上週末知道這個星期三Hudson Yards的Vessel和有西半球最高觀景台的The Edge將重新開放的新聞就計劃這週末要找一天來。但我必須說，The Edge的購票網頁很誤導民眾。這裡跟大家解釋一下，可以避免和我一樣的不爽😠。

到 The Edge官網訂票的話，他都是以一小時為單位讓民眾想去參觀的時間。在這Pandemic還沒結束的情況下，很自然的會想成在上面會限制最多人數不能超過一定數目，所以訂票時的那一小時時段就是可以在上面停留的時間。

原本想訂星期五下午6:40-7:40的時段，想說可以看夕陽加上華燈初上的夜景。不過這個時段已經沒了，如果訂早一點，在只能待一小時的情況下，看不到夕陽就得離開會覺得掃興。所以後來選了星期天晚上來。

結果今天準時來The Edge之後，差點暈倒。從入口進來到搭電梯前算是順利，排隊時間讓你看一些Hudson Yards的介紹。而必須說這電梯比WTC1的電梯更快更舒適，不知不覺竟然就到了101樓。電梯打開出來後，才看到原來這一層有上百人在等待下一層樓的戶外觀景台。心裡想說，這樣怎麼可能一個小時之內可以看完？而且公告時間是8點關門的話一定很多人看不到。結果問一下工作人員，是否真的只能停留一個小時的時間，答案卻是You can stay as long as you want!

天！那我為什麼要訂6:40的票？這樣我星期五就可以訂下午三四點的時段，待到關門，好好照相都沒問題啊！結果今天因為人多，所以排隊排了一個小時，才從101樓下到100樓，再等個30分鐘終於可以來到戶外的觀景台。但那時候已經幾乎八點，太陽都睡到打呼了！

不過大概也因為這種情況，The Edge到9點才關門。所以就在上面看看久違的紐約市夜景。上次看到這樣的景色應該已經十幾年了。正常的紐約客誰要去帝國大廈或是世貿大樓觀景台跟觀光客擠呢？

不過沒有太沮喪的原因是在101樓雖然是室內但大片落地窗就可以在排隊的同時看紐約西，北，東的景色了。至少不會太無聊。

另外到戶外的觀景台，如果人多，在三角形的西端與南端的角落照相必須要排隊。還有要在那個可以往下看到地面的三角形強化玻璃地板照相的話也要排隊。個人是覺得人太多的話可以跳過。

戶外觀景台有一個一層樓高的階梯，可以坐在那邊休息或喝飲料。今晚有看到有民眾在那裡情婚成功。

現在紐約市居民買票可以減兩元，是34元+ tax。購票時可以隨便打一個紐約市的zip code就可以。

我覺得剛剛重新開幕，如果能在weekday找時間，而且早一點來，人應該會少一點。34元比World Tarde Center或Empire State Building都便宜一點。能看紐約市的角度也非常棒。在之後觀光客來襲之前，很值得上來看看。

The Edge: https://www.edgenyc.com/en

譚新強：香港貴為war zone 樓市仍跑贏全球大城市！

公幹出外近3周，終於回到「人間樂土」的東方之珠。這個社會充滿愛，充滿包容，國慶佳節，政府體諒人民日常生活疲勞，就索性幾乎封鎖全港交通，呼籲各大商場休息一天（基本上逢周末都已經休息），勸喻巿民盡量留在家中，共享天倫。所有街道變成「步行街」，讓精力旺盛，不黐家的巿民上街打打war game（愈來愈逼真），舒展吓筋骨！市民亦非常替政府設想，省錢取消煙花表演，改為在街上自製煙火，效果更震撼啊！

唯一小問題是興高采烈之際，市民有點樂極忘形，不覺意間稍為毁壞了些少車輛、電單車、商舖和公共設施等。此舉本屬無傷大雅，搵保險公司埋單即可，但據聞保險公司竟然斗膽不認帳，把這些損害列作為不受保的「暴動」損失！豈有此理，建議充滿着愛的和平市民，本着大家應有的守望相助精神，替蒙受損失的市民出頭，向保險公司解釋他們的所作所為絕非暴動，一切破壞行動都是出自充滿愛的「初心」！所以保險公司必須賠錢！

不好意思，生於亂世，有點黑色幽默感，是非常重要的survival skill。

這3周去了不少地方，從深圳坐東航出發（你懂的），首站上海，然後溫哥華、華盛頓、紐約、New Haven和多倫多。平時出外公幹，主要興趣在當地經濟和主要企業，較少留意房地產。這一次稍有不同，在溫哥華和多倫多，都花了點時間了解下當地住宅甚至商業房地產市場（你也懂的），即使在上海和紐約，雖沒有直接看房屋，但亦有跟當地人討論房地產市場。

三藩市上海等皆現調整

第一個觀察是不知不覺中，原來幾乎所有全球主要城市的住宅房價格，在過去兩年，即從中美貿易戰掀起後不久，即開始調整。很多地方已下跌10%至30%，大部分外幣更兌美金大幅貶值。強如三藩市，今年都跌了3%至5%。在美加，首期比例可低至5%或更少，即是話可能已開始出現負資產！

官方數據看不出來，但所有上海朋友都告訴我二手房的價格，其實已跌了蠻厲害的20%（據悉北京也差不多），當然尚未把人民幣過去兩年貶值超過10%算在內。原因跟整體經濟放緩、去槓桿政策，以及貿易戰都有關係。除此，眼看香港現今情况，中央肯定嚴防國內出現同樣誇張的房地產泡沫，為免種下如今日香港社會動亂的禍根（之一）。

溫哥華的房地產市場更弱，主要原因是整個市場跟亞洲尤其中國太過息息相關了。到埗當天，跟家人去了Richmond最有名的Aberdeen Mall， 即碰上一班黑衣人唱歌叫口號，可想而知。

溫哥華豪宅跌30% 開始出現300呎細單位

溫哥華山明水秀，氣候相對宜人，但本地經濟一般，跟鄰近的美國西雅圖，既有亞馬遜和微軟等龍頭企業，稅又低，沒法比。過去10年，大量中國資金流入溫哥華，把房價推至本地人根本無法負擔的水平，平均房價對比平均家庭收入高達11倍以上，全球第二、三位，跟悉尼叮噹馬頭（悉尼樓市也最少跌了兩成，亦未計貨幣貶值），僅次於香港的19倍。當然如以value for money來看，溫哥華仍比香港「抵」好幾倍，溫哥華房屋的平均面積仍超過千呎，香港的恐怕400呎不到。但不幸發現溫哥華的最新condo項目，最細單位只有300多呎，正一好學唔學。

從約兩年前進入溫哥華的資金流就出現變化，中國收緊外匯管制，本身經濟放緩，再加上人民幣貶值，購買力當然下降。據說他們也學乖了，即使有錢，也不會再亂出高價，把買房當成買菜一樣。除此，政府亦出了多項措施，防止樓市過熱，設了15%的外國人購買稅，另外還有BC省和溫哥華市的空置稅，加起來差不多每年高達4%！ 最後加拿大執行全球收入稅亦愈來愈嚴謹，只要一墮入tax resident稅網，20多萬加幣收入以上，邊際稅率已高達50%！

Downtown condo抗跌能力最強，據說例如3 Harbour Green（新地郭氏家族控制的Aspac發展的），跌幅只約10%。反而坐落在West Vancouver山上，景觀漂亮的上千萬大屋，有些已跌了30%以上（還未計加幣貶值）。我亦經過West Point Grey和Shaughnessy等傳統豪宅區，跌幅一樣可觀，還故意八卦駛過孟晚舟坐落在Dunbar的大屋（其中之一），不錯但毫不突出。雖然她已盡量低調，但華為新聞實在太犀利，據悉對當地市場仍有頗嚴重影響，嚇怕不少潛在買家。跟不少人討論過樓市前景，最樂觀的都認為將最少再調整一年，可能再跌10%，悲觀的更認為帶動全球的美國經濟才剛開始放緩，今次周期可長達10年！所以即使買，也絕不用急。

紐約高級公寓 未售貨尾比例25%

下一站美國東岸，那邊的朋友更多，我在當地住過好幾年，現在仍每年去三四次。千萬不要以為美國經濟那麼好，股市仍接近歷史高位，房地產市場就一定好。代表全國20個城市的Case-Shiller Index確仍在創新高，但就不包括紐約市。其實早已知道Manhattan的High end condo供過於求，現在隨着Hudson Yards的發展陸續落成，供應更多，包括15 Hudson Yards和建築大師Zaha Hadid遺作520 W 28th Street（神奇地，她已去世3年多，仍繼續有多項新作完成，包括最新的北京大興機場）。最新數據顯示，2013年以來建好的高級公寓，未售貨尾比例25%，超過4000單位。500萬美元以上單位，今年至今跌幅也已有11%，從最高位肯定跌超過兩成。紐約是國際大都會，跟倫敦更關係密切，感覺上Brexit不止拖垮倫敦房地產和英鎊，紐約也備受牽連。Manhattan市場也受到中國影響，但本地購買力仍然強勁，所以尚算有承接力。

多倫多滿街For sale

紐約市以外的傳統高尚suburb，如Greenwich更慘，一來年輕人愈來愈不喜歡駕車，傾向住在大城市downtown，二來Connecticut的稅太高，不少對冲基金億萬富豪如Paul Tudor Jones都選擇搬去無州層面入息稅，氣候更好的Florida，有些房屋成交價錢竟比4年前跌了一半！

最後回到我成長的多倫多，最熟悉North York，對Bayview和York Mills一帶特別情有獨鍾，不少家人和朋友仍居住在這區。今次專誠參觀了一些全新和二手房屋，連condo樓花展覽會都去了一趟。可能我偏見，整體多倫多的房屋比溫哥華漂亮得多，尤其Bridle Path一帶的豪宅，真的氣派不凡。相若質素的房屋，更比溫哥華平約20%（condo更不止），但當然多倫多輸在氣候，大部分地區亦沒什麼景觀可言。同樣的，多倫多也是個buyers' market，從兩年前高位跌了最少20%，每條街都插滿For sale signs。一看完屋，地產經紀即咬着不放，連日追魂call，不止價錢可傾，連financing都可以提供！多倫多沒有空置稅，客源也較闊，除中國外亦有不少來自中東和歐洲客，但近年油價下滑，中東和俄羅斯人的購買力亦大受影響。

多倫多也非人間天堂，過去30年急速發展，Greater Toronto人口翻倍至700萬，但公路和鐵路設施未能跟上，交通問題嚴重，晚上11點的Don Valley Parkway仍塞車。雖然大麻已合法化，但如fentanyl等其他濫藥問題仍然嚴重，且因此帶來不少槍擊案。

在多倫多的最後一天，竟然又碰上遊行示威，但與香港無關。這次是為了響應Fridays for Future（FFF）。此運動就是由早前在聯合國發出頗恐怖言論的瑞典16歲女孩，Greta Thunberg，所創辦的（不能完全怪她，原來患有Asperger syndrome）。所謂目的是反氣候變化，但奇怪地行動又是罷課，難道現在的年輕人（老師似乎也支持）認為讀少些書，反而變得更懂科學，更明事理？

環顧全球各大城市房價，從高位計算，大都跌得遠比香港的只約5%為多。今年至9月中，中原城市領先指數更仍有約4%升幅，簡直超現實，還不似Inception戲內的多層夢境？ 這表面現象非常矛盾、不合理和諷刺（但毫不意外）。香港已貴為全球最動盪地區（可能沒有之一），老實點，請接受我們已住在war zone的事實！曾聽過某所謂學者搞「深度旅遊」，帶團到戰亂地區如阿富汗，現在更方便，隨時帶團到全港18區遊覽即可，要幾深度都可以。

為何到現時為止，樓價仍沒有跌得更多，是偶然，還是如近月發生的很多事情一樣，都有點整定或甚至人為的感覺？我已多次解釋，香港面對的並非金融危機，今次更慘，香港是中西意識形態的主戰場。如樓價可以急速調整，街頭怒火還可以稍為下降（我知道他們都是為崇高理想，不吃人間煙火，但他們父母要吃）。如此亂但樓價仍跌得很慢，新盤仍有銷路。前周推出300多個南昌站匯璽III單位，馬上售出97%，上周動亂升級，銷情差一點，啟德樓盤尚•珒溋首推200多個單位，仍能賣出近半，夠瘋狂未？美國減息，猶如火上加油，加上聯繫匯率，缺乏流動性，槓桿比例低，和中國人對磚頭的迷信，結果港房仍跑贏全球多個主要城市，死未？

樂觀點，莫非火燒旺地，香港仍有明天？

（中環資產持有亞馬遜及微軟的財務權益）

中環資產投資行政總裁

[譚新強 中環新譚]

本週介紹的歌曲出爐囉！喜愛這些歌曲的聽眾可以在這裡查詢！By 節目製作單位

◎ 2017.08.21 (一)
歌手：Rolando Villazon
曲目：Cucurrucucu, Paloma
專輯：I Mexico!

◎ 2017.08.22 (二)
歌手：Cigarettes After Sex
曲目：K
專輯：Cigarettes After Sex

◎ 2017.08.23 (三)
歌手：tUnE-yArDs
曲目：Doorstep
專輯：w h o k i l l

◎ 2017.08.24 (四)
歌手：Michael Kiwanuka
曲目：The Final Frame
專輯：Love & Hate

◎ 2017.08.25 (五)
歌手：Alvaro Soler
曲目：El mismo sol
專輯：Eterno Agosto

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