｜09/27，#動物協尋認養區｜
1.時間：9/3 晚上6:30～7:00
地點：桃園市中壢區榮民路167號附近
特徵：咖啡長毛母貓
聯絡方式：0903133128

2.問題：尋租屋 中壢、內壢
1.可養寵(貓，溫馴不亂抓家具)
2.租金5000-8000
3.6-10坪
4.有自備一些家具 空屋也沒關係
5.要屋主自租 仲介勿擾
6.有陽台，獨立洗衣機
附上我的貓 他很可愛

#租房也要看陽宅風水
#中壢幫客戶挑選好的租屋陽宅風水

☝️你們知道嗎？買房投資也是很大的學問！
為什麼不是自己住的也要看陽宅風水呢？
不好的房子，先不論男主人女主人是誰，只要看三樣地方「屋向、廚房跟廁所」就能決定這間房子適不適合拿來投資。

🧝你們也希望投資的房子租客能夠穩定、對吧？但是只要格局不對、就容易年年換租客、最慘的是、我們曾經遇過只是拿來投資卻沒有看風水、結果租客在裡面上吊自殺、造成屋主很大的困擾！買房不就是要等升值然後賣掉賺差價嗎？但是有些房子就是特別吸引這些愛自殺的人～如此一來投資變成凶宅這樣的心情如何了得？

🧟請張老師過去化解凶宅又是一次的費用，一來一去再買之前看風水就是最好的選擇～

👯‍今日在跟客戶見面之前、在遠遠的的地方，小編就看到了我們的客人戴著口罩，這不就是不久前我們才剛去看過他們家的風水陽宅嗎？只要是小編有見過面三年之內永遠不會忘、即使戴著口罩還是認得出你們喲～可見我們去幫他規劃陽宅之後讓他們賺進不少錢錢呢，讓他們才能有多餘的錢買房子投資～實在是可喜可賀🥰

#買房租房找風水大師張定瑋
#店面工廠規劃佈局找張定瑋大師幫你佈個好財位
#預約諮詢專線033312007
#24小時線上諮詢服務歡迎加入Line粉絲團@dinway66

近年來經常出現房東坑殺房客或房客惡意破壞屋舍及拒繳租金的案例發生，為避免房東與房客糾紛繼續發生，桃園市政府推出『包租代管政策』，由政府協助房東出租給收入較低民眾，並保障屋主租金權益，此項政策立意甚好，但外界卻大多不知道這項福利政策，為此小鳳今(20)天利用市議會質詢機會，要求都發局做法宣導工作，尤其對弱勢家庭或財力較弱的青年，更應主動協助。市議員 #呂林小鳳 關心您!

都發局回應：
包租代管計畫申請條件?民眾要如何加入?
申請條件：
1.房客：含一般戶，政策戶另有收入條件規定，需年滿20歲以上。
2.在本市設有戶籍，或在本市就學、就業者。
3.家庭年收入低於本市家庭年所得百分之50分位點(106年為新臺幣120萬元)或平均每人每月不超過本市最低生活費標準之3.5倍(106年為新臺幣47,922元)。
於本市無自有住宅。
4.房東(住宅物件)：住宅建物登記謄本、建物權狀影本、建築使用執照影本或測量成果圖影本之主要用途登記含有「住」、「住宅」、「套房」或「公寓」字樣。
5.歡迎符合資格之民眾踴躍參加，詳情可洽住宅發展處，並向5家委辦廠商(永勝租屋、富盟物業、兆基管理、生活資產及不用管) 共9個服務據點(包含楊梅區、中壢區、平鎮區、龜山區及桃園區)提出申請。

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914