實價登錄修法 應納入銷量
王健安／暨大財金系副教授、住宅學會理事（投縣埔里）

作為長期房市與銀行的研究者，除了關心高房價的問題外，亦與一般大眾感同身受而想問「為何房價總會幾年來個大波段飆漲（學術稱此大漲小回的現象為「僵固性」）」，身處薪水停滯的新型態經濟時代，房價這樣漲真的是「有基之彈」嗎？健全房地產市場方案到底要出現幾次才夠？截至目前的措施是否真能有效解決房市亂象，作者有兩點看法：

一是央行目前以貸款成數為管控的有效性。央行稍早自陳「目前僅有十四％不動產放款流向投資客，比重並不高（但外界無從檢視得到這些數據的處理過程）」。據此，此次支撐房價的資金動能之一「台商資金回流」，其在不動產的投資模式，攸關是否有如建商稱的「原子彈級」管制效果。

二是目前內政部實價登錄修法的廣度。外界多將焦點擺在預售「價格」的透明度，卻忽略「數量」的重要性。此話如何說？在金管會官網的裁罰案件（二○一九年六月十二日）揭露一個有趣的案件：國內某知名壽險公司投資新莊副都心的建案，因未依該公司所報銷售計畫辦理，致未符合保險法有關不動產投資應以即時利用並有收益為限之規定，而被核處罰鍰一百萬元。

上述公司持有該建案二百戶，完工銷售一年多卻僅賣出十多戶，而追查該建案的相關廣告宣傳等，比對此波預售營造「熱銷」不也類似嗎？更妙的是這個銷售量不實，並非由內政部主導揭露的實價登錄來處置。

嚴謹來說，內政部「實價登錄」，容易讓人產生只有提供不動產「交易價格」的資訊，實際的內容還包括：面積等交易標的資訊。但業者仍極力延遲登錄的時間，並慣用行銷話術的操作，或營造「排隊訂屋」假象，使購屋者難以從中判斷預售屋的實際銷量。

整體來說，本次健全房地產市場方案，其中的「四、為防範過多資金流入房市，政府已督促銀行就非自用投資者及建商新建住宅申辦貸款，採取差別或審慎授信」，係屬央行即刻性與針對性的手段，預期心理的影響可能甚於實體。至於方案中的「一、強力稽查紅單交易；二、加速推動實價登錄2.0修法，將預售屋不論自售或委託代售全面納管，並加重價格申報不實的罰則…」，係屬內政部對市場結構性的基礎改革，不過也只是回歸二○一八年行政院「實價登錄地政三法」修法初衷。

又究此波房市上漲起源為「預售屋的紅單炒作」，而目前版本卻忽略解析任何市場的結構，價量皆屬基礎的同等重要資訊，據此，實價登錄修法應納入建案有關銷售狀況的數量揭露。

更進一步來說，從購屋者關心的數量資訊來看，近期有關「高公設比」的問題亦引發熱議，其實早在二○○九年內政部即被監察院糾正「…造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔；且對健全建物登記法制，未善盡職責…」。過了十多年，購屋的負擔不僅更沉重，花更多的錢買房而買到的數量到底是什麼，亦應趁此次民氣可用一併解決過去房市的結構性陳痾。

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