■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

7/10 減脂早餐日記2.0

減脂早餐日記強勢回歸啦！經過一個月的時間，減脂早餐日記不只回歸，而且進入2.0模式。

#本日早餐

🦄國體纖益菌（減脂必吃）
🍜燕麥蒟蒻麵
🐔微醺醉雞
🥚溏心蛋
🍄水煮金針菇
🥦水煮青江菜
🍯和風胡麻醬
🍵無糖綠茶

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最近太熱了（白天）胃口變好差，加上新家尚未整理完也不想花太多時間弄早餐，今天全部吃冷食！蒟蒻麵、金針菇與青江菜全部水煮之後冷水沖涼，然後跟和風胡麻醬拌著吃，清爽開胃。

乾爹 #UP運動吃沙拉 的雞肉非常適合夏天吃，解凍後涼涼的吃超好吃的，尤其醉雞口味帶著迷人酒香（但吃起來沒有酒味），在這樣的天氣吃最棒了。明天我想吃乾爹原味嫩雞，還在考慮醬料的部分是要做簡單的台式蒜頭醬油就好呢，還是假掰的義式油醋醬，楊梅香吉士 廚師男友快給點意見啊！

許多固定發摟我的朋友們都知道這個月要比賽了（健力57量級），就在大後天啊幹！我到現在體重都還處在有點過重的狀態真是母湯。去年與前男友分手後我搬離台北木柵，一個人與三隻貓來到了中壢，當初會選擇中壢一來是交通便利（附近有客運能到北車），二來是房租便宜人貓都能夠住得更舒適。

我用12500的租金在中壢租了一間12坪大的獨立套房，當初是承接上一個急著找人無縫接軌的房客，房客表示如果我要簽約的話就是從12/4開始算，但當時才11月初，木柵的合約也要到12月底才結束。

由於我沒有太多時間能夠慢慢找房子看房子，因此最後只好咬牙簽約，於是我在12月時一個人付了木柵23000與中壢12500的房租，這也是為什麼當時我急著拋售二手傢俱電的原因，我需要很多的現金。

原本我是開開心心入住的，結果不到三天就發現，我的鄰居是一群吸毒的少年，從原本五六個人，到後來我搬進去約三個月左右已經成長到住了約20人了。每個晚上，每一天的晚上，不論我是晚上九點回到家還是凌晨三點回到家，永遠都能夠在電梯裡頭遇見其中幾位拉K少年。

在那環境下我近乎崩潰，從我搬進去後我的窗戶就沒有打開過，因為那濃厚燒塑膠味聞著非常的難受，而晾在陽台的衣服永遠都是臭的，吸飽了K他命的味道。每一天我都告訴自己，明年暑假就要搬回高雄了，再忍耐一年多就好，再一年就好…

每天都要逼我表態政治立場的代理警衛、每次簽收包裹都要強迫我聽他講八卦的代理警衛、每次走進去都是充滿K味與滿地菸蒂檳榔渣的電梯，而壓垮我的最後一根稻草是今年五月時收到代理人的訊息告知約期到了之後續約要將房租調至14000元。

代理人表示因為管理費太貴了，一坪要130元，我當下看到真的黑人問號，要管理什麼？沒有保全、沒有警衛、沒有管理員、下雨天一樓還會淹水，連個大廳都沒有的電梯大樓，管理費一坪130我真心不能理解。

我知道搬家要付出的成本比留下來吸收那每個月多出來的1500元租金遠高得多，若是以前我就會選擇忍耐，然後每一天都很痛苦，再把自己的痛苦怪罪在別人頭上：『要不是明年就要回高雄了現在搬家浪費錢，我現在也不用那麼辛苦忍氣吞聲住在這個環境…』

然而，說到底那都是我自己選擇的日子，沒有人拿刀槍抵住我的頭要我繼續租下去，我只是不想花那我認為沒必要的開銷罷了。因此最後我就決定不再續租，備賽、工作每一天都忙得要死根本沒時間能好好看房子，所幸有學生神救援表示爸爸在中壢有房子好像要出租，她要幫我問問。

於是，我就從12坪的套房，搬到了52坪四房兩廳雙衛前後陽台有管理員有警衛住戶單純的社區大樓了，租金還更便宜www。由於是空屋，我又得重新入手傢俱家電，因為之前住在木柵時買的那些已經通通賣掉了，所以各位最近會看到我一大堆的業配文就是這個原因。

不過業配的部分各位有需要再跟就好，而我也只會接我自己有在使用或是真的喜歡的產品，畢竟我還有本業的收入（還記得我是教練嗎😂）業配賺得的收入只是為了將家裡打造得更接近我想要的環境，自己要的生活自己爭取、自己缺的錢自己賺。

很多人會覺得這值得嗎？
明年就要搬走了不是？

我目前打算將中壢的家規劃成工作室，客廳可以用來教課與開講座，明年回高雄週一到週五照顧兒子，週六週日則北上工作（假日前夫會帶小孩們回阿嬤家），所以中壢不會退租。我與前夫在討論明年的規劃時他有點擔心我這樣是否會太累，如果我沒有刻意排休假的話就完全沒有休假時間了。

肉體有沒有辦法撐得住我是不知道啦，我的肉體講真的滿脆弱的例如前陣子的急性蕁麻疹。不過精神上我相信自己沒問題的，在歷經了這十多年治療躁鬱症的過程，我終於找到了能夠有效控制並且利用這個疾病的特色與之共存。

我不知道自己現在是否能夠算是一個心智健全的人，某些層面上來看，我依然偏執到非常變態，但我覺得自己現在這樣很好，若是要我講我與過去的差別，那大概是

以前 👉 想把事情做到完美，但是害怕失敗而拒絕挑戰。
現在 👉 想把事情做到完美，失敗的話就戰到成功為止。

這幾個月來發生的事情太多了，要講的話沒辦法在一篇文章就說完，而且相信講到這邊已經有八成以上的人按返回了，假如你有看到這的話等等留言一下好嗎？就當作是給我個鼓勵也好。

謝謝大家，我們下次見～

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5/6 減脂早餐日記
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週六量測完體組成後雖然被流失的一公斤肌肉嚇到，但回顧上個月的狀況其實也就不那麼難過了，生病期間會掉肌肉是難免的，掉都掉了懊惱也是沒有任何意義的，重要的是接下來怎麼做。
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如果是以前的我看到這種量測結果大概就會崩潰怒吃，而且一定會挑炸雞來吃，然後安慰自己我只是在吃肉補肉長肌肉。但其實這種失控的行為是我自己選擇的，我只是為了不要讓自己有罪惡感才會拿『吃肉補肉』當作是藉口。
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前天與小編一起量測完後我們就去吃了一整個月下來總算像人吃的一頓，但我倆依然還是有稍微計算了一下份量，沒有因為要犒賞自己而暴吃，我們約好了等我七月比完賽後再去好好吃一頓大的，現在都只是過程而已。
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所幸乾爹的雞肉真的很好吃，我才能夠連續吃兩個月不會膩，日復一日沒開玩笑，乾爹的雞肉與鮭魚真的是我減脂的一大功臣，如果各位正在煩惱減脂期間不知道吃什麼好，我會大推乾爹的雞肉。
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噢、這是業配沒錯，我業配我驕傲❤️因為乾爹的雞肉是我自己去爭取來的，超好吃的不推嗎？
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#工商一下
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雖然一直有突發狀況發生，但只要抬起頭來面對問題，就會想出辦法解決。例如搬家的事情原本讓我一個頭兩個大，後來學生表示家裡在中壢有房子出租可以租給我，但因為沒有冷氣只好放棄。沒有傢俱沒關係，沒冷氣我真的無法啊嗚嗚嗚（北極熊對不起）。
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今早不知道為何又是七點多就醒來，一醒來就看到學生表示爸爸願意在客廳與主臥室裝冷氣給我，我感動到都快哭出來了。生命中的貴人真的很多，當我以為自己要走投無路時就會有人伸出手拉我一把，以前還在躁鬱症期間，面對這些伸出援手的人都會下意識認為對方是不是想利用我，總是無法安心的接受他人的援助，然後覺得自己被這個世界逼到了絕路。
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走出躁鬱症後，我只想要用自身的經驗去幫助更多的人，用我那唯一可以拿來說嘴的天賦『寫作』，將文字化作堅定且溫暖的力量，去影響更多的人。然後讓這些被我影響的人像種子一樣發芽、遍地開花，一起讓這個世界變得更美好。
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好囉～本日的減脂業配日記先到這，順便預告中午12點有乳清團購，有需要的朋友可以參考看看喔！下次見掰～
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