【豪宅結界：點解屯門掃管笏所有政府地都變哂豪宅?】

政府成日話搵唔到公屋地要起到明日大嶼桂山島，屯門市中心嗰邊啲公屋又密麻麻，但點解屯門掃管笏成區就可以係清一色起中低密度豪宅？

簡單翻查掃管笏近十多年的土地發展過程，過往13年就有18塊政府土地都賣出成為豪宅項目，共約30公頃，相等於1.5個維園多。若以鄉郊地積比3.6倍 (12層)保守計算，這些土地資源本來大約能建15,000個公屋居屋單位，今天就被各大地產商完全瓜分。

掃管笏近13年政府賣地成私樓列表（圖中綠色範圍）

TMTL 422，1.5公頃，成交價9.6億，現為永宜（香港）的「The Drake」(2007年)
TMTL 449，1.7公頃，成交價7.8億，現為華懋的「琨崙」 (2007年)
TMTL 423，6.7公頃，成交價27.4億，現為嘉里建設的「滿名山」(2012年)
TMTL 436，0.9公頃，成交價1.8億，現為英皇的「珀居」(2012年)
TMTL 427，2.7公頃，成交價13.9億，現為會德豐的「NAPA」(2013年)
TMTL 435，1.2公頃，成交價5.6億，現為永泰的「The Carmel」 (2013年)
TMTL 490，0.2公頃，成交價1.4億，現為英皇的「畔海」(2013年)
TMTL 495，0.2公頃，成交價0.6億，現由福來發展擁有，未興建 (2013年)
TMTL 512，0.1公頃，成交價1.6億，現由泛海國際擁有，興建中 (2014年)
TMTL 497，0.68公頃，成交價10.6億，現為永泰的「OMA OMA」 (2015年)
TMTL 500，2.43公頃，成交價36.3億，現為「恒大‧珺瓏灣」(2015年)
TMTL 541，2.7公頃，成交價38.2億，現為中資萬科置業的「Lepont」 (2015年)
TMTL 542，0.82公頃，成交價17.3億，現為中資保利置業的「瑧譽」(2015年)
TMTL 523，0.76公頃，成交價9.8億，現為永泰的「OMA by the Sea」(2016年)
TMTL 547，1.54公頃，成交價27.1億，現為香港小輪與帝國集團的「帝御‧金灣 」(2016年)
TMTL 520，1.22公頃，成交價31.7億，現由深圳控股夥拍路勁基建擁有 (2017年)
TMTL 518，1.35公頃，成交價35.0億，現由中資佳兆業擁有，未興建 (2020年)
TMTL 546，2.75公頃，招標中 (2020年)
（屯門市地段第422號 = "TMTL 422"）

［原為公屋地今變私樓］

為何會全區清一色私樓豪宅? 翻查規劃署紀錄（註一），現為TMTL 427，500，及520共約6.25公頃的政府地，原來曾計劃提供11棟約15層高的公營房屋，連一個商場及巴士總站（圖中紅色範圍），但最終卻決定做私樓，成今天呎價達$19,000的GRAND NAPA，解決房屋問題的土地資源又白白淪喪。

過程中，政府更刻意塑造對公屋的誤解，指「私人發展較適合當區環境嘅低密度發展」（註二）。但公營房屋的規劃及設計方式基本上由政府主導，不見得公屋居屋發展為何注定就是高密度及與環境不相容。大澳龍田邨及梅窩銀灣邨就是低密度「鄉村式公屋」的例子。相反，往往將行人與環境切割的，正是私人屋苑偌大的圍牆大閘及私人化的人工綠化環境。政府以密度為由將公屋變私樓，實屬誤導。有時更刻意選定綠化帶、民居、村落、休憩用地作公屋選址，故意塑造出當區居民保育與公屋發展的假對立，這些在屯門掃管笏時有發生。

［社區用地照賣］

被變賣為私樓的還有現時相當欠缺的社區用地。2010年，規劃署預留TMTL 546作政府、機構或社區（GIC）發展，而且自2003年起一直為國際十字路會會址（圖中藍色範圍）。但之後又被轉做私樓。2014年發展局將其列為私營房屋發展。城規會也將其由GIC改劃作「住宅(乙類)」（註二至四），有市民曾就此申請提出司法覆核（註五），但隨後政府仍將其加到2015-16年度賣地計劃，一直滾存至今。

［雙重標準的公私比］

當年發展安達臣石礦場作房屋發展，政府曾提出「公私樓平衡」的說法，指當區「已有很多公屋，希望多些私人樓宇，令整個社區的公私營樓宇比例較平衡」（註六）。但在掃管笏，卻不會提當區太多私樓，需要公屋平衡一下，故此13年間眼見將同區公有地資料不斷變賣。

今日掃管笏變成了隔絕公屋的豪宅結界，完整地反映了今日房屋政策問題最真實的一面：政府賣地就年年有餘，用作公屋就說覓地困難，賣到全區豪宅，就來說地少人多，要開發明日大嶼了。這種「掃管笏模式」，近年亦有在其他地區出現的跡象，例如大埔白石角，土地分配決策乏人監察。

要善用掃管笏的土地資源，區內至少仍有3.8公頃的棕地未有落實發展計劃，一直沒有被好好利用，如DD374 521RP及DD375 410等地段。此外，政府預計2016年後發展公營房屋的兩個掃管笏地塊，至今仍未有改劃跡象，將來會否政府會否收回棕地重新整合規劃、改善交通配套、原定公屋計劃會否走數變賣，將一再顯示政府解決香港房屋危機是否有決心。

掃管笏這個房屋案例，一再說出了政府一直有地在手，只是沒有「公地公用」的分配傾斜問題，而是過往誰在定奪全數出賣當區公有土地，一塊不留小市民，才是今日香港土地問題的核心。

2007-2020年9月在掃管笏賣成私人住宅的政府地
https://bit.ly/3jmmdFO
註一：屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討－可行性研究 公眾諮詢文件，2008年
https://bit.ly/2S94ZzK
註二：屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討－可行性研究 行政摘要，2010年
https://bit.ly/2EDvLgD
註三：2014年施政報告的150幅具房屋發展潛力的用地
https://bit.ly/2S5skm1
註四：屯門分區計劃大綱草圖（編號S/TM/32）
https://bit.ly/2GfPi7u
註五：屯門前掃管軍營改劃住宅　市民獲批法援　擬提司法覆核，立場新聞https://bit.ly/3ibpVAK
註六：政府平衡公私營房屋土地需求
https://bit.ly/3cE6gZg

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【政府有地唔用，但用200億元買私人「死場」做社福設施？】

我喺D100 PBS台嘅節目「#超雄出沒注意」，將會喺今晚7:30播出。

財政預算案中公布，政府預計用3年時間，花200億元購買60個物業，用作130個社福設施用途，總樓面面積達43萬平方呎，相關物業有可能是市區「死場」。政府聲稱不會因此托高市價，不過200億元不是小數目，足以買起成棟灣仔合和中心有餘，而且總樓面面積佔市場一年供應量三成，攤分三年計，都佔供應量一成！

究竟這200億元公帑是否用得其所？會否變成「活化死場計劃」，益了發展商？今集我們請到本土研究社成員林茵為我們拆解當中的迷思。

林茵說，最初聽到政府這個「活化死場計劃」時，百思不得其解，皆因政府手上有很多閒置官地、空置校舍、已規劃作社區設施用途的用地(GIC)等，卻沒有好好利用。過去就有27公頃GIC用地被改劃發展，賣地後興建豪宅；計一計數，這27公頃用地已可興建2.7萬個安老宿位了！「如果唔係政府不作為，輪候院舍嘅人數點會咁長！」

其次，本土研究社亦發現，政府有多達2,000公頃短期租約用地，不少只是用作停車場，甚至只是用來「曬太陽」、擺放鐵馬等，當中有約90公頃是適合用作社福用途，政府卻沒有善用土地，「有啲地甚至係不停續約，續租咗已經5年、10年，但點解唔一早做好長遠規劃？你明明一早知道人口老化，知道安老嘅需要，知道人口增長，有人嘅地方除咗要有屋，都要有社福設施，但點解一早唔做？依家俾我嘅感覺係，挾持議員一定要過呢200億元撥款，但當中完全冇細節，亦唔諗住俾議員知道太多細節，你唔過呢200億，就話你唔為民生著想！」

事實上，政府可以將興建社福設施作為賣地條款之一，作為恆常賣地政策去增加社福設施，但政府卻沒有意志去執行；再者，在早前的「土地大辯論」時，需要覓地、填海就擺老人家上枱，要興建安老設施云云，但整份諮詢報告中，卻完全沒有提及社福設施的規劃，完全是過橋抽板、用完即棄！

政府以「覓地困難」為由，寧購買私人物業，也不願做好規劃。再回望東區鯉景灣綜合大樓工程，當中包括200個安老宿位及圖書館等設施，早在2009年已獲東區區議會立項，但時至2015年建築署才公佈大樓構想圖，而至今仍未興建，當中涉及不少政府部門的溝通及延誤問題。用公帑去益發展商，解決政府的施政失誤，這是香港政府的理財新哲學、施政新理念嗎？

直播傳送門︰
http://www.d100.net/radio.php?cid=1

本土研究社︰200億元夠買啲乜？
https://goo.gl/LjecAc

本土研究社︰一邊搶地起豪宅，一邊天價買貴舖
https://goo.gl/qYhSes

麥德正 ：長者悲劇多 極需社區支援 綜合大樓拖8年未動工 長者宿位幾時有？
https://goo.gl/ZDxi3J

#政府製造商業用地不足假象以推明日大嶼
/土地大辯論明明日日講緊商業空間不足，硬銷要起個東大嶼人工島，政府有地唔起社區中心，走去同民間爭地方用？難道陳茂波嘅理財新哲學就係高買低賣，商鋪歷史高位就心急接貨，空置GIC地曬太陽或者偷偷賣地起豪宅。/

這一節講他的內容問題，我有兩點要講的。第一，他又放了五百億，話將來做退保基金。大家看到政府放了五百億做醫療計劃，結果放了五年，都沒有用過。其實現在這五百億又是沒法用的，因為若沒有經過普選的政府，是無法令社會同意一個全民退保計劃。我可以預料那不停會有人反對。而政府是無法推出一個全民退保計劃，因社會總會有一部分人激烈反對。我舉一個簡單的例子，是否全民已是一個大問題。當你話不是全民的時候，中產階級會立即反彈，因為他會不滿自己給了錢，但不受保障，所以有錢的人會反對。而全民受保的話，又會有很多人反對，會有人覺得為何有錢的人也要受保障。所有只是解決是否全民的問題，已經可以爭論很長時間，所以講出來是多餘。除了強積金之外，要人夾錢是沒有可能的。

第二，關於建屋的問題。梁振英竟然夠膽在市區撥多一些GIC用地即政府及公共用地來作商業用途。大家要知道，商業用地的交通用量最高。像商場、寫字樓的地積比率去到15倍，那是會「迫死」市區。這樣做是會增加市區密度，也加劇交通的難度。當一個政府為建多些樓而甚麼都不理的話，梁振英這樣是沒有資格作為一個特首或專業人士去面對香港各方。他是不懂得用多角度去思考和解決問題。



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