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（要做齊以上4個Steps，未能在限時內按指示完成則有機會不獲處理，敬請留意）

本次活動截止時間為2021年9月28日23:59，模擬面試題圖片集已於活動結束後29/9-3/10以email發出，請留意電郵信箱。預祝小朋友順利入讀心儀幼稚園！

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#K1入學 #名幼 #K1面試 #幼稚園面試 #MissKirby

《十大政府200億買工商舖你要知!》

政府200億買工商舖，令我想起 ...... 從前有阿炳阿茂，投胎見閻羅王。 閻羅王問邊個想一世付出，邊個想一世索取。 阿茂就覺得梗係一世索取啦。 咁阿炳就唯有一世付出。大個咗， 阿炳付出咗好多努力， 血汗 ，金錢， 成為咗嘅大富翁， 周圍捐錢。 阿茂啦， 就繼續索取，一世都係乞兒。

如果你有睇我《十大創業忠告》， 我嘅第二忠告就係「你越要得到嗰樣嘢，你越先要付出。 最好的往往已經係身邊。」 香港係個福地， 你越想政府做好啲，你越先要支持佢，唔係反對佢。 佢依家攞二百億出嚟買社福物業，梗係話好啦。支持咗， 再仔細睇真啲條數 ，大家商量點樣優化佢。 唔好為反對而反對， 又話咩官商勾結，又話咩杯水車薪。講到呢度，我知好多人可能已經好憎我。Whatever ... 我而家就仔細從十點同你睇下佢條數: 

第十: 政府話動用200億買入60項物業， 涉及61萬呎樓。即係平均呎價三萬三，係超級高! 已經足夠買中上環甲級寫字樓。 我後面信德中心高層向海單位都只係賣緊三萬三蚊一呎， 政府唔使買到咁靚呀! 

第九: 今時今日，即使是100%地舖， 面積較大，位置較靜的民生位置，好多現在成交都不足兩萬蚊一呎。 睇下今日經濟日報呢個 table, 全地舖或者連一二三樓，呎價9000至到萬四元就有交易， 靚位嚟㗎。 我唔係好明政府條數點計囉。 可能今日講高啲，日後買平咗就唔使孭鑊啦。

第八: 對工商舖必定是好事，業主套現了200億，自然資金也會投回工商舖。 如果去買樓，肯定佢哋唔係首置，要交15%嘅從價印花稅。 好似我咁，用公司名買，30% 。 仲要再鎖多三年， 工商舖只係最多畀8.5%， 無任何轉售限制。

第七: 咁樣買商用物業做社區設施(包括長者鄰舍中心 及幼兒中心)一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例， 如果要做互助幼兒中心，更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係地舖加一/二/三樓。 如果你查看社署現有設施的選址， 絕大部份都是相連地舖，方便出入。

第六: 雖然政府話只是佔香港整體非住宅總存量的0.14%，嗰個數字絕對是「作細」。因為絕大部分工商舖類型的物業政府是不會買的。 牽涉人命出入的地方，已經肯定不會是工廈或者中高層的商廈。 佢又講到明唔會考慮核心區嘅甲級商廈或者得嗰幾百呎嘅街舖仔，只剩下低層的已活化工廈或低層乙丙級商廈及較大間嘅商舖。

我計過， 總存量無佢所講嘅4.3億平方呎咁多， 七除八扣，應該只係得約8600萬平方尺。 大約係咁計啦。 所以要買61萬呎，應該佔整體可以考慮樓面嘅0.72%啦。比佢公布數字高五倍左右啦。

..........

香港差餉物業估價署(2018年香港物業報告)

全港寫字樓總面積 1,205萬 平方米 
(當中只有35%是非甲級， 及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 1,513萬平方呎 
+
全港工廈總面積 1,640萬 平方米
 (當中只有210萬平方米已活化，及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 753萬平方呎
+
全港零售物業總面積 1,143萬 平方米 
(當中應減去只得幾百呎的街舖。估計全港約有10萬間，每間平均約600平方呎，即應減去約6000萬呎樓面）
Net 6,302萬平方呎
= 淨額約8,568萬平方呎 (政府可以考慮買入的非住宅總存量)
(1平方米 = 10.76平方呎)
Note: 政府公佈非住宅總存量是4.31億平方呎，大約5倍
.........
第五，根據土地註冊處， 撇除領展同年賣咗120億商場，2018年成年商舖只是有約363億的成交， 二百億即使分三年買，都係大的數字，佔每年的18%。 即使包括埋商廈，加多374億成交， 再包括埋工廈，再加多440億，都佔近6%。但記住， 當中好多係甲級商廈(e.g. 中環中心/力寶中心/信德中心等)， 同埋未活化嘅工廈，社署一定唔會買。 好似上面乘返大五倍的話， 即係佔可考慮購入工商舖市場的3成成交量。Yes, 3年 x 3成。

第四: 政府話200億買入60項物業作158項社福設施， 即每項物業約3.33億。 唔計領展，近年商舖過3億元成交每年約只得十幾單。 即是說即使政府全部掃貨買入，掃足三年，都未夠數。 掃埋商廈/及已活化工廈先得。 但係我估政府唔會買全幢太古城中心或者舊式工廈自己活化掛。因此對大面積及較靜的舖一定有正面影響。

第三: 我同全港經紀了解過，在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的民生段)放盤約有100個，叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。 因為政府不會買入間老人院，又再趕走啲老人家， 唔 make sense. 要買足200億的非現有社區設施，唔容易。我估最大機會買入的物業會是現有吉舖/酒樓/桌球室/桑拿/商務中心/銀行等。 

第二: 我相信政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖，例如上年9月黎永滔以2.75億買入的荃灣中心3.8萬呎樓面， 或者今年3月林子峰用1.15億買入嘅青山道 One New York 近萬呎樓面，don't take me wrong, 佢哋兩個都係我好朋友，好好人。但如果政府買嗰啲剛剛買入嘅物業， 買得平，佢哋唔會賣。 買得貴，會比人感覺有好大的官商勾結嘅嫌疑， 政府面對輿論嘅壓力會好大。 買入我李根興嘅貨，一定畀人鬧死。最大機會是買入持貨多年的發展商倉底貨或者個別業主嘅陳年舊貨， 即使個價貴啲，在市場上則難以比較，價錢較容易過到公眾或傳媒的監察關口。

第一: 最後，唔好忘記市區內有好多最靚嘅位有好多劏場，難聽啲，俾傳媒經常形容為死場。 近年劏出嚟嘅就已經牽涉近三千間舖。。佢哋依家嘅售價往往都只係當初劏出嚟價錢嘅三分之一/四分之一。 最核心嘅佐敦廣場， 高鐵旁邊咁旺嘅位，上年8月都只係成交咗每呎970。Yes, 你冇聽錯，每呎970， 係香港近年嘅新低。如果政府願意吹雞叫業主聯合放售， 全層或者部分商場樓面都好， 我相信好多業主都願意輸少當贏。 俾錢發展洗，不如幫幫啲小業主啦。 起碼畀人插少啲「官商勾結」， 贏返啲呢幾千個小業主個心，Really! 

總結， 我支持政府呢個200億方案， 我只係覺得佢有啲數可以計得準啲姐。 但我做開舖,佢唔係呀媽。我相信舖價不會大升， 但肯定好多持啱貨的業主會價錢企更硬。 今時今日太政治化，希望這個方案能夠今年7月成功通過立法會， 對工商舖，對小業主，對我都將會是一支強心針。

.............

《十大政府200億買工商舖你要知!》
第十: 平均呎價三萬三，太貴!
第九: 全地舖或者連一二三樓，近期呎價9000至到萬四元就有交易。
第八: 業主套現了200億，會回流工商舖，是好事。
第七: 商用物業做社區設施一般都需要6樓/3樓或以下才符合消防條例。
第六: 不單止佔香港整體非住宅總存量的0.14%，應是佔整體可以考慮樓面嘅0.72%才對。高五倍!
第五: 佔可考慮購入工商舖市場的每年30%成交量。
第四: 每項物業約3.33億。 按近年商舖成交量，掃足三年，都未夠數。
第三: 市場較適合政府的商舖放盤約有100個，叫價合共約150億。
第二: 政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖。
第一: 政府可以考慮買入市區劏場舖。

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幼稚園のコンサートなどでも大人気の童謡といえばこの曲！「アイアイ」を陽気なカリプソのリズムにのせてお届けします。スチールパンの音色が楽しい気分にさせてくれますね。

南の島、マダガスカル島周辺に生息しているアイアイは、マングローブなどの森の中に住んでいます。日本で一般的に親しまれているお猿さんとはちょっと見た目も違って、ぎょろっとした目や長い中指が特徴で、時には悪魔の象徴とされてしまうことも。さとのうたの山本翔太のイラストもお楽しみくださいね♪

Aye-aye, Ai-Ai (Japanese children's song)
Calupso, Latin Jazz

●チャンネル登録お願いします！
https://www.youtube.com/satonouta

●公式ウェブサイト
https://satonouta.awadamariko.com

●さとのうた公式プレイリスト
https://www.youtube.com/playlist?list=PLStzymrQDMVSrF-DNgfKfAUuWvhytgvzY

●さとのうたコンサート動画プレイリスト https://www.youtube.com/playlist?list=PLStzymrQDMVRtTkVI2oxRWk_wKXMXI-iW

●1stアルバム「1さい」も発売中！ダイジェストで聴けます。 https://youtu.be/Jfhp7kQ1oUg

DAWソフト：Studio One 3
使用音源：Pianoteq 5, Trilian, BFD 3, Kontakt Factory Library
イラスト：Illustration by Shota Yamamoto

●さとのうた
誰もが知る童謡唱歌やわらべうた、日本の映画・アニメ音楽や懐かしの歌謡曲など日本人の心に残る名曲をジャズシンガーの粟田麻利子と作編曲家の山本翔太がお送りします！コンテンポラリーなジャズ、お洒落なスイングから70,80年代洋楽風、ラテンやアフロ、電子音楽やミニマルを取り入れたものまで様々なスタイルのアレンジを、粟田麻利子が暖かく透き通った声で歌います。ファミリーから音楽好きまで楽しめる内容になっています♪ たまに動画で使用されるイラストは山本が頑張って書いていますφ(・ω・｀)

●粟田麻利子 (https://awadamariko.com) 〜 大阪大学文学部を卒業後、会社員を経て、2007年秋より奨学金を得てバークリー音楽大学へ留学。在学中New York Voices Scholarshipを受賞、同大学プロフェッショナルミュージックメジャーを首席で卒業。第11回神戸ジャズボーカルクイーンコンテスト入賞、第5回さいたま新都心ジャズボーカルコンテスト・グランプリ受賞、国際大会Jazz Vocal Contest 2014ファイナルに選出。日本コロムビア等から自己のアルバムをリリースする他にも、童謡やフラのジャズアレンジCDをプロデュースするなど幅広い音楽性を持つ注目の女性ジャズシンガー。2017年度より名古屋芸術大学にて後進の指導にもあたる。

●山本翔太 (http://shotayamamoto.com) 〜 4歳でピアノを始めるが8歳で勝手に教室を辞めてくる。しかし色々あって14歳の時に曲を作る事に目覚める。2010年より京都コンポーザーズジャズオーケストラに提供しこれまでに10枚超のアルバムに参加。米国際大会ASA’17 / HSC’16最優秀ジャズ賞、ISC’16 / SongDoor’17佳作。世界的マリンバ楽団Mario Nandayapa Quartet (Marimba Nandayapa) へ作品を提供しメキシコツアー2017に参加。国内外の演奏家、劇音楽、イベント、出版など幅広い分野に作品を提供する。

#アイアイ #カリプソ #スチールパン

おばけなんてないさ ピタゴラスイッチ風アレンジ

「オバケなんてないさ」は、みんなのうた、おかあさんといっしょなどNHKの子供番組で放送されて以来50年以上親しまれている曲です。
ピタゴラスイッチの音楽のようなかわいいアレンジに、かわいいオバケの絵を合わせてお楽しみください♪

Obake Nante Naisa (Japanese children's song) with Percussion Band, Pitagora Switch

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●公式ウェブサイト
https://satonouta.awadamariko.com

●さとのうた公式プレイリスト
https://www.youtube.com/playlist?list=PLStzymrQDMVSrF-DNgfKfAUuWvhytgvzY

●さとのうたコンサート動画プレイリスト https://www.youtube.com/playlist?list=PLStzymrQDMVRtTkVI2oxRWk_wKXMXI-iW

●1stアルバム「1さい」も発売中！ダイジェストで聴けます。 https://youtu.be/Jfhp7kQ1oUg

DAWソフト：Logic Pro 9
イラスト：Illustration by Shota Yamamoto

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誰もが知る童謡唱歌やわらべうた、日本の映画・アニメ音楽や懐かしの歌謡曲など日本人の心に残る名曲をジャズシンガーの粟田麻利子と作編曲家の山本翔太がお送りします！コンテンポラリーなジャズ、お洒落なスイングから70,80年代洋楽風、ラテンやアフロ、電子音楽やミニマルを取り入れたものまで様々なスタイルのアレンジを、粟田麻利子が暖かく透き通った声で歌います。ファミリーから音楽好きまで楽しめる内容になっています♪ たまに動画で使用されるイラストは山本が頑張って書いていますφ(・ω・｀)

●粟田麻利子 (https://awadamariko.com) 〜 大阪大学文学部を卒業後、会社員を経て、2007年秋より奨学金を得てバークリー音楽大学へ留学。在学中New York Voices Scholarshipを受賞、同大学プロフェッショナルミュージックメジャーを首席で卒業。第11回神戸ジャズボーカルクイーンコンテスト入賞、第5回さいたま新都心ジャズボーカルコンテスト・グランプリ受賞、国際大会Jazz Vocal Contest 2014ファイナルに選出。日本コロムビア等から自己のアルバムをリリースする他にも、童謡やフラのジャズアレンジCDをプロデュースするなど幅広い音楽性を持つ注目の女性ジャズシンガー。2017年度より名古屋芸術大学にて後進の指導にもあたる。

●山本翔太 (http://shotayamamoto.com) 〜 4歳でピアノを始めるが8歳で勝手に教室を辞めてくる。しかし色々あって14歳の時に曲を作る事に目覚める。2010年より京都コンポーザーズジャズオーケストラに提供しこれまでに10枚超のアルバムに参加。米国際大会ASA’17 / HSC’16最優秀ジャズ賞、ISC’16 / SongDoor’17佳作。世界的マリンバ楽団Mario Nandayapa Quartet (Marimba Nandayapa) へ作品を提供しメキシコツアー2017に参加。国内外の演奏家、劇音楽、イベント、出版など幅広い分野に作品を提供する。

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