尋日睇Whatsapp以為亞女話返嚟食晚飯，仲專登去濕街市買佢鍾意食嘅餸，差不多開飯時問佢去到邊處，先發現我睇錯 massage☹️。最後就留湯水和扇貝俾佢回家食，新鮮帶骨豬扒就留今朝早餐🍽，亞女話咁早食豬扒，我話樓下茶餐廳都有豬扒麵點😂，所以唔算好誇張🤣🤣🤣。

28/8/2021晚餐
#脆肉鯇魚腩芫荽皮蛋湯
#蒜蓉粉絲蒸扇貝

29/8/2021早餐
太陽蛋/反蛋/半烹蛋（任選其一）
#香煎豬扒

買豬肉時同豬肉檔檔主吹水，我話今日咁好彩買到豬扒側邊帶多舊肉嘅豬扒，呢個梅頭豬扒通常要早上先買到，佢仲教我唔好用鹽醃豬扒，話包我好食，好彩聽佢講，所以🐷醃隔夜都唔會過火，大家喜歡都可以試試，不過記得要邊煎邊落鹽。

［巴塞帝國興亡史］5000幾字，不過應唔算難明。又，原文仲長，唔關我事。循例利申：唔捧巴塞，但亦唔憎巴塞。畢竟我在魯營入場睇美斯。

TLDR： 西瓜共蟹，唔識莫買。呢篇真係極長。但你要搵人鬧嘅，好簡單，Bartomeu就係屌靶。條友完全唔識足球，亦唔識足球嘅生意。自己唔識都算，又唔知人善任。全歐洲都知佢係水魚，玩到佢謝。尼馬嗰2.2億歐羅，最後去咗邊？另外，買親人都畀貴價，簽親都水貨，人工又畀得高，唔死就奇。但話說回頭，邊個選佢上去架呢？聽講巴塞唔係老細足球油王波喎，咩人選佢上去？最後，美斯份糧亦有一定嘅角色，當然佢係落場征戰嗰個，貪錢嗰個好似係佢老豆，冇乜人會怪佢。同場加映 多蒙特同彭美拉斯點樣玩到Bartomeu謝，笑死無命賠。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
一週年！月頭訂最抵！比別人知得多。subscribe now（https://bityl.co/4Y0h）。Ivan Patreon，港美市場評點，專題號外，每日一圖，好文推介。每星期6篇，月費100，已經1800人訂！ 畀年費仲有85折，20/40年費VIP 送本人著作一本。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

1. 真係英雄所見樂瞳，我諗到呢個題，然後原文Simon Kuper最後亦都係用羅馬帝國比喻巴塞。記住，你覺得篇文垃圾覺得我唔識波嘅，請你去鬧Simon Kuper，「不過鬧之前睇下人地咩料子先」。內容主要都係取材自篇文，當然有啲我個人想法，我盡量分開。一係你睇原文咯，唔使錢的（https://bit.ly/3fI5AVE），但你又唔想英文或唔鍾意睇字嘅，咁咪只能聽我講，你自己選擇的。

2. 篇文其實嚟自Simon Kuper本新書，幾日後出（https://bit.ly/3iwl9kN）。唔記得佢係咪特別捧巴塞，但之前見佢都寫唔少巴塞或美斯文，訪問好多人，絶對有資格講。佢本書原本係寫巴塞成功史，點知寫寫下已經見到巴塞盛極轉衰，佢篇文寫嗰時都未知美斯走，但已經預言好大機會。

3. 上篇文比較technical（https://bit.ly/37Hxr3T），而且只係講一單球員交換，講巴塞大鑊到要搞埋啲咁嘅怪雞嘢，但冇解到巴塞點搞到咁，不過個故事太過過癮。今篇我保證，易明好多。真係你打football manger都知係乜事

4. 好似講歷史咁，遠因，近因，導火線。巴塞搞到咁大鑊，導火線當然係疫情，同埋西甲嘅salary cap，巴塞要瘦身。但差不多間間球會都受影響，點解唯獨佢地咁大鑊？

5. 巴塞財政問題，你可以睇Twitter @Swissramble，7月尾已經講巴塞好大鑊，唔係事後孔明．但講真佢啲嘢真係純金融，唔易入口。所以你可以睇我呢篇文講。

6. 近因係巴塞財政狀況近幾年都差，年年都只係勉強頂住，但一個疫情打落嚟咪出事。有幾差？普通人都睇得明：巴塞係全世界收入最高嘅足球會，疫情前唯一一間一年收入過10億美金嘅球會（不過，都係少過一間維他奶！）。但欠落嘅債，去到14億美金。冇錯，長命債可以慢慢還，但大鑊在啲債好多都係短債，好快要找數。咁明晒啦？

7. 你想賣人？嘿，成班老嘢，邊有人買？況且，人人知你莫財，點會唔壓你價？就算其他人真係咁好心，亦都有心無力，其他球會都係十分水緊。好可能De Jong，Ansu Fati或Pedri之類都只能平賣。冇錢就係咁架啦（題外話：所以叫你唔好借錢買股票）

8. 之但係，呢啲都係近因。巴塞點解搞到負債咁多？同埋點解年年蝕錢（收入高都可以蝕錢）？就係遠因。

9. 巴塞嘅收入，疫情前一路係全球頭兩三位。固然疫情下打擊大，仲有啲贊助商又縮數，但照計唔應該咁快出事。咁收入冇問題，就梗係開支出事啦。於是你普通人都估到，球會可以有乜開支？咪就係買人出事，同埋人工出事。
=========================================================
10. 香港文化興搵禍首，我都明。咁今次畀定個屌靶你，肯定係前任會長Bartomeu，佢就係亡國之君。去到現任Laporta時肯定返魂乏術了。今年3月先接手，可以做乜？

11. 陣間會慢慢鬧Bartomeu，但此人根本完全外行，唔識足球，亦都唔識足球嘅生意，絶對係一條水魚，畀人玩到佢謝。自己唔識都算，但佢又唔知人善任。

12. 但，巴塞唔係老細足球嘛，唔係油王大陸錢，喂，會員制架喎。咁所以，第二屌咪屌啲球迷咯。唔係你同我（除非你係有份投票嘅），我地呢啲電視機球迷反而最聖潔。喂，Bartomeu係你班友選上台架嘛，咁唔係啲選民負責返？原本佢只係過渡角色，但2015年（記住呢個日子）6月巴塞在柏林對祖雲達斯，10年內第5次拎歐聯後，佢就大票數再當選。呢次亦係巴塞暫時最後一次拎歐聯。

13. 當然仲有，美斯。或者應該話美斯份糧，可能係美斯老豆。美斯有幾好波已經唔使討論，佢在賽場上絶對冇欠巴塞半分。巴塞近年戰績可能未如球迷預期，但絶對唔係巴塞財困嘅原因，畢竟巴塞唔係搞到冇歐聯踢嗰種情況。不過，美斯份糧，同埋佢對球會轉會嘅參與，似乎亦同巴塞財困有一定關係。

14. 關於美斯，我仲想講多兩句。Simon Kuper寫過好多美斯嘅文，場上固然唔使討論，足球場外美斯並唔係一個特別鍾意權力嘅人，特別麻煩嘅人，甚至唔係一個特別貪錢嘅人（佢老豆就可能係）。美斯要嘅嘢好簡單：佢要勝利，佢要一隊戰無不勝嘅夢幻隊，就係咁簡單。「其他嘢你地幫我搞掂佢」。球員冇理由要理埋球會財政嘅嘢，關我春事。但美斯份糧，弔詭地就搞到巴塞搵唔到美斯想要嘅球員。況且球員亦都知道美斯呼風喚雨，權力好大，佢撐你，高層唔敢唔加人工。邉個高層夠膽同美斯作對？美斯唔係一個權力慾好大嘅人，但佢知自己有影響力（以上都係作者啲文講，你可以去質疑）

15. 我目測香港巴塞球迷遠多過皇馬。但唔好忘記，在美斯嚟之前，巴塞戰績並唔係一間咁「神」嘅球會。固然巴塞more than a club，你亦可以話係中央馬德里打壓，由佛朗哥之類講起。但客觀事實係巴塞在美斯之前，只係拎過一次歐聯冠軍（當然05-06嗰次都唔多關佢事），美斯同拉馬西亞嘅黃金一代，就改變咗巴塞。但，之後呢？

16. 既然巴塞場上表現唔係導致財困嘅原因，咁所以亦唔使鬧朗奴高文之類，歷任主帥都唔關事。球場上嘅得失冇搞到巴塞陷入困境，至於咩轉會簽人，唔係主師話到事嘅。頂多係體育總監，但實際上係Bartomeu，或者其他高層，或者美斯。朗奴高文之類，會務上冇乜say
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
17. 頭先講過，巴塞2015年拎歐聯後，Bartomeu就大熱再當選。所以就由2015年講起。

18. 正如頭先提到，2015年，巴塞如日中天，10年拎咗5次歐聯。多得拉馬西亞黃金一代，當時巴塞財政情況極好，冇人會相信巴塞有一日會冇錢，當時巴塞要乜人有乜人。但就係呢度開始出事。

19. 巴塞嘅轉會，向來都亂嚟。董事局好多人都有唔同意見，至於教波嗰個往往係唔會知嘅。唔好忘記，仲有體育總監要講嘢，仲有……美斯。

20. 但，始終罪魁都係Bartomeu。好簡單，因為呢條友係真係唔識的！但你地選佢上台嘛。原本佢嘅體育總監係蘇比沙列特（Zubizarreta），巴塞名宿，幫佢簽咗尼馬同蘇亞雷斯，聞風喪膽嘅MSN組合。但2015年Bartomeu就炒咗蘇比沙列特，6年換咗5個體育總監。自己唔識唔緊要，但你搵件識嘅好冇？

21. 事後睇，2017年，就係巴塞惡夢嘅開始，但當時你都唔會估到。發生咩事？尼馬走咗。呢個未必係巴塞或者Bartomeu任何人嘅問題。況且PSG畀咗破紀錄嘅2.2億歐羅轉會費嘛。當時點睇都係PSG先係水魚，對不？巴塞拎住2.2億歐，可以買好多人

22. 但，就係Bartomeu將呢舊錢亂咁用。有好多好好笑嘅故事，但，總之好快，全歐洲就知呢條友好多錢洗，又要好快咁用咗佢，亦知道呢條友乜都唔識。真係千載難逢嘅一條水魚，唔昆你對唔住自己球迷。

23. 當其時嘅巴塞，在轉會市場上呼風喚雨，仲要有錢在手，冇乜球員或經理人會say no，未必單單都成，但所有人都會同你傾。2017年尼馬走後，巴塞原本有機會平價買到麥巴比同夏蘭特，但Bartomeu唔要。不過我覺得呢啲不能怪佢，總有走漏眼，況且其他人都有異議，唔係話個個都話要簽但Bartomeu一票阻止。

24. 咁買唔到最好嘅，冇咁好都OK啦，畢竟2.2億歐真係好多錢（雖然PSG都係分期）。問題係，巴塞結果去買嘅，係多蒙特嘅丹比利Ousmane Dembélé。應該冇乜人反對係水貨啦？仲要係用咗1.5億歐羅。

25. 而成件事係好Q好笑的，好似拍賣會咁，明明另一高層同Bartomeu之前一早講明，我地底線只會畀8000萬歐買丹比利。入蒙地卡羅酒店房（同多蒙特傾）前仲夾好，多過呢個價我地就拍枱起身走。結果入到去，多蒙特嘅德國佬，就話冇時間傾，趕住坐飛機，唔會同你講價，1.5億，要就要唔要就拉倒。但結果？Bartomeu都係話好！咁佢係大佬嘛，另外件高層當然冇聲出。因為Bartomeu要同球迷交代，況且佢根本唔識。事後佢仲話丹比利好波過尼馬。

26. 然後大家都知，之後巴塞亦都用咗1.6歐去買古天奴，利物浦合埋眼都識笑，居然有啲咁嘅水魚。錦上添花當然係後來借埋古天奴畀拜仁，然後拜仁歐聯大炒巴塞古天奴仲要梅開二度。我懷疑路明尼加漢尼斯一定有Whatsapp利物浦啲高層齊齊恥笑Bartomeu。至此，尼馬嘅錢已經嘔突，而丹比利同古天奴，在巴塞嘅表現，大家有目共睹。

======================================================

27. 當然，某程度上巴塞係慣咗做水魚的。背後未必係佢地特別笨（Bartomeu就應該係），亦因為佢地嘅文化係「我要嘅嘢就要得到」，反正選會長個個都係拍心水「我要簽邊個邊個」，有問題留畀下手，球迷係唔會理咩財政狀況，話知你下季畀個警務署長我做，今季我就要捧盃。你搵件「理性撚」去選，同人講「我為巴塞長遠著想，我唔會簽人，因為我地再咁搞呢，5年後會爆煲，大家要接受我地未來幾年都唔會有盃捧」，我保撚證你唔使選。球迷就係咁，呢啲就係「民粹」。

28. 又例如，de Jong應該唔算水貨，但巴塞畀7500萬歐。個問題唔係你同我覺得值唔值，最好笑係阿積士都覺得唔值，原本係出面開價3000-4000萬，但有人畀錢要志在必得獨家買斷，唔通唔要咩。

29. 巴塞嘅文化，痴心情長劍，非君不娶。我唔會要一個「de Jong咁類型但平一半」，我就要de Jong本人，幾多錢都要。聽落好型，但你咁拎去做生意，就死得。對家一定當你水魚咁劏。公平地講，似乎呢個唔係Bartomeu年代獨有嘅事。

=======================================================
30. 至於美斯嗰部份，都講過下，佢份人工實在極高。當然我無意批評美斯，波一定係好到不得了，無可取代（否則巴塞就塞走佢啦），咁你可以話「全世界最好波嘅球員要加人工有乜問題？」（同意），況且，亦有話係佢老豆嘅主意，佢自己只係專心踢波，呢啲真相冇乜人會知。但反正文入面都引述巴塞高層講，美斯都唔係一個問題，最大問題係佢加，其他人又會要加，而大家都知美斯出名鍾意幫朋友，Other people’s money，有錢齊齊搵。

31. 當然美斯對外一直都聲稱自己只係專心踢波，但文中又引述巴塞高層講，美斯都成日背後發功。邊個先真，我都唔知。但話說2019年，尼馬同美斯講話想離開PSG，美斯應該係有大力要求巴塞去買。但巴塞真係冇錢，而且覺得唔值（即係，冇錢），PSG開價2億歐喎。結果真係不停做大龍鳳，扮到好似想買，其實只係安撫美斯，「我地盡晒力啦」。但似乎美斯冇咁好呃。最後大家都知，巴塞買咗基沙文，又係1.2億歐，美斯似乎唔多高興。當然美斯係專業嘅，冇因為咁就hea踢，但文入面話佢完全不能原諒Bartomeu。美斯並唔係一個特別鍾意權力嘅人，佢鍾意人地幫佢搞掂晒，「但我話想要邊個嚟你就幫我搞掂佢」，而由始到終佢都係想要尼馬（所以，我估佢真係一定去PSG）。至於基沙文，嚟到巴塞當然亦係唔係嗰回事，更重要係。呢1.2億歐，仲要壯大埋馬體會，反咬返巴塞。「益利物浦多蒙特都算啦，唔好益自己西甲對手嘛」

===================================================================
32. 事情發展到呢度，巴塞已經好似畀白蟻蛀咁，越嚟越吃力。2014-2019年使咗10億歐羅買人（未計賣尼馬嘅收益嘅），多過任何一間球會，但成績明顯唔成正比。

33. 去到2020年頭，蘇亞雷斯受傷，巴塞要搵人，只能夠搵啲平嘢。結果當時體育總監艾比度Abidal搵著北京國安嘅剛果/法國球員Cédric Bakambu。呢單又係一單鬧劇，剛果人收到電話，十分歡喜，卒之唔使在北京睇電視機，就坐飛機去香港，轉機去巴塞。點知嚟到香港開返電話，Abidal先同佢講：唔好意思我地改變主意，你在香港玩得開心啲。我肯定剛果人屌咗佢老母N次。最後剛果人返返北京繼續睇電視機，而家仲在國安（彩蛋：FC過，其實北京有機直航去巴塞，咁點解會去香港？可能剛果人想嚟香港去重慶大廈食咖喱，可能剛果人唔想坐國航，又或者嗰日咁啱冇機。如果係直航件事仲好笑，剛果人去到西班牙人地先同佢講唔好意思）

34. 剛果人鬧劇之後，應該好多人都知巴塞最後簽咗乜水。丹麥人Martin Braithwaite。此人應該都算係水貨啦？呢條友米杜士堡都未踢得掂，居然去咗踢巴塞，好似話在個介紹新球員環節，條友的波晒球技都出晒醜，波都控唔到。「可能太緊張」。文入面都有講，當年連尼加同曉士（Mark Hughes）去巴塞，話有個介紹會，曉士有啲緊張，連尼加同佢，驚春咩，最多咪一百十人嚟！ —點知去到魯營有6萬人睇佢！連尼加幫曉士開脫，話巴塞嘅壓力，唔係人人受得住。

35. 當然，Bartomeu年代嘅轉會，沒有最好笑，只有更好笑。另外有個叫Matheus Fernandes（我聽都冇聽過）嘅球員，亦係同時簽落。係由巴西彭美斯拉買嘅，仲要只係預備組，我以為係隱世球王拿度尼添。固然只係1000萬歐，散紙，但完全唔知係乜事！呢條友甚至冇一個正式介紹會。最後借咗去華拉度列，出咗幾場，返返巴塞出咗十幾分鐘，就踢咗佢返巴西。

36. 當然只係好少錢，但畀你見到巴塞啲轉會係如何亂嚟。連彭美拉斯個體育總監都覺得神奇，「啲人話我發神經呀，叫艾比度嚟買個踢彭美拉斯預備組都冇乜點有得上場嘅小朋友，點知真係有人買喎」。果然水魚唔怕多。大家可以諗下，美斯見到Braithwaite同Fernandes，有乜感想（彩蛋：Fernandes著咗件19號波衫，因為Covid—19，冇人肯著，成件事真係19得很）

37. 然後，就發生咗上篇文講，同祖雲達斯交換球員嘅事件。美路去祖雲達斯，巴塞簽比真歷。巴塞當時已經好唔掂，但急需要一筆「盈利」。上篇文都冇講，因為再搞唔掂，就要Bartomeu自己上身，咁佢當然諗呢啲方法。但啲蘇洲屎就留下之後嘅人解決了。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
38. 已經打咗5000字，都只係講咗巴塞轉會如何操作。買貴人嘅後果好嚴重，你賣固然蝕錢，但你唔賣一樣每年同你「折舊」，例如比真歷之類，當然cash唔使點比（同祖雲達斯offset咗嘛），但profit -wise每年都仲要拖低條數。

39. 寫得太長，但以上都只係講轉會。唔好忘記，巴塞除咗轉會出手豪，人工亦出得高，美斯份糧亦係一個問題。本來就收入多開支多冇問題，但以wage as a percentage of income，巴塞都係離晒罩嘅（comment會貼圖）

40. 固然Bartomeu任內，都簽咗Pedri返嚟，好好嘅收購，不過真係十件水貨先扑中一件掂嘅。你話拉馬西亞完全斷層，亦唔係，Ansu Fati亦都擔到大旗。但，真係遠水不能夠近火，都講過巴塞嘅問題唔係場上，係財政。你Ansu Fati踢得再好又點？巴塞似乎只能係賣走呢啲好球員，而疫情下，對家都冇乜錢，況且人人知你莫財，當然再壓你價。

41. 爆煲？就唔似會嘅，但，照計賣走啲主力不能避免，點都要幾年調整下。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
一週年！月頭訂最抵！比別人知得多。subscribe now（https://bityl.co/4Y0h）。Ivan Patreon，港美市場評點，專題號外，每日一圖，好文推介。每星期6篇，月費100，已經1800人訂！ 畀年費仲有85折，20/40年費VIP 送本人著作一本。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

今日難得輕鬆下，比自己#metime 去做下facial, 平時湊住小善都好忙，好少有時間做下facial, 捱夜多開始肌膚容易多乾紋眼紋，用保濕產品之後個皮膚底層都仲好乾，毛孔粗大咗，皮膚容易敏感泛紅🤷‍♀️
⁡
🎀為了補救下我嘅肌膚，於是就去咗搵 @forever25 做咗醫學級膠原增生療程，店內環境好舒適，講下呢個療程原理以專利光學1064 nm技術，直達肌底增生膠原，回復彈力水光肌，肌齡keep住年年25歲。😄
✨功效：收細毛孔、減淡細紋、保濕鎖水
⁡
🎀開始做療程前，自洗完面，治療師好Nice講解一下我皮膚狀態，幫我敷積雪草面膜大約20分鐘，然後開始做療程，做個一下感覺唔痛，做完皮膚即時白咗好多，毛孔明顯幼細咗，最後敷個保濕面膜，肌膚即時靚晒😄
⁡
🎀係呢度做Facial真係好舒服，有花茶有甜點食😄重點係唔hard sell👍🏻👍🏻
⁡
✨而家有個優惠比大家，用我的優惠code 「forever25_yumiprincess0405」，可享限定優惠價$699試做醫學級膠原增生療程，額外再加送免費🆓 「RF眼部療程」一次，可撫眼部下陷情況，刺激膠原增生，減淡眼圈及眼紋！有興趣可以去佢地ig @f.orever25 inbox查詢🔍/WhatsApp 60614740 佢地預約啦！😄
⁡
forever25
#forever25 #forever25真實見證
#DNA細胞逆齡 #抗敏抗炎
#膠原增生 #收細毛孔
#肌底鎖水 #減淡細紋

全家出動 ???: 農歷新年十大賀語兼鼠年十大成交回顧

農曆新年又來到！如果你要跟開舖做生意的朋友拜年，除了說句「恭喜發財」之外，還有沒有其他呢？

拜年講心，論舖講金！現在我跟你講心又講金，分享我的拜年十大賀語！兼鼠年十大商舖成交回顧！

1） 老闆！我祝你生意興隆
生意興隆! 說到肺炎疫情，就人人都留在家中，只可到街市買餸。現我站在在深水埗基隆街377號紅色招牌這個無名菜檔，早前成交了2860萬，再過五間舖，超市就早前成交了2880萬。還記得，舖市最旺，自由行2013及2014年的時候，銅鑼灣的商舖每間由9000萬下跌到3000萬。基隆街這裡的舖由千多萬上升到3000萬。一個跌剩三分一，另一個卻升了三倍。買舖應該低位持有高位沽出，而不是高追低沽，今時今日的舖市，人人都到街市，肺炎疫情過後，遊客又多不多來這裡呢？人們會留在家中還是出外食飯多呢？街市會更旺些？還是會淡靜一點呢？買街市舖小心摸頂！

2）大媽！我祝你鴻圖大展
大媽！祝你鴻圖大展！所說的是錢大媽。現在我於葵涌石蔭路，後面這間舖早前由東亞銀行沽出了5200萬，4000多呎的地方。錢大媽就用$100,000租了半間。現在銀行不停沽舖，例如東亞，富邦，星展。但錢大媽呢？失業率愈高，創業率愈高，大量加盟者加盟錢大媽去大展鴻圖。你說是否鴻圖大展？

3）Uncle! 我祝你扭轉乾坤
說到扭轉乾坤，當然要提舖王波叔—鄧成波！坊間某研究報告都有提到，於社運及肺炎疫情之前幾年，波叔合共購入了266億物業。現在當然要減減磅，所以他於今年初，2021年的第一季，就連續沽出了9間舖，合共7億的市值。包括我身後，灣仔活道VTC對面上層的老人院，空間地下加上一樓面積合共11900呎，以1.15億成交。買家亦不簡單，是科達地產的湯君明，4厘多的回報算相當不錯。加上在小巷的「麻王」及「麵語」孖舖成交了合共3100萬，也是波叔物業。加起上來9間舖共7億，比起他買入266億的物業算是小數目。希望今年舖市會好轉，祝願波叔扭轉乾坤！貨如輪轉！最重要是身體健康！

4）大王！我祝你舖舖高升
大王，我說的是磁帶大王—陳秉志，他真的是舖舖高升！我現於灣仔軒尼詩道天樂里後面的泰國菜館。他在2014年8月份舖市最高峰的時候，就用5600萬買入，還記得一個月後2014年的9月便發生佔中事件，舖市便開始向下滑，再加上社運及肺炎疫情，在最黑暗的時候，我身後這間舖於2021年1月竟然能沽出了6450萬，比起最高峰時的5600萬再高出超過15%，即6450萬，你說是否舖舖高升呢？不過亦知道他買入了中環中心9層物業，每層大概10億，或需要把其他地舖物業放售。祝願他放售的其他地舖繼續舖舖高升！

5）同事們！我祝你們雙喜臨門
說到雙喜臨門，當然要祝賀我一班同事們。去年肺炎疫情嚴峻，4、5月份時，我們用了2100萬買入這間皇后大道中的燒臘店。同時，又用2100萬買入銅鑼灣道的一間7-11便利店，然後，這間皇后大道中的燒臘店，就由買入的2100萬，沽出了2800萬。而銅鑼灣道那間舖就由買入的2100萬，沽出了2880萬，合共為我們基金進賬1480萬。為什麼銅鑼灣道那間舖比這間更值錢？因為銅鑼灣道那間有現租客，沒有售後工作。而這一間需要分間及分契重並重新招租，因此要保留一些水位給下一手買家。你說是不是否雙喜臨門呢？祝賀同事們！恭喜！恭喜！

6）業主！我祝你們苦盡甘來
說到苦盡甘來，當然要提到我身後的尖沙咀首都廣場。2013年11月有位投資者就以378.3萬買入2樓S154舖，持貨7年後沽出了24.5萬，賬面蝕幅93.5%。是香港商舖蝕讓幅度的記錄。細有細蝕，大有大蝕！另一邊廂栢麗大道就有資深投資者華哥－李耀華，2014年以4.4億買入E段一間地舖連一樓，持貨8年後上年沽出了2.1億，足足蝕了2.3億！亦是香港單一商舖成交的蝕讓記錄。當然，華哥這舖蝕一點點，其他舖可賺回來。投資沒有百發百中這回事，祝福一班劏舖小業主或資深投資者也好，來年苦盡甘來。

7）核心區！我祝你春回大地
說到春回大地，我不想說其他投資專家，我只想說一位樓市專家－祥益地產的汪敦敬，一向持有民生舖的他，今次他首次買入核心區尖沙咀漢口道44號的地舖，我身後的這間地舖他買入8380萬，原業主於2007年以6600萬買入。這位置要做到3厘回報，21萬租金，小巷單邊共1000呎的空間，當遊客回來時絕對不難。高峰期這間舖租值有52萬，7至8厘回報！只要政府通關，遊客回來，市一旺，這間舖以一至兩億沽出絕對沒有難度。這位專家都在核心區底撈底，你說是否春回大地呢？

8）同事們！我祝你們早著先機
說到早著先機！當然要恭賀我一班同事們，還記得上年政府11月26日宣佈撤銷工商舖的雙倍印花稅，稅率由最高8.5%減至4.25% 。我們預期舖市將價量齊升，遲一點更難追價，於是準備了幾張支票，當11月26日措施宣佈後，我們就馬上簽約，以988萬買入這間於太子汝州街的摩芽雞蛋仔。全靠一班同事們早著先機，為我們的基金投資者賺了一筆。

9）老闆！我祝你有備無患
有備無患，不得不說一位平民超市的凍肉大王—佳寶老闆林曉毅。大家有所不知，他其下百多間分店中，他自己擁有六十多間，當中九成自用，一成出租。買舖自用就是有備無患，進可攻退可守。進的，可多開幾家分店，做生意賺錢。退的，可作資金周轉，有需要時可沽出套現。最近林曉毅就沽出了四間舖，合共套現5億。這裡是其中一間，於九龍城岩前塱道62號。這間自用舖佳寶超市於2013年以1.3億買入，最近亦以1.3億沽出，是平手離場。自用舖售後租回，買家對他特別有信心，沽舖又特別容易，你說是不是有備無患？

10) 高手！我祝你十全十美
最後，我要說一宗十全十美的商舖成交！不知不覺，我已在坊間現場錄了二千二百多宗商舖成交影片。去年，唯一一宗我給十分的，是我身後上環樂古道的吳興記，地舖、閣樓連一樓合共三千呎的空間，以2200萬成交。計一計，每呎只需7333元，比住宅呎價更低，你說是否值十分呢？然而我給予的分數都有影響力，買家一個月後再轉手，就由2200萬沽出了3000萬，賺了800萬，升了值36%。而原業主吳興記就由1984年用168萬買入，持貨37年，升值了12倍。大家都賺大錢，買家與賣家豈止兩存其美，簡直十全十美！

說到底，牛年最重要是勤力，一分耕耘一分收穫，大家多勞多得，才能多買幾間舖！
最後，我們李氏一家，祝願香港牛年，健康團圓、和氣吉祥、舖氣揚眉！

。。。。。。。

【2021年第一季商舖基金集資】集資上限港幣6000萬，今期我個人會加碼起碼1000萬。

預祝大家新一年，舖市扭轉乾坤，舖舖高升！

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於2月舉辦多場基金講座，讓您了解牛年舖市走勢及商舖基金如何捕捉良機。

日期：2月19日(五)/23日(二)/25日(四)
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1117 (Ashley) / 2830 1111 (Suki)
WhatsApp： 62067091

00:00 開始
00:17 亞洲四大邪術
00:32 水泉澳大媽裸泳新聞
00:50 半夜行中環境安環境
01:07 我拍影片的工作
01:31 攻略1
01:47 什麼時候來中環驚安最佳時機
02:03 銅鑼灣及中環驚安熟食減價時間
02:33 攻略2
03:18 Halloween party用品
03:55 夫妻生活情趣
04:23 化妝品護膚品區環境及推介
05:45 熟食區環境及推介
06:13 攻略3
06:22 如何選購、最短時間找到適合品牌化妝品
07:13 攻略4
07:23 如何在驚安購物不迷路
08:00 有什麼日本藥物售賣及推介
09:06 攻略5
09:15 怎樣在驚安買便宜貨品
09:55 攻略6, 震撼價專區有什麼買
10:41 攻略7
11:44 有什麼在中環驚安最值得買
12:25 驚安獨有高級便當價錢
12:42 日本料理食材
12:52 家品區推介
13:28 攻略9，中環驚安最不值得買的東西
10:41 店舖裏面甜品推介，酒品專櫃
14:35 是咁的環節

#中環驚安之殿堂 #中環 #驚安之殿堂 #日本家品 #香港好去處 #必買推介

Hello大家好我叫阿Tsar,

星期三 15號中環開了間全港第一間地舖的驚安之殿堂

這裏是我主場, 因為由我家行下來好近,

我凌晨下來，在驚安行了兩個小時， 夜行街驚不驚?

你們有否見識過亞洲四大邪術呀?

就是泰國的變性術、韓國整容術、日本化妝術

還有最後一個你知否? 坐穩呀，細路

就是中國的P圖術, 問你怕未? 我就不驚啦

最近香港有單新聞,水泉澳有個大媽在水澗裸泳

驚嚇指數爆燈，何方妖孽? 本來無一物, 水泉澳樹下被發掘

當眾洗鮑魚不知核突,行過溪澗阿叔被嚇窒,

回頭是岸呀,師9!半夜行驚安超好行，

我可以慢慢拍攝，今集資料相當豐富，

可以為你們慳錢之餘，亦可以慳好多時間，

因為我今集會講行中環驚安的十大攻略

當然片尾亦有你們最喜愛的是咁的環節

一向以來，我影片由拍攝、剪接、敘事編排、

旁白、配音、字幕，全部都是我自己一腳踢，

有時在外國的影片我還會配英文字幕

希望你們體諒我的努力和苦心，

看完影片留個表情符號以示支持

幫我用whatsapp facebook分享出去, 功德無量

事不宜遲，快來看看今日的十大攻略, are u ready?

攻略1 , 由於每間驚安都是開24小時,

入來這間店舖的時間，如果你好像我

不怕遇到亞洲四大邪術，你當然可以半夜來啦，

但中環區半夜入來都有橋妙的，星期五、六半夜三點之前

都會好多人, 因為附近有好多酒吧

星期一至五，中環人要返工，朝早10至12點之前

或下午三至六點，中環人還未收工，都會少些人

我星期二晚去了銅鑼灣那間驚安之殿堂

問了員工，熟食便當幾點開始減價，

他們說夜晚十一點左右 ，中環這間我又問過，

夜晚十點左右, 但好短時間就會被人搶購一空，

你太夜下來又不新鮮呀， U Lum U (你諗你)

Weekend就全日都那麼多人, 入舖時間你要知，

買平嘢要費心思，精明消費慳銀紙，啲錢多到鋤大D

攻略2 : 如果你想好短時間，用最少彈藥，

找到自己最合適的貨品，我就跟大家解析這個地圖

這個店舖有兩層，分別是地面和地庫,

當你一入門口，左手面有條長樓梯落去地庫,

正門右面就是這間店舖獨有的高級和牛便當,

我一陣再詳細講，由於收銀處只會是地面的一層，

所以建議大家立刻先落樓梯shopping

行完地庫, 才再行返上地面, 然後附錢離開

地庫樓梯的一面，有成人區，這個我不介紹啦

你們這方面都是專家，拿博士學位程度，

畢業於福建大學 Foking University,

你們自己翻譯吧，樓梯的正面，

有好大個section賣cosplay服飾、頭飾和頭套

店裏亦有好多開party用品，

中環區這類產品需求高，因為有好多party animal

化妝假狗黐執鬚， 搞party勁High Yo Yo Yo!!!

我多年來Halloween都會落去蘭桂坊兜個圈，

參觀別人服裝扮鬼扮馬，

我經常想叫我好朋友阿成扮一種東西

硬是買不到那麼大的size，

搵個Dum Dum套落自己的頭上

其實都不一定要Halloween才買這些服飾呢

夫妻感情好與壞； 知情識趣先至乖

情侶或夫妻, 其實都要經常互相氹大家開心

你買這些服飾, 間中給對方一個驚喜,

譬如話你做人家男朋友/老公，

可以帶這個姣吞吞的頭箍，跟住全身赤裸，

煮返個撚手小菜給你的另一半 ，世事無絕對，

只有真情趣, 男人扮蟹氹條女 ，晚晚興奮治不舉

妝藥區，就位於隔離，好大個section，

有護膚品、好多不同養分的面膜，

hand cream，這隻防水有Q10 ，我有用它，

好快吸收 ，潤唇膏，唇紋太乾會暴露年紀；

男士個咀爆曬拆，血淋淋 ，好難有人想錫下去喎，

除非那位女士真的好愛你啦；落妝用品、

這隻是薏仁保濕化妝水，保濕滲透力高

改善皮膚幼紋、暗啞膚色，夠曬大碌，好抵用

化妝品有些可以即場試用、三分鐘礦物泥，

磨砂膏，有些除了可以磨面之外 ，

更可以磨背脊的瘡瘡 ，女士們背脊的肌膚都不能忽略

否則就面珠滑捋捋，背脊手慘慘就弊啦；

最慘摸落去那位，你男朋友或老公，

他都不想好似摸到榴槤那樣啦， 執執它吧；

這個酵素洗顏粉超級好，我一星期用一次呢

還有些開店優惠限定福袋，

和驚安獨家專有發售護膚品；

肌研維他命面膜 ，精選自日本的豆乳精華，

蘊含維他命H，配合神經醯胺 (Ceramide)，

深層保濕，滋潤肌膚，並有效防止水分流失

4重透明質酸，強勁保濕，能夠滲透入皮膚肌底，

這些天氣一定要做多些面膜，

一路行到最盡頭，熟食是超級推介，不過一早就售罄

熟食旁邊就是壽司和海鮮，海鮮是日本直送，

未經雪藏就由日本送過冰，超級新鮮的

旁邊就有蔬菜水果，亦都有少量電器，

廚房用具、震撼價區，上層多數是零食、酒類、

飲品、甜品、收銀處旁都有熟食便當

影片一路看落去我會詳細介紹

攻略3:由於這裏的化妝品實在太多種類

除非你有用開一隻牌子，這裏買好方便

否則如果你不知揀什麼好，就認住一些標明No1銷量

日本的COSME大賞，完全由消費者評選出來的，

好物排行榜，稱得上是日本美妝界，公信力和影響力

NO.1的年度榜單，換句話講，

每一件上榜產品都是日本消費者真實使用後選出的心水好物

日本有句說話: 一旦發現你公司賣假貨，政府會罰到你破產

如果罰你坐監，要坐到你死；所以日本人不冒這些險

況且，驚安這麼大間公司，亦有其信譽，

別處我就不敢包了， 因為不知貨源呢

所以如果你想試新產品，就要選銷量No1的品牌，

可以放心在這裏買；

花多眼亂睇到你暈，識揀梗係要揀N0.1

鬼咁多人要睇時辰，阿Tsar教路你唔會發Ti騰

攻略4: 雖然我剛剛解釋過這裏的地圖 ，

但由於貨品實在太多 ，你都分分鐘會迷路

來驚安購物， 你會發覺它有一個好大特色

就是每一個貨品種類的貨架上，都有一個POP手繪海報，

POP是「Point Of Purchase」的簡稱 ,

POP廣告形式可讓消費者增加購買意欲，

除了會清楚標明價格、折扣外，

POP亦會加入一些卡通人物和Eye-catching的標語。

大家shopping時最好岳高頭，看完POP有否你想要的貨品

才慢慢細心逐格睇, 有否你想要的產品

好像單單牙膏已經有幾十款品牌，

但醫藥品種類十分少，有少量的眼藥水

這隻荔枝牌子在日本好暢銷，消除紅筋及多種功能

還有醫治痱滋的口内軟膏、胃藥、我去日本旅行時

經常會去食串燒, 由於我好怕食物攤凍

所以我食得好快, 成日因此而胃痛,

我要經常在日本買胃藥，非常有效,

好短時間之內就可以止痛, 這裹都有發燒感冒藥

如果你不看頭上的POP, 分分鐘行過就算,

不會知它們什麼葫蘆賣什麼藥，

香港某間大型超市我已經拍過影片,

他們最近都開了多間日本零售部門在自己超市內

亦有用到POP這種銷售手法在超市裏面

你們有興趣可以看看，我放條link在留言置頂

不過大家的企業文化、顧客購買體驗亦不一樣，

不是你想抄就抄得到的，又有可能會做得更好

‘唔練過唔知邊個好， 消費者兩邊去尋寶

過江龍定係本土 ，賣平啲嗰個I love you so !!!’

攻略5 : 不知是否因為我最近連續拍了幾集影片

都是賣好平的日本貨，所以我發覺這裹價錢都不算好平

但如果你想買平物，就要留意下黃色的價錢牌，

寫明是low price，這些貨品肯定平過其他同類

有些價錢牌寫了折扣呵 ，有些化妝品面膜半價

LITS白色植物幹細胞美白面膜套裝護膚品，49%折扣

必定會執到平貨，又幫你慳荷包啦

我見到有facebook留言，有人問用$20可買到什麼

當然得啦，有些烏冬賣$8.8, 有些零食$9.8,

‘豐儉由人睇黃牌，慳咗錢你就最high

得閒落嚟行下街，戶口多過零，你咪問我Why? ’

攻略6: ［震撼價專區］，最平$1，有$3、$5、$10、

$15、 $20、$50，當中超過30件廚房小物、收納用品等，

$10有交易，比$12店更平， 當中有一套三件的保鮮盒、

密封袋、不同顏色的紙飲管一包，這個超可愛的環保袋$5,

旁邊有些款式更美但會貴些

放入微波爐的膠杯、最適合放在office飲湯用的,

一套兩個殼，最適合我前排買的泰式茶葉，有份量呵

細的是5ml, 大的是15ml, 另外一個5-50ml 的量杯

切蛋器、冰粒格、還有些$20 、$50的

攻略7： 由於地庫那層, 面積應該大過上面三倍,

更多貨品選購，但這裏冇電梯㗎，

所以你在地庫買東西時，要衡量自己能否攞上上一層，

如果會好重好辛苦，好多人會來買餸 ，

地庫這層最入的地方你就找對了

一般家庭所需的蔬菜、蛋、凍肉，

或是火鍋用的烤肉、牛及豚肉

都可以買到。它們亦有「日本森林雞」,

含有豐富維他命E，能防止細胞老化，

食落口有濃沃雞味, 另外亦有海鮮從大海撈起後，

沒有經過冷藏便直接運送至香港，由於未經急凍，

所以吃起來較原汁原味，也相對新鮮。

價錢亦十歷相宜 ，所以好早被搶購一空

是店內非常受歡迎的產品

’豬牛羊蛋菜淥火鍋，海鮮直送要encore

嗌齊老豆媽子同阿哥 ，驚安買餸唔怕打10號波‘

攻略8 ：有什麼最值得買呢 ？

.......

攻略9：最不值得買的物件

我認為這裹的電器，一來選擇少

二來沒什麼用，三價錢不平，有些好細size的氣炸鍋

我自己都經常用氣炸鍋，煮給自己一個人食

你看那麼細的氣炸鍋可以煮到什麼

這裏都有好多日本家居用品，由於我之前拍過2集

深水埗電子特賣城, 裏面都有這些類似的商品

價錢起碼平幾倍, 你們如果第一次看我的影片,

我放條link在留言置頂，你慢慢重溫,

會發現我介紹的地方買平好多

攻略10 ：店裏的甜品和酒品都非常多選擇

............

如果你們一心想來掃貨 ，建議你帶個大些的環保袋

希望我今集的資訊，幫到你們慳錢慳時間

不要那麼快走人喎，又來到是咁的環節啦，

....................................


成為這個頻道的會員並獲得獎勵：
https://www.youtube.com/channel/UCIuNPxqDGG08p3EqCwY0XIg/join

請用片右下角調4K睇片。

#ATTACKONTITAN #GK #FIGURE （預訂 GK 雕像可到： https://www.hkgkzone.com )
我只睇過漫畫⋯⋯
———————————————————————
有興趣請幫忙加中文以外的字幕，你識的加印度文都可以！～ 感謝萬分！！
Link： http://www.youtube.com/timedtext_cs_p...

有興趣訂購 GK 的，可以找我們合作的 GK 代理加入 Whatsapp 群組： https://wa.me/85256438452
或 Telegram 群組： https://t.me/gkzonehk

有興趣支持我們做更多開箱的就請加入成為會員，每月只需 $25 就可以助養我們買更多玩具來開箱的了！～ 同時有送禮的都會優先送給會員的喔～?

加入 NEL 團！有更多極秘相片睇～ Patreon 連結： https://www.patreon.com/nel1220

贊助及捐款，有你們的支持是我們的最大動力！！ ▶ https://streamlabs.com/kyandnel

PayPal：kyandnel@gmail.com (記得講是 YouTube 觀眾課金呀～）

追隨我們的Facebook：
▶ https://www.facebook.com/KYandNEL/
▶ http://www.facebook.com/yanyanlam1220/
Instagram：
▶ http://www.instagram.com/nelnel1220/
▶ https://www.instagram.com/missyannalam/

－－－－－業務聯絡－－－－－
工作聯絡請發電郵到 kyandnel@gmail.com