#裝潢裝修大哉問

如果四十年中古屋要裝潢，你覺得一坪費用抓多少最適合？如果只做油漆，行不行？

好像水電、木工、電器行老闆都蠻厲害的，常常會說：「唉唷！你不用請設計師啦！我們幫你弄就好了！請設計師不划算！」

那，交給師傅們幫忙做，真的可以嗎？好像真的能省很多錢耶！

你們覺得呢？

【#Podcast 新上架 地產秘密客 ft.吳淡如】

最近有網友私訊很喜歡我們跟吳淡如合體，謝謝你們的支持☺️這一集我們聊的主題，買房到底要挑中古屋還是預售屋？究竟哪個好？有什麼優缺點？

買中古屋，其實優點還真不少，最現實的就是低公設比，甚至老公寓零公設，權狀多少，實際上使用空間就是多少，不用因為買了1000萬的房子，結果最後花了300多萬買到用不到的公設。

現在市場很多預售屋，主打高坪效2房，一般來說，新建案權狀30坪的2房比較好用，市場上我們常看到20坪不到的2房，空間真的小又難用，這一點特別留意。

中古屋還有一個優點，可以先去跟管理員或里長打聽這裡住的是什麼樣背景的人，「千金買房、萬金買鄰」這一點很重要。

有朋友買了一間新房子，裝潢花了200萬搬進去後，才發現隔壁住戶在拉K，味道飄散到自家，最後受不了忍痛賠售房子，畢竟家裡有老有小，攸關家人身體健康、生命安全。

我們也歸納新建案，尤其是新大樓有幾個優點：

✓第一、設置管理室，安全性佳，加上網購盛行，有專人幫忙收發包裹很重要。

✓第二、不用追垃圾車，下了班已經很累，還要等垃圾車真的滿麻煩的，還有如果住在舊公寓的五樓，老人家一次要提個好幾袋跑垃圾車，長時間對膝蓋關節其實有負擔，現在的新大樓都有設置垃圾儲藏室，對於上班族來說真的方便許多。

✓第三、裝潢費，可以省一些，主要是節省掉舊公寓換掉老舊管線及打掉牆面、舊式原本裝修的費用。

如果新大樓格局不錯，甚至不太需要更動格局，如果預算有限，也不太需要做天花板，直接安裝軌道燈也很有氣氛，可以參考歐美「低度裝修」的理念，捨棄過多包裝華麗裝潢，透過佈置來營造家的風格。

像我自己的家就是，當初自己發包系統櫃、木地板、簡易冷氣包管，省下了至少二分之一的費用。

這一集的Podcast我們跟吳淡如針對新成屋vs中古屋做優劣勢分析。

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#地產秘密客 #吳淡如

#阿明小教室 #房事真心話 #合理的公設比怎麼算?
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合理的公設比怎麼算？買新厝住新家，尤其年輕人更喜歡漂亮公設住新房子。所以小坪數新建案一直蓋一直蓋...。但以同區段同等價位來說，新建案的公設比例較中古屋真的高了不少，無形中擠壓了民眾生活居住空間。

相信大家都知道，近年來預售屋公設比例越來越高，現在買房通常有三成以上錢買不一定用到的公設，阿明還聽說公設有到五成的ㄛ。

一般來說：#新成屋 地點通常比不上中古屋，雖然外表華麗但室內空間真的狹小，加上高公設比，新成屋20坪不到的室內空間，挑戰三房案件比比皆是阿@@

目前生活機能好的區域，除了都市更新能釋放出大面積土地以外，一般蛋黃區新建案土地取得面積愈來愈小，也因為基地面積變小，公共設施真心說怎麼做得好。加上買新成屋還有一些隱藏成本，例如；管理基金、裝潢費、管線費、家電、管理費、車位清潔費...等等。

至於 #預售屋，阿明認真建議考慮買預售屋的朋友，要先確認建商風評，因為預售屋買下去簽完約就成定局，在你交屋之前你真的不會知道自己買了什麼樣的房子。萬一入住後才發現社區水準不佳，喊破喉嚨也沒人理。

#中古屋 就比較單純，阿明認為中古屋雖然管線老舊、公設不一定齊全、需要花點修繕費用。但其實花費可大可小，買方可以視自身條件決定，中古屋地點通常比較好，因此生活機能完善。加上公設又低，室內空大，換算成單坪價格實在很多，所以不論從以前到現在，中古屋都是民眾買房主力市場~

一般來說；15~25年的中古屋CP值很高，這個年份的房子生活機能成熟、穩定，公設比低，自住、出租兩相宜。
有些26年以上的老公寓，甚至沒有登記公設（梯間/陽台），因為室內坪數超大，很多人會買來做分租套房當起包租公、包租婆，導致這類型公寓屋齡雖高，在投資人齊心喊漲的狀態下，價格也一直被投資客拱上去啊。

說到這兒， 阿明怎麼看都覺得買預售屋和新成屋好像比較不划算啊？算盤撥一撥，誰會心甘情願花個千萬買二房小宅，根本傭人房體驗館，買完入住後，悔不當初的人比比皆是。

阿明建議，公部門是否可以考慮在建築法裏規範公設比例和分配方式呢？

雖然，現行產權登記辦法有相關明文規範，內政部也在預售屋定型化契約書中要求，對每一戶的室內面積、陽台及公設面積、車位面積都必須清楚記載，要求分別計價以達到透明化的目標。

接下來阿明要說的很重要，要買房的朋友一定要看清楚哦!!

以現況來說，假如你看上一個公設比約35%的建案，權狀坪數40坪；主建物26坪，公設14坪，賣1200萬。含公設計算1200萬 / 40坪（主建物26坪+公設14坪） = 30萬/坪，也就是說您的1200萬裏有420萬買了14坪，不確定在哪哩、能不能用、用不用到的公設，是不是感覺有陣風吹過來，頭殼暈暈的...

阿明相信，公共設施有其必要性的存在，重點在於公共設施坪數比例是否能被合理規範，還是相關單位會繼續漠視消費者權益，讓業者自由心證公設應該有多少。

我們呼籲相關單位用法源依據把公設比例規範出來，讓買房民眾一目瞭然，像是停車位佔多少%、樓梯間佔多少%、交誼廳佔多少%…以及限制總公設比不能高於多少%。

關於合理的公設比例這部份，現階段建築法規並無相關規範，所以業者想怎麼蓋就怎麼蓋。如果建築法能有一個公設坪數比例規範，有法源讓業者依循，相信這會是台灣買房民眾ㄟ福氣。

許多國家風俗民情不同，我們或許無法走到零公設機制，但我們是不是可以規範合哩，符合一般民眾正常生活使用的公設坪數比例，不再是業者想怎麼蓋就怎灌坪數呢~

阿明理解，現階段主客觀因素要改變都不容易，但，有個方向總是好的，這個難題就交給我們公部門長官思考囉~

阿明相信，如果有一天，買房的公設比例有了法源依據，一定會讓全國買房民眾感受大有為政府德政的辣!!

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