強制執行之目的在於滿足債權人之債權。債權人於取得執行名義後，若債務人不自動履行
，則經由債權人之聲請，透過國家公權力之運用，以實現債權人之債權，此即為強制執行
。而由於一般社會上對不動產之重視，常較動產為高，因此不動產之執行，成為金錢債權
之債權人重要取償對象。以下將簡介不動產之強制執行流程。

一、強制執行債權人需先取得執行名義：執行名義之種類，以法律有規定者為限，依強制
執行法（下稱本法）第四條第一項規定，執行名義之種類有六種，分別為 １．確定之終
局判決。２．假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判（
關於其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判，例如：支付命令、確定訴訟費用之裁定等）
。 ３．依民事訴訟法成立之和解或調解。４．依公證法規定得為強制執行之公證書。５
．抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。
６．其他依法律之規定，得為強制執行名義者（例如：本票裁定強制執行、非訟事件費用
之裁定、仲裁判斷等）。

二、由債權人具狀向執行法院聲請強制執行：強制執行係為實現私權，因此私人權利之實
現，是否需國家公權力介入，應尊重權利人之意思，故需債權人之聲請始得為之。而聲請
強制執行時除具狀附上相關證明外，另需繳納千分之七執行費及郵票費等規費。

三、囑託地政機關為查封登記：供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法
應登記者，為強制執行時，執行法院應即通知該管登記機關登記其事由，強制執行法第十
一條參照。就不動產之查封登記而言，實務上執行法院常以公函方式，囑託地政機關為查
封之登記。

四、債權人引導法院人員至現場執行查封行為：不動產之查封，在於禁止債務人就查封物
為處分，因此查封一經實施，即生效力。而已登記之不動產，執行法院應先通知登記機關
為查封登記，其通知於查封行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。

五、通知行使抵押權：存在於抵押物上之抵押權，因拍賣而消滅，本法第九十八條第三項
參照，因此執行法院進行拍賣程序時，會依法通知抵押權人行使權利。 六、囑託測量：
不動產之現況，與不動產之拍賣價格息息相關，因此現場查封時會囑託地政機關進行測量
。另執行法官或書記官，亦會對不動產之實際狀況、占有使用情形或其他權利關係加以調
查。

六、鑑價程序：不動產價值，不易確定，故拍賣不動產時，執行法院會命鑑定人就該不動
產估定價格，實務上常囑託不動產所在地之地政、工務及稅捐機關為之。若拍賣不動產時
，執行法院未命鑑定人估價，而逕行決定拍賣價格，則其執行程序即屬違法。

七、核定拍賣最低價額及酌定保證金：執行法院於核定底價時，為兼顧債權人及債務人之
權益，通常會詢問債權人及債務人之意見，以免底價過高或過底損及雙方權益，但最終核
定底價之權為執行法院。又執行法院於核定拍賣最低價額時，通常亦會酌定保證金。

八、拍賣公告 、通知：為使一般人均能事先明瞭拍賣相關事項，故執行法院拍賣不動產
時應先期公告，另應通知債權人及債務人於拍賣期日到場，如有優先承買人或他項權利人
，亦得通知。

九、拍定：不動產之拍賣定有最低價，若應買人之所出之最高價，超過底價或等同底價，
即為拍定。若未達拍賣最低價額者，為未拍定。未拍定，則依強執法第九十一條第一、二
項規定由債權人承受，債權人不願承受者，再減價拍賣二次，共計於三次拍賣後，仍無法
拍定，即依強制法第九十五條第一、二項規定為特別拍賣程序。

十、通知優先購買權人行使權利：不動產經拍定或交債權人承受時，執行法院知有優先承
買權利人者，得通知期於法定期限內是否願意承買。

十一、繳交價款：不動產經拍定後，買賣契約成立，買受人即應按拍定之價金，交付於法
院。

十二、塗銷查封、抵押權登記：依本法第九十八條第三項規定，存在於抵押物上之抵押權
，原則上會因拍賣而消滅，故拍定後執行法院會函請地政機關塗銷查封及抵押權登記。

十三、發權利移轉證明書：拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉
證書及其他書據。拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取
得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。

十四、製作分配表、定期分配及領取價款：拍定後，執行法院會依法製作分配表、定期分
配及通知債權人領取價款。

十五、點交：買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，
因此若債務人拒絕將不動產交出，則拍定人得依法聲請點交以解除債務人之占有。

強制執行之目的在於實現債權人之債權，而金錢債權之滿足，又以拍賣不動產最為常見，
以上對拍賣不動產之流程簡述，在希望能使讀者對此拍賣不動產之流程有概括的認識。


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一、管轄：要執行的財產必須在法院轄區內，才可以向該法院聲請強制執
　　　　　　　行。
　　二、要提出執行名義的文件：
　　　（一）判決書及其確定證明書。
　　　（二）准予假執行之判決書或准予假扣押、假處分之裁定書。
　　　（三）訴訟上成立的和解或調解。
　　　（四）公證書（載明可以逕受強制執行者）。
　　　（五）拍賣抵押物或質物的裁定書以及抵押權設定契約書、他項權利證
　　　　　　明書、借據或本票、支票。
　　　（六）其他依法律規定，可以強制執行的文件，如支付命令及其確定證
　　　　　　明書。

　　　程序
　　一、書寫強制執行聲請狀：司法狀紙可向法院聯合服務中心購買。書狀中
必須寫明聲請人及債務人現在的住居所，使自己及債務人能收到通知
， 不要寫空的戶籍地住所。如果無法收到通知，還要進一步查明現在
住居所，以便送達。書狀中最好寫上債權人的電話，以便緊急聯繫之
用。書狀中要說明聲請強制執行的意旨以及債權數額。
　　二、要附送執行名義的文件正本。
　　三、繳納執行費：執行費是債權額的千分之七，但執行標的金額或價額未
　　　　　　　　　　滿新台幣五千元者免繳執行費。繳納處所在法院收費處
　　　　　　　　　　，並取得繳款收據。
　　四、並繳納供送達之雙掛號郵票十份，多退少補。
　　五、上列手續辦好後，要將聲請狀，執行名義的文件、執行費收據以及郵
　　　　票，一併送法院收發室即可。
　　六、所要查封拍賣的債務人財產，其產權證明文件要附在聲請狀中提出來
　　　　。以後還要導引執行人員到現場查封。
　　七、查封以後，民事執行處會委託公家機關，如台北市政府地政處及工務
　　　　局鑑價，有時也會委託信用可靠的法人鑑價。債權人要先繳鑑價費用
　　　　。鑑價費也是執行費之一，將來可優先受償。債權人及債務人對於此


項鑑價可以表示意見，但僅供法官參考，法官會酌量各種情況定底價


。
　　八、拍賣日期一定會事先公告於法院公告欄及刊登報紙。刊登報紙必須債
　　　　權人先出錢刊登，登報費也是執行費之一，將來可優先受償。債權人


最好刊登於銷路廣大的日報上，使更多人知道前來投標。
　　九、拍賣時會公告底價及保證金。保證金應向台灣各地銀行購買本票、支
　　　　票或匯票，連同標單投入票匭，由出價最高者得標。得標者必須在一
　　　　星期內繳足價金，否則保證金會被沒收，將來再開標時，如低於此價


，還要賠償差額。
　　十、拍定後如果有優先購買權人，則暫緩繳款，要先詢問優先購買權人是
　　　　否願意以此價款購買，如果願意，就必須先由他購買，拍定人就不能


承購而應領回保證金。優先購買權人如果不願意承購，才由得標人承


購。

　　　債權人主導及協力
　　一、民事強制執行的主導人是債權人，法院只是介入公權力，以完成保障
　　　　債權人的財產權為目的。因此執行程序中，在在需要債權人導引並協
　　　　力。切勿以為法院應該包辦一切執行程序，置身事外。
　　二、債權人所主導的主要事項為查報債務人財產及其使用狀況，如有無出
　　　　租，出租情況，查封時要導引至現場，陳報債務人地址，如無法送達
　　　　，還要提出債務人戶籍謄本。
　　三、外出執行時，法院執行人員一律乘坐法院的公務車，債權人不必另雇
　　　　車輛或負擔交通費。
　　四、在執行程序進行中，債務人祇要與債權人和解，由債權人撤回執行，
　　　　就可終結強制執行程序。如以書狀撤回者，應注意撤回狀上所蓋印章
　　　　必須與原來強制執行聲請狀相同，否則應附送印鑑證明書或親自前來
　　　　民事執行處聲請撤回 ，由書記官記明筆錄。
　　五、不動產的拍賣，每股都將當天所要拍賣的案件，同時投標，且集中投
　　　　入同一標匭。任何人都不知道何人投何標，標價若干。又當場開標，
　　　　馬上決定各筆得標人，當場影印標單公告之。任何人都無法圍標、壟
　　　　斷或勾結。

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