❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
❤️【Podcast】【EP29】【索羅斯也投資~配息7.5%的 類債券ETF配息王】
富時不動產ETF (00712) 為台股掛牌的配息王, 索羅斯基金2020年也投入這ETF 旗下資產不動產抵押債券 除了收息今年以來更上漲超過14% 配息+收息 有機會達2位數的報酬!
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
❤️ 學習網址 如何高效率快速成為收息贏家 提早退休
(1)零基礎學習: Smart自學網-穩健收息贏家特別股/REITs/債券ETF 3部曲
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Happy Sunday?
嗨嗨大家這週過得好嗎～～～
我這禮拜雖然天氣不好
但我就自己找樂趣做 所以整體而言還蠻開心的
(當然我相信Nespresso跟Beara Beara的包包是直接原因XD)

Beara Beara的這款後背包真的真的很好看！
如果大家有在觀望質感的後揹包
可以在黑五前去他們家逛逛 認真覺得都很漂亮
而且他們平常很少打折?
之前幫他們推廣的時候 也是只有幾個品項有在做折扣
但這次黑五是全館打8折（驚呆哈哈哈哈哈
所以如果大家已經心儀某款包很久了 可以考慮看看～～
?Beara Beara? Black Friday Campaign
▫️ 活動時間： 11月29日 - 12月2日
▪️ 折扣信息： 全品項八折（此活動為年度最大折扣)
▫️ 折扣碼：HIBLACK
▪️ 使用範圍：英國網站以及倫敦店面
▫️ 官網網址：https://bearabeara.co.uk/product-category/all-products/
▪️ 英國免運，海外運費是10-30英鎊，依照重量大小不同，運費會在結帳前顯示
? 我最後選的是這款Julie Large：
https://bearabeara.co.uk/product/julie-large/
? 因為筆電裝不下 但我覺得它也很美的Jaqueline Backpack：
https://bearabeara.co.uk/product/jaqueline-backpack/

然後我覺得我做燉飯的功力好像進步了?
這次做的鮭魚野菇燉飯超級好吃餒?❤️
不過就在我買完Nespresso 迫不及待跟大家在IG分享時
馬上就收到一些私訊跟我說我這樣很不環保
我明白大家的出發點是關心地球也關心我
但我當下真的因為很便宜就衝動購物了 並沒有想那麼多
如果大家看到我用Nespresso而覺得不舒服
我真的覺得很抱歉?
不過之後的影片可能還是會出現它...
因為它煮出來的咖啡品質真的很棒
而我的影片本身就是錄我真實會做的事
而不是捏造出來的生活型態
所以如果我真的有使用膠囊咖啡機 我也會如實錄出來的
但如果有朋友在下方詢問膠囊咖啡的資訊
我會努力去回覆並告知大家膠囊咖啡機可能會帶來的影響
希望這樣有去平衡到有疑問的朋友們的質疑?

那我們這週影片就先到這邊?
希望大家下一週一切順利美好?
Cheers!
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MEEK - Grande Black & Rose Gold / MAC - Grande Steel Blue / Trafalgar Square
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▶大家最愛的UK Daily Vlog：
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▶英國開學Vlog系列：
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Herbal Tea - Velvet Moon

One Day - Ten Towers

Love! - Gloria Tells

I Like It (Tribute Version) - Tommy Ljungberg

Get You Off My Mind - Ten Towers

A One Way Ticket - Stonekeepers

A Stormy Weather - Ten Towers

A Better One - Nickolas Jones

Safe and Lonely - Cian Buckley

The Story - Nickolas Jones

You Set My World On Fire - Loving Caliber

Tomorrow - Jimmy Wahlsteen
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嗨大家好久不見☀️
終於回到跟大家同個時區的地方了❤️❤️
我現在人正在台灣吃杏仁花生牛奶?
這支影片應該是在這個家倒數第二支影片了?
在搬家的同時才真的很捨不得它QQ

不得不說香蕉鬆餅的製作方法真的蠻簡單ㄉ
但我好像不該加牛奶 因為變得比較不好成形XD
大家如果有時間可以試試看
我覺得還不錯玩啦哈哈哈哈哈

關於這次試用的蘭蔻家族未來精華
這是我第一次使用專櫃的保養品
不過用起來的效果真的很好?
傳說中的新小黑瓶用起來也真的很厲害!!
我自己都驚訝我的膚況怎麼差這麼多?
(看來是安全過關 沒被發現偷熬了好多夜?)
那台灣現在週年慶即將開打，很多肌因相關的組合都非常優惠，是個很好的下手時機！
如果大家有預算有興趣的話
活動連結在這邊：https://reurl.cc/72ybey
#未來精華 #全新小黑瓶 #年輕200分 #開啟保養另一半 #超未來肌因賦活露
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You're My Sweetheart - Ten Towers

No End In Sight - Martin Hall

True - Ten Towers

A Stormy Weather - Ten Towers

Go Undercover (Tribute Version 2) - Akerman

We Were Meant To Be - Dayon

You Shine So Bright - Ten Towers

One Day - Ten Towers

I Am Better Off (Acoustic Version) - Wildson
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Gooooood morning?
不知道為什麼這隻影片又超過40分鐘?
但我有點喜歡這集哈哈哈♥️

第一次在英國辦這種義賣活動真的很新奇
事前要申請的東西啊手續啊雖然很麻煩
但整個過程都覺得很開心!!!
也很高興我們可以盡一些微薄之力
去幫助那些總是在照顧他人的人(Carer)

世界上有很多角落是需要被關心的
我們雖然不能做到面面俱到
但可以多做一點是一點?

然後Whittard的泡茶器真的太可愛(;´༎ຶД༎ຶ`)
真的可以買起來!!!

然後然後 Suits是我的愛劇哈哈哈哈哈
我超愛裡面的所有女演員?
她們的人格特質我都好喜歡!!
最近Jessica還獨立出來Pearson系列
超開心！ 可以在追第九季的時候一起追?

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常用款：KROMA-Mercury / KROMA-Oberon / 生鮮系列-和牛
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犀牛盾安裝影片：https://rhinoshield.tw/pages/video-tutorials
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No End In Sight - Martin Hall

You You You - Bird Of Figment

You Got Me All Lost - Wildson

Substitute (Explicit Version) - Windshield

Faster Car (Acoustic Version) - Loving Caliber

Tomorrow - Jimmy Wahlsteen

The Story - Nickolas Jones

LiQWYD - Feel (Vlog No Copyright Music)
Music provided by Vlog No Copyright Music.
Video Link: https://youtu.be/m-WOfLbaF2E

We Were Meant To Be - Loving Caliber

In Your Arms Again - Evelynn Ray
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