ทำไม KTBSTMR REIT คือช่องทางลงทุนอสังหาฯ ที่ดี ในช่วงเวลานี้

ถ้าพูดถึงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้
ต้องยอมรับว่า หลายคนเลือกที่จะมองข้ามไป
เพราะกลัวขาดทุน กลัวความเสี่ยง และกลัวว่าลงทุนแล้วจะไม่เติบโต

รู้หรือไม่ว่า.. ความกลัวเหล่านี้จะหายไป
หากเราเลือกลงทุนในกอง REIT ที่ดี
มีการลงทุนแบบกระจายความเสี่ยง
และยังมีแผนการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินกอง REIT
จาก 3,015 ล้านบาท ไปสู่ 20,000 ล้านบาท ภายใน 5 ปีข้างหน้า
แล้วช่วงนี้ยังถือเป็นจังหวะที่ดีที่จะลงทุนกอง REIT เป็นส่วนหนึ่งของพอร์ต เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุนอีกด้วย

กอง REIT ที่ว่านี้ คืออะไร ?
แล้วเราจะลงทุนในกอง REIT นี้ได้อย่างไร ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง..

อย่างที่ทราบกันว่า..
การรักษาเงินต้น การกระจายความเสี่ยง และการสร้างการเติบโต
คือ หลักการพื้นฐานในโลกการลงทุน
แม้จะฟังดูง่าย แต่กลับยากเมื่อลงมือปฏิบัติจริง

หลายคนจึงเลือกลงทุนทรัพย์สินที่ตนเองสนใจ
ในรูปแบบที่จะมีผู้เชี่ยวชาญในทรัพย์สินนั้น ๆ คอยดูแลบริหารการลงทุนให้
อย่างเช่นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผ่านรูปแบบของกอง REIT

REIT ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust
หรือก็คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่าง ๆ
เช่น สิทธิการเช่าศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โกดังคลังสินค้า

หนึ่งในกอง REIT ที่น่าสนใจในขณะนี้..
ก็คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์
หรือที่เรียกสั้น ๆ ว่า KTBSTMR REIT

แล้ว KTBSTMR REIT น่าสนใจอย่างไร ?

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์
หรือ KTBSTMR REIT เป็นกอง REIT อิสระกองแรกในประเทศไทย
ที่มีการลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี ใน 3 ประเภทอสังหาริมทรัพย์
แถมยังมีการจดจำนองหลักประกันซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นั่นคือ

1. ประเภทคลังสินค้า/โรงงาน 64.53% ของสินทรัพย์รวม

มีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 121,619.67 ตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ยของทั้ง 3 โครงการอยู่ที่ 85%
ประกอบด้วย

-อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ 1 โครงการ คือ Rich Asset
ที่มีอัตราการเช่า 90% คือมีผู้เช่าแล้ว 38 จากทั้งหมด 41 คลังสินค้า/โรงงาน
พร้อมรองรับผู้เช่า SME ขนาดเล็ก-กลาง ที่ต้องการเก็บสินค้า
และผู้ผลิตขนาดเล็ก ตอบรับเทรนด์ธุรกิจ E-commerce ในอนาคต

-อำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ 1 โครงการ
คือ เอสที บางบ่อ ที่มีอัตราการเช่า 63% คือมีผู้เช่าแล้ว 6 จากทั้งหมด 9 คลังสินค้า/โรงงาน
พร้อมรองรับกลุ่มผู้เช่าขนาดกลาง กลุ่มผู้ผลิต และส่งออกอะไหล่ขนาดกลาง ซึ่งในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2564 มีผู้เช่าหมดสัญญา จากนั้นมีผู้เช่าเข้ามาเพิ่มเติม ทำให้โครงการ ST Bang Bo มีอัตราการเช่า ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2564 ขึ้นมาอยู่ที่ 80%

-อำเภอบางปะอิน จังหวัดพระนครศรีอยุธยา 1 โครงการ
คือ เอสที บางปะอิน ที่มีอัตราการเช่า 100% จากผู้เช่ารายใหญ่รายเดียว
คือ LF Logistics ตัวแทนขนส่งสินค้าตามจุดสาขาทั่วประเทศ
ให้กับธุรกิจหลากหลายประเภท เช่น ธุรกิจอาหาร เสื้อผ้า เครื่องดื่ม ให้กับบริษัทชั้นนำ
และมีการจดทะเบียนสิทธิการเช่าถึงธันวาคม 2573 (สัญญาเช่าเหลืออีกประมาณ 10 ปี)

ที่น่าสนใจคือ ทั้ง 3 โครงการ ล้วนเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญ เหมาะแก่การเป็นศูนย์การกระจายสินค้าที่ดี

นอกจากนี้ ยังตั้งอยู่บนทำเลที่จะมีเส้นทางสัญจรใหม่ ๆ เกิดขึ้น อาทิ
-ทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองถนนมอเตอร์เวย์ หมายเลข 6 สายบางปะอิน-นครราชสีมา ได้เปิดให้ประชาชนทดลองใช้เดินทาง
-ถนนวงแหวนรอบนอก ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างดำเนินการ

ทั้งหมดนี้ หากมีการเปิดใช้เต็มรูปแบบ ย่อมส่งเสริมให้การคมนาคมของโครงการคลังสินค้า/โรงงานทั้งหมดของ KTBSTMR REIT สะดวกสบายมากขึ้นได้

2. ประเภทอาคารสำนักงาน 13.85% ของสินทรัพย์รวม

คือ อาคาร Summer Hub อยู่ติดกับ BTS สถานีพระโขนง
รองรับกลุ่มธุรกิจไทยและต่างชาติ ขนาดเล็ก-กลาง
ด้วยพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 5,147 ตารางเมตร
และมีอัตราการเช่า 93.3% โดยมีจำนวนผู้เช่า 15 ยูนิตจากทั้งหมด 17 ยูนิต

ที่น่าสนใจคือ ย่านพระโขนง ถือว่าเป็น New CBD ที่ค่อย ๆ ได้รับการพัฒนา
และ Summer Hub ยังเป็นโครงการที่มีคู่แข่งในอนาคตต่ำ
เพราะเป็นอาคารสำนักงานใหม่แห่งเดียว (อายุเพียง 2 ปี) ที่อยู่ติดกับ BTS สถานีพระโขนง

3. ประเภทอาคารศูนย์การค้า 21.62% ของสินทรัพย์รวม

คือ อาคาร Summer Hill อยู่ติดกับ BTS สถานีพระโขนง
แวดล้อมไปด้วยคอนโดมิเนียม 14 โครงการ ในระยะ 1 กิโลเมตร
พร้อมรองรับกลุ่มผู้อยู่อาศัยที่มีศักยภาพการจับจ่ายระดับกลาง-บน ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
ด้วยพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 5,138 ตารางเมตร
และมีอัตราการเช่า 93.9% โดยมีจำนวนผู้เช่า 16 ยูนิตจากทั้งหมด 18 ยูนิต

โดยขณะนี้ Summer Hill มีผู้เช่ารายใหญ่ทั้งหมด 3 แบรนด์ ประกอบด้วย
-Regus ในนามสเปซเซส ซัมเมอร์ ฮิลล์ ให้บริการพื้นที่ทำงานแบบ Co-working Space
พื้นที่เช่า 37.35% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด
-Fitness24Seven ฟิตเนสเปิด 24 ชั่วโมง พื้นที่เช่า 18.44% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด
-Tops Daily พื้นที่เช่า 5.06% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด

ที่น่าสนใจคือ โครงการ Summer Hill มียูนิตไม่มาก
ทำให้หาผู้เช่าเต็มพื้นที่ได้ไม่ยาก จึงมีโอกาสรับรายได้จากการเช่าแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วยนั่นเอง

จะเห็นได้ว่า KTBSTMR REIT มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี
ลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงรายได้จากธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งได้
ทั้งในแง่ของประเภทอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มผู้เช่า และทำเลที่ตั้ง
จึงช่วยให้มีโอกาส “จ่ายเงินปันผล” อย่างสม่ำเสมอได้

ที่น่าสนใจคือ KTBSTMR REIT ยังมีการรับประกันรายได้ปีแรก จากเจ้าของทรัพย์สินที่มีความน่าเชื่อถือ
นั่นคือ

-บริษัท เอสที พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ โลจิสติกส์ จำกัด (STPL) ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และให้บริการเกี่ยวกับงานโลจิสติกส์ เป็นบริษัทในกลุ่ม STPI และ STEC

-กลุ่มบริษัท ริช แอสเซ็ท ผู้มีประสบการณ์ด้านการดูแลสินทรัพย์ประเภทโรงงานและคลังสินค้าในพื้นที่บางพลี มากว่า 20 ปี และได้พัฒนาโครงการมาแล้วกว่า 200,000 ตารางเมตร รวม 81 แห่ง
และยังเป็นผู้บริหารทรัพย์สินในส่วนของตนให้กับกองทรัสต์อีกด้วย
จึงมั่นใจได้ว่า การบริหารจัดการทรัพย์สินจะเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ

จุดนี้เองที่ทำให้ KTBSTMR REIT คาดว่าจะสามารถจ่ายอัตราผลตอบแทนแก่นักลงทุนได้ 7.02% ในปีแรก
ขณะที่ค่าเฉลี่ยผลตอบแทนตลาด อยู่ที่ 5.47%

นอกจาก “การกระจายความเสี่ยงที่ดี” และ “การรับประกันรายได้ปีแรก”
จะทำให้ KTBSTMR REIT มีอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจแล้ว

รู้หรือไม่ว่า KTBSTMR REIT ยังเรียกจดจำนองหลักประกันทรัพย์สิน
ซึ่งมีมูลค่ารวมสูงกว่ามูลค่าสิทธิการเช่า 30 ปี อีกด้วย

พูดง่าย ๆ ว่า หากทรัพย์สินข้างต้น ผิดสัญญาที่ให้ไว้กับกอง REIT ในระยะเวลาใดเวลาหนึ่งระหว่างอายุสัญญาเช่า และส่งผลให้ REIT ไม่สามารถจัดหาประโยชน์บนทรัพย์สินที่เช่าได้ครบ 30 ปี

เจ้าของทรัพย์สินจะต้องคืนเงินค่าเช่าตามมูลค่าสิทธิการเช่าคงเหลือ ณ ขณะนั้น
ซึ่งจะคำนวณตามวิธีเส้นตรง ให้แก่กอง REIT
หากไม่ชำระ กอง REIT สามารถบังคับหลักประกัน และบังคับขายสินทรัพย์
ซึ่งมูลค่าของหลักประกันจะครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่า (คงเหลือ) ตลอดอายุการลงทุน

จึงสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนได้ว่า..
การลงทุน KTBSTMR REIT ไม่ว่าจะเกิดสถานการณ์เลวร้ายใดก็ตาม
นักลงทุนจะได้รับ “เงินค่าเช่าตามมูลค่าสิทธิการเช่าคงเหลือ” อย่างแน่นอน

แล้วการเติบโตของ KTBSTMR REIT ในอนาคตเป็นอย่างไร ?

สำหรับทรัพย์สินประเภทคลังสินค้าและโรงงาน
ที่ตั้งอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ และจังหวัดพระนครศรีอยุธยา
ปกติแล้วจะมีการปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ย 5-10% ต่อรอบสัญญาทุก ๆ 3 ปี
ทำให้ผลตอบแทนของกอง REIT มีแนวโน้มสูงขึ้นในอนาคต

ขณะเดียวกัน ทรัพย์สินประเภทอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า
ที่ตั้งอยู่ติดกับ BTS สถานีพระโขนง ก็ยังมีโอกาสเติบโตอีกมาก
จากการขยายตัวของความเจริญจากสุขุมวิท
และแปลงที่ดินที่มีจำกัด ยากจะขึ้นโครงการใหม่ ๆ
ประกอบกับราคาค่าเช่าที่ต่ำกว่าราคาตลาด ทำให้มีโอกาสที่ค่าเช่าในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นได้

ที่น่าสนใจคือ KTBSTMR REIT ยังมีอิสระในการเลือกลงทุนทรัพย์สินใหม่ ๆ
เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีในอนาคตได้ ไม่จำกัดว่าต้องเลือกทรัพย์สินจากเจ้าของเจ้าใดเจ้าหนึ่ง

ซึ่งภายใน 5 ปีนับจากนี้..
KTBSTMR REIT มีแผนจะสร้างการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินกอง REIT
จาก 3,015 ล้านบาท ไปสู่ 20,000 ล้านบาท
โดยมีการศึกษาโครงการต่าง ๆ มากกว่า 40 โครงการ
เพื่อคัดสรรทรัพย์สินที่เหมาะสมที่สุด มาอยู่ในกอง REIT อีกด้วย

มาถึงตรงนี้ คงเห็นแล้วว่า..

ภายใต้ช่วงเวลาวิกฤติ ก็สามารถเป็นโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีได้
หากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น.. ถูกออกแบบมาเป็นอย่างดี

เช่นเดียวกัน KTBSTMR REIT ที่ถูกออกแบบเพื่อรองรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ที่สร้างความมั่นใจให้แก่นักลงทุน ครบทั้ง 3 ประการ นั่นคือ

-มีหลักประกันเป็นการจดจำนอง
-ลดความเสี่ยง สร้างผลตอบแทนสม่ำเสมอ ด้วยการกระจายการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ
-เป็นการลงทุนที่มีการเติบโตในอนาคต

KTBSTMR REIT จึงกลายเป็นหนึ่งโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดี ภายใต้วิกฤติโควิด 19 นี้ นั่นเอง..

สำหรับใครที่สนใจลงทุนในกอง KTBSTMR REIT
สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.ktbstmr.com หรือ www.ktbstreit.co.th

โดยจะเปิดให้จองซื้อในวันที่ 19-29 ตุลาคม 2564 นี้ สามารถติดต่อจองซื้อได้ที่ 02-351-1800 กด 5 หรือสามารถลงทะเบียนจองซื้อ KTBSTMR ได้ที่ http://bit.ly/3bSk1oy
ที่สำคัญ เปิดพอร์ตกับบริษัทหลักทรัพย์ใดก็สามารถจองซื้อได้ แต่หากยังไม่มีพอร์ตสามารถเปิดบัญชีออนไลน์ ยืนยันตัวตนด้วย NDID กับ KTBST SEC ได้เลย

คำเตือน: การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนการตัดสินใจลงทุน
ที่มา: หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยทรัสต์ เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ ณ วันที่ 30 มิ.ย. 2564

【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

ช่วงมาอัพเดทชีวิตกันบ้างค่ะ ☺️
มาแนวใหม่ เพราะเปลี่ยนงานจากล่ามการแพทย์แล้วน้าทุกคนนน
.
จริงๆก็เปลี่ยนมาได้ 2 ปีแล้วค่ะ
กลายมาเป็นงานแนวบริหารสะแล้ววว
ยังคงทำงานกับบริษัทญี่ปุ่นอยู่ค่ะ ซึ่งที่ใหม่คือ บริษัทที่เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Developer, 不動産開発　(Fudousan Kaihatsu)) 🛠⛏🏚🏗🏭 และไก่อยู่แผนก การพัฒนาธุรกิจ (Business Development, 事業開発　(Jigyou Kaihatsu))

ซึ่งพูดถึงแบบนี้ หลายๆคนอาจจะนึกถึงพวก Mitsui Fudosan, Sumitomo Real Eatate, Nomura, และอื่นๆ ที่มาจับมือร้วมธุรกิจกับบริษัทที่เมืองไทย
.
ส่วนบริษัทไก่นั้น ก็เช่นกันค่ะ รอบนี้ทำงานกับบริษัทอสังหาชื่อดังอันดับ1 ของญี่ปุ่นเลยทีเดียว ตื่นเต้นและภูมิใจมากตอนได้งาน
.
ถือเป็นก้าวสำคัญในอนาคตมากจริงๆ
ตอนที่ไก่เข้าไปตอนแรก มีคนไทยอยู่แค่ 3 คน!!! (รวมไก่แล้ว) และคนญี่ปุ่น 2 คน!! 55555 แต่บริษัทแม่ที่ญี่ปุ่นคือ No. 1 เลย ช็อคไหม555
หลังจากนั้นเค้าก็ค่อยๆขยายธุรกิจ และเพิ่มคนเรื่อยๆค่ะ
.
ด้วยความที่แผนกที่ไก่ทำ อยู่ด้านการพัฒนาธุรกิจ เป็นตำแหน่งผู้ช่วยผู้จัดการ ทำให้เราต้องทำทุกอย่าง รู้ทุกเรื่องจริงๆค่ะ ตั้งแต่การก่อสร้างพื้นฐาน การสั่งจ่ายเงิน การดูตารางการก่อสร้าง แผนการขาย โปรโมชั่น หรือการขายธุรกิจเข้ากองREIT และอื่นๆ รวมถึงต้องรู้กฎมายมากมาย
.
เป็นสนุกมากและเหนื่อยมากกกกกกก!!
แต่ได้ความรู้มากกกกกกๆ คอนเนคชั่นดีมาก55555
.
แพลนไว้ว่าอยากจะมาอัพเดท แนวการทำงานของคนญี่ปุ่น กับคนไทยในแนวอสังหา คำศัพท์ในการเรียนรู้ รวมถึงข้อมูลเนื้อหา การหาข้อมูลต่างๆ ที่จำเป็นด้วยค่า เผื่อเป็นประโยชน์ต่อคนที่สนใจและทำงานในสายนี้นะคะ :))
.
แอบอัพรูปตัวอย่างสักหน่อยค่ะ😍😍

#อสังหากุ๊กกุ๊ก
.
#realestatedevelopment #JapaneseRealEstate #BusinessDevelopment #RealEstate #ReviewRealEstate

成為 RF 鐵粉團的一分子！只需港幣 $40 一個月，即享獨家影片及專屬貼圖優惠！
https://www.youtube.com/channel/UCETuQf4lzTrfevoHdSGo8Ew/join

成為一名經人Patreon :
https://www.patreon.com/awesomomists

www.RagaFinance.com
RagaFinance Facebook:
https://www.facebook.com/ragafin/

?是日焚道 - Everyday's Vin! Patreon ?
http://patreon.com/calvinchoy

◎◎◎訂閱 ◎◎◎
▶
Ragazine : https://www.youtube.com/channel/UC5DWcqCjBne2-wRnrjxkuHQ?sub_confirmation=1

▶
Raga Finance: https://www.youtube.com/channel/UCETuQf4lzTrfevoHdSGo8Ew?sub_confirmation=1

#RagaFinance #美股 #債息
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
免責聲明：《Raga Finance》竭力提供準確資訊，惟不保證絕對無誤，資訊如有錯漏而令閣下蒙受損失（不論公司是否與侵權行為、訂立契約或其他方面有關），本公司概不負責。

同時，《Raga Finance》所提供之投資分析技巧與建議，只可作為參考之用，並不構成要約、招攬、邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《Raga Finance》主持、嘉賓、編輯及記者無關。

同時，《Raga Finance》所有節目或資訊，相關內容屬作者個人意見，並不代表《Raga Finance》立場。
Raga Finance
網址: www.ragafinance.com

#美股焚化爐 #reit #疫情

สรุปการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลทุกประเภท ลงทุนอะไรดี 2021 Digital Asset ปี 2021 / 2564 และ 3 ข้อควรระวัง

Chapters
00:00 Intro
01:31 Blockchain คืออะไร
05:40 PoW vs PoS อะไรดี
07:41 Smart Contracts คืออะไร
09:08 ICO คืออะไร
09:47 พ.ร.ก. สินทรัพย์ดิจิทัล
11:01 ICO Portal คือ
11:46 Markets & Exchange
13:02 ประเภทของ ICO
16:15 Tokenization คืออะไร
17:38 ข้อควรระวัง

Blockchain เทคโนโลยีสำคัญที่อยู่เบื้องหลัง currency อย่าง Bitcoin กำลังจะพลิกโฉมธุรกิจและการลงทุนในประเทศไทยด้วยการทำ Tokenization

Middle Man

Blockchain เข้ามาแทนที่ตัวกลางแบบเดิมๆ ต่างๆ ได้ด้วยค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่ามากๆ และเร็วสุดๆ ด้วย

Blockchain คืออะไร

โดยพื้นฐานแล้ว Blockchain คือระบบฐานข้อมูลแบบง่ายๆ ในลักษณะรายการเดินบัญชี แต่มีคุณสมบัติพิเศษ 2 อย่าง

1. เก็บแบบถาวร - มีการเขียนข้อมูลเพิ่มอย่างเดียว ไม่มีการลบ และข้อมูลที่ได้รับการบันทึกไว้ภายใน blockchain แล้ว จะถูกแก้ไขได้ยากมากๆ จนแทบเป็นไปไม่ได้
2. Decentralized - ไม่มีศูนย์กลางในการเก็บข้อมูล ไม่มีใครเป็นเจ้าของข้อมูล แต่ข้อมูลจะถูกสำเนากระจายเก็บ เพื่อยืนยันกันเอง

Proof of Work

Blockchain มีกลไกที่ทำให้การสร้าง block ใหม่ยากขึ้น และใช้เวลานานขึ้น จะสร้าง block ได้ Block นึง ทุกครั้งต้องทำงานคำนวณอะไรบางอย่างก่อนที่ยากมากๆ เรียกว่า Proof of work ในกรณีของ Bitcoins ใช้เวลาเฉลี่ยประมาณ 10 นาที (คือการหา nonce ที่ทำให้ได้ค่า hash ต่ำกว่า target ที่จะปรับตามค่า difficulty)
แต่ 10 นาทีนี้ คือ เกิดจากกำลังประมวลผลของทั้ง network

Proof of Stake

วิธีหนึ่งที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน คือ Proof of Stake ที่จะดูเป็นทุนนิยมหน่อยๆ แต่ก็ใช้ปกป้องข้อมูลให้คงความถูกต้อง โปร่งใส และเชื่อถือได้เช่นกัน แต่ใช้พลังงานน้อยกว่า และ เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม

Blockchain for Business

เนื่องจากข้อมูลที่ถูกบันทึกบน Blockchain ที่มีความสเถียร แก้ไขไม่ได้ และ มีความโปร่งใส เพราะกระจายสำเนาให้ทุก node ถือ และใครๆก็สามารถดูและตรวจสอบได้ จึงมีความน่าเชื่อถือ ทำให้มีการนำไปประยุกต์ใช้ในธุรกิจต่างๆ มากมายธนาคารบางธนาคาร ก็ใช้ Blockchain เชื่อมโยงเอกสารหนังสือค้ำประกันของคู่ค้า

Smart Contract

Blockchain ไม่ได้บันทึก ได้แค่ transaction Blockchain network ยุคใหม่ อย่าง Ethereum หรือ Tezos ยังถูกพัฒนาดีขึ้นอีกขั้น ให้สามารถ เขียน และ รัน Smart contract ได้

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องผ่านคนกลาง อย่าง โบรกเกอร์ นักกฏหมาย และ ธนาคาร ก็เป็นสิ่งที่ทำได้แล้ว

Investment ลงทุนอะไรดี 2021 / 2564

กระแสการลงทุนใน currency อย่าง Bitcoin ก็เคยทำให้ Bitcoin มีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าตระหนกถึง 20 เท่าภายในปีเดียว จากเหรียญละ 3 หมื่นบาท พุ่งไปถึง 6 แสนกว่าบาท ซึ่งก็ทำให้นักลงทุนทั่วโลกตื่นตัวกันสุดๆ กับการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลที่เกิดขึ้นจากเทคโนโลยี blockchain

ตามมาด้วยกระแสการระดมทุนของ startup ด้วยการทำ ICO หรือที่เราเรียกว่าการออกเหรียญ เพราะมีนักลงทุนจำนวนมากคิดว่าการลงทุนในเหรียญเหล่านี้ เป็นช่องทางที่จะได้รับผลตอบแทนมหาศาล

เป็นเหตุที่ทำให้ในประเทศไทย เกิดการบังคับใช้พระราชกำหนดการประกอบธุรกิจสินทรัพย์ดิจิทัล พ.ศ.2561 และการเข้ามาควบคุมการซื้อขายแลกเปลี่ยน เคอร์เรนซีและโทเคนดิจิทัลของ กลต หรือสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

Digital Asset & Regulation ลงทุนอะไรดี 2021

โดยนิยามตามกฏหมายไทย สินทรัพย์ดิจิทัลมี 2 ประเภท คือ

1. Currency ซึ่งสร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นสื่อกลางในการแลกเปลี่ยนสินค้า บริการ แบบเดียวกับเงิน เช่น Bitcoin

2. โทเคนดิจิทัล ซึ่งแบ่งเป็น 2 ประเภทย่อย คือ
• Investment token หรือ โทเคนเพื่อการลงทุน ที่สร้างขึ้นเพื่อกำหนดสิทธิของบุคคลในการร่วมลงทุน และ
• Utility token ที่สร้างขึ้นเพื่อกำหนดสิทธิในการได้รับสินค้าและบริการที่เฉพาะเจาะจง คล้ายกับ point หรือ คูปอง

ส่วน ICO ก็คือการระดมทุนด้วยการเสนอขายโทเคนดิจิทัล ซึ่งเป็นสินทรัพย์ดิจิทัลประเภทหนึ่งนะคะ โดยบริษัทจะเสนอขายโทเคนที่กำหนดสิทธิหรือผลประโยชน์ต่างๆ ของผู้ลงทุน เช่น ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการ หรือสิทธิในการได้มาซึ่งสินค้าหรือ บริการที่เฉพาะเจาะจงและกำหนดให้ผู้ลงทุนที่ต้องการจะร่วมลงทุนสามารถเข้าร่วมได้โดยการนำเงิน มาแลกโทเคนที่บริษัทออก โดยมีการกำหนดและบังคับสิทธิที่จะได้รับด้วย smart contract

การทำ ICO ในประเทศไทยจะต้องได้รับอนุญาตจาก กลต เท่านั้นนะคะ และ ต้องทำผ่าน ICO Portal ก็คือผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล ที่จะต้องได้รับความเห็นชอบ จาก กลต เช่นกัน

ซึ่งกิจกรรมการลงทุนอะไรในสินทรัพย์ดิจิทัล จะมี 2 ส่วนหลักๆ คือกิจกรรมในตลาดแรก และกิจกรรมในตลาดรอง คล้ายๆกับตลาดหุ้นเช่นกัน

ICO & Investment Token ลงทุนอะไรดี 2021 / 2564

แม้ ICO จะไม่มีการแบ่งประเภทตามกฎหมาย แต่เราอาจจะแบ่งตามลักษณะของการมีสินทรัพย์เป็นหลักประกันได้ 2 ประเภท เราจะลงทุนอะไรดี

1) Project Based ICO คือ การทำ ICO ที่นิยมทำมากในหมู่ startup

เป็นการเขียนข้อเสนอโครงการขึ้นมาเป็น white paper ระบุว่าจะนำเงินไปสร้างธุรกิจนวัตกรรมอะไร แล้วก็ระดมทุนด้วยการออกเหรียญ ซึ่ง ICO แบบนี้มูลค่าของเหรียญจะขึ้นอยู่กับอนาคตของโครงการเป็นสำคัญ

2) Asset backed ICO

ถือเป็นพัฒนาการของ ICO อีกรูปแบบหนึ่ง เป็นการออกเหรียญที่มีสินทรัพย์หนุน หรือค้ำมูลค่าอยู่ ด้วยการทำ Tokenization

Tokenization คือการแปลงสินทรัพย์ต่างๆ ทั้งที่มีตัวตนอย่าง อาคาร ที่ดิน และไม่มีตัวตน อย่าง ลิขสิทธิ์ ให้เป็น Investment Token หรือ โทเคนเพื่อการลงทุน

เว็บไซต์ของ ก.ล.ต https://www.sec.or.th/digitalasset หรือโทรสายด่วน กลต 1207

成為 RF 鐵粉團的一分子！只需港幣 $40 一個月，即享獨家影片及專屬貼圖優惠！
https://www.youtube.com/channel/UCETuQf4lzTrfevoHdSGo8Ew/join

成為一名經人Patreon :
https://www.patreon.com/awesomomists

www.RagaFinance.com
RagaFinance Facebook:
https://www.facebook.com/ragafin/

?是日焚道 - Everyday's Vin! Patreon ?
http://patreon.com/calvinchoy

◎◎◎訂閱 ◎◎◎
▶
Ragazine : https://www.youtube.com/channel/UC5DWcqCjBne2-wRnrjxkuHQ?sub_confirmation=1

▶
Raga Finance: https://www.youtube.com/channel/UCETuQf4lzTrfevoHdSGo8Ew?sub_confirmation=1

#RagaFinance #美股 #債息
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
免責聲明：《Raga Finance》竭力提供準確資訊，惟不保證絕對無誤，資訊如有錯漏而令閣下蒙受損失（不論公司是否與侵權行為、訂立契約或其他方面有關），本公司概不負責。

同時，《Raga Finance》所提供之投資分析技巧與建議，只可作為參考之用，並不構成要約、招攬、邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《Raga Finance》主持、嘉賓、編輯及記者無關。

同時，《Raga Finance》所有節目或資訊，相關內容屬作者個人意見，並不代表《Raga Finance》立場。
Raga Finance
網址: www.ragafinance.com

#美股焚化爐 #reit #疫情