■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

/

「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

/

汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

/

有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

/

崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

/

那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

/

很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

/

這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

/

「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

/

我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

【網友投稿 - 靈異故事】

投稿者：poney

差不多四、五年前，因為大姐新工作入職，我們倆姐妹從台北搬到桃園平鎮，時間上非常倉促，但幸運的是我們很快地就找了間三房兩廳的房子，有前後陽台，1樓甚至還有警衛，因為價格的部份也算合理，我們立馬就付了押金還有第一個月的房租。

房間的部份我住主臥，姐姐是次臥，剩下的那間留著做雜物間，後陽台的部份緊鄰著廚房，有洗衣機還有曬衣場，幾條粗粗的鐵鍊懸掛在半空中，當時我們嫌上面滿滿生鏽的痕跡，於是另外買了曬衣繩還有衣架。

我還記得入住時是國曆六、七月，白天很長天氣也很熱，所以我常常都是把長髮綁成包包頭做家務，我最喜歡做的事情就是洗衣服晾衣服，不知道為什麼洗衣服都會積水，每天都會在排水孔撿到一大坨頭髮。

後來水甚至還漫出來到廚房(一開始大姐說一定是我自己掉頭髮因為他頭髮非常短XD) 我們跟房東反應後他不只一次安排水電師傅來處理，但積水的問題仍是沒有解決，因為搬家真的麻煩而且還有租約問題，我就認份的過著每天清頭髮的日子。

有一天差不多下午三、四點，因為陽光正好我在陽台晾衣服，眼角餘光看到我的右側貼近肩膀的位置有人貼著我看我工作，第一時間我以為是姐姐。

但這時間點他應該還在上班，而且我沒有聽到開門放鑰匙的聲音，我頭立馬轉過去，並沒有人，或者說人消失了。

姐姐回家後我跟他提起這件事，他才說他每次在電梯裡遇到鄰居，鄰居都會意有所指欲言又止的問“你們倆姐妹住的還好吧？沒發生什麼事吧？” 那感覺超不舒服。

除此之外，在煮飯的時候總是感覺有人在後面看著他，但一回頭只看到懸掛著衣服的後陽台，在房間時也總是感覺有第二個人存在，簡單的說就是即便是一個在家，也常常會感覺家中還有其他人。

我們有嘗試過問房東，房子是不是有發生過什麼事，房東總是說我們想多了，經過討論我們還是決定管他什麼合約問題，我們就是要搬家。

可是每次約好要去看房子的時候，姐姐總是不舒服要不就是工作上出狀況，計劃完全卡住。

就這樣又過了幾個月，有一天我們沒辦法了跑去行天宮拜拜，希望能夠順利找到新住處。廟方開口就說租屋處有個女阿飄很喜歡我姐，所以每次要看房子的時候姐姐都會有小病小痛，想要阻止我們離開。

幾經波折，我們成功搬到了中壢，房東跟我們約好退押金的時間一延再延，後來是房東的兒子出面退款，款項的部份甚至還沒湊足。

經過我們的追問之下，房東的兒子才勉強說出，他的母親是投資客，自從買了這套房子後常常在進出醫院，眼下也還在住院中，既然我們都搬走了，他也不再隱瞞。

原來曾經有個女孩子死在裡面，是自殺的，地點是在後陽台，工具是那生鏽的鐵鍊，她用來上吊......我看著他的臉想打死他的心都有。

之後有好長一段時間我都是邊抖邊晾衣服，一直到現在或多或少都還有陰影。

---------------------------

粉絲團每週除了板主分享外
也會每週不定期的有幾個單元 為大家做分享
以下~~

【靈異事件 - 重新探討】: 探討及分析 過去國內外所發生的靈異事件

【網友投稿 - 靈異影音】:歡迎網友投稿靈異照片或影片給粉絲團 你所遇到的難以解釋現象 我們都會盡力找出個最合理的解釋

【網友投稿 - 靈異故事】：歡迎網友投稿靈異故事或經歷 親身的最佳 非親身經歷的也歡迎投稿

【X - files】: 分享過去出團及活動 所碰到的難以解釋靈異照片或影片

【靈異照片 - 大家來找碴】: 分享網路靈異照片 在看似合理的照片中找出不合理之處

【電影分享】: 恐怖 驚悚 靈異電影的相關推薦與分享

還希望大家可以滿意 每週板主與粉絲團的分享 m(_ _)m