［零利息供樓，鎖定廿年，冇花冇假］供樓辛苦？不如諗下丹麥。唔使畀利息！唔係一期喎，鎖20年零息喎！不過早買早享受遲買平幾舊，再玩落去可能個個月送兩罐三花午餐肉畀你！

三個問題畀你估：點解會咁？銀行點賺錢？丹麥樓價點？

原文：The land of cheap mortgages just went to zero （https://bityl.co/579v）

告個急先：本人已被炒，未訂嘅記得訂Patreon，積小成多呀。訂咗嘅可以考慮加碼（https://bityl.co/4Y0h）。一星期至少出返六篇文，今年頭五日我已出咗十篇。

1. 開頭有啲悶，咁自問程度高嘅，可以跳去睇「三個問題可以跟進」

2. 講過N次，唔係刻意玩嘢或做李天命，但好多時拗一大輪根本大家都唔係講緊同一樣嘢，所以搞清楚咩係「負利率」。講少少悶嘢

3. 負利率有好多種，你計及通脹嘅，就「實質負利率」，反而多人明。咪利息都唔夠冚通脹，成日都見到啦。但如果唔計通脹，只係籮綿奴嘅「名義負利率」呢？咁都有好多種，已經講過利率有好多種，好多人講咩「香港銀行加息」，都唔知講乜息。

4. 最簡單，咪央行利率。你見咩美國聯儲局出嚟講加息減息嗰種。經過舊年3月兩次極速減息，劈咗1厘半，而家聯邦基金利率係0-0.25%。冇負數呀下。咁而銀行之間嘅拆息，自然再會高少少，因為你走數機會高過聯儲局。銀行收你嘅息，又再高少少咁咯，因為你走數機會又高過其他行家。咁同樣係散客，無入息證明（如批）當然高啲，有入息借P Loan就平啲啲，供樓就再平好多—因為你有抵抽嘛，你唔還錢銀行咪收你層樓（＊）。P Loan你唔還錢，點追？有啲人爛命一條破產算嘛。

5. 明啦嘛？咁丹麥，就真係試過負利率供樓！銀行有回贈，冇花冇假！

6. 而居然有人以為係唔使還錢，每個月銀行有錢畀你，會咁以為嘅，明顯係未供過樓。阿叔，你除咗還息，仲要還本。負利率供樓，你唔使還息仲有補貼送幾罐三花午餐肉畀你。但，仲要還本架嘛老細

7. 咁原本呢樣嘢，都冇乜特別。本專頁都好似寫過，人地2015年已經有呢回事！（https://bityl.co/577f）。

8. 咁今次有乜新花臣？因為，供過樓都知，十居其九都係浮息（你下下封頂嘅日子唔計），你今期負數未必下期都係。但而家丹麥供樓，定息按揭都做零息！仲可以鎖20年！

9. 即係，你借100萬買樓，分20年還，每年畀5萬蚊蚊咋。神唔神奇？

10. 咁三個問題可以跟進：第一，點解會咁。第二，銀行點賺錢？開善堂？第三，咁丹麥樓價點？

11. 先答第一個問題，亦因為答呢個問題我要之前打段悶嘅嘢。點解會咁？丹麥央行官方利率，老早已經係負數（BTW，丹麥唔係用歐元的，在歐盟都可以唔用歐元，正如唔在歐盟都可以用歐元！）。點解丹麥克郎央行利率負數？因為同歐元掛勾（聯系匯率呀，但同香港玩法唔同，有機會再講）（＊＊）。但丹麥央行利率負數per se唔會令到供樓負利率。正如聯儲局零息但美國人供樓唔係利息嘛？事實丹麥央行利率2012年己經係負數，但負按揭息呢啲嘢，2014/5先出現—因為央行再減息。負負下就負到銀行按揭息都負埋，而家仲零到可以定息鎖20年

12. 第二個問題就有趣啲。負利率在零售層面都實行到：留意香港早幾年見到銀行話最低結餘收錢，都唔係真係負利率，丹麥就真係存錢扣你錢。而掉轉，你要銀行畀負利率你，仲難。你在銀行嘅立場，傻的嗎？做乜蝕畀你？以前簽落嘅浮息，減減下減到負就冇計，但新做嘅點會仲畀負利率你？大不了唔做你生意之嘛。點會做蝕錢生意？

13. 梗係昆你落搭然後做cross selling，昆你買保險買基金買雷曼債買ELN 買 I kill you later. Good guess，至少你知道銀行梗有方法搵返你錢，不過唔啱。

14. 答案就係：丹麥嘅銀行按揭，根本唔係賺息差。即係點？實務上，佢地係左手交右手，中間舔一浸（拿，做銀行嘅精髓）（＊＊＊）。即係乜？即係，佢發債幾多成本，就用幾多塞返去啲客度。中間再收啲手續費。亦即係，丹麥銀行發嘅債，係零或負利率嘅。好出奇？咪話央行都負利率，咁丹麥銀行固然發債成本高過央行，但央行大負，佢小負咯。早排LV發債買嘢，都係負利率。

15. 第三，丹麥樓價？仲使講？零利息供樓你唔賣樓？丹麥樓價，當然都係勁升。而家供不應求添。當然升勢冇香港咁誇張（點比？），但哥本哈根樓價同好多歐洲城市相比，就升得好多了。

16. 最好屌多一句，啲人講咩「供求」，近乎係廢話。唔係冇用，但好多都係亂鳩咁用。因為啲人連咩叫Ceteris paribus都唔知，亦冇理Demand 同 quantity demand（係喎埃汾冇讀易乾都識，學校夠冇教洞房但我都識啦）。

17. 即係點？哦隻股票做乜升。「因為多人買咯」。戇鳩，單單都係一買一賣架啦。好聽啲，我地叫Buyers more aggrieves than sellers —但走去講乜柒「股票都係講供求」，就係套套邏輯（有本講condom嘅書用呢個名，我好鍾意）。我甚至聽到有人話「股票都係供求，越印得多咪越跌」—屌你啦，Tesla印過N次股票，人地做埋首富啦。或者有人話「越多公司上市供應越多股票咪唔值錢」，又係屌你啦，當年幾十間公司，而家千鳩幾間，恒指跌返去100點未？

18. 你用到樓市，雖然冇咁兒嬉，但差不多。咩「需求」？你10厘息減到零息自然大把需求，你減到負20厘息我買間樓嚟放模型都仲得。正如「剛性需求」一樣，以前結婚要買樓，慢慢地你啲文化因素咪會變。唔係話「供求」冇用，但真係唔係「供應300間 需求100間 所以會跌」咁咯。你睇下丹麥啲需求邊撚度爆出嚟？好多人移民過去？夠平息自然有需求。但而家樓價升咗咪自然壓返低需求。

（文中有啲位將零利率同負數撈埋一齊，但唔改了，反正原理一樣）

（＊）亦都解釋埋，點解你借tax loan，直接幫你交去稅局嘅，就平息啲—因為你唔會拎走舊錢去炒股票，就算會，到你想唔還，稅局自然會玩到你謝。但而家好似唔興呢啲，咁嗰啲交三皮嘢稅借十皮tax loan嘅，就擺明想做股神啦，當然會平啲。除此以外，你見咩公務員醫生教師借錢都平啲—呢啲，就叫專業 人士。我係咁定義啲。啲濕鳩財演CFA KOL Patreon作者當然唔專業，你行入銀行借錢咪知。你睇下你啲才華值幾錢一斤，值唔值錢過一個公務員廢柴文員證。

（＊＊）OK，快講兩句。丹麥唔係緊盯歐元，而係通過ERM 歐洲匯率機制。個名有啲熟？冇錯，英國30年前加入ERM，易腥蘇厘係盯住馬克（90年那來歐元呢老細？），歐洲最大經濟體系。但90年發生咩事？除咗西德捧世界盃（噢耶），就係兩德統一。之後德國通脹勁升，但經濟又熱，大手加息。英國呢？就赤字，想行低息。「炒家」睇準英國冇實力死跟，大手狂沽英鎊，英國加息但無助止住英鎊跌勢，最後英鎊退出ERM，英鎊半年跌咗30%（所以好難唔恥笑嗰啲講港紙由7.75跌到7.85會令經濟崩潰嘅人），輸咗納稅人33億英鎊（90年喎 ）．邊位炒定？正係索羅斯。

此事餘波甚勁，除咗令索羅斯家傳戶曉，成為 the man who broke the Bank of England（一己之力可以單挑大國央行喎），亦都令到執政保守黨馬卓安（讀得書少，冇計）1997年大選慘敗（5年選一次，索羅斯事件時剛好保守黨上台），輸畀工黨嘅貝理雅。然後保守黨一等就13年，2010年先再選到。亦令疑歐變成主流，種下埋脫歐嘅伏線（不過留意返，英國當年冇用歐元，係冇公投的）

寫寫下變咗另一篇文咁滯，簡短嘅睇返medium舊文（https://lkdin.io/3FcZ）。有興趣就嘅訂Patreon，遲下必然再寫呢個故事，太過癮。你話ERM廢？係英國廢啫。唔見丹麥爆煲？

（＊＊＊）應該講過幾廿次，但好多人以為銀行要自己睇好乜乜，睇淡乜乜。根本錯撚晒。我咁大間銀行，犯不著好似你啲網友咁估嚟估去。你要三千萬南非蘭特，我咪同你搵返嚟，然後Mark 高報價畀你，你做埋做唔做咪算。根本唔使任何風險。我要個牌就係做呢啲嘢，唔係同你啲老散一樣個個當自己南非專家。當然銀行亦有坐盤炒外匯，埃汾第一份工就做呢啲，但另一回事，而且監控嚴好多，況且而家越嚟越唔鼓勵—所以先有咁多雷曼債賣。

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你嘅2020年點？我嘅2020年就幾好。Ivan Patreon，港美市場評點，專題號外，每日一圖，好文推介。每星期6篇，月費100唔使，4個月已1000人訂！（https://bityl.co/4Y0h）。月頭訂至抵，年費仲有85折，仲係睇13個月添。

“我點樣先至可以寫得靚?”
“我寫幾耐先至可以你都好似你咁?”

呢條片只係錄左我練習”e”字嘅其中1分鐘
我淨係練一個筆劃練咗接近兩個鐘
拍呢條片唔係想話俾大家聽我寫得有幾靚
(因為真係寫得唔夠好…🤦🏻‍♀️ 仲要繼續練…)
最主要想話俾大家聽…

傻豬～ 冇嘢係有捷徑㗎！😌
呢個世界上想成功想有成果
你就要用時間 耐性 專注力 去換取結果!🌱

書法唔係大家想像中咁簡單 唔係拎住支筆上過堂睇吓書就寫到!
上過我堂嘅同學仔 我其實已經俾咗一個非常之清晰嘅捷徑方法大家去學習
想要寫得好 當然不停練習啦！
而且係要喺練習過程中不停反問自己啱啱寫完嘅字有冇地方需要改善
字型先至會慢慢變好！

我上堂成日都講嘅：我希望大家有quality嘅練習而唔係quantity~
你寫100張功課比我 但係練習過程中完全沒有思考
你覺得單憑麻木quantity練習就可以寫得好了嗎？
你覺得上完堂返屋企一星期練2小時就可以寫得好嗎？

回想我剛學習嘅時候
一星期我大概練習四至五天
平日晚上每次練習大概3至4小時
週末/日每次練習大概12小時
但係我都覺得自己寫得唔夠好...
(其實依家都係 所以仍然是要不停練習啊😅)

學書法對我來講 除咗學識點樣寫靚字
學習嘅過程中對人生pick up到不同嘅領悟👼🏻


講到好似好偉大😂🙈
唔知大家有冇同感呢？
有冇喺學習嘅過程中學到書法以外嘅事呢？☺️
有嘅不如分享吓😛😌

《回應連登仔 能者多努 話我英文廢，憑咩教人》

一定有followers話，Tiffany其實你已經做得好好，唔需要為呢啲hater煩心。我知道。但我想藉此討論下香港學英文風氣嘅問題，因為香港學英文同教英文嘅風氣真係好有問題。

1）50000人follow就算上位？
Po主好介意我英文咁廢，都有50000幾60000人訂閱我channel。

唔好傻啦，我地啲片平均幾千到萬幾人睇，其實我有咩影響力丫。

2）我唔係聖人，我英文都會錯。
的確，睇番你改我篇文，如果我唔寫could have spent呢一句，文句的確會容易明啲。其實我當時係想講could have spent more wisely；再加上當時寫文係DSE之後，我覺得學生本身可以花喺理解英文嘅時間花咗喺背誦度，所以我先咁寫。

Inculcate呢個字我用得唔好，其實講cultivate或者foster會好好多，brain fog寫錯，多謝你指正。

曾經有學生同我講software唔加s，我先突然恍然大悟省起，係wor，software唔加s。

我冇話自己勁，亦冇話自己唔會錯，不過我可以將生活裡面都八九成思考嘅嘢，都可以同舒服用英文講。我覺得呢樣嘢，比起錯唔錯緊要好多。

3）有時算錯定唔算錯，係主觀嘅

“能者多努”話我唔可以講Teachers either don’t have the time, resources, permission, or expertise (cultural, literary and general knowledge)Teachers either don’t have the time, resources, permission, or expertise (cultural, literary and general knowledge) to
foster real and two-way interchange among students. They resort to imparting knowledge through lecturing,
to make English lessons interesting, engaging or even exciting.

因為either or只可以跟either A or B，其實喺informal contexts，好多人都會講either A, B, C or D。呢篇文只係一篇listacles，我簡單抒發己見，唔預學生睇，當我要教either or呢個conjunction我當然唔會舉either A, B, C or D咁嘅例子。

就好似both呢個字，傳統想要講Both A & B，如果要講三個或以上items，理論上要講all A, B and C。但現代英文裡面，大家都會講 both A, B and C。

如果你大學有讀descriptivism同prescriptivism嘅分別，應該會明白。

4）Youtube同社交媒體都係產業，我好相信quality follows quantity，所以我每個禮拜都出緊大量內容

或者你會覺得咁樣係誤人子弟，但我好相信我每出一篇文同一條片，學生都係係咁綺larp兩眼，因為我地世界步伐太快，佢地唔會當我每條片同每篇文章係精讀篇章咁「倫」。

當我每個禮拜都推出內容，我出咩錯嘅時候自然就會有觀眾出黎指正我，呢樣嘢我不嬲都好歡迎，我會心心晒佢地啲comment。

當一個禮拜出緊>5 Medium文；3套Youtube片；2集podcast；2篇email newsletter同>10嘅IG post嘅時候，雖然我儘量避免，但忙中有錯係必然。

如果你覺得能夠做到咁樣製作內容嘅速度，加上有你滿意嘅英文水平嘅人，可以喺Youtube出樣教英文？如果你識得有咁嘅人，希望你介紹比我識。

5）回應世界英文資源咁多，多我一個唔多；少我一個唔少

我自己好相信我嘅分享有用；而我呢個信念亦得到我好多嘅followers確認，我先會繼續做落去。

如果我冇我嘅存在價值，我相信好難做到多人訂閱。因為Youtube係一個競爭激烈嘅空間，演算法係民主嘅。有英文channel係教英文嘅，但好多都係用普通話或者英文。English with Lucy、Papa Teach me、English Like A Native，普通話嘅有阿滴英文等等，呢啲頻道我全部都有睇，佢地當然有佢地嘅作用。但我覺得自己channel嘅價值在於聯繫香港同亞洲文化落英文度，我覺得咁先可以令學生原本唔鍾意英文，變成發現英文同佢地有興趣嘅嘢其實好有關係。

有一句說話係咁講嘅：No one can do what you do, the way you do it。唔好成日集中精神喺人地叻唔叻，留意下人地幫唔幫到人。呢個世界已經夠黑暗，可唔可以欣賞下會攞個心出黎幫人嘅人，幫唔幫到人，而唔係人地有冇資格；叻唔叻？

6）呢個世界唔係你踩其他人，人地就會認同你叻
就算我同其他教英文嘅人，包括蕭叔叔、阿滴英文、馬米高、English Lesson for Freedom、Miss Charlotte、哥倫布等等嘅教學理念未必完全一樣，我從來冇走去踩佢地。

如果一定要搵，每個人嘅英文同知識面都一定會搵到可以挑剔嘅地方，但係咪代表我需要搵佢地錯誤出黎挑機同批評？

我從來冇咁做，除咗因為我focus on我自己做好之外，因為我知道佢地做嘅嘢最起碼都係啱多於錯；幫到人多於害到人。

我唔會嘗試批評佢地，顯出我自己幾叻，無論佢地教英文係為興趣定牟利都好，我覺得最緊要大家個mission有意義；做嘅範疇係自己鍾意，能力範圍內儘量做好，已經好好。

7）你話我屋邨英文水平，唔同我有IB同拔萃學生黎搵我教佢地Eng lit，又同你講咩？

又唔通，我走去Youtube教IB英文咩？會唔會有人睇？會唔會有說服力？唔通我UE A CE 5*又同你不斷同你講咩。

唔同有band 1學生走黎比我我幫佢地出mock卷，我又同你講？

有咩意思？

人地只覺得我精英主義同show quali。

8）香港，需要唔怕錯，勇於表達嘅老師

我覺得香港嘅老師真係好怕錯；學生都係，當老師咁怕錯，點說服學生唔怕錯？

因為香港太多鍾意品評其他人英文嘅唔出樣但寸寸貢嘅鍵盤戰士，所以好多英文老師怕比人捉到錯處，而唔拍片。再加上Youtube動輒會有幾廿萬人睇到你犯錯，好多人都承受唔到呢個心理壓力。

我曾經去過香港Google嘅event同教師分享點做Youtube，我覺得就係呢種熱愛批評嘅態度，令到好多教育工作者都唔敢拍片。

英文，唔應該係用黎突顯自己英文有幾叻；自己有幾叻；英文係一個工具比我地更加豐富咁表達自己同睇呢個世界。

9）我冇睇唔起香港嘅日校英文老師，請你唔好亂咁解讀。
我話明好多英文老師冇時間培養香港學生對英文嘅興趣，因為好多時學校冇呢個自由度比佢地；至於expertise，一定有啲老師都係喺expertise上面有欠缺的，只不過呢個唔代表呢個一定係佢地錯，又或者佢地就係好廢，又或者我睇唔起佢地。

10）英文裡面，溝通裡面，grammar唔係唔重要，pronunciation唔係唔重要，但仲有更加重要嘅，係attitude，同識得match番溝通嘅objective同埋講嘢方式

我成日都講beyond grammar；例如歌詞裡面嘅smile a little smile；Star Trek裡面嘅To boldly go where no one has gone before；蘋果嘅think different；麥當勞嘅I’m loving it，因為我知道rules are made to be broken。grammar只係達意嘅工具，最重要係你用嘅語言同你溝通嘅objective match。我唔覺得你有領會一點，一個人英文叻唔叻唔係在於一個人寫嘢有幾正確；而係在於佢嘅語言可以達到幾versatile/wide-ranging嘅objectives同purposes。

例如一個人識得用英文寫DSE文章或者office嘅email，唔代表識得寫blog posts；識得寫詩；識得拍Youtube video。我喺寫作上面，一直都experiment緊，以前都有幫人寫詩，自己寫literary essays，唔係淨係你講嘅Medium文。

Attitude方面，我一直都覺得香港學生（正如林沛理所講），淨係留喺read for information，未做到read for style、賞識英文呢個境界，亦有好多學生對英文冇興趣，只係當英文係生存嘅工具，咁樣係好難學好英文，只會搵捷徑（例如將好多時間投資喺考試技巧）同囫圇吞棗咁背詞語/句式。

11）Medium係我碎碎念嘅地方
我日日都寫Medium文，我寫Medium文多過我屙屎，好多都唔打算係比學生精讀嘅，更莫講或中學生。如果你睇我嘅中文文章，或者同樣係錯漏百出，但我嘅文係寫比讀者略讀嘅，每日當專欄咁寫，我唔覺錯有咩大不了。

能者多努，如果你仍然想批評，可以批評埋我喺Medium寫嘅其他英文文章，唔好淨係執我篇Listacle；同埋唔好喺連登出post問人有冇見過女仔屙尿，咁樣只會顯得你心理變態。

I am not the brightest; I am not the smartest. But I show up for my audience. That's what that matters.

Medium原文link：https://medium.com/@tiffanysuen/whats-wrong-with-hong-kongs-english-education-14bf7d0ca73f

LIHKG原link：https://lihkg.com/thread/2005909/