200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
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台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

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親愛的『空』軍弟兄們抱歉了，現在還是多頭喔!!!
統一、仁寶還原權值再創新高、巴西ETF短短3個月大賺14.5%
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全球央行年會老調重談機率高、股市難有意外
本周國際最重要的事情莫過於全球央行年會，屆時全球主要央行總裁將齊聚懷俄明州度假勝地傑克森洞，聯準會（Fed）主席葉倫與歐洲央行（ECB）總裁德拉基都將發表演說，各國經濟成長普遍堅實，且失業持續下降，但通膨率依舊疲軟，未來影響各國貨幣政策的關鍵，仍取決於通膨是否出現，在通膨未明顯出現之前，也就是物價未明顯大漲的情況下，各國央行為不破壞好不容易復甦的經濟，維持各國每年的經濟成長，耐心等待到經濟全面復甦為止，持續採取適度寬鬆的貨幣政策機率較大，目前原物料價格不論是農產品、能源或貴金屬都未見明顯的漲幅，代表物價的CRB指數持續呈現低檔盤整，各項經濟數據都顯示通膨率不高，因此推估本周全球央行會議不會有任何意外的演說，投資朋友不用過度擔心葉倫會有超乎市場預期的演說，造成金融市場的重挫，全球股市多頭態勢明確，不要因為美股持續再創歷史新高，就主觀的認為美股過高，恐懼、悲觀讓你裹足不前，錯失許多投資機會，試想道瓊指數突破20000點之後，還是勢如破竹的持續向上漲至最高22179點，漲幅高達10%，只要敢買道瓊指數ETF也賺10%了，市場永遠有機會，就看大家願不願意好好把握!
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基本面、技術面、籌碼面同步偏多，回檔不買就是錯失良機
川普與金正恩互嗆之後，短暫影響全球股市大跌修正，結果一如專欄預測，兩邊都是喊假的，全球股市恢復短多格局，台股再度吸引國際資金青睞，加權股價指數帶量收復10500點，創下台股史上最長萬點紀錄，從籌碼面來看，外資由賣轉買，三大法人持續看多，新台幣匯率維持在30.2左右高檔區，融資融券餘額同步上揚，籌碼相對穩定，籌碼面偏向多方；技術面，台指數波最高漲至10619點後，最低回測至10225點，國際利空淡化之後，本周指數連續帶量上漲，收復月線並站在整數關卡10500之上，月線扣抵反轉向上，技術指標MACD守在多空分界線0軸以上，且出現黃金交叉，短線多方攻擊訊號再現；另外，台灣各項經濟數據出現反轉訊號，外銷訂單數字、經濟成長率都比去年同期成長，上市櫃公司股利發放金額也再創新高，在基本面加持下，基本面、技術面同步偏多，今年股市要不好也難，問題還是在於自己，有沒有勇氣進場投資。
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基本面不是只看財報；產業的未來性才是重點
雖然股市整體偏多，但還是要持續調整手上的持股，汰弱換強讓資金流動創造更大的利潤，以長期投資的角度來看，只要個股基本面沒有重大變化，其實不需要轉換手上的持股，過去教學的經驗發現，常常有學生誤以為基本面就是財報分析，因此股市有一派投資人認為，只要學會看懂財報，就能在股市無往不利，如果真的是這樣，那會計師應該都是投資高手，實際上，也常常發現財報極差的個股漲勢凌厲，最主要的原因是股市反映的是未來不是過去，過去不賺錢不代表未來不賺錢，所以基本分析應該要著重的是產業的未來性，如果發現手上的持股不具未來性，甚至基本面轉弱，就應該要出清持股，轉換成較具未來性的績優股。
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中華電信前景堪憂；建議逢高調節持股
最近在檢視專欄長期持有股時，發現中華電信基本面堪憂，未來獲利恐不如預期，最主要的原因就是現在4G行動上網太快、太便宜了，每個月499、599就能吃到飽，對中華電信的業務形成破壞式的創新，從中華電信三大業務分析，首先是手機業務，不知道大家有沒有感覺，身邊的親朋友好都不打手機了，幾乎都是用LINE網路語音通話節省電話費，也就是4G網路速度夠快，通話品質不錯，不需要打手機電話，造成手機業務的營收降低；其次在固網ADSL的部分，過去中華電信長期把持家中電話線這最後一哩網路傳輸線，網路傳輸速度快又穩定，使得ADSL普及率高達77%，但4G使用率越來越普及，速度與穩定度對非重度網路使用者來說已足夠，價格又比ADSL便宜，慢慢有些使用者發現，每個月網路費用超過1000元，使用時間又不長，相當不合理，開始退租ADSL改用4G上網就好，網路還可以帶著用，隨身用比較不浪費，速度也可以接受；最後是MOD業務，MOD是台灣最早高畫質的電視頻道，早期用ADSL綁MOD的優惠方案，申裝率相當高，可惜傳統第四台業者為封鎖MOS，聯合同業鎖死幾個收視率較高的頻道，使得MOD架上較少一般民眾熟悉的電視節目，造成申裝率很高、收看率卻很低，兩方競爭多年以後，MOD與第四台業者同樣面對OTT（Over-the-Top）影音串流業者如愛奇藝、NETFLIX、Catchplay的強烈競爭，以愛奇藝來說，每個月只要250元左右，任何電影、電視讓你看到飽，還可以橫跨手機、平板、電視盒等各種平台，讓觀眾隨時選隨時看，方便性價格都較MOD優惠，因此評估中華電信未來營運將會非常辛苦，建議逢高調節獲利了結，下周專欄長期持有股將刪除中華電。
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專欄勝率百分百；忽多忽空一場空
每次介紹長期績優股，偶爾都會聽到朋友說，這種股票不會動拉，賺不到什麼錢，不好意思六月推薦的巴西指數ETF本周再創今年新高，六月到現在為止獲利超過14%，台股的部分統一(1216)、仁寶(2324)
還原權值再創新高，加計配息獲利都超過25%，萬海原本是專欄表現最差的持股，虧損一度高達10%，近期航運再次起飛，本周五一度漲停板，專欄獲利超過12%，其實要在股市賺錢真的不難，只是大部分投資人都缺乏耐心，到處追求快速獲利的方法，結果總是輸，下周專欄長期投資股富邦金、國泰金還可以加碼，台達電還未布局的朋友可以考慮進場，股市依舊偏多，建議各位不又受媒體影響，一下空一下多，最後落得一場空。