#TOD都市計畫檢討 #信義區更新 #環境優化
北市府108年提出 #TOD計畫，推動以交通及大眾運輸為導向的都市計畫，在33個捷運站周邊劃定了開發許可地區，並提供容積獎勵，希望能夠藉由TOD計畫帶動捷運站周邊的開發與發展，同時改善人行空間、增加公共設施，改善地區的生活品質🏠

但我發現，根據規定 #民間需在六年內進行整合，整合一定面積後就可向市府申請開發。不過兩年過去，卻沒有任何民間單位向市府申請， #TOD計畫推了兩年卻推不動，市府必須檢討 #成效不佳 的問題。同時，我也向市長說明信義區 #永春站 及 未來的 #廣慈站 周邊都是老舊社區，人行空間跟公共設施都不夠，請柯市長 #正視信義區的發展🔍

另外，市府也正在規劃永春國小及永吉國小的改建案，所以我也建議市長能夠同時通盤檢討規劃永春站周邊地區的都市規劃，因為信義區不是只有百貨公司，還有許多區域需要改善，希望市府能夠一起努力，優化公共設施水準以及民眾的生活環境💪💪

🔗北市推TOD近兩年 民間零申請：https://reurl.cc/x02MzN
🔗TOD都市計畫推2年申請竟掛零 議員批柯市府「實在不及格」：https://reurl.cc/Kj5YVm

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【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366

〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

【 拒絕軌道捨直取彎，保留金城公園綠地 】

7月12日的星期日下午4點多，土城捷運站旁邊金城公園的籃球場裡正在舉辦三對三鬥牛大賽。多達三十幾個隊伍報名，參賽者奪標企圖堅強，激烈的戰況讓業餘級的裁判心理壓力很大，不得不全神貫注認真吹哨，連記分員都不敢大意。經過殘酷淘汰打到冠亞軍賽，由「土城冰箱隊」卯上「兔屎隊」。冠亞軍隊伍果然身手不凡，或切入上籃或中距離投射，頻頻引發滿場喝采。離球場不遠樹蔭底下，老人們坐著自在聊天，年輕的媽媽抱著一歲的幼兒，二歲的小姊姊拉著衣角，悠閒走過。這場鬥牛大賽是在地的五號公園社區自救會主辦，並由綠黨協辦，目的是希望能透過活動，引起關注保留佔地僅1公頃的金城公園，這個讓社區居民徜徉休閒的美麗環境，居民呼籲別讓公園消失，天天能打球，年年再比賽。

#軌道捨直取彎_居民三大質疑
就在去年(2019年) 10月，土城民眾才發現，捷運萬大線的路線已經悄悄的被修改，將站體位置移進金城公園，軌道也由直行金城路變為彎入再彎出公園；新北市府同時修改都市計畫，將整個金城公園由公園用地變更為「行政園區特定專用區」。這些改變將吃掉土城地區已經很少有的公園綠地，引起居民的不解和憤怒。首先，捷運路線的捨直取彎不但沒有其必要性，且造成噪音汙染及喪失公園綠地。其次，捷運站的工程設計問題，與將整塊公園用地變更為行政特區，其實完全沒有邏輯上的關係。新北市府明明是為了開發利益的目的，卻故意讓北市及新北市捷運局揹鍋，來強化犧牲公園用地的理由。第三，與環評說明書內容不符，對環境影響評估未再檢討，不符行政程序。

#公園將被剷除_樹木面臨浩劫
珍貴公園將被剷除，附近居民竟是偶爾才得知。平均擁有綠地面積極少的土城民眾，將又再損失這筆資產，情何以堪？金城公園歷史悠久，綠樹成蔭，超過30年的樹木至少上百棵，還有四棵巨大且樹齡至少70年以上的古榕。如果新北市府真的依計畫進行，可以想像四株古榕將遭到斷根裁枝的移樹作業命運對待，而其他超過100株樹木可能直接移除，命運更為悲慘。有民眾指責，政府自誇捷運蓋到哪裡，都更做到哪裡，事實上是捷運蓋到哪裡，樹木就砍到哪裡。在氣候急遽暖化的今天，台北盆地夏季氣溫屢創新高，新北市府卻無視樹木對氣候調節的珍貴功能，打算對樹木殺無赦。。

#軌道捨直取彎_危害學童健康
捷運萬大線的規畫已經多年。其中在LG11站(土城站)將可與藍線轉乘。自初始計畫及2008年環評所通過的計畫本段是沿金城路中央以高架進行，並在藍線土城站的正上方建造高架車站。現在捷運局卻解釋說因為藍線土城站的地下站體很寬大，高架車站須做成門型墩柱，落墩不易，因此需要將站體位置移進公園。但居民指出，軌道捨直取彎，列車彎入公園站要減速運轉，不惟減低行車舒適度與效益，彎軌處減速特別容易產生摩擦噪音。轉彎設計的軌道路線與最近的民宅距離將僅有4公尺。軌道另一端則飛越隔鄰土城國小的校門及圍牆上空，離最近的教室恐怕僅約10公尺，不僅車行噪音嚴重戕害學童聽覺，在操場活動時，逼近的巨大高架道和墩柱產生的壓迫感也影響身心健康，絕對不可行。

#軌道直行_絕對可行
且居民經過請教專家學者，認為軌道直行在金城路上，土木落墩位置、數量在現行工程技術上本來就可行，否則規劃之初就不會這樣設計。雖然捷運局解釋高架站的門型墩柱為巨大的正方形，落墩位址會完全檔住人行道，或對民宅造成困擾，但專家也指出墩柱並非必要是正方形，並提出軌道直行，設站於北側停9位置或設站於南側消防局兩案。如果選擇消防局位址，尚可聯合開發。兩案都可以保留珍貴的公園。7月6日黃永昌議員在市議會質詢亦指出，LG12站的情形完全相同就可以施工，不需更改，可見軌道直行絕對沒有問題。

#行政園區取代公園並非明智
但計畫變更最重要的部份是將公園用地變更為「行政園區特定專用區」。依照新北市府公布的計劃圖，行政園區不只囊括原來的公園用地、捷運用地(藍線土城站出口)及停車場用地，還納入在和平街對面的機關用地，含土城區公所、土城戶政事務所、警察局土城分局、衛生所和藝文館。未來的行政園區將供行政、辦公、商業、居住及捷運設施等使用。更清楚的說，5個機關的用地將提供給財團蓋住宅或商業大樓，而利用公園及停車用地蓋行政大樓，擠進這些行政機關。新北市府計畫的精神為Transit Oriented Development (TOD)，即以大眾運輸為導向的發展策略。萬大捷運線工程總價達555億元，新北市須負擔380億元，官員在受訪時坦白說透過與民間聯合的土地開發，可以創造財源來挹助軌道建設。新北市府自己做莊也兼裁判，可以堂而皇之提供財團1.5倍的容積獎勵。民眾不免疑問，捷運萬大線既為重要建設，也規劃相當長的時間，為何不能編列充分預算，需要新北市民用賣祖產的方式來建造？犧牲老樹毀掉公園，到底是為了捷運工程問題，還是為財團開發案開方便之門？

#行政機關用地不遷移
前面所述5間行政機關建物的屋齡不過在20年到40年之間，屋況良好，而且頗具美感，民眾習慣來此洽公。並沒有打掉重練的必要。就算政府真的要重建行政機關，也應該完整保留這塊機關用地，而非以行政園區之名，透過聯合開發變賣為私人產業。

#勿任意揮霍下一代的未來
綠黨認為下一代的未來不應任意揮霍。撤掉公園改建大樓絕非永續發展之道，況且軌道捨直取彎對學童及在地居民傷害巨大。因此我們主張：
1. 公園用地完整保留，採取直行軌道，新北市府重新評估LG11站體設置方式。
2. 公有地完整保留，可考慮消防局設站並聯合開發。
3. 若新北市府仍擬透過TOD籌措財源，可利用停9用地。

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