【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 #永續港鐵霸權 #7月專研

港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」，今時今日香港土地問題走到如斯局面，與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係，但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商，絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案，還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意，將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。

▌構思初現：初期鐵路物業的背景與概念

「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., & Gregory, K. I.,2012)，然而最早「引進」香港的來源暫不可考。但從現有官方內部檔案中，可找到早於1970年交通諮詢委員會 (Transport Advisory Committee)提交的一份《集體運輸計劃總報告書》，報告中建議除了計劃興建已設計的4條鐵路路線，並分9期(nine distinct stages) 完成「理想」鐵路系統(preferred system)外，已有提及「發展上蓋物業」的構思。在報告提及鐵路系統的長期發展影響：

”Wherever subway systems have been built experience shows that property and land increase in value. This opens up the strong possibility that a part of the cost of providing station concourses could be met through arrangements which permit the private development of station superstructures and surrounds.”

當年報告所述，由於預視到鐵路系統的帶動下，當地物業及地價將會升值。因而報告提到有很大可能可以容許私人發展 (private development) 上蓋物業去補貼鐵路站的建設成本。值得注意的是，報告除了提出上蓋 (station superstructures)發展外，首次提到發展上蓋周邊 (surrounds) 的發展概念。可見，現時港鐵圈地/上蓋物業發展一早出現在早期鐵路系統構思之中。

70年代還有差點讓鐵路系統觸礁的財政艱難，更清晰定位鐵路中的「物業收益」有何功能。參考早期關於興建鐵路系統的英國解密檔案顯示，早於1972年，香港政府成立集體運輸臨時管理局(Mass Transit Railway Provisional Authority)，打算先行興建較全面、工程單一批予日資財團(Japanese consortium)的早期系統(initial system)，但後來石油危機爆發，日本經濟陷入危機，財團先是提出可否修訂興建成本價格上限由50億為60億，遭到管理局拒絕後則宣佈退出鐵路興建，檔案中可看到港英政府曾一度為此而與日資財團就賠償爭執，甚至有香港主要大班 (怡和除外) 都因財政理由反對繼續推展興建鐵路計劃。

當年港英內部評估1980年代交通系統會超負荷，即使鐵路系統已被日資延遲一年(have effectively delayed the MTR project for 12 months)，連帶物料通賬的財政問題，但卻認為必須「頂硬上」，調整鐵路系統的財政預算、規模以及未來發展方向，於是臨急推出後來實現的修正早期系統 (Modified Initial System)。在1975年一份關於修正早期系統行政局內部文件，港英將會排除必要鐵路系統以外的多餘支出 (eliminate all expenditures not strictly necessary for resultant simpler system)，不僅使整個鐵路規模「大縮水」，同時更建議以溢價債卷(Premium bond)作為融資措施，以及發展沿線上蓋物業(property development on lines)抵消(offset)財赤，皆為確保(safeguard)鐵路在任何情況下的財政可負擔性(the financial viability in any event)，讓減少後規模的總興建成本能夠保持於49億的水平。可見，當初「鐵路加物業」發展的概念是在財政大緊縮的特定歷史脈絡生成，目的為防止鐵路興建所帶來財政不穩定情況的其中一法。

▌立業辟地：港鐵上蓋四小龍

直到1975年，為了確保鐵路系統的財政可負擔性以及應急儲備，集體運輸臨時管理局向政府申請批出四個鐵路上蓋物業的綜合發展權(comprehensive development)。而當時行政局內部討論中，一份十分詳細記錄有關批予集體運輸臨時管理局四個上蓋發展權的行政局文件顯示，最早期物業上蓋發展的具體情況：

—九龍灣車廠上蓋物業(現時德福花園)：

當時除了作為首個利用鐵路車廠上蓋作物業發展的項目，而且亦成為物業上蓋住宅發展的先例，佔地165,800平方呎，打算興建大型屋苑，滿足18,000個人口的住宅需求。

—亞皆老站(即現今旺角站)上蓋物業(現時旺角中心第一期)：

首個非鐵路站上蓋作物業發展，只是相鄰於(adjacent to) 鐵路站，為首個利用鐵路通風樓(ventilation shaft)的物業發展。

—金鐘站上蓋物業(現時海富中心)：

佔地60,000平方呎的海富中心，當時金鐘站上蓋物業批地條例原來有列明非工業用途，包括興建酒店(non-industrial purposes which may include a hotel)。

—畢打/遮打站(即現今中環站)上蓋物業(Pedder/Chater)(現時環球中心)：

當時批中環商業靚地予鐵路公司的理據明顯為商業利益最大化(maximum exploitation of the commercial possibilities)，一來可以善用土地資源(物業建於鐵路站上蓋)，二來物業及鐵路站同時興建，可以減少工程興建時發展阻礙(development disturbance)。

其後地鐵公司分別與恆隆、合和、長實多間發展商共合發展上述四個上蓋物業，作為「鐵路加物業」發展模式的雛型，當時內部估計以上物業收入將會佔地鐵公司總收益的20%。當年批出九龍灣車廠上蓋物業上公頃的市區發展土地，整體政府部門都相當歡迎，認為可以平衡當區公屋主導的房屋格局，與及能夠為該區提供額外設施的機會，甚至具體要求屋苑內有至少10戶1車位的發展條件 (XCC(75)52)。此四幅最早批出的上蓋物業發展，從通風樓到車廠、由單一大廈到綜合發展，已是奠定了日後鐵路物業發展的主要選址方式與發展類型。

▌誰主上蓋物業？

這份行政局文件亦載有早期鐵路用地發展權的重要批地原則(principles to be adopted in respect to land grant to Mass Transmit Railway Corporation)，是還原物業上蓋發展歷史一份重要參照。文件清楚列出，上蓋物業不一定是地鐵公司「囊中物」，鐵路物業發展權是否批出，或批給誰，完全是政府「話事」 (the grant of comprehensive development rights on land affected by railway installations will be discretionary)。

文件亦同時指出，程序上地鐵公司需要先向政府申請(formally apply)批地，政府可以基於實際考慮 (practical consideration) 決定如何運用這些鐵路上蓋用地的發展潛力 (for government to decide on how to dispose of any development potential remaining in the land over and above its Mass Transit usage) 。換言之，港鐵的上蓋發展絕對可以由政府主導及決定，包括根據現時的實際考慮（公營房屋供應長期落後及不足）用作興建公屋，不一定用於與發展商合作興建私樓供港鐵公司利潤最大化。

▌物業收益應急而起

70年代尾，鐵路系統打算擴建至荃灣區。翻查1978年有關鐵路擴建荃灣(Mass Transit Railway extension to Tsuen Wan)的行政局文件顯示，當時除了提及車廠上蓋物業發展的選址爭議外，亦有提及港英對發展上蓋物業的財政原則。物業發展的收入原本並不用作補貼鐵路成本 (revenue from property development was not originally envisaged as being used as a means of financing the capital cost of the railway itself)，而是作為應急儲備及改善現金流(contingency reserve and to improve its cash flow)。而且更補充荃灣車廠上蓋物業發展的剩餘收入，可以用作應對以下4個應急情況：

—抵消「超支」建築成本(offset any excess construction costs)

—抵消收入財赤(offset any revenue deficiencies)

—加速還債(accelerate loan repayments)

—提早鐵路公司對港英政府的投資分股息的日子(bring forward the date when the Corporation begins to pay the Government as share holder on behalf of the public dividends on its investment)

可見，港英多次強調，鐵路上蓋物業收入為確保財政可負擔性(viability)及應急(contingency)，而非像現時政府愈來愈恆常化送地予港鐵興建私樓賺錢。

引述法國城市學者Aveline-Dubach整理地鐵公司至其後港鐵自1980至2016年收入可見，明顯看見90年代末東涌綫及其後的將軍澳線所帶動的物業發展收入比例愈來愈重，已經超越鐵路票務收入，現時每年物業收益足足佔港鐵總收入四成。可見，透過重現當初的批地原意，更能突顯漸走向扭曲的港鐵發展形態，形成尾大不掉之勢。

▌賣樓補車費：明言物業發展利潤補貼車費

港鐵不應用上蓋物業賺盡的討論，亦見於地下鐵路公司條例的立法階段的重要討論。一份1975年討論地下鐵路公司草案(Mass Transit Railway Corporation Bill)的行政局文件，提及鐵路公司需要按照審慎商業原則 (prudent commercial principles)。鐵路作為公共交通工具，不應最大化其投資回報 (maximize its return on investment)，只應賺取足夠(enough)收入作營運開支。

文件亦可見當年政府就發展上蓋物業項目的收益，會清晰公開回應指物業發展可為鐵路帶來的額外利潤，以維持一個「保守的車費政策」 (assist the railway by providing extra revenue to maintain a conservative fares policy）。比起今天已經與物業收益「脫勾」的「可加可減」車費制度，當日港英政府明顯認為物業收益有助更平宜的車費定價。

在40多年前的歷史時空，當初「鐵路加物業」發展模式跟現時已經不可同日而語，發展上蓋物業不論就其發展型態、財政狀況、規劃模式、補貼原意，明顯有其特定的歷史脈絡及原意。是次研究專題透過還原早期興建地鐵的歷史討論，帶出現時不斷被政府吹奏作為「國際級典範」—港鐵發展模式，並不是一套千秋萬世的發展方程式。

參考資料

1971 FCO 40 358 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 658 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 659 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 660 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1978 FCO 40 974 Construction of an underground railway system in Hong Kong

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

Murakami, J., & Gregory, K. I. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. Value capture and land policies, 285-320.

研究自主 月捐撐起最新專研系列：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3

【MTR Mobile 超筍優惠】推薦3位親友登記可賺5,000 MTR分！用3,000分換到$10車費優惠！

👉 優惠詳情：https://bit.ly/3gzSZoh

而家登記MTR Mobile有超荀優惠呀！

1️⃣ 推薦3位親友可賺5,000 MTR分
✅ 未登記MTR Mobile？
👉 立即下載MTR Mobile：(登記時記得輸入小斯推薦碼：4TKJJV，你同我都賺500分先)
IOS➡️ https://apple.co/2WAlqqI
Android➡️ https://bit.ly/2SFI9AO
✅ 即日起至7月11日，share你自己個推薦碼俾3位親友登記, 記得叫你朋友登記時入你個推薦碼先得，每成功推薦1位親友登記，即可獲取500分及印花1個
✅ 於印花卡上集齊3個印花，有額外3,500分， 連基本獎賞每位500 MTR分，推薦3位親友合共可賺5,000 分！(3,000分就可以換到$10車費優惠)
✅ 推廣期內最多可賺20,000 分，即推薦12個親友就賺盡啦

記得記得記得：7月13日或之前於MTR Mobile「我的獎賞」內之已完成的印花卡點選「立即領取」，先有額外3,500分

2️⃣ 平日點賺MTR分：即日起至2021年7月11日，搭港鐵HK$1 = 20分，當你每日過海返工，搭滿$150車都已經換到$10車費優惠，搭滿$300車更可以換到免費車程！

3️⃣ 賺夠MTR分可以兌換獎賞
✅ 3,000 MTR分 = $10車費優惠
✅ 6,000 MTR分 =免費車程/ 車站商店優惠券
✅ 仲有港鐵商場電子現金券同埋不時有其他期間限定獎賞(月餅、口罩、戲飛……)

所以話搭港鐵一定記得要登記MTR Mobile賺埋分！反正日日搭車都要錢，緊係賺埋MTR分賺盡佢，唔好蝕俾佢呀！優惠到7月11日，未登記要快喇！

歡迎你都留言講低你個code俾大家一齊用呀！

【最新資訊】近排港鐵公布咗2021/22年度嘅票價調整，好消息係6月尾開始車票會減價，不過8折車費就過埋今個月就冇啦。
http://pc3mag.com/mtr-95-discount/
#港鐵 #車票 #減價 #優惠 #折扣 #折扣優惠
————————————————————​
👇記得Follow埋小編我哋PC3嘅帳號哦❤️​
MeWe:https://bit.ly/3mvanuO​
Facebook:https://bit.ly/39zmTG8
Instgram:https://bit.ly/3gZz7b2​
Youtube:https://bit.ly/37mQDdG10
————————————————————​
設定小編我哋PC3專頁「搶先看」❗優先取得科技生活著數玩樂情報​
設定教學：https://bit.ly/335Fwwp

｜港鐵開放QR Code入閘 肯德基推出炸雞電競電腦 Apple Car首款電動車或將現身
港鐵與AlipayHK將於一月開放以QR Code付費入閘；Apple Car電動車的傳聞又再傳出；肯德基正式推出炸雞電競電腦、Samsung Galaxy Buds Pro圖片流出及Super Mario之父宮本茂最近就親自帶隊介紹USJ超級任天堂世界主題樂園，果籽《科技新G》繼續與大家回顧這個星期的重點科技新聞。

港鐵與AlipayHK一月正式推QR Code入閘
港鐵公司及AlipayHK宣佈將於明年1月23日在港鐵重鐵網絡（機場快綫車站除外），推出QR Code（二維碼）付費乘車服務，方法是透過MTR Mobile的「車票二維碼」或AlipayHK的「易乘碼」，屆時每一排閘機均會設置最少兩部QR Code付費閘機，並且會包上紫色顯眼標示。

港鐵總監未來會繼續引入其他流動付費方式，不過未有透露相關時間表，但預計最少比香港支付寶遲12個月。2021年3月31日前，乘客使用二維碼乘車亦可享有車費八折優惠，但不適用於其他港鐵車費優惠及公共交通費用補貼計劃。

Apple Car傳聞來勢洶洶
最近有台灣傳媒報道，蘋果的首款電動車Apple Car將比原定計劃提早最少兩年，於明年9月發佈。另外，有指原型車已在加州落地測試，以及Apple Car會類似像iPhone的組裝模式，Apple已向各零件供應商催貨。如無意外，Apple Car除了使用Apple自家的新電池及可利用iPhone或Apple Watch啟動車輛；傳聞指Apple Car的智能車門感應器，可感應其他車輛及行人經過，以限制開門幅度、智慧車窗會隨陽光變色，甚至設有擴增實境顯示系统及透過虛擬圖像解決乘客暈車的問題，更甚有自動泊車連無線充電的功能。

Samsung Galaxy Buds Pro都玩空間音訊
繼Galaxy S21系列之後，Samsung的真無線降噪耳機Galaxy Buds Pro亦都有疑似官方相片曝光，如無意外Galaxy Buds Pro將會與S21系列同時發佈。新耳機糅合了Buds+入耳式設計，造型和功能則參考Buds Live，成為一對標準的入耳式降噪耳機。

目前流出相片有黑、白和淺紫色選擇，有傳Galaxy Buds Pro也支援類似Apple的空間音訊功能，實現模擬環繞聲系統，不過僅支援自家新機。以Buds Live的表現，Buds Pro都值得期待。

全文：https://hk.appledaily.com/lifestyle/20201226/EBIWCES3GZG6TMXTXSQXMJL3KM/

影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)

果籽 ：http://as.appledaily.com
籽想旅行：http://travelseed.hk
健康蘋台： http://applehealth.com.hk
動物蘋台： http://applepetform.com

#港鐵 #肯德基 #電競 #AppleCar #電動車
#果籽 #StayHome #WithMe #跟我一樣 #宅在家

港鐵加價4.3% 撥逾2億作第二程9折優惠

港鐵根據可加可減機制，今年票價平均加百分之4.3，預計六月實施。港鐵同時撥出二億二千萬元推行第二程回程九折優惠。 地鐵和九鐵兩鐵合併後，港鐵票價調整幅度都是根據可加可減機制計算。方程式是將去年十二月的通脹率和第四季運輸業名義工資指數，加起來除二，扣除預設的生產力因素。通脹率早前已知是百分之4.9，工資指數就於下午公布，計算出加幅為百分之4.3。根據機制，港鐵加價毋須經行政長官會同行政會議通過，新票價於六月實施，將會是連續第六年加價。

Clips used:
[香港廣告](2014)港鐵 扮嘢祖藍提提你(16：9) [HD] (王祖藍)
https://youtu.be/czoI4vEUeDY
西鐵乘客：咁就叫優質服務呀？！仲要加價？！
http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=12189892
攬大髀唔係非禮　喜記老闆告蘋果 (那有錢 你老母)
https://youtu.be/xSVUDn6KSPc
港鐵主席唔搭港鐵　加價關叉事
https://youtu.be/JRYjNhbi5C8
特別英文技巧 Tree根嚇窒韋達成
https://youtu.be/T8xEJoWU8uw
唔好意思(港鐵廣告@獅子山下的歌曲).wmv
https://youtu.be/FV0A08RLUSY

No Copyright Infringement Intended.

Help us caption & translate this video!

http://amara.org/v/W8mr/

港鐵延誤每天都有，也不是甚麼新聞。港鐵的服務就如香港電視，不是，是香港「唯一」一間電視台的劇集質素般，要幾爛，有幾爛。之不過，就算港鐵再爛，都總是有錢賺。今個月又派息，港鐵公司早前宣布每股派息0.25元，股民們聽到應該開心啦，但如果無錢買股票又如何呢？不用怕不用怕！港鐵有一系列的「良心政策
給我們，包括「加密班次」、「同日第二程一拍即享」，還有「早返工 即享車費75折」！？

派息之餘還有優惠，真要多謝「偉大」的港鐵。等一等，為什麼「早返工 即享車費75折」有「篩選」？即是說我在觀塘上班，就沒有優惠？這樣的優惠，也要「袋住先」？