼續出租啦。

💡看完三水先生的故事後，可以瞭解土地往往是資本積累快速累積的標的，因為當重劃區逐漸發展，樓房拔地而起，機能完善後，建商也願意用更高價去買土地，再來，好的地點租金收入也可以逐年調漲，這就像是戴德梁行顏炳立所說的：location、location、location，房地產交易法則「位置」真的很重要。(三水先生故事完)

待續，下一篇真實故事，75歲農婦農忙之餘轉手農地，半年賺一百萬的真實故事

#高雄大學特區
#房地產
#金店面
#有人也知道這裡嗎

#走過大帶小帶跑車迴片機時代的朋友必讀
#波波好文又一篇
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1.小時候覺得逛錄影帶店是一件快樂又幸福的事情，逛錄影帶店最大的樂趣就是被滿滿滿的電影包圍，光是翻看錄影帶外殼介紹都會覺得開心，不過，該租哪部電影回家看，往往得花很多時間才能做出決定，畢竟要挑到全家人都可能喜歡的片有點難度啊。
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2.以前看電影的管道，除了出租店外，有一段時間MTV也非常流行，高中時期，我和兩位好友山羊鬍和River也有去MTV朝聖，當年台灣仍不常見同志電影，剛接觸金馬影展的我們，總覺得同志電影是非常奇妙(新鮮又禁忌)的類型/題材，因此，第一次去MTV看電影，很自然想要找市面(一般院線)看不到、在家可能也不方便看的電影，我們一開始想看《墨利斯的情人》，但影片已被租走，店員小姐看到我們失望的神情，立刻向我們推薦《男人的一半還是男人》，當她拿出影片時，我們三人眼睛都亮了起來。
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一來常翻電影雜誌，老早聽聞《男人的一半還是男人》在國外評價大好、二來我們都是River Phoenix的影迷、三來它是同志片，符合我們對「既然來MTV，就是要看不一樣電影」的要求，當我們決定租看《男人的一半還是男人》時，小姐笑著說：「我就知道你們會看這片。」，嗯，直到今天，我都不確定店員小姐的笑容與回應是否有特別意思。
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3.當年想看禁片看獨立電影看歐洲電影大師作品的管道，除了金馬影展、MTV、或是某些出租店(例如永和的超越未來)可以挖到寶外，還有就是我們那個年代(年紀)影迷都要去朝聖的「秋海棠」。
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4.上一次逛錄影帶出租店.....應該是兩三年前的事情了，有些習慣，慢慢地，就遺忘了。

【實體影音寶庫—白鹿洞師大店，員工小楊訪談】
#DVD出租店員工訪談

當今媒體導演演員訪問滿滿滿，究竟身旁的電影相關從業影痴內心世界是什麼？腿一個月的專欄再復出，波波介紹電影人出動！！

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【前言：電影、出租店與我】
電影，兩個字，對於現代人說來格外輕鬆。花錢買票進戲院自然能夠在銀幕享受感官刺激遨遊心靈；倘若你沒什麼道德潔癖包袱，更無視版權法律規章，只要在搜尋引擎打個「XX電影＋線上看」，同樣能夠在小螢幕觀賞多數已下檔電影。

管道的便利，讓電影的距離不再是家與戲院之間的路程。錄影帶、VCD、LD、DVD、藍光、MTV、第四台、線上串流，開啟了觀賞電影的不同可能。人們可以隨時隨地欣賞自己想看的電影。

不同媒介承載著不同觀影習慣。只不過，DVD、藍光片等實體光碟租借或是購買收藏，在今日，除了少部分影痴外，非法網路下載、觀看與合法線上串流衝擊下，這樣的行為似乎愈來愈罕見。

小時候，我曾把租來的錄影帶《新十二生肖》拿去幼稚園教室播放。一群不到七歲的屁孩們看著貝瑪洗澡露屁屁，鬧烘烘說「好色喔～」。

因為錄影帶，一部已在戲院下檔的電影，讓我得以與其他人分享。

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時代變遷，這年頭的年輕人已經不知道紅色跑車倒轉錄影帶到底是怎麼一回事。頂多知道DVD、藍光，就以為這是電影實體化的全世界。

我認為實體出租店相對今日OTT影音線上串流而言，有一種無法割捨的親切情感。在實體租借的規則下，你並非無限量地想看就看，而是有限地租什麼看什麼。這種「有限」，不是虧本的浪費而是一種熱情的實踐。當你將租回來的DVD帶回家放進光碟機投在螢幕上欣賞，通常，你不會按著暫停就離開幾小時，你會好好看完它，畢竟這是花你錢租回來的。（一種歐巴桑心態）反倒線上串流看到飽，按著暫停，你會換拿手機平板坐在馬桶繼續看，或是改天從暫停時間點繼續觀賞。多了點方便，卻少了點情懷。

為了記錄並傳遞這份對於電影實體出租的情感，我決定起身訪問白鹿洞師大店當家帥氣店員小楊（楊詠盛）。讓大家知道，實體影碟出租究竟是如何的浪漫情懷。

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【實體影音寶庫：白鹿洞師大店】
白鹿洞師大店座落於捷運台電大樓站附近的師大路巷內，是臺灣最大的分店，有地下一樓，電影藏片量是分店之冠。（超過14654部電影）師大店從前營業至凌晨一點，現在隨著夜市沒落愈來愈早打烊。據聞，白鹿洞是是第一間將租影音出租與出租書店合併的店家，進而引領今日漫畫店複合光碟經營的潮流。

認識小楊是無心插柳柳橙汁。那時候我寫了《台北物語》萬字爆雷文分享到「奧斯卡坎城柏林威尼斯都可以」社團。很多人就按出好友申請，當時我看到這人好像有點帥，我便拋下矜持立馬按下通過（是的，我膚淺，我掌嘴，啪啪）認識人家幾天後，我就私訊問可不可以採訪他，他說好，我就在月黑風高的半夜十點跑去到人家店面。如同上述前言十段，寫了一堆情懷復古啥，我以為這年頭的白鹿洞畢竟都倒幾店了，大概會跟我家附近的__城一樣，頂多小貓兩三隻客人。殊不知吼賽雷，客人多多多，小楊甚至忙著結帳無從應我話。我錯了，原來白鹿洞師大店豪厲害。

不過小楊說，營業額對比過去黃金時期，現在大概降到一半左右，而且對師大店來說，晚班會有附近商家打烊來借還片或是夜市客人，所以我才會見到此般熱絡榮景。另外還有一個原因，師大店是影音館藏之冠，許多電影只有師大店才有進。舉例來說《電影序曲片頭大師》這種影痴才會朝聖的紀錄片，別間店就不會引進。因此許多人都會衝著師大店藏片量遠道而來租片，像鄭有傑、駱以軍這些名人都是白鹿洞常客。很多外縣市影痴、廣電系學生、電影評論者、拍片業界人士也都是師大店老主顧。

我細問著小楊工作狀況，才明白出租店員工並非只在櫃檯面對客人。早班的要做書、做片。書要蓋章；片子則是要做片袋、片殼、登錄日期。書還會手油，封面必須以酒精擦拭。晚班除了算帳，更因為來店客人增多，得應付很多小偷、瘋子、奧客。除了己身工作業務，員工更必須時時刻刻發摟娛樂圈大小事。小楊說前陣子丹尼爾戴路易斯（Daniel Day-Lewis）息影，他就得要把片子擺出來至架上。因為會有人想念戴路易斯前來借片。所以呢，店長在徵員工時就會考量其擅長領域作為日後選書、進書建議依據。像是電影，或者是武俠小說甚至男男BL漫畫。身為臺灣勞動工作者，真的十八般武藝都要會呢。

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一部影碟片殼在架上擺正面是由店員決定的。如此曝光相對以背面塞在架子上來得顯眼，會提醒客人注意並且提升租閱率。白鹿洞員工每天都要記錄新片借閱狀況，統計哪一些近期電影是客人偏好。值得一提是「限制區」，臺灣相關單位規定限制級電影不得放在「新片區」宣傳。限制區通常會在走道底側，較少人走到，更需要擺出正面讓客人看清楚有哪些片可租。當然，店員的喜好也可能影響擺設，小楊就說，他認為是寶的電影就會放顯眼一點，希望客人識貨租閱。像是《吸特勒來了》、《吸血鬼家庭屍篇》都是他的心頭好。

隨著臺灣觀影習慣轉變，韓國電影的租閱量也與之攀升。小楊說原本店內租借韓國片的人很少，但《屍速列車》、《哭聲》、《下女的誘惑》讓客人改觀，之後韓片借閱量增多。

我接著針對進貨詢問，小楊說，一部片要被客人租到超過進貨單價才會回本，所以不能亂進。像今年六月份發行的《猜火車2》就要進很多。但電影也不能一過新片期就把影片全部賣掉只留一套在店內。有的客人會在續集推出時，把前面系列作租回家復習。《變形金剛》系列可能不會，但之前《玩命關頭7》上映就滿多客人來店借完系列前作。

關於藍光片，小楊則說出租店進藍光是良心事業。因為一部藍光影碟通常成本八百到一千元，藍光租一次99元，一部片通常要租七八次才夠回本。雖然藍光片是未來的收藏趨勢，但以目前師大店租閱的客人來說並不足以支撐至回本。師大店只能秉持著服務客人精神繼續引進。

以漫畫書而言，〈阿基拉〉、〈傳染〉是白鹿洞師大店鎮店之寶。因為絕版，市面上已經無法購買，許多客人會親臨內閱；電影的話，許多市面上已無發行的電影，師大因為開店久，都有收藏得以租借。像是《銀翼殺手》、《艾蜜莉的異想世界》這些經典電影都是師大店獨有的寶藏。不過，這些寶藏並非永久不壞。小楊就提到，師大店很多片都會被刮花無法讀取。《再見瓦城》就莫名其妙壞了四次。有些片壞了可以再進，絕版片則就沒辦法。他希望租閱客人可以好好珍惜，讓這些好片可以繼續留世被看見。

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【租片店脫離被動：辦影展】
白鹿洞師大店有一項不得不提的特色，那便是「影展策劃」。師大店會規劃一整櫃的專題電影區聚焦供客人租閱。甚至在字卡上手寫影評推薦語，讓客人知道這部片何以被推薦。過往就曾經辦過辦「爽片影展」、「生命影展」、「寂寞影展」、「環保影展」等影展。這般作為甚至登上電子媒體新聞版面報導。

舉例來說，2016年底為了響應凱道婚姻平權音樂會，藉此表達力挺立場。白鹿洞師大店成立「滿滿的彩虹大平台」專區，將店內同志電影如：《斷背山》、《藍色大門》、《冥王星早餐》等片集結，做出同志專題。

婚姻平權之後時間沒多久，新竹光復中學發生學生於校慶活動穿著納粹軍裝高舉納粹旗幟大喊的事件，白鹿洞隨即發摟時事做出「寒假作業：勿忘歷史」專題，將20部二戰納粹題材電影：《偷書賊》、《惡魔教室》、《辛德勒的名單》等片在專櫃集結，表達出歷史傷痛不容玩笑對待的立場。台大社會系教授李明璁更分享照片讚揚：「只要有心，到處都可策展，都可教育。」

《我的冠軍女兒》上映後，師大店則策劃「印度影展」。原先在店內默默不被理會的印度電影，因為專題推薦，整排片被借光。小楊說，他們努力做影展，就是要以實際租閱量證明給上頭大店長看待，這樣實踐是有說服力的。

出租店脫離被動，主動推薦影片並融合時事議題教育，不免難怪，白鹿洞師大店被讚揚是史上最認真的租片店。

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【不僅是店員的店員】
小楊跟我說：「要留給客人，不只是商品」。對他而言，擔任白鹿洞師大店員工並非一份冰冷的服務業工作。有些客人會和他討論電影，直言哪部片好不好看。基於同樣對電影的喜愛，客人們會變成好朋友，送吃的，甚至聊天陪同打烊關店。

白鹿洞對小楊而言像是一個家，因為電影專業（小楊世新廣電畢業，擔任過攝影師），讓他得以認識到更多電影同好。他常在金馬奇幻影展碰到客人，彼此會熱情打招呼。這樣的互動更證明了「店員也是人，跟我們一樣愛電影。」

租片店或許真的因網路影響接近夕陽產業，許多店面都在苦撐經營。小楊說，曾有客人看衰嘲諷「看你們撐多久。」但除了賺錢，出租店的存在更是為了奉獻對於影視的熱情。小楊透露，師大店的《刺蝟男孩》只被租過兩次。這是一齣榮獲金鐘獎肯定的臺灣戲劇，卻在店內乏人問津。小楊說，即便如此，師大店還是會持續引進這樣的戲劇。就算僅為了一點點客群，看似虧本，但是白鹿洞之所以可以長久經營的原因，就是為了服務這少部分的影痴。

基於電影迷戀狂熱，出租店從被動化為主動電影推薦，佐以全臺灣出租店最豐富的影音收藏量：白鹿洞師大店始終屹立不搖，正是因為，它如此獨一無二的存在。

電影，對我而言，它不僅是讓人放鬆心情或是單純的感官刺激娛樂。影帶出租店的存在，提供了影迷、影痴、影狂一段私人連結，讓我們得以在電影愛好中接觸對話。

電影，讓我體驗了不同人生；
出租店，則讓我有更多選擇去體驗這些不同人生。謝謝你的存在，謝謝你讓我看見更多電影。

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【小楊Q&A】
Q：假如客人租色色的影片，你會不會有什麼眼神反應或是特別有印象？
A：其實不會。每天客人流通量太高，除非是熟客或特別機車的客人，不然其實很難記住。不過，那種每兩三天來狂借限制級電影的老伯，就很難不記住。（然後，他借到《人型海象》、《人型蜈蚣》或金基德這類電影時。我們通常會想像他潛藏在心底的觀片感覺）

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Q：你認為線上串流影音平台是出租店敵人嗎？
A：對白鹿洞來說絕對有衝擊，畢竟線上串流不會有逾期問題也無須出門還片。不過，對我們店員來說，的確有很多電影或影集類是台灣沒有發行的，只能在Netflix上面才看得到，那身為影迷的我們當然不會去反對串流平台。（盜版當然是絕對反對，都有客人打來問「這部片在網路上找到了可以去店裡退錢嗎」這種白癡言論）

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Q：貴店的影音規劃十分熱情，甚至邀請《台北物語》小偷演員親臨贈送海報。是老闆所逼，還是你無限奉獻自己的影音熱情呢？
A：前一任師大店店長離職後店裡面的確氣氛滿低迷的，現任店長是開店元老級的店員強勢回歸，我和她滿努力地想要白鹿洞重返過去榮景。所以我們都很盡力地處理店內「特別影展區」。店長會用手工美勞方式去製作相對較親民的展區；我則是盡量拓展人脈來找到新題材。像是這次《台北物語》區就是因為小偷演員張哲豪原本就是店裡常客，後來因為我之前在臉書貼的《台北物語》影評與他聊到天，最後陰錯陽差請他帶一張簽名版海報來店裡，之後就交由店長製作特區了。這些都是我們店員和幾位朋友跟店長一同自發性製作的，大店長也給予我們很大的彈性與空間製作，有時客人特別來拍照打卡之類。滿開心的。

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以上文字僅節錄介紹，完整文章包含十七則訪談Q&A：
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By Das Kino波電影