【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 #永續港鐵霸權 #7月專研

港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」，今時今日香港土地問題走到如斯局面，與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係，但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商，絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案，還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意，將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。

▌構思初現：初期鐵路物業的背景與概念

「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., & Gregory, K. I.,2012)，然而最早「引進」香港的來源暫不可考。但從現有官方內部檔案中，可找到早於1970年交通諮詢委員會 (Transport Advisory Committee)提交的一份《集體運輸計劃總報告書》，報告中建議除了計劃興建已設計的4條鐵路路線，並分9期(nine distinct stages) 完成「理想」鐵路系統(preferred system)外，已有提及「發展上蓋物業」的構思。在報告提及鐵路系統的長期發展影響：

”Wherever subway systems have been built experience shows that property and land increase in value. This opens up the strong possibility that a part of the cost of providing station concourses could be met through arrangements which permit the private development of station superstructures and surrounds.”

當年報告所述，由於預視到鐵路系統的帶動下，當地物業及地價將會升值。因而報告提到有很大可能可以容許私人發展 (private development) 上蓋物業去補貼鐵路站的建設成本。值得注意的是，報告除了提出上蓋 (station superstructures)發展外，首次提到發展上蓋周邊 (surrounds) 的發展概念。可見，現時港鐵圈地/上蓋物業發展一早出現在早期鐵路系統構思之中。

70年代還有差點讓鐵路系統觸礁的財政艱難，更清晰定位鐵路中的「物業收益」有何功能。參考早期關於興建鐵路系統的英國解密檔案顯示，早於1972年，香港政府成立集體運輸臨時管理局(Mass Transit Railway Provisional Authority)，打算先行興建較全面、工程單一批予日資財團(Japanese consortium)的早期系統(initial system)，但後來石油危機爆發，日本經濟陷入危機，財團先是提出可否修訂興建成本價格上限由50億為60億，遭到管理局拒絕後則宣佈退出鐵路興建，檔案中可看到港英政府曾一度為此而與日資財團就賠償爭執，甚至有香港主要大班 (怡和除外) 都因財政理由反對繼續推展興建鐵路計劃。

當年港英內部評估1980年代交通系統會超負荷，即使鐵路系統已被日資延遲一年(have effectively delayed the MTR project for 12 months)，連帶物料通賬的財政問題，但卻認為必須「頂硬上」，調整鐵路系統的財政預算、規模以及未來發展方向，於是臨急推出後來實現的修正早期系統 (Modified Initial System)。在1975年一份關於修正早期系統行政局內部文件，港英將會排除必要鐵路系統以外的多餘支出 (eliminate all expenditures not strictly necessary for resultant simpler system)，不僅使整個鐵路規模「大縮水」，同時更建議以溢價債卷(Premium bond)作為融資措施，以及發展沿線上蓋物業(property development on lines)抵消(offset)財赤，皆為確保(safeguard)鐵路在任何情況下的財政可負擔性(the financial viability in any event)，讓減少後規模的總興建成本能夠保持於49億的水平。可見，當初「鐵路加物業」發展的概念是在財政大緊縮的特定歷史脈絡生成，目的為防止鐵路興建所帶來財政不穩定情況的其中一法。

▌立業辟地：港鐵上蓋四小龍

直到1975年，為了確保鐵路系統的財政可負擔性以及應急儲備，集體運輸臨時管理局向政府申請批出四個鐵路上蓋物業的綜合發展權(comprehensive development)。而當時行政局內部討論中，一份十分詳細記錄有關批予集體運輸臨時管理局四個上蓋發展權的行政局文件顯示，最早期物業上蓋發展的具體情況：

—九龍灣車廠上蓋物業(現時德福花園)：

當時除了作為首個利用鐵路車廠上蓋作物業發展的項目，而且亦成為物業上蓋住宅發展的先例，佔地165,800平方呎，打算興建大型屋苑，滿足18,000個人口的住宅需求。

—亞皆老站(即現今旺角站)上蓋物業(現時旺角中心第一期)：

首個非鐵路站上蓋作物業發展，只是相鄰於(adjacent to) 鐵路站，為首個利用鐵路通風樓(ventilation shaft)的物業發展。

—金鐘站上蓋物業(現時海富中心)：

佔地60,000平方呎的海富中心，當時金鐘站上蓋物業批地條例原來有列明非工業用途，包括興建酒店(non-industrial purposes which may include a hotel)。

—畢打/遮打站(即現今中環站)上蓋物業(Pedder/Chater)(現時環球中心)：

當時批中環商業靚地予鐵路公司的理據明顯為商業利益最大化(maximum exploitation of the commercial possibilities)，一來可以善用土地資源(物業建於鐵路站上蓋)，二來物業及鐵路站同時興建，可以減少工程興建時發展阻礙(development disturbance)。

其後地鐵公司分別與恆隆、合和、長實多間發展商共合發展上述四個上蓋物業，作為「鐵路加物業」發展模式的雛型，當時內部估計以上物業收入將會佔地鐵公司總收益的20%。當年批出九龍灣車廠上蓋物業上公頃的市區發展土地，整體政府部門都相當歡迎，認為可以平衡當區公屋主導的房屋格局，與及能夠為該區提供額外設施的機會，甚至具體要求屋苑內有至少10戶1車位的發展條件 (XCC(75)52)。此四幅最早批出的上蓋物業發展，從通風樓到車廠、由單一大廈到綜合發展，已是奠定了日後鐵路物業發展的主要選址方式與發展類型。

▌誰主上蓋物業？

這份行政局文件亦載有早期鐵路用地發展權的重要批地原則(principles to be adopted in respect to land grant to Mass Transmit Railway Corporation)，是還原物業上蓋發展歷史一份重要參照。文件清楚列出，上蓋物業不一定是地鐵公司「囊中物」，鐵路物業發展權是否批出，或批給誰，完全是政府「話事」 (the grant of comprehensive development rights on land affected by railway installations will be discretionary)。

文件亦同時指出，程序上地鐵公司需要先向政府申請(formally apply)批地，政府可以基於實際考慮 (practical consideration) 決定如何運用這些鐵路上蓋用地的發展潛力 (for government to decide on how to dispose of any development potential remaining in the land over and above its Mass Transit usage) 。換言之，港鐵的上蓋發展絕對可以由政府主導及決定，包括根據現時的實際考慮（公營房屋供應長期落後及不足）用作興建公屋，不一定用於與發展商合作興建私樓供港鐵公司利潤最大化。

▌物業收益應急而起

70年代尾，鐵路系統打算擴建至荃灣區。翻查1978年有關鐵路擴建荃灣(Mass Transit Railway extension to Tsuen Wan)的行政局文件顯示，當時除了提及車廠上蓋物業發展的選址爭議外，亦有提及港英對發展上蓋物業的財政原則。物業發展的收入原本並不用作補貼鐵路成本 (revenue from property development was not originally envisaged as being used as a means of financing the capital cost of the railway itself)，而是作為應急儲備及改善現金流(contingency reserve and to improve its cash flow)。而且更補充荃灣車廠上蓋物業發展的剩餘收入，可以用作應對以下4個應急情況：

—抵消「超支」建築成本(offset any excess construction costs)

—抵消收入財赤(offset any revenue deficiencies)

—加速還債(accelerate loan repayments)

—提早鐵路公司對港英政府的投資分股息的日子(bring forward the date when the Corporation begins to pay the Government as share holder on behalf of the public dividends on its investment)

可見，港英多次強調，鐵路上蓋物業收入為確保財政可負擔性(viability)及應急(contingency)，而非像現時政府愈來愈恆常化送地予港鐵興建私樓賺錢。

引述法國城市學者Aveline-Dubach整理地鐵公司至其後港鐵自1980至2016年收入可見，明顯看見90年代末東涌綫及其後的將軍澳線所帶動的物業發展收入比例愈來愈重，已經超越鐵路票務收入，現時每年物業收益足足佔港鐵總收入四成。可見，透過重現當初的批地原意，更能突顯漸走向扭曲的港鐵發展形態，形成尾大不掉之勢。

▌賣樓補車費：明言物業發展利潤補貼車費

港鐵不應用上蓋物業賺盡的討論，亦見於地下鐵路公司條例的立法階段的重要討論。一份1975年討論地下鐵路公司草案(Mass Transit Railway Corporation Bill)的行政局文件，提及鐵路公司需要按照審慎商業原則 (prudent commercial principles)。鐵路作為公共交通工具，不應最大化其投資回報 (maximize its return on investment)，只應賺取足夠(enough)收入作營運開支。

文件亦可見當年政府就發展上蓋物業項目的收益，會清晰公開回應指物業發展可為鐵路帶來的額外利潤，以維持一個「保守的車費政策」 (assist the railway by providing extra revenue to maintain a conservative fares policy）。比起今天已經與物業收益「脫勾」的「可加可減」車費制度，當日港英政府明顯認為物業收益有助更平宜的車費定價。

在40多年前的歷史時空，當初「鐵路加物業」發展模式跟現時已經不可同日而語，發展上蓋物業不論就其發展型態、財政狀況、規劃模式、補貼原意，明顯有其特定的歷史脈絡及原意。是次研究專題透過還原早期興建地鐵的歷史討論，帶出現時不斷被政府吹奏作為「國際級典範」—港鐵發展模式，並不是一套千秋萬世的發展方程式。

參考資料

1971 FCO 40 358 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 658 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 659 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 660 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1978 FCO 40 974 Construction of an underground railway system in Hong Kong

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

Murakami, J., & Gregory, K. I. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. Value capture and land policies, 285-320.

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今天是金鐘獎頒獎典禮
有很多眾人矚目的明星
但
我要在這裡謝謝一位目前看來
暫時還不是眾人眼前的大人物
她
是SUBWAY 台中店的一位店員
（為了怕造成她的困擾，我先不說是哪間店）
.
事情是這樣的
今天10/05我在台中演出
晚餐我在飯店用外送app點了他們的素食蔬菜沙拉
和素食蔬菜潛艇堡
因為介面有點讓我困擾
在選項上
我疑似只分別勾選了洋蔥和青椒
事實上
我是一個很不會看表格類說明文的人
加上還有很多事要做
我就匆匆點了餐
過一會
她打電話來
跟我再次確認我是不是分別只要這兩種菜
「其他的菜都不要嗎？」她再問
我才發現我好像誤會了勾選的說明
趕緊請她幫我加上別的菜
不用太麻煩的
隨便她加什麼都好
於是
我得到了這麼豐盛的晚餐
.
好幾個月前我在台北的家
也是點SUBWAY
結果我真的得到一整盒的只有洋蔥的沙拉
和整條只有青椒的堡
當時打開餐點真是哭笑不得
沒想到這次還是沒學會
我就說我真的很呆又沒耐心
.
真的好謝謝她還特地打電話來
拯救了一個
整天只吃了一顆蛋
然後還不小心把腰弄傷哪裡也不能去
唯一只能依靠這餐給我點熱量和療癒
的笨瓜
妳完全展現了服務業讓人暖心的精神
再次感謝

#ilovemylife #thankyou #thanks

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#tenjinbashisuji #tenjinbashisujishoppingstreet #天神橋筋 #天神橋筋商店街美食 #大阪必吃 #大阪必買 #

Hello大家好, 我叫阿Tsar, Hello, everyone

今日帶大家嚟到全日本最長的商店街,位於大阪的天神橋筋商店街 Today I will show u the longest shopping street in Japan, the Tenjinbashisuji shopping street in Osaka

香港的彌敦道全長是3.6公里,這裏1丁目至7丁目的長度是2.6公里， The total length of Nathan Road in HK is 3.6 km, here the length from section 1 to7 is 2.6 km

相等於三分之二的彌敦道那麼長啦, 來這裏吃、買、玩交通相當方便 which is 2/3 long of Nathan Rd, is quite convenient to come eat, buy, and play for transportation

因為由天神1至7町目，橫跨了三個地鐵站 Because there are 3 subway stations are crossed from Tenjin sections 1 to 7

分別是「南森町駅」、「扇町駅 」和「天神橋筋六町目駅」，

有多達800間店鋪，當中包括餐廳、藥妝、衣服、 U to 800 shops including restaurants, cosmeceuticals n clothes,

雜貨、土產、傳統老店、居酒屋等等，應有盡有， Groceries, traditional old shops n izakaya, etc.U name it,

最重要是什麼呢, 這裏的吃買玩是街坊價錢！ What most important is the food and drink here is charged very low!

如果你的行程逗留大阪不是那麼久, 我建議你來這條街 If your itinerary is not so long in Osaka, I suggest you come here

一次過可以滿足你三個願望, 以最平的價錢、最集中的時間，去享受旅遊大阪的真樂趣 It satisfies your 3 wishes in one go, n enjoy the true pleasure of traveling to Osaka at the most affordable price and most concentrated time

我在google map, cap了張圖, 看看這裏連住三個地鐵站附近的酒店 I captured a photo for budget hotels nearby

三、四百hkd一晚, 是現在這一刻的價錢 Around 3 to 400hkd per night for the price at this period

大家如果下次去大阪, 不想住心齋橋、梅田那麼嘈吵的地方 For your next visit to Osaka, if u don't want to live in a noisy area like Shinsaibashi or Umeda................
這裏都可以是一個幾好的選擇, 比較貼地、接近大阪人的平民生活 U can enjoy the civilian lifestyle of Osaka locals

由於這條街太長, 所以我今日會介紹這裏的2丁目同埋3丁目 Since this street is too long, I will introduce only sections 2 chome and 3 today

長度相等於你從金鐘頭行到去灣仔中間的距離啦 The length is equal to the distance from Admiralty to mid Wanchai

我會重點推介一些值得吃買玩這個段落的地方, I will focus on recommending some places worth eating, buying n playing ..

這裏還可以有免費wi-fi上網, 速度都不錯㗎, They have free speedy wi-fi Internet access

邊行邊打卡給你啲friend啦, 快啲跟我一齊行啦, Are u ready? U can selfie n share with friends along. Are u ready?

嚟到2丁目, 你一定不可以錯過這間人龍排隊小店 When u come to section 2, u shouldn't miss this long queue store

它就是鼎鼎大名的 『中村屋』可樂餅啦, It is the famous croquette,

剛剛炸好的可樂餅, 金黃酥脆，外酥內軟，炸得香氣撲鼻， The freshly fried croquette, golden crispy on the outside and soft on the inside n fragrant,

被稱為是全大阪最好食的可樂餅！ Known as the best croquette in Osaka!

日本一個好權威的飲食網頁Tabelog攞到3.51分 It scored 3.53 in an authoritative food webpage in Japan called Tabelog

通常如果攞到3.4分已經是好好食, 所以你可想而知啦 Usually it's already delicious if you hit 3.4 points, so you can imagine

為何Tabelog的可信性是好高呢, Why is Tabelog's credibility so high?

因為Tabelog的收入不來源於餐廳的廣告，Because Tabelog's income does not come from restaurant advertisements,

而是來源於給用戶的增值服務。 It comes from value-added services to users.

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這裏的烏龍麵出名滑溜又Q彈，吃的時候一定要加一些炸小魚乾 The udon here are famous for being smooth n chewy.

炸小魚乾可以讓烏龍麵多了一種風味， Deep-fried dried fish can add a flavor to the udon

看看這幾位姐姐, 可以尋回學生時代迷過的偶像呀 What are they searching? Maybe searching for their idols in their childhood

CD只賣200yen(14hkd)一隻, 可能有啲是絕版呢 The CD only sells 200yen (14hkd), maybe some are out-of-print

這裏有好幾間理髮店喎, 我建議男士可以嚟試下 There are several barber shops here, I suggest bros to try

大家知道否為何全世界的理髮店門前都有一條三色柱呢 Do u know why there is a tri-color column in front of barber shops all over the world?

在1789年, 法國爆發大革命, 有一位革命的領袖被人追捕 In 1789, the French Revolution broke out and a revolutionary leader was pursued

走了入一間理髮店, 店裏面的員工成功地為這一位領袖擺脫了他的敵人 He hid into a barber shop, the employees in the shop successfully got rid of his enemy for this leader

在法國大革命勝利之後, 為了表揚這位理髮店工人的貢獻和支持 After the victory of the French Revolution, in order to praise this barber shop worker for his contribution and support

這位領袖就在理髮店門前放一個玻璃圓筒 The leader put a glass column in front of the barber shop

裏面裝上象徵著法國國旗的紅白藍三色柱, 不停轉動 It is filled with red, white and blue in column that symbolize the French flag and keeps turning

其後世界各地的理髮店都紛紛裝上這個三色柱 Since then, barber shops around the world have installed this three-color column

作為招攬客人的裝飾, 一直沿用至今 As a decoration to attract customers, it has been used until today

來這裏鋸扒餐都是800幾yen, Tabalog3.28分都過得去啦 The steak meal here is 800 yen, Tabalog 3.28 is rated

行一行這間妝藥店先, Akaran.........

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3丁目裏面有一間.......
....到3丁目一定要是這一間鳴門鯛燒本舖鯛魚燒連鎖店 This taiyaki sea bream cake chain shop is a must to come.

外面的皮用頂級小麥製作，口感偏脆， The outer layer is made of top-grade wheat, super crispy

皮薄而香噴噴，內餡有北海道十胜紅豆、宇治金時番薯、 The out layer is thin and fragrant, filled with Hokkaido Tokachi red beans, Uji Jinshi sweet potatoes,

亦有紅豆和蕃薯嘅雪糕夾餅，在日本好多分店,而且相當出名。 There are also red bean and sweet potato ice cream sandwiches, which are well-known in Japan w/many branches.

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(文:WIKIPEDIA)

潮人區

星街小區 （星街小區）在灣仔 ， 香港是一個鄰里圍繞太古廣場三座 ，主要包括星街（星街），月亮街（月街）， 新街 ，永豐街（永豐街）。

該地區現在已經演變成一個集購物，用餐區，咖啡館，餐館，酒吧， 畫廊 ，花店，家居設計網點，以及藝術和文化藝術展覽， 慈善活動和文化表演等節目。

加上一個風景優美的環境，這些店鋪已顯著改變該地區的經濟狀況和縱橫。 太古廣場三座鏈路連接到其餘的複雜太古廣場和金鐘地鐵站的選區。 280米的鏈路，配備行人道， 在2007年完成。

The area around Three Pacific Place and comprising Star Street, Moon Street, Sun Street and Wing Fung Street used to be home to Hong Kong Electric's first power plant but is now a fashionable dining neighbourhood with design-driven lifestyle stores.

How to get there:

MTR Admiralty Station Exit F, follow the subway signs to the Three Pacific Place Link, which leads directly to the Starstreet Precinct.