#英國小學 #秋季學期
「船到橋頭自然直」，從外籍新娘到老神在在的地方媽媽，不同文化思考和教育制度，孩子入學媽媽也學習。英國的小學制服以前介紹過，今天開始來說說盎格魯薩克遜人表面嚴肅、實際悶騷到骨子裏，整年度 #多如牛毛的各種校園活動 (每間學校略有不同，可能有幾項不參加／每年規畫不同項目，但是八九不離十、小學七年都在搞這些)

** School Lunch
學校午餐每天在廚房現煮，菜單固定，通常三週為一個週期、15天份不同午餐、每天的主菜選擇三種 (熱食、輕食和素食)、加上不同的配菜和甜點，菜單安排通常遵循傳統每週四吃咖喱、每週五吃魚，其他天可能有義大利麵、pizza、牧羊人派、起司焗義粉、漢堡熱狗堡潛艇堡、烤雞或豬排... 偶爾可能有炒麵；英格蘭地區公立小學 #二年級以下毋須付費，三年級以上每天大約三鎊，也可以自備午餐 (冷食，不提供加熱設備)，有些學校允許家長預約付費到學校和比較年幼的孩子共進午餐，朋友參加過覺得學校午餐不錯吃，我想她應該是饑不擇食、不用煮飯洗碗怎樣都好吧，哈哈哈哈哈。

** Snacks
每天有 1-2 次的點心時間，可以自己帶符合健康原則的點心，像是水果、蔬菜棒或麵包條，不能帶巧克力棒或洋芋片，因為可能引發某些學生的過敏反應、大部份學校 #禁帶堅果類。公立學校通常免費供應整籃水果和牛奶，要吃自己拿，數量太多吃不完還會發給學生帶回家。常見的點心水果是蘋果、橘子和香蕉，英國人習慣不洗不削果皮直接吃，不可思議但是世世代代這麼吃好像也沒怎樣。

** Wraparound childcare
課外時段服務，類似安親班的功能。一般小學早上 8:45 上學、下午 3:15 放學，如果父母因為上班之類的因素來不及接送，除了請有立案的 childminder 或是和朋友約定互相支援之外，也可以付費提早到校 (最早可能七點半) 和延後離開 (最晚五點半左右)，除了整個月 (或學期) 固定時間制有些學校可以臨託，參加wraparound 的學生不分年級大家集和在一起，依照個別愛好和天氣，分組作手工、玩玩具或者在室外跑跳，總之 #都在玩，早上八點和下午四點半左右會提供簡單的早餐(麥片和吐司) 和點心 (這餐叫"tea"，但是一點也不高貴，大抵是 sausage roll、pizza 等等能簡單加熱的食物)，去過一些雙親上班參與 wraparound 孩子的家發現他們大多玩具比較少，因為英國小朋友大多七八點上床 #回家差不多要睡覺了玩個屁，而且不挑食又很能吃的孩子 #在學校吃到飽，回家不用再度餵食、馬上能上床睡覺，蠻方便的。

** Summer Born CSA
決定哪一年入學的關鍵是九月一日，在1/9之前滿三歲當年進入pre-school (或 nursery，私校稱為 foundation 或 pre-prep) 開始義務教育，滿四歲上 reception (小學預備班)、五歲一年級(...以此類推)，滿五歲之前不強迫上學 (無故請假不罰)； 夏天 (4-8月) 出生孩子的父母可以向地方政府申請延後一年上學，這部份以前寫過；皮蛋正是夏天生的孩子，在上學頭兩年的確感覺和秋冬出生的同儕有身材和發展的落差，不過也正如許多人說的，這些落差在三年級之後漸漸消失，也就用不著過生日時糾結是不是比同學大一歲 (延後入學的小孩如果某方面表現好，其他人可能理所當然認為「他大一歲應該的」)。

Nursery 和 pre-school 的不同在於前者偏重玩、收的孩童年齡範圍大 (有嬰幼兒)，後者除了玩也注重生活基本能力的培養，可能會教些簡單的數字字母、使用剪刀... 這類的。政府提供的免費幼兒教育福利可以用在立案保姆或公私立幼兒園，公私立的不同在於公立小學附設的 pre-school 師資經過認證、有教學大綱比較有組織，但是時間比較沒彈性 (分上下午。如果上午班就是一週五天每天 9-12點；私立通常可以自選，譬如選上兩個全天和一個半天)，公立小學附設、滿三歲入學的 pre-school 大部份必須穿制服、在入學前必須脫離尿布。

** After school club
課後興趣班。課外的興趣選項，常見的有棋藝、桌遊、樂器、足球、合唱團、烘焙、縫紉、電腦、游泳等等，課業需要補強的學生可能受邀參加英語或數學俱樂部，受班級推薦的特定人選則出席自治會；這些興趣班由學校老師或外聘師資主持，通常上到四點，有些選項必須付費，有些有年齡限制，絕大部份有人數限制、填志願先搶先贏，通常每位學生至少能參與一個興趣班，每學期開放興趣班填選大家... #跑得可快搶得之兇啊～～

** Individual school photographs
請專業攝影師到學校幫孩子拍照，有手足在同校的通常可以合照。去英國人家裏常能看到這些不同年度「穿著制服、看起來很smart的照片」一字排開，算是家庭傳統；大概拍照後一個月學校會發線上密碼挑照片，從5*7規格(含紙卡裱框) 到整套購買、作成鑰匙圈馬克杯各種選購項目，也可以付費下載jpg檔案。

** Harvest Festival
九月底十月初。傳達感恩和分享的意義，學校會開出一張單子，通常是乾糧罐頭之類容易儲存的生活必需品，請各家準備好帶去學校，在早會時集合這些東西、擺上很威的一大桌、講些你們都知道的感恩阿惜福阿懂得分享之類 (我也很會講的) #廢話，然後捐給慈善機構或食物銀行。

** Parent's Evening
大概在十月和五月。學校會通知家長勾選適合的時段到學校和老師談話，了解孩子在學校的情形；親師談話一對一進行，同時段不會有其他家長在場，學生本人可以參與。

** Secret Reader
通常在比較年幼的 KS1 班級，全年度邀請家長到學校為學生說故事；志願的家長在約定時間帶著自己選的書到學校、出其不意出現在孩子的教室會讓小孩走路都有風；依照故事書內容可以配合道具，譬如吹泡泡之類的、特別受孩童喜愛。

** Castle Day
通常在學期初。活生生的歷史體驗，由專門辦活動的公司到學校舉辦，主題可能是倫敦大火、維多利亞時代、希臘或羅馬，在這天全班包括老師 #打扮成古人的模樣，在學校做屬於那個年代的活動，譬如鑿井取水、手作中世紀防黑死病的香囊、拿劍盾穿盔甲排出十字軍東征的防禦隊型... 這些。

** Pen licence
鋼筆特許。不寫正體，大部份英國學校要求小孩寫連字和草寫體，從畫符階段晉升能運筆自如，學生得到這張許可、象徵『從此可以 #像大人一樣用原子筆鋼筆寫字』。

** Class Bear
通常在 Reception (四歲) 和一年級 (五歲) 的班級配有班級熊和它的週記，輪到的小朋友週末時把熊帶回家朝夕相處、並幫它拍照寫遊記，在週一帶回學校和大家分享週末做了些什麼，主要用來培養表達能力。

** Show and Tell
在比較年幼的班級裡，擬定主題，譬如「我最喜歡的玩具」，大家把最喜歡的玩具帶去學校、上台分享玩具是什麼、為什麼喜歡等等，也是表達和溝通技巧的練習。

** Golden pupil award
模範生的概念，各種名目，不一定學業成績出色才得獎。頒獎當天得獎學生的家長可能受邀出席很是得意，不過也不用太高興，比較年幼的班級為了讓大家有自信，可能整年度輪流、#通通有獎。

** Phonics badges/times tables badges
拼音和乘法表徽章。英國人學英文的方法和多數亞洲傳統教法不同，教的是字音，看到哪些字母發什麼音很自然，拼音學會就能讀字和閱讀；在每次拼音學習和乘法表(1-12) 學會時，老師會發給不同階段徽章，可能是貼紙或別針，可以自己收藏、別在制服或書包上，看起來很招搖 (也很煩，如果自己的孩子沒得到太多)。

學習自然發音可以看看BBC網站或 YouTube上的 Alphablocks，學數字或乘法表有 Numberblocks；這兩個節目也有雜誌、DVD、書籍和玩具。

** World Mental health day
十月初。世界心理健康日，可能會請小朋友配戴一截綠絲帶、穿黃色衣服上學，或是大家一起用黃色素材裝飾教室。

** Half Term
期中假。一年三學期每學期一次、每次一星期，通常在十月底、二月中和五月底。

** Guy Fawkes Night/Bonfire Night
十一月初。篝火之夜或煙火節，可能會講述節日由來和習俗，然後小孩回家像嘴裏內建鞭炮啵啵啵啵不停亂噴口水。

** Diwali
十一月初。印度新年，學校會大略介紹印度文化，可能會讓大家作一些手工，譬如用陶土作 bling bling 的燭台之類的。

** Remembrance Day
十一月中。國殤日，學習和平的真諦、不忘記戰爭的傷痛，通常會有罌粟花佈置 (大家一起作手工把花貼滿校門)，也會請學生帶零錢自由購買義賣的罌粟花徽章手環等等。

** Bake Sale
不定期出現，疫情前一年至少三次，疫情後有些學校還沒辦過。請大家帶自家烘培的糕餅甜點去學校，集中好之後放學時老師會在校門口擺攤販賣、所得作為學校經費，bake sale售價很低、一片蛋糕幾十P這樣吧，問題是... 不曉得誰家拿出來的... (反正我不敢吃啦) 有的 Bake Sale 同時有票選和競賽，最受歡迎最熱賣的不要懷疑就是那些 #五顏六色滿滿糖霜的蛋糕，如果懶得自己動手，捐超市買的現成蛋糕也可以，要不就多帶點錢去買彩票(志在參加絕不要得獎)，反正為學校募款是好事。

** Children in Need
十一月中。BBC 為兒童和少年募款的活動，活動代表標誌是隻單眼蒙著彩色點點眼罩的黃毛熊帕西 (Pudsey)；這個活動為期一週，可能每天有不同把戲，請大家穿睡衣上學、帶硬幣去學校在地上堆成熊形(之後硬幣捐作公益)、穿點點衣上學、舉辦帕西著色比賽、把家裏的泰迪熊帶去學校參加選美比賽... 這類的，參加者建議小額捐款。

** Anti-bullying week
十一月中。倡導反霸凌、學習尊重個體差異，可能會請學生穿不成對的襪子上學 (odd socks day)。

** Flu Vaccination
十或十一月。由 NHS 團隊到學校幫學生噴流感疫苗，在九月會有意願調查、可以選擇不接受疫苗，小朋友的流感疫苗從鼻腔噴入，噴好會給乖乖貼紙和疫苗注意事項帶回家。

** Christmas tree & lights switch on
十二月初。學校立聖誕樹、點上聖誕燈飾的日子，可能會請每位學生自己作一個吊飾帶去學校掛在樹上並舉辦競賽，根據我的觀察，得獎的通常不是做得完美、家長參與太多的作品，而是 #手工感很強 歪七扭八嘴歪眼斜很有童真那種。

** Nativity Play
大約十月開始學校會排演聖誕節公演，最傳統的主題是耶穌誕生，視學校大小和學生人數多寡，可能每個年級或 KS1 (R, 1, 2年級)、KS2 (3-6) 合演一齣，每個人都有角色，主角找不怯場的學生演，害羞的小孩可能分配旁白跑龍套；扮演角色的服裝需求會在十一月左右請家長準備，最常見是純色衣褲 (Amazon, H&M, eBay, Next 有賣)、再由老師和助教加工 (他們真的很強) 作成舞台服裝；聖誕節公演門票在十二月登記，通常會演兩場或三場，每家限定索取兩張或三張票，閒雜人等不准進入、公演現場 #禁止拍攝 (有些家庭受社服保護，拍照曝露行蹤有損他們的人身安危)。公演散場門口設置捐款箱，不妨帶些現金贊助學校經費。

** Christmas Card Sale
在十月左右學校會讓孩子作聖誕節氣氛的貼圖或繪畫，讓家長自由選擇購買用這幅畫印成的卡片、禮物標籤、鑰匙圈年曆或馬克杯；學校有提成作為經費，通常大家都會捧場。

** Christmas Post Box
通常在十二月初學校會在每班設置信箱讓全校互寄聖誕卡。注重社交的家庭在頭兩年可能全班寄卡片，有些家庭因為環保因素不參加。

** Christmas Jumper day
十二月中。穿有聖誕節氛圍的毛衣上學，可能舉辦聖誕毛衣競賽看誰的毛衣最土，通常附帶小額捐款。

** Christmas lunch
十二月中。大約十一月底學校會發出聖誕節午餐菜單讓大家勾選，傳統菜色主菜必有烤火雞、配菜是烤洋芋小甘籃和約克夏布丁，甜點通常是果凍冰淇淋或巧克力樹幹蛋糕。聖誕節午餐這天早上可能會做些手工、中午大家在食堂戴著早上作的麋鹿帽、玩著聖誕拉炮一起吃午餐，喜氣洋洋。

** Christmas Carol
十二月中。在有合唱社團、宗教支持的學校或私立學校從學期開始會練唱聖誕節詩歌，在十二月時在學校禮堂或教堂演出邀請家長入席。我很喜歡聽小朋友唱聖誕歌，氣氛真摯、想到 #好不容易又一年每天起早趕晚催你去上學 潸然落淚。

** Christmas shoe box appeal
十一月初開始募集。自選性別和年齡層幫不是那麼富裕國家的小朋友準備整鞋盒的聖誕禮物，教導小朋友知足和感恩；這個活動的主辦單位是帶有強烈反同志意識的某宗教團體，如果介意也可以不參加。

** Christmas hamper appeal
大概在十月左右學校會開始徵集聖誕節禮籃的禮物。通常是日常用品，常見的有手工藝美術材料、香檳酒餅乾巧克力這類的，從各家召集的禮物由校方分類包成大禮籃當作彩票的獎品，出售彩票的所得用作學校經費。

** Christmas Fayre
十二月中的週五放學後。聖誕集市 (有些學校也會辦聖誕舞會)，在學校禮堂擺攤賣有的沒的，包括上面說到的禮籃彩票，常見的還有各種糖果甜食和裝飾薑餅，大多數設有由教職人員或家長義工扮成聖誕老人和精靈的 Santa's Grotto (聖誕小屋)，學校裏聖誕老人給的禮物通常是文具或童書，可能必須排很長的隊入場。

(呼!! 以上是秋季學期我能想到的，歡迎眾媽補充)

最近有立委跳出來替貨運司機說話，請拖吊單位跟正義魔人高抬貴手，不要為難貨運司機。

台灣交通亂象頻傳，開車的亂開、騎車的亂鑽比比皆是，每天都有什麼二輪、四輪互戰的廢文在吵。
尤其台灣對於貨運司機的工作環境是真的很不友善，路就這麼大條，就真的也沒地方停車，說真的也不可能把車停到幾百公尺遠的地方，再把貨卸到幾百公尺遠的商家，是你你會願意？

但要用情緒勒索的方式來要求全民、警察機關跟拖吊單位，我是覺得對於身為一個曾經常任立委的人來說，說這種話是真的有失格局，偏偏他還PO第二篇文堅持自己的立場。

今天如果是民眾發這種文，那當然無可厚非，說真的，有在開車騎車的人，誰沒有違規臨停過？我是不相信有人沒做過啦。

但你曾經是立委，你現在也是政黨高幹，該做的是督促有關機關交通改革、聯合黨內同志研擬適當的法規、呼籲民眾放棄自家長期侵占的騎樓或是公有用地、每條路段設立貨車卸貨區，而不是在那邊噴容易引人訕笑的口水。

違規停車害人致死是危言聳聽嗎？

全台灣有多少衰尾人就是因為把車臨停在車上買個東西、吃個麵，結果吃上過失致死的官司？

司法院判決書隨便抓都一堆，每年都百來件你信不信？

隨便google打「違停致死」的關鍵字，就跑出了一大串新聞，你還會覺得是危言聳聽？小事情？

我隨意挑了一件我google頁面上的第一則新聞，是位於屏東，因為違規停車導致過失致死的案件。

「汽車違停害機車騎士撞倒致死，判刑6個月」
https://tw.appledaily.com/local/20200512/FYDZKAUPD6O7KJMXQ57IBROZ3E/?fbclid=IwAR2-0wN5LT0ljH9-5zTMSdX-UHOqhJFAChXnf3juOavYG_gbpHNcFttczOU

屏東地夠大了吧？路夠大條了吧？

我依循新聞的內容提示，到司法院的網站找當初到判決書，案號是屏東地方法院 109 年交訴字第 30 號刑事判決。

司法院判決書連結：https://law.judicial.gov.tw/LAW_MOBILE/FJUD/data.aspx?page=19&kw=109%e4%ba%a4%e8%a8%b430&judtype=JUDBOOK&sys=M&q=d173a2ec7522ddfaf91733258593f25a

簡單講，就是一個叫陳琮賀的人，當天把車違規停放在路邊，偏偏這時候有一個機車騎士騎機車撞上這台車，結果就過世了。

6個月很輕阿，但雙方沒有達成和解，後續的賠償跟訴訟應該也很有得跑。

誠如這位立委所說，以駕駛違業真的很辛苦，路邊買個便當都有可能被別人檢舉，一天的收入甚至數天的收入都會化為烏有。
甚至他還舉例子，計程車司機幫女兒買便當違停，結果為了追車子跑到去世，這類新聞固然讓人心酸。

但你們知道如果因為違停，結果害別人死了，這個違停者後面要面對的是什麼嗎？

他需要面對的是被害者家屬的索賠，隨便賠都是幾百萬。
他需要面對的是良心的譴責。
他需要面對的是官司的纏訟。
他需要面對的是親友的指責。
他可能要賣房子籌措賠償金。
他可能被公司解雇。
他可能因為籌不出錢而讓自己也家破人亡。
假如被害人堅持不原諒，他甚至要進監獄關，出來之後也找不到工作，他從此貼上更生人的標籤。

當然我不是說違規停車罪該萬死，就跟裘千仞在華山之巔厲聲向武林群豪喝問：武林中人誰沒犯過行？誰沒殺過人？搬到現在這個場合，誰開車沒違停過？但被拍照、被抓到收到罰單，鼻子摸摸也就認了。

只是如果要把拖吊違停歸類為惡，把執法當作禿鷹覓食、官民拆帳、上下交相賊，我想這種言論有些過了吧？

另外，你還覺得真的不幸害別人死傷這件事情，跟繳罰單相比，你覺得這樣鄉愿會比較好嗎？

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錄影日期: 2019年11月5日(星期二)2:48pm
筲箕灣東大街57號地舖連入則閣，感覺6分，約4000萬，持貨7年升32%《東區食街中心》

第1600(堅)成交: 筲箕灣東大街 57號地舖連入則閣，面積約 1,100+750呎入則閣，面闊約14呎半，深77呎，安利大排檔租用中，租金$101,800 至9/2022。淨租金$94,000。呎價$21600。

叫價4900萬，以約4000萬成交。回報3.05%。業主confirm sold. 原業主於2012年11月以3030萬買入，持貨7年升32%。簽約日期約2019年11月2日，業權份樓2/12。 樓齡約53年。

此舖成交紀錄:
- 2012年11月9日以3030萬買入
- 2002年10月8日以390萬成交
- 1967年5月20日以17.4萬第一手買入

附近舖成交比較:
- 2017年5月5日， 東大街59至99號東威大廈地下9號舖及入則閣9及10號， 地下約800呎，閣樓約1600呎 ，成交3560萬。上海會館，租10.5萬，回報3.5%。賣物業。
- 2017年8月4日， 筲箕灣東大街41至51東灣閣地下A2舖，成交2800萬， 建築面積約800呎 租金68000，2.9%回報， (舊)拉麵兵團(舊安利對面)，(現)東南冰室，門闊12呎，深約32呎
- 2018年3月22日，筲箕灣東大街59至99號東威大廈地下6A-2舖，成交2050萬， (舊)小豬豬麵包店，(現)Andy's Bakery 建築面積500呎，租42000。回報2.46%。
- 2018年3月2日，筲箕灣東大街132至136號，好景樓地下2號舖，成交5100萬， 兆龍餐廳，約建築2500呎。
- 2017年8月14日，筲箕灣東大街4至10號東寶大廈地下3a舖，成交1628萬, (現)九哥麻辣車仔麵，約建築500呎
- 2017年9月26日，筲箕灣東大街2號地下2號舖，成交680萬，(舊)Tasty HK，(現)Sushi Man. 約建築300呎。
- 2019年3月27日， 東大街42至52號(杜雲里)金來大廈地下G3舖, 實用面積161呎加入則閣，悅薈物業，成交648萬。約建築300呎。

東大街可分成正街(電車總站至 筲箕灣官立小學)，橫街(杜雲里/瓊山里)，及背街(向東喜道方向)。正街最貴(每間約二至4000萬)，橫街第二(每間約5百至一千頭，細間好多)，背街唔值錢(有價無市，無人要)。

對此舖成交約4000萬，我睇法是這單成交不錯， 我以前在東大街前後有四間舖，現全部已賣了。買唔返? 此舖位於東大街核心的飲食段， 由港鐵筲箕灣出口走出來未過天后廟， 屬於最旺段。過了天后廟的話，舖價則起碼打個七折。

租客(安利大排檔)由2004年起租，已經租用15年。非常知名及穩定。 人均消費100元以下。今時今日社會運動，平價食肆影響較少。 筲箕灣東大街也未見有太多衝突。 因此在逆市中這是投資首選。

成條東大街旺段好少放盤，有都是天價。 地舖連入則閣近二千呎，平過買新樓。 旁邊東大街協成行新樓盤「遠晴」 最近成交都要每呎2.2萬。

由香港房屋協會發展的明華大廈，於1962年至1978年落成，整個屋邨共有13座（A-M座）。2011年，房協公佈明華大廈重建計劃，整個重建項目將提供3,919個單位，其中2,561個為出租單位、608個為「長者安居樂住屋」單位、750個資助出售房屋單位，預計人口達1.1萬人。重建計劃分三期進行，房協預留了出租單位供邨民原區安置，預計整個重建計劃於2032/33年竣工。

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#東大街舖，#食街舖, #長情租客舖

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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||||| ＭＯＲＥ |||||

認真覺得
我每次做類似主題都很像賣減肥藥的//摸下巴

然後可以預期我的信箱又會出現不少
莫名想置入影片的減肥產品
//不過來不及囉～～我已經上傳影片不能改囉～

由於上次影片時我達到目標體重太開心了
就火速地分享了心路歷程
結果飲食習慣只講一半
解釋不清楚讓我覺得渾身不自在啊啊啊啊
//畢竟健身或減重飲食真的好重要啊啊啊

所以決定把飲食習慣的部分清楚的整理一下放上來
之後如果有人問我，就可以直接把連結給他
//帥氣把書丟到別人身上的概念

不過，老實說我現在還沒達到我的目標
//線條才是極致追求啊啊
也一路從過年發懶到現在
//真的超級久
但感謝我同學準備結婚了
讓我有動力來讓皮繃緊好好結實一下身材


有一些部分的內容可能會和之前的影片重疊
不過這支影片是我所有的飲食準則

在準備做體重控制的之前
最重要的不外乎就是了解自己的身體並且清楚自己的極限
很建議大家在做體重控制時先計算一下基礎代謝率(BMR)，並進一步地換算成每日總消耗量(TDEE)
//真心感謝大學時有好好修營養學啊//然後大家如果覺得換算很複雜網路上面有很多天使網站可以直接帶入得到數據

在了解每日可以攝取的熱量
不管你是吃生菜沙拉/媽媽煮的愛心便當/朋友生日聚餐的牛排
都可以安心享用//當然還是建議要約束飲食，一個星期大餐一次就好
畢竟我們在體重控制啊啊啊！！過太爽就令人眼紅啊啊啊！

養成選擇食材、食物養分、熱量組成的好習慣
在吃東西時潛意識計算熱量的技能會達到無我的境界
也就會有一個內建的熱量計算在心裡計算熱量和養分

飲食的選擇當然以食物的原型最理想
外食族可以到便利商店、小吃攤、或是自助餐求救
我自己是最喜歡小吃攤，老闆娘都會很熱心地依照我的要求幫忙煮
//畢竟什麼醬料都不用加老闆娘也覺得很輕鬆啊//捏肩膀

進食順序的調整也可以減少進食量並且增加飽足感

最後有一點超重要的
體重控制的過程中，我自己覺得最重要的就是心情愉悅
不要給自己太大的壓力
訂定一個飲食計劃還有身體質量的短、中、長程改變計劃
只要依著計劃的步調前進都不需要緊張
長時間的實行才能在無形中完成

如果需要短時間內就達成目標
那就要去運動啊！！尼這個壞孩子！！不然就太對不起花了好多錢養在身上的肉肉了！

點心和飲料是心靈愉悅的糧食//我是這樣啦
如果真的內心的小怪獸需要被馴服那就吃一點吧
飲料點最小杯，餅乾以分裝包為單位、單點的鹹酥雞都可以撫慰疲憊的心靈
//在體重控制期間一直卡在垃圾食物的吃與不吃間真的辛苦了
//只要能夠減量，和以前比起來就是進步了
總比
一直忍耐到變成猛獸狂吃還要好呀～

希望大家都可以在執行後能夠順利的彈跳在掌間

身體變輕盈後
如果想要讓肌肉線條變緊緻，臀部變翹，屁股頂叩叩
就還是要踏上運動的路途//我現在就是準備邁入啊啊

不過小一個尺寸的身體比先前脂肉一家親的狀態更容易鍛練線條
像我瘦下來之後不知道是不是上班太賣力
手臂雖沒有大塊二頭肌，但線條看起來也是緊緻的甚是滿意啊


luv u all
,Nora

||||| ＰＲＯＤＵＣＴ |||||

這隻產品和我生日實測的產品一樣
但我知道不能這麼偷懶
所以晚點會補上


||||| M Y S K I N T Y P E |||||

油肌，Ｔ字部位＋下巴極油，酒糟目前已經穩定ＢＵＴ太熱鼻子臉頰還是會紅熱
容易敏感，雀斑、痘疤、毛孔、粉刺明顯



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