210818商周 他靠省錢存下一棟房：要把「無痛消費」想像成「皮肉痛」
商周原址→https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL003005825

撇開電動機車、汽車不談，如果你跟我一樣是生活在大台北地區的機車族，你每月的停車費大約是多少呢？你通常願意花多少時間找免費停車位？還是你覺得停車1次20元也在斤斤計較是怎樣，有車位當然就直接停了，幹嘛囉哩叭唆的！

像這樣的「小額支付」你有感覺嗎？雖然我們都該具備使用者付費的觀念，但如果在有機會停免費停車格的前提下，卻懶得試著尋找，小心你的錢正在不經意中一點一滴地流失。

將「無痛消費」想成「皮肉痛」......↓

請你跟我一起這樣想：如果每天停車1次花20元，1個月就是600元。如果你在住家附近停車繳1次，到公司附近停車再繳1次，那1天就要繳2次也就是40元，1個月就是1,200元。

無論是600元還是1,200元都已經不是小錢了，以1天3餐，每餐100元換算，起碼可以讓你吃2天～4天了。假設你能省下600元或1,200元的同時，再跟那些不省這些錢的人相比，一來一回的差距就是1,200元或2,400元了。

至於該花多少時間找免費停車格？我最多只花5分鐘。當然如果是你很熟悉的地方往往不用2分鐘就能找到，我進一步說明。

把錢轉換成時間，根據最新公布的基本時薪是160元，換言之1分鐘就是2.67元，而用20元換算是7.5分鐘。也就是說，如果你為了省20元而花超過7.5分鐘找免費停車位就不划算；可是如果你花不到5分鐘找車位，也就是13.4元的時間成本，便找到免費的車位因而省下20元，一來一往你還是省了6.6元，既然如此，在行程不趕的前提下，為何不花個5分鐘試著找免費停車格呢？

還有，你知道20元的利息要如何產生嗎？必須要有1萬2,000元的錢母，搭配年利率2%的投資工具，還要花1個月的時間才能產出20元。因此，就算是20元也是得來不易啊！

月租5折超便宜？抱歉我選免費的！

我的公司位於仁愛路、敦化南路圓環一帶，這裡非常難停車，尤其在台北市主要幹道的停車格都開始收費以後，免費的車位就變得極少。但，你相信嗎？我到現在幾乎都還是能夠找到免費的機車停車格，我付費停車的頻率1年頂多1次～2次而已。

記得在2019年8月中，公司周遭的機車停車格開始實施收費制沒多久，我的機車後座被釘上了1張20元停車繳費單，還被釘了1張「機車格月租300元」的紙條。當我進一步了解後，得知是附近辦公大樓的室內停車場對外招租，就在我公司的正後方，月租金300元換算1天只要10元，跟戶外比起來等於是打了5折！

業者相當聰明，因為他們是將閒置的汽車格當機車格使用，1格汽車格可停4台～5台機車，能替辦公大樓增加社區基金，物盡其用值得讚許！只不過，業者聰明，我更懂得精打細算。

到底要不要花300元租機車位？我認為要實測後才能決定。一來是我真的很會找免費機車格，二是禮拜天本來就不收費，所以實際上1個月有4天是免錢，停車費的計算基礎應是：戶外520元／月、室內300元／月。

再來，我相信附近有一定比例的上班族都跑去租每月300元的室內機車格了。而在停車需求總量不變的前提下，我判斷只要忍耐一段時間，找到戶外免費機車格的機率就會提升。果不其然，自從8月23日停過1次20元的戶外機車格後，至今我都還沒有花錢停車過，所以我現在每月的停車成本依舊保持「趨近於0」的紀錄。想到每月都能替自己省下數百元甚至上千元不等的停車費，心情就很愉悅！

因此，當你問我到底要停每次20元的戶外車位，還是租月租金300元的室內車位呢？我的答案是：「抱歉，我選免費的！」

買車容易養車難

順帶提一個講到快爛掉卻攸關你能否加速存錢的觀念：別太早買汽車！

汽車不僅昂貴，而且一落地就折舊。汽車怕刮傷變醜，內部要保養，外部也要清潔。可機車就不同了，縱使外殼傷痕累累我也不心痛，反而覺得這是防止被盜牽的「保護色」。

而且在台北市要找汽車停車格很困難，停車費比機車貴，機動性也差，尤其到了尖峰時刻，看著擁擠的車陣，頓時慶幸自己騎車能夠一路暢行無阻！另外包括每年的持有成本（稅金）、保養成本也差很大。

另外，買汽車還會嚴重拖累你的存錢速度，在被動收入大於或等於生活開銷以前，盡量不要買汽車。

書籍簡介_省出一棟房：24招易上手的存錢絕技
出版社：台灣遊讀會股份有限公司
出版日期：2021/05/31
作者簡介_陳泰源
現職：東龍不動產仲介公司資深經理

從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師，六位一體的斜槓小生。

歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛，人生最高負債達380萬元，仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單，展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕，卻仍堅持靠自己努力，把存錢當有趣，號稱「台版貧窮貴公子」。

雖已買房，但至今仍不懂股票與基金，希望透過本書傳達一個重要的訊息：不懂投資沒關係，只要養成低度消費的習慣，就已經具備人生逆轉勝的DNA！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/08/210818_19.html

鴻禧今日在質詢時，呼籲財稅局盧天龍局長，在經濟不景氣之情況下，縣府應該要苦民所苦，將應納稅額計算中的「地段率」採取最低限度之認定，減輕人民之負擔。

📝現行應納稅額核算公式：

💰稅額 = 課稅現值X稅率X持分比例X課稅月數/12

💰「課稅現值」= 核定單價X面積X（1-折舊年數X折舊率）X 👉「地段率」

📣政府是依據什麼來計算「地段率」？

地段率之多寡，是依據🏠房屋稅條例第11條第1項第3款之內容來訂定：

📝三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。

「不動產評價委員會」，每3年會根據房屋所處街路商業交通及房屋供需與買賣價格等，來評定地段率。

相關單位表示，相關審查資料，是由地政處提供給不動產評價委員會來進行評定，因此並沒有明確的標準審查。

🏠所以房屋稅條例第11條第1項第3款之內容，預留了很大的彈性讓縣府來認定，所以其實縣府是可以將「地段率」調低，減輕人民負擔。

#宜蘭縣政府財稅局
#不動產評價委員會
#鴻禧關心您的權益

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《進階財報分析》003折舊費用分析

用人成本與折舊費用是主要的成本及費用，尤其是資本密集的公司，折舊費用的分析是相當重要的。對於一個低折舊或零折舊(折舊已攤提完畢)的公司，很少競爭者可以與之競爭，無形之中建立起一條寬廣的護城河。

【實際案例-大統益(1232)】

折舊提完了沒，一個比率讓你知道

對有些公司來說有時候折舊費用是一筆很大的數字，然而如果折舊快提完，只要不再繼續資本支出，或者不再展店，未來由於折舊費用持續下滑，獲利可能會增加很多，因此財務報表分析者必須有能力預先看到這個趨勢。有一個比率叫做未折減餘額佔折舊資產比率。首先固定資產分為折舊資產與非折舊資產兩大類，土地是不用提折舊的，所以折舊資產通常是固定資產扣除土地後的金額。其次未折減餘額，就是折舊資產成本減去累計折舊後的金額，這個金額很低的話，就是未來折舊的提列只剩一點點，如果只剩殘值，那就不用提列了。所以未折減餘額可以預估未來如果沒有新的資本支出時折舊的提列金額，因為未折減餘額就是未來折舊提列金額加殘值的總額。但是絕對金額是無法比較的，所以就必須用未折減餘額除以折舊固定資產成本計算其比率。

《參考FIG-01》

我們將大統益(1232)97年至104年財報中固定資產的資料整理起來並計算未折減餘額佔折舊資產比率，97年時還有31.2%，一直到了104年時只剩下12.3%，主要原因是97年時機器及儀器設備成本2,766百萬，到了104年時帳上3,025百萬，僅增加259百萬。因此此比率才會逐年降低。

當然你也可以用個別固定資產項目計算未折減餘額，這部分就要看財務報表電子書中的財務報表附註了。

《參考FIG-02》

從上表，你可以計算房屋及建築的未折減餘額除以成本266,976百萬/879,950百萬等於30.33%。其他的機器設備、運輸設備、租賃改良、其他設備的未折減餘額/折舊資產成本比請自行計算。不過這個部分要多年分析才有意義，當然也可以跟同業比。

除了用折舊資產成本減去累計折舊計算未折減餘額外，也可以利用折舊費用計算分析，折舊費用可以從財報中下面三個地方取得，當然現金流量表最容易找到，不用再看附註。

1.不動產廠房及設備明細表
2.人事、折舊及攤提表
3.現金流量表營業活動現金流量

現金流量表營業活動現金流量：

《參考FIG-03》

人事、折舊及攤提表：

《參考FIG-04》

不動產廠房及設備明細表：

《參考FIG-05》

接著我們來計算折舊費用占營業收入的比率
104年 92,145仟元/17,773,023仟元=0.52%
103年 114,458仟元/21,849,462仟元=0.52%

可以看出大統益公司的折舊費用極低，104年營業淨利率僅6%，其中折舊費用只有0.52%，不然以如此低的營業淨利率，如果必須負擔巨額比率的折舊，獲利能力必然大幅削減。

這個計算方法也可以比較不同公司的折舊佔營業收入比率，看出公司折舊費用的負擔項目。

由於未折減餘額佔折舊資產成本的比率可以預測未來折舊費用的走勢，進而估計折舊費用金額，財務分析人員可以預測折舊費用走勢對未來公司的獲利能力的影響。

‧想要在不動產地政業界發展者,不管是走公部門或業界,都可以在本專題裡得到完整的概念,尤其陳翰基老師是二條路線都RUN過,分析十分精準透徹。
‧你知道用估價六式也可以算退休金嗎？觀念學通了,俯拾均可應用！如何用估價的概念[複利年金現價率]來算你在退休前要存多少錢；用[折舊提存]來計算每個月應該提撥多少退休金。看影片之前，你可以先自我測試看看。
‧本場講座限學員參加及收看完整版。適用對象:高普考地政.估價師.地政士.不動產經紀人.有志進軍地政界者。
‧陳翰基老師為知名地政大師!20多年豐富教學經驗,幫助無數學生成功達陣!老師口才辨給.架構分明.法條內容與實務充分結合,延伸考點關鍵字與觀念等教學特點深受學生推崇,是一位充滿教學魅力的一級名師,各地均有鐵粉強力追隨!創新使用大型觸控式電子螢幕結合電子白板授課,再度領先業界,令人驚艷!陳翰基老師粉絲團: https://goo.gl/RWppGt ，不動產經紀人.地政士.高普考地政.不動產估價師.國營地政類上榜超級好課歡迎試聽

170602東森財經 房屋淹水免驚 加保颱風洪水險有得賠
影片網址→https://youtu.be/E4Ed_fzRgBg

豪雨來襲，部分地區大水甚至灌進屋內，家電家具全都受損，像這樣的水災險理賠，投保可是有秘訣。

記者 陳郃頻 採訪報導……↓

產險公司火險部協理 何子健 表示：「可以再買火災保險時，可以買颱風洪水的附加險，(但不普及)只有5%有保」。

不過很多人誤以為只有住低樓層才須保颱風洪水險，其實高樓層玻璃遭颱風吹破也算在理賠範圍內，以每100萬元的保額來說保費大約2000多塊，不過要注意動產方面會計算折舊率，使用2年的電視機為例，理賠大約會打折大約一半，而且5天內就要完成申請。

產險公司火險部協理 何子健 表示：「家電跟家具這些是我們叫做動產，如果使用若干年度，這個部分折舊是會扣除的，先拍照。」

人來人往的忠孝東路，這次也成為重災區，房仲業者也提醒，店面如果不幸淹水，租金方面可跟房東先談談。

房仲業者 陳泰源 表示：「在簽約時，附加條款，如果下大雨淹水情況，是不是租金可以減免，(假如)我因為淹水我一個禮拜沒辦法營業，那是不是一個月租金可以扣掉一個禮拜租金。」

梅雨季節，颱風災損不可預測，不妨花點小錢幫心愛家園多買一份保障。

網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/06/170602.html

130609民視 地上權住宅 房價6折 報酬率高
影片網址→http://youtu.be/1dqpOR2qaNw

感謝記者 于凡 的採訪，祝福于凡身體健康早日康復唷！說到這個地上權住宅阿，其實可能還蠻適合我的。因為本人的個性是極端保守型，所以就算我有錢，我也不太敢冒險為了賺房屋差價，而進場短近短出。

我也是比較以中長期、租金投報率角度切入買房的人，像這樣的產品對而言就很適合啦！投報率至少2.7%根本就是小case，如果以周邊房價行情約6折來計算，至少4%以上，穩定，又比把錢放在銀行利息高！

更重要的是，因為沒有土地所有權，也無須負擔地價稅，無論在任何時候出售，即使房屋折舊幅度較一般住宅高，亦無須負擔土地增值稅，只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用，大部分仍比地價稅低！

所以，聽完我這樣解釋後，是不是也很心動呢？

錯！！！其實它缺點很多！1.因為沒有所有權，難保住個過程中發生產權糾紛，縱使土地所有權是政府的。2.只有建物所有權，房屋會折舊，因此屋齡越老，越不容易申請房貸，買的時候自備款超高。3.地上權使用滿50年期滿..........然後呢？然後沒有人知道接下來會發生什麼事？只知道最後可能會發生的狀況是，土地增值了！但歸政府所有，房屋僅剩零星殘值，賣不出去沒價值，最後才恍然驚覺50年來出租給房客的「租金高投報」全貼給了「建物貶值」，正負相抵財產歸零。

結論，除非自住需求，否則還是別買吧！喔~不！就算是自住需求，還是別買！

以下是新聞報導......↓

大台北房價居高不下，讓許多無殼鍋牛望屋興嘆，不過地上權住宅，因為沒有土地產權，房價是周邊行情的6到7折，而且租金投報率高於2%，是不少投資客的最愛，但對想要擁有房產的民眾來說，使用期限50年，非常沒有保障。

磚紅色的建築，就在小公園正對面，還擁有保全，以及獨立車道，儘管屋齡17年，在台北市中山區，擁有這樣一戶房產，必定價格不斐，但這裡房價，是周邊的6折價。

原來這是地上權住宅，因為沒有土地產權，所以每坪行情約35到40萬，比周邊60到70萬元，便宜約4成，至於今年脫標的景美財訓所地上權，得標的建設公司，將規劃4棟住宅大樓，和1棟住商混和大樓，預計開坪開價40萬元，和附近的60萬到65萬相比，也相當打了7折。

房仲業者 陳泰源 表示：土地「所有權」還是土地「使用權」，房客不介意這個，這個對房客來講沒有意義，所以相對投報率就很高，因此對於一些比較中長期持有的，以租金投報率角度切入的買方的話，是可以進場的。

對投資客來說，地上權住宅總價低，投報率高成為搶手貨，反觀50年使用年限的限制，對想要置產的民眾來說，卻是得納入考慮因素之一。

新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2013609F01M1#

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/64462861