Vanguard美國不動產ETF，英文全名Vanguard Real Estate ETF，美股代號VNQ，成立於2004年九月23日。

VNQ原先追蹤的是MSCI US REIT Index，在2018第三季起改追蹤MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index。這個指數由美國REIT與房地產開發與經營公司組成。

VNQ追蹤指數的方法是複製。根據2021三月底資料，VNQ持有174支證券。

VNQ內扣總開銷0.12%。由0.10%的經理費與0.02%的其它開支組成。

根據美國晨星，VNQ資產總值379億美金，平均每天成交量450萬股(2021四月資料)。跟去年相比，資產規模增加，但成交量減少。

VNQ投資組合中比重最大的部位是專門REIT(Specialized REITs)，占37.4%。其它主要類別是:住家REIT(13.9%)、工業REIT(10.6%)、零售REIT(9.8%)與辦公室REIT(7.6%)。

去年美國股市大跌後反彈，全年是20%的正報酬，VNQ在2020年卻是-4.7%的報酬。這顯示某種不良經濟場景對特定產業可造成特別嚴重的負面影響。也正好顯示分散投資的必要。

完整歷年績效與指數追蹤成果可見今天文章:
https://greenhornfinancefootnote.blogspot.com/2021/04/vanguard-real-estate-etfvnq2021.html

【龔成問答信箱】（Q13681-Q13700）

Q13681：

老師，我係你學生，想問下：

1. 你說過中電和港燈是資產型企業，對嗎？是否因為政府准許利潤等於總資產價值的某百份比，資產越多，准許利潤越多？

2. 當用行業分析去比較某企業和其行業整體表現，你怎樣找出某行業五年內的生意額平均增長率、每年的行業平均毛利率等？如果你自己計算，你會怎樣計平均數？

龔成老師：

1）對。

當我地分析企業是否資產型時，會考慮佢本身的資產變現能力，以及資產與盈利間的相關性是否好高。

2）我會找出這行業較有代表性的企業，例如我現時想分析某行業某檔次的企業，就要找翻該行業該檔次的企業，找數間，去計算佢地的生意與盈利增長。一般會用過往5年的數據去分析。

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Q13682：

你好, 龔sir
我想問下如果長期月供2822好唔好, 每月5000

龔成老師：

南方A50（2822），追蹤中國股票的指數基金，可投資，但你要明白，這股比較波動，即是說風險度會比盈富（2800）略高，因為集中在中國，同時當地股市較波動。

你要衡量是否適合你的風險度。這類股，可月供，但不建議太過集中。

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Q13683：

成哥，離岸戶口好嗎？
有什麼好介紹謝謝

龔成老師：

簡單來講，離岸戶口就係指，存款人在居住國家或地區以外的地方，開設海外銀行戶口。

離岸戶口的資金轉左後，就不再受本地去監管，而是根據離岸戶口所在地的司法系統監管。

其實，唔少人去外國如留學、工作假期、海外投資，都需要使用海外戶口方便在境外使用。

其實開設離岸戶口，透過銀行或證券行，不過證券行風險就可以會略高，選擇銀行較好，例如匯豐卓越理財或運籌理財、花旗Citigold、Citi Priority等。

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Q13684：

龔老師：你點睇新盤愛海頌呢，有無發展/升值潛力呢，環境又是否適合自住呢？謝謝

龔成老師：

坦白講，不少新樓的價格，都會比佢的真實價值略貴，同時由於無租金回報率數據可以參考，因此買家更難分析平貴。

因為你的對手是發展商，你好難找到佢地著手。但若在二手市場，你的對手是另一業主，就有機會找到著數。

最重要是你每月的供款，佔人工的比例不會過多。希望每月供樓後仍有資金剩，位置等因素不差，始終都市區，但就不能說好好。

你可以比較翻同區二手價，如果佢開價較貴，就唔好追，如果與二手價相約，就有投資價值。

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Q13685：

Hi, sir. 有幾個問題想請教你~
1) 長飛光纖A股成32蚊,但H股先1X蚊,點解市場會容許依個價格差距?
明明盈利派息都係以股數平分,冇跟比例黎分

2) 係你之前上堂比果張股票分析表入面,有一項係要每股盈利增長>10%
但我發現長飛光纖個每年盈利增長同每股盈利增長個比例唔同
i) 2015年: 盈利增長係15.34%但每股盈利增長係-11.71%,以我所知果年佢用$7.X配售H股,係咪以合理價錢配股其實對小股東冇乜大影響?我既理解係當股數增加,但配完股D錢又入返公司,所以其實股價應該冇大影響?

ii) 2016年: 盈利增長係18.72%,每股盈利增長係11.47%,
iii) 2017年: 盈利增長係90.83%,每股盈利增長係91.12%,
以我所知,依2年股本冇任何變化,有咩因素令但2邊個比例可以唔同?

iv) 2018年: 盈利增長係11.51%,每股盈利增長係6.71%,用2X蚊黎配售A股,佔總股本11%,同埋配股同武漢長江通信產業集團股份有限公司訂立股權轉讓協議。但A股平均價係3X蚊,好似有D唔Fair?

3) 想請問以上咁既行為符唔符合每股盈利增長>10%?我覺得係可以接受,你點睇?

4) 其實用每股盈利增長做量度指標既作用了解到間公司有冇大量配股黎溝淡盈利?

Thanks you sir!

龔成老師：

1）因為A股市場是一個不完全開放的市場，因為與我地市場的價值，一般都會有差距，但就好少有好大的分別，因此這是少見的。

當中在2個因素，第一，香港市場會睇較多實際的經營情況去做企業估值，而A股市場則偏向前景，所以當前景較多期望時，就會出現這情況。第二，A股市場由於不完全開放，所以好大程度，股價只基於供求，當市場流通性較少，就有機會出現這情況。

這股其實有質素的，但中短期仍會較一般，不過長期仍是正面。

2）你要睇總股本，可以財經網只顯示H股的股數，而我地要用總股數去計先得，因為每股盈利，一定是由總股本去除的，你可以在年報找到相關資料。

至於配售，其實這些不公平的配售，都不是等一天在上市公司出現，好多上市公司都有這情況，這是制度的問題。所以我地見到這類情況，只能自行調整翻少少合理估值。

3）仍算是合格。我地唔需要太執著於所有數，只要大致合符，已經算是過關，當然，這只是分析的其中一步，我地仍要再進一步分析的。

4）只要我地用長期的每股盈利增長，作為分析點，已經考慮了股數等因素的變化。

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Q13686：

老師，月供股票，係咪一定每年都要隻股上升，否則可能蝕水，好似MPF咁？

龔成老師：

其實月供股票是一個長期策略，例如5年，所以我地唔需要太著重中短期的股價，唔需要每年賺錢，只要長期向上就得。

最好的情況，就是頭幾年股價不斷跌，咁我地不斷月供，就可以買更多的平貨，然後到5年後升，這就會有最大的回報！

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Q13687：

老師 可以分析2772嗎？

龔成老師：

中梁控股（2772）係中國大型地產開發商，主要業務包括物業銷售、管理諮詢。

睇翻佢的物業情況，項目位於中國個核心經濟區域（即長三角經濟區、中西部經濟區、環渤海經濟圈、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區。土地儲備為3800萬平方米，業務及資產都不差的。

不過，佢是上市不久的股票，這類股其實較難分析，因為上市公司的真實面，好多時都要1、2年後先慢慢出現。同時，這類股的股價波動一般較大，風險較高，你要自己平衡風險。這股如果你持有小注，都可以。

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Q13688：

你好龔成老師，我36歲，從未買過股票，最近被你啟發，也買了你的股票勝經，請問現在是否不應入市？保留現金等待大市下跌才入手優質股呢？

我希望可以長期持有令資產有所增值，我有$20萬閒錢，應如何分配？

感謝你的分享，期待你的回覆

龔成老師：

我地會睇翻現時的大市平貴，去決定入市的力度。

現時股市處合理區，但並不是平宜區。因此，你最好將部分資金投資股票，同時留有一定的現金，這是最好的策略，你這刻完全無貨，並不是好的財富配置，因為現金始終會不斷貶值。

如果你初階，建議你將其中的$5萬-$7萬，投資盈富（2800），分注入，長線持有。同時好好增加投資知識，之後先慢慢運用餘下的資金。

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Q13689：

老師，我幾個問題想請教：

1:請問如果1隻優質股，假如只有1手，但出現明顯貴的現象，係唔係應該都要放左佢?thanks

2:請問老師用咩手機apps記得自己果d股票比例，有冇推介下?thank

3:請問3140，應該點睇平貴，見佢又冇市盈率，又唔識美股，上完堂想買番個美股etf長擺等佢自己升

4:老師，請問有關借錢買股既問題，先問銀行借錢買收息股，再以5/6%息率既收息股黎還比銀行，咁樣其實有冇著數，長遠計好似等於收息股幫我還錢比銀行咁，其實我咁既諗法有冇錯?thanks

龔成老師：

1）如果佢係好優質的股，我建議持有，但如果只是一般質素，或少少優質，都可以賣出。

2）我會用簿記低，因為我每月都會寫翻「個人收支表」「個人資產負債表」，你睇《財務自由行》，有教你點做。

3）你要睇翻美股果邊現時的市盈率先得，基金一般都唔會顯示平貴，你要找翻果邊的資料。你預現時是合理區。

4）這樣是可以，但有個前提，你的投資回報率，一定要大過借貸的實際年利率。

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Q13690：

你好龔成，我之前有睇過你啲片，同文章，都留意到，你多數話入都係2800，我之前都有研究下，但都係菜鳥，所以想請教下你，2800呢隻，佢係跟恆指上落，其實呢隻係收息好嗎？如果2800跌同升都照入？

我心目中係想買啲穩陣，同收息既股，一有閒錢就入當儲錢。

另外一問，點解2800你咁推介？

龔成老師：

因為盈富（2800）是一個組合，比起單一股票，佢可以有效減少集中性風險，對不懂選股的初階者來說，這是一個很好的選擇。

另外，恆指裡的股票，都是一些大型、有代表性、有一定的質素的股票，因此，長遠的增長力不差。

盈富股息率，你預約為3%，以收息來說，不算多，但佢本身就有基本的增長能力。

你可投資盈富，以及一些穩健收息股，建立一個平衡的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、匯豐（0005）、置富（0778）、陽光（0435）都可以。

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Q13691：

你好，新手投資零經驗，而家想試下投資擁有多兩陪甚或三倍金錢。

手頭上資金得8萬左右

龔成老師：

記住，投資風險與回報，往往有一定的關係，如果追求太高的回報，有不能面對太大的風險，這樣未必值得。

如果是初階，先從平穩增值，穩健類入手。投資始終是「在可承受風險的情況下，追求合理回報」。

因此，我會先建議你投資盈富（2800），同時增加你的知識，當你有知識後，先投資潛力股等其他較高風險，較高回報的類別。

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Q13692：

我是freelancer 教音樂的老師，32歲，月入大約7-8萬，投資都是在不同地方買物業為主，大陸一層，買時20萬，現價60萬。

香港的一層現價450萬 已供100萬，月供1.2萬， 馬來西亞一層還要供100萬，大約供多7年，現金流大約50萬。

希望4-48 歲可移民馬來西亞退休，你有建議嗎？每月連供樓所有開支大約4萬多，每月可儲3萬元

龔成老師：

你建立一個環球的物業組合，當然是不錯的策略，但你都要留意翻，這樣會令你的財富組合，太過則重於物業類別。你應該同時投資其他類別，以平衡整體的風險。

建議你每月將$20000，做月供股票，你可以考慮一些ETF，例如盈富（2800）、南方A50（2822）、領航標普五百（3140）。這些都是平穩增長型的基金，都是適合你的年齡，你可以作長線投資。

另外，如果你能承受少少風險，就可以加翻少少潛力股，作為提高組合回報的一員，例如比亞迪（1211）、中生製藥（1177）等。

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Q13693：

龔成老師，我係一個媽咪，53歲，任職夜間保安員，現時有約25萬港幣作投資用途（岩岩完左美元定期，仲未轉返港紙）。想請教一下老師應該如何運用？

本身有一間自住的居屋，已經供斷左，現在目標是2-3年內搵到首期買多間居屋，出租賺取租金。投資在香港股票還是美國基金比較好呢？

另外我持有大概30萬股票：

德視佳(1846) 9000股 - 11.14買入
南方能源(1573) 40,000股 - 1.86買入
太興集團(6811) 30,000股 -1.87 買入
金嗓子(6896) 20,000股 2.01買入
敘福樓(1978) 50,000股 0.82買入
承興國際(2662) 50,000股 1.18買入
百威亞太(1876) 400股 29.6買入
騰訊 (700) 200股 348.4 買入

請問我的投資組合應該點樣調整呢？
唔該哂老師！！！

龔成老師：

先講你上述的股票，部分的質素一般，你要注意。而我地繼續持有一隻股票與否，關鍵位就是企業的質素、前景，買入價只是一個心理因素。

德視佳（1846）質素只算一般，業務波動，投資價值一般。
南方能源（1573），風險高，投資價值不大，建議賣出。
太興集團（6811）都算有質素，可持有。
金嗓子（6896）都算有質素，可持有。
承興國際控股（2662）如復牌要賣出。
百威亞太（1876）可持有。
騰訊（0700）可持有。

你將有問題，或質素不佳的股票賣出後，將資金投資更優質的股，如盈富（2800）、港交所（0388）、港鐵（0066）、金沙（1928）等。

至於你現時現金的安排。

以你的年齡，其實會開始慢慢為退休做準備，但同時，財富仍有增長力（但不是進取），因此，你可以投資「平穩增值股」+「收息股」。

同時，你可以做月供股票，供「平穩增值股」+「收息股」，但就隨著年齡增加，慢慢增加收息股的比例。

平穩增值股，例如盈富（2800）等這類。

同時，可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、匯豐（0005）、置富（0778）、陽光（0435）都可以。

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Q13694：

成哥，你好！
請問#3110恒生高股息率在2019無派息？

龔成老師：

因為佢的基金公司，進行了一些收購合併情況，所以你見佢連都3110的基金名改左。現叫ＧＸ恒生高股息率。

不過你唔需要擔心，因為佢裡面的資產，無任何改變，投資策略等都無影響。

我相信因為這類原因，佢改左派息模式，有可能一年派一次，或遲少少先派。其實佢遲派早派，你唔會因此而有損失的，只是派的日期問題。

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Q13695：

你好，我本身家庭有兩個孩子加太太！自己住屋村（已經埋下不用供款）家族祖屋不可買賣！

本人50歲！現有1,000,000現金！可作什麼投資！期待。。。。60歲時！可退休

龔成老師：

你本身有物業，因此在配置上，最好投資非物業的資產，這樣可以令你的組合更為平衡。

你可以將這$100萬，分成4部分。

第一部分投資收息股，你可以建立一個收息股組合，你可考慮港燈（2638）、香港電訊（6823）、匯豐（0005）、工行（1398）、置富（0778）、陽光（0435）、深高速（0548）等，大多有5%股息

（你可睇下《50穩健收息股》當中仲有好多）。

你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。

第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。

第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你們的產品，零風險，可以有穩定回報。

第四，持有現金，除了可做定期外，現金亦可以為你的後盾，以備不時之選。同時，若投資市場大跌，你可以在這時買到更多的收息股，股息率會進一步上升。

你可以將$100萬資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。

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Q13696：

老師你好呀，我follow你個Page好耐了，好多時都令我學到好多嘢！想同你講一句多謝先！最近我有幾個問題一直諗唔通，所以想請教下你呀！

話說呢排中國對P2P嘅監管收窄左（之前爆左煲出左事），我同朋友就傾起一間大陸公司，喺美國上咗市，叫和信貸（股票代號： H X ）佢由一開始上市16個幾，跌到剩返依家嘅0.6幾。

但係其實佢嘅業績唔差，而且亦都比其他同行有好多牌照，加上我有啲朋友都係大陸做呢一行，佢都話呢間公司其實個品牌唔錯，產品都幾多元化，應該可以好有發展，但係點解個股價可以跌到咁誇張？

我之前聽老師你解釋過，明白股價有時會有浮動，但係呢個差距好似太誇張

呢個咁低嘅股價其實會唔會暗示緊間公司有問題？

因為我有朋友有買佢嘅產品，驚佢倒閉回唔到本..定一話其實仲有其他更多因素影響緊個股價而導致出現呢個情況？希望老師可以指教！！非常感激，多謝～～

龔成老師：

如果股價有這樣大的跌幅，一般都有一些核心的問題，而你作為投資者，就要找出原因，一定要明白點解會咁跌，之後就要分析這個因素，是中短期或是長期，這因素的風險情況。

之前中國的確好多P2P公司出事，同時令監管收窄左，這一定會影響行業的發展。而你就要分析翻，佢本身的業務，會唔會因為這些收窄左，對佢有長期的影響，我相信你朋友在大陸做這一行，應該能分析到佢的情況。

首先，你要了解佢的業務，同時，分析翻中國收緊左監管，會唔會令佢無得做生意。如果有些業務令佢無得做，這會影響到佢的現金流，佢一下子翻唔到錢，的確有倒閉的風險。

同時，政府這些動作，會唔會影響左佢D客，令佢D客無錢比，從而對佢資產有影響。

在你未有答案前，就要小心，你見佢股價跌咁多，可能是一些較專業的投資者及機構，已計出佢的風險度大增，當中的資產質素惡化。

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Q13697：

龔成你好，本人40歲，請問1299,2800,2388
for長線現時投資得過嗎？還是買樓出租更好

龔成老師：

如果以現時的投資市場計，投資股票的回報仍高於物業，除非你能在物業市場，找到比市價較低的物業（這就值得投資），否則，這刻投資股票先。

你上述的3股，都是有質素的股票，你可以投資，長線持有，但當中有2股都同金融業有關，因此，最好加上其他類的股，令組合風險更為平衡。

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Q13698：

你好，我最近接觸投資剛剛兩個月，不斷嘗試學習投資知識，而資金情況如下：

=）之前股票都全放出，手上持有大約30萬可動用投資現金（並冇持有任何股票）
=）年輕人，暫時沒有工作
=）短期目標希望投資可以帶來每月5萬收入

想問關於這個投資方案應該如何計畫，買入藍籌股➕reits 還是短期追入將會派息的股票？
謝謝

龔成老師：

你要明白，當你追求太高的回報時，風險亦會好高。而我地投資，要在自己可承受的風險程度下，盡力爭取回報。

如果每月$5萬的投資收入，即是一年投資收入為$60萬，以現時的本金來說，這是十分困難，你一定要承受好高風險先做到。而就算是巴菲特，一年的回報率都只有20%，因此，你要想翻事情的合理性。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先。我希望你一步步，從穩健類股票開始，同時增加知識。

你可以考慮盈富（2800）$2000、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。另外，房託亦是適合你的，但一定要長線投資。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

你現時無收入，更加要穩健為主，你可以一邊找工作，一邊利用時間增加投資知識。

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Q13699：

阿sir你好，我係你既讀者，非常認同你所講要分析股票係屬貴定平，唔係淨係睇價位。關於ETF 我想問，2800可以點樣睇屬貴定平？

唔知ETF係咪應該用技術分析？

我除左2800都有買美股既ETF (只買VTI一隻）, 兩樣都係每月定期買入，美國隻ETF表現非常好。

因為定投既關係，我又無刻意去諗係屬平定貴。請指教一下，謝謝！

龔成老師：

技術分析證實左完全無用，同時巴菲特都唔會用。

我地投資ETF，原理就是買入背後的資產，例如盈富（2800），就是追蹤著恆指，因此我地要分析恆指的平貴，最簡單的分析方法，就是利用市盈率去分析，10倍以下就是初步確認為平宜。

以現時的市況，大約24000以下就會進入這區。

至於美股，分析的原理都是一樣。

不過，如果你每月買入，其實唔需要太著重平貴，因為買入價能長期平均。你保持現時的投資策略就得，唔需要太刻意理會平貴。

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Q13700：

請問咩係市場缺口
唔該晒你恩師！

龔成老師：

市場缺口就是市場中有需求，但未有或未有足夠供應的領域。

例如大家都好多飲某飲品，但卻無供應，這就是一個市場缺口。其實我初出書都有這情況，因為我睇左好多年書，明白當中的市場。

但我找不到一本我最想要的書：「教我一步步，如何合理累積財富，不是停於理論，而是由理論到實戰，由思維到行動」。

我睇左好多書，好想找一本這樣的書，但市場無，而我問我其他喜歡睇財經書的朋友，佢地都表示如有都想睇。

於是，我知這是市場的缺口，因此我自己出，寫了《80後百萬富翁》。

所以，你一定要從市場的需求面著手。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

美股入門系列進入第4篇了，不知道這系列會有幾篇，越多讚寫越多篇啦🤣

我們在很多篇文章都常常會提到盈透證券(以下簡稱IB)，因為IB功能實在太強大了，若剛入門美股，我認為你可以考慮複委託或第一證券。

但若你想用一個帳戶投資美股、 歐股、日股、港股、陸股等世界各主要國家股票、債券、REITs，然後又想交易手續費便宜的話，IB絕對是首選。

IB(股票代號:IBKR)本身也是美國上市公司，財務狀況清楚透明，目前市值高達205.4億美金(約6162億台幣)，相當於一個台塑集團那麼大，把資金放在IB身上，我覺得非常放心。