【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

我大概是史上第一個因為做惡夢而接到枕頭葉配的網美（自稱），還真是：「睡吧～夢裡什麼都有～」

九月初發了那篇睡不好夢到被刑求，孰料獄卒賞識本人寧死不屈的志氣，反而提拔我成為邪惡組織幹部 aka 風裡飄的惡夢（？）後，便收到廠商來訊詢問：「你睡不好嗎？要不要試睡我們家枕頭？」

試睡免費的枕頭當然好啊！試睡免費的帥哥也要！請和枕頭一起宅配過來！何況該枕名為「纏眠枕」，言下之意自然不言而喻（請勿汙名化商品）。可是廠商並未滿足我第二個心願，僅默默快遞了枕頭，順便打電話叫警察（並沒有）。

身為一位「大」豆公主，我重眠亦重視寢具品質，究因本人能坐就不站、能躺就不坐，休息時間有八成是躺著，其餘二成趴著，每逢假日必定大睡12個小時到長褥瘡為止，沒人拿鍋鏟幫忙翻身我就不起床！

常言人生約有三分之一的時間耗費在睡眠上，本人大概有二分之一的時間都在和周公下棋，下到周公受不了上街舉牌罷工。螺弟曾懇切問道：「你不覺得你花太多時間睡覺嗎？人走了就能永遠安息耶～」

Who Car！！誰的車快把他開走！！欸不對是Who Cares！？（我不是吳宗憲，有記得加s）

把特，重點在於這個「把特」，我很會認床到六親不認的程度，出外旅行得攜帶安眠藥或狼牙棒把自己打昏，否則換寢具便難以入睡，什麼五星級床墊或枕頭，讓您有如漫步在雲端對我而言都NONONO，故實際收到纏眠枕前，內心有微微之奈米擔憂，憂心我和枕頭間的身體相性不合。

不過我也沒對天發誓睡過就一定要寫，對於「試睡」，向來秉持「不拒絕、不主動、不負責」之態度。（為何越來越像渣女發言？）

收到纏眠枕當晚，我迫不及待就睡了它（到底有多飢渴？？），原本還拿著手機，心想要記錄第一天試躺心得，評測耐力、持久度、契合度等等（若覺得以上文字色色的，一定是你痣己想法汙穢），誰知睜開眼已經是第二天早上了！踏馬的做生意不老實在枕頭裡下迷藥嗎！！？？

我憤而拆開枕頭，想說迷藥藏在哪裡是有多純！？再給我多來一點！！結果發現不！！枕套下藏的不是迷藥，也不是嗎啡，更不是牛奶針（對違禁藥品是有多熟悉）！而是彈性絕佳、支撐力十足的94%天然乳膠，無怪乎能溫柔地撐住我這顆大頭大頭下雨不愁人家有傘我有大頭。

其實大豆公主如我，之前也買過化纖枕、羽絨枕和類似的乳膠記憶枕，在睡眠這檔子事上繳了不少學費。然而當時那顆價格不斐之Ｏ牌記憶枕竟然睡沒多久便開始塌陷，進而分解掉屑，實現一個枕頭度化成仙，只剩下舍利子的得道之路。現在想來應該是乳膠成分不夠高，才會脆化，讓人感受到諸事無常阿彌陀佛。

目前被除役的羽絨枕，則是纏眠枕到來前之舊愛，雖然羽絨枕柔軟度佳，卻易凹陷、彈性不足，且我有椎間盤突出之痼疾，易慣性落枕，纏眠枕成功解決長期以來的困擾，穩妥且服貼托住頸部和頭部，無怪乎能一夜好眠。

外加個人是混合性敏感肌膚，後腦杓易長毛囊炎，兩天換一次枕巾也無甚效用，而纏眠枕高達12%IONIC+銀纖維之雙層特殊布料，不但涼爽透氣睡覺不會滿頭大汗，滑順細膩的質地更讓人忍不住一直用臉磨蹭，即使被認為是變態也在所不惜！！最重要的是，抗菌除臭的功能十分有感，從此擺脫梳頭不小心梳到痘痘大吼大叫歐買尬的煩惱

假如大家覺得我最近更新文章的頻率變慢，錯不在我，請狠狠責怪這顆不懂事的枕頭，都是它害我不是在睡覺，就是在前往睡覺的路上。

廠商特別幫忙開了六折優惠，代碼是：「rose」
在以下網址輸入代碼，原本要價四千多塊的二代纏眠枕，一秒變2592還免運。
https://www.lhs365.com/products/DUvvRpZkXFSBceQ92HoQDc6x?u=TUedLe&fbclid=IwAR3uRm0jRASOK5WMZ7Ei8sF9oajsGsDe90_jSFBgPY80cLMu9ZuZAjB60y0

跟我一樣愛睡覺，急需好床伴的網友，可以參考看看～

最後獻唱一首劉德華的老歌《纏綿》：「睡得越深越濃越纏眠～不問有沒有明天～睡得越深越久越纏眠～再多給我一點時間～」（揮手下降）（挖咩去睏啊）

孩子玩玩具、看書沒有耐心，要怎麼提升專注力呢？
首先，我們要了解注意力的發展是由短至長，根據研究，各年齡玩玩具的 平均時間如下：
2歲 = 7分鐘
3歲 = 8.9分鐘
4歲 = 12.3分鐘
5歲 = 13.6分鐘

如果孩子的操作時間在平均值左右，就不用太過擔心。如果參與時間過短，我們就要觀察有什麼因素影響孩子的操作，以下列出常見的因素&方法：
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✅減少環境中造成分心的物品
如果孩子容易因為其它東西而分心，一個簡單的做法就是減少環境中的干擾物，就可改善孩子分心的狀況，例如：除了正要玩的玩具，其他玩具都收進箱子，減少孩子視線範圍內的刺激物，或者讓孩子朝向簡約的牆面進行遊戲或閱讀。然後，可以準備適合孩子的桌椅，靜態操作時都是在這個桌椅，孩子久了會習慣坐在桌椅時，要調整狀態進行靜態活動。
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✅挑選適齡的玩具和書本
　　確認玩具/書本的內容適合孩子的發展進度，因為太簡單會沒有挑戰性、容易無聊，太難則可能一直失敗、挫折感太大而放棄。書本挑選上，1歲半前較理解「大圖、實物照片、背景單純、日常可見」的內容，1歲半之後則可以進階為「手繪圖片、背景較複雜、含認知元素(形狀、顏色、命名)」。然後，動手做也能幫助視覺注意力集中，所以結合操作、遊戲、翻撥的書本，也有助於孩子專注在閱讀中。
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✅以孩子有興趣的元素來增加參與動機
　　每個孩子喜歡的活動類型略有差異，所以參與時間有長有短很正常，但完全不參與某類活動，可能會因此缺乏某些技能的學習，所以還是要變換方式，鼓勵孩子嘗試看看。通常將活動結合孩子喜歡的元素，可提升參與動機，例如：孩子不愛看書，但喜歡玩車子，就可以試看看車子圖鑑，孩子可能因此而開始閱讀，再進一步擴增至其他讀本。扮家家酒，也可以改為邀請車子們來作客，這也是將孩子喜歡的元素融入原本較沒興趣的活動中。
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✅設定合理的期待與參與時間
　　先觀察孩子平均的注意力時間，以這個作為基準點即可。如果孩子原本能維持的注意力時間為讀3面書本，那就以3面為基準，然後搭配孩子喜歡的元素來延長閱讀時間，如果有增加1面，就是進步了，這時可以回饋孩子：「你今天比昨天多念一面，又學了更多東西呢！」，當努力或嘗試被肯定，下次參與的動機也會變高喔！也可用這個基準來計算要準備的書本/玩具量，例如：孩子現在玩玩具為3分鐘，期待增加至6分鐘，就可準備2-3個有興趣的玩具，接替玩，讓時間加總有6分鐘。所以，進步幅度不在於一次要很明顯，而是保持這個習慣，每天都持續地累積增加，長久下來就會變成穩定狀態，維持時間就不會忽長忽短。
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✅靜態活動前先動一動
　　運動會使身體分泌多巴胺、血清素、正腎上腺素等，有助於提升專注力、思考力等。所以建議先進行動態活動再做靜態活動，例如：翻身、爬行、走路、跳、跑、騎車等(依孩子動作發展來進行活動)，同時也滿足孩子動的需求後，再進行靜態活動時就會比較穩定和專注囉！
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專注力的運用無所不在，小至寫作業，大到發揮自己潛能。在孩子大腦尚未成熟前，非常需要大人協助培養專注力，過程也許很長、需要很多耐心，但這些努力都會幫助孩子持續進步的!

#職能治療師 蔡曼嫻

6月份回覆留言內容：哺乳期穿無鋼圈胸罩會否導致胸部下垂、異物哽塞急救前後翻身會否導致寶寶頭暈、奶粉沉澱用筷子攪拌怕有細菌怎麼辦、寶寶滿一歲除了人奶其他的奶不喝怎麼辦、寶寶滿2歲後正躺或側臥需要用枕頭嗎、寶寶使用特殊奶瓶無法親餵該怎麼追奶、長期側身奶睡會否導致乳房下垂變形、可以使用Love To Dream投降式包巾睡袋嗎、寶寶滿5個月喝奶無法來回四次怎麼辦、控速瓶餵容易嗆奶嗎、預防吐奶喝完奶後先抱直30分鐘還是先放Baby Lounge寶寶躺枕、寶寶會用開口杯但不會用吸管杯需要特別練習嗎、小孩4歲才開始吃手怎麼辦、擇期剖腹產需要做盆底肌修復嗎、側躺餵用小花杯接奶是否會造成乳腺韌帶壓力、餵母乳對乳頭有影響嗎、新生兒長途旅行坐汽車安全座椅對脊椎是否有影響、寶寶滿4個月每6-7小時才餵奶一次是否間隔過久、躺餵睡著是否會壓到寶寶/半夜餵奶是否需要拍嗝、寶寶可以喝黑糖水嗎、母乳瓶餵是否要像奶瓶餵一樣注意清潔/是否需要清潔乳頭、不穿內衣(胸罩/哺乳衣)會導致乳房下垂嗎、哺乳期可以做俯臥撐練保持胸部堅挺嗎、寶寶滿9個月後擠奶量下降改怎麼辦/擠奶會增加下垂的風險嗎、擠奶時間間隔拉長是否會導致下垂、CPR急救先吹氣的目的是什麼、新生兒可以做安撫椅跟大人一起互動嗎、Dream Feed寶寶不容易喝上而且醒來次數變多該怎麼辦、寶寶體重不達標但又不努力吸奶該怎麼辦、後躺餵寶寶邊吸奶邊往下掉是什麼原因、兌水奶是以水量計算還是泡好後的奶量計算、寶寶滿2個月坐著拍嗝頭一直向後仰要把他的頭固定住嗎、寶寶出生12天每天大便20次是腸胃不好嗎、寶寶多大可以做睡前儀式/做完睡前儀式卻不一定想睡、寶寶的腿喜歡捲曲著對髖骨是否有影響/是否要幫忙伸展、寶寶4個月只愛媽媽不要爸爸抱能用瓶餵母乳方式改善嗎、滿4個月寶寶可以坐餐椅嗎、側睡對寶寶的脊椎有影響嗎、寶寶半夜翻身醒來玩兩三個小時怎麼辦、兒醫建議滿月寶寶以擦澡為主對嗎、寶寶出生一周本來喝雙邊奶現在只喝單邊是否要擠出來補瓶餵、寶寶滿2個月常脹氣所以媽媽忌口飲食單調體重降低該注意什麼、女寶寶大便後棉花球向前擦會否推進縫隙裡、媽媽腹瀉可以餵母乳嗎、寶寶滿7個月還需要一頸二腰三靠背抱姿嗎、寶寶滿2個月狂流口水和吐口水是胃食道逆流嗎、太早使用有坐凳的背巾對寶寶有不好的影響嗎、清理鼻子時生理食鹽水不小心進入口腔誤吞有影響嗎、寶寶剛滿5個月長時間趴著對頸椎不好是真的嗎、寶寶6個月每天扶著沙發站一小時對他的腰部椎柱和關節會不會不好、寶寶會翻身和抬頭可以從腋下抱起來嗎、寶寶2個月晚上睡遙袋會影響脊椎嗎、洗澡時如何幫寶寶反身洗背部和臀部、寶寶9個月白天小睡會扶著欄杆玩半小時才入睡怎麼辦、Power Pumping的休息10分鐘是促乳模式嗎、為什麼打無痛會增加順轉剖的機率呢、可以把配方奶和母奶加在一起嗎、把寶寶放在汽車安全座椅睡覺會對骨骼發育不良嗎、寶寶剛開始吃米糊可以買市售的混合baby rice嗎/胚芽米是否對寶寶好呢、第一胎適合水中分娩嗎、寶寶出生就住院瓶餵之後是否有機會轉親餵、乳房按摩一天應該幾次、自然撕裂和會陰側切哪種對產婦比較好、寶寶用舌頭喝奶瓶有關係嗎、雙胞胎出生10多天媽媽擠奶量很少之後奶量還會增加嗎、洗澡是睡眠儀式其中之一步驟可以天天洗嗎、寶寶多大可以嘗試吃花生醬和芝士、寶寶吸奶瓶發出嘖嘖聲而且嘴角會溢奶是否需要該換奶嘴孔、帶2個月寶寶出遊2個月是否該倒時差、寶寶6個月晚上吃迷糊奶可以用超市盒裝牛奶還是奶粉。📢 快來訂閱我的頻道：http://bit.ly/2kttyum

本影片僅供教育使用，不能取代醫生診斷。請向醫生或其他合格醫療人員諮詢您的病情。

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#Sunny回覆留言

媽媽，世上最辛苦的職業，沒有之一。
跟大部分的在職媽媽一樣，米娜（潘怡伶）下班後「工作」才真正開始，第二個老闆正是 8 個月大的兒子鹿卡。

當了媽媽之後，過去習以為常的生活模式都因孩子有很大的改變，其中面臨最大改變就是「失去自我」，從懷孕那刻起，生活上的所有決定都遷就著孩子。時間倒轉到 2012 年，米娜跟交往十年的老公決定一起邁向人生下一階段，沒想到新婚三個月，意外先插隊了，在某天洗澡的時候摸到胸部腫塊，確診乳癌一期。

米娜總共做了 12 次化療、17 次標靶治療、 3 年抗荷爾蒙治療，為了不讓自己沈浸在負面情緒裡，米娜在治療之餘不斷蒐集資料，意識到自己更認識治療而減少焦慮，也發現當時很少有公開分享的治療經驗，於是決定把自己的過程記錄下來，這是米娜創立年輕乳癌病友社團的起點。

米娜分享讓她轉念的一段話：「如果人生是一本書？你想把它寫成怎樣的書？」因為這句話，讓米娜走向乳癌預防治療的宣導之路，米娜希望自己這本書，鹿卡在閱讀之後，能夠相信自己，無論遇到什麼困難，都可以跟媽媽一樣，勇敢堅持下去！

#GoodJob #媽媽 #米娜

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世上最辛苦的職業，沒有之一。
跟大部分的在職媽媽一樣，米娜（潘怡伶）下班後「工作」才真正開始，第二個老闆正是 8 個月大的兒子鹿卡。

// 媽媽，不再擁有自己
一旦當了媽媽之後，過去習以為常的生活模式都因孩子有很大的改變，其中面臨最大改變就是「失去自我」，從懷孕那刻起，生活上的所有決定都遷就著孩子。隨著寶寶成長穩定，米娜內心那股想完成使命的聲音開始在召喚她，她決定聽從自己回到工作崗位，繼續經營年輕乳癌病友社團「花漾女孩 GOGOGO」，透過社群的力量，幫助年輕病友及家屬度過對抗疾病的人生黑暗期。

// 意外，總是突然插隊
時間倒轉到 2012 年，米娜跟交往十年的老公決定一起邁向人生下一階段，沒想到新婚三個月，意外先插隊了，在某天洗澡的時候摸到胸部有個腫塊。經過醫生檢查評估，確診乳癌一期。當下醫生立刻安排開刀，在辦理住院手續的過程，要選哪種病房、會住幾天、花費多少，在還沒盤點資源就必須做出如此重大的決定，當下真的很徬徨。誰都沒料到一張 20 年期繳清的保單，還有機會派上用場，這份家人在米娜小時候保的癌症險，讓米娜有足夠的資源做最好的治療選擇。

// 未知，所有恐懼源頭
米娜總共做了 12 次化療、17 次標靶治療、 3 年抗荷爾蒙治療，為了不讓自己沈浸在負面情緒裡，米娜在治療之餘不斷蒐集資料，意識到自己更認識治療而減少焦慮，也發現當時很少有公開分享的治療經驗，於是決定把自己的過程記錄下來，這是米娜創立年輕乳癌病友社團的起點。如今社團已累積了三千名社員，除了年輕病友之外，也有專業醫護人員，成員在社團裡討論各種疾病治療的疑難雜症，像是：化療的副作用、營養品怎麼補充、在哪裡買假髮、乳房重建的建議、術後內衣的選擇等等。

// 啟程，做好周全準備
人生就像一趟旅程，每個媽媽都期待自己的孩子可以熱血上路，旅途過程總有意外，米娜知道自己無法隨時陪在兒子鹿卡身邊，能做的是透過保險規劃給他最完善的保障，讓他無後顧之憂地盡情探索人生，去想去的地方、看想看的美景。米娜分享讓她轉念的一段話：「如果人生是一本書？你想把它寫成怎樣的書？」因為這句話，讓米娜走向乳癌預防治療的宣導之路，米娜希望自己這本書，鹿卡在閱讀之後，能夠相信自己，無論遇到什麼困難，都可以跟媽媽一樣，勇敢堅持下去！

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