【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心?
#肢解城市規劃 #8月專研

未有發動土改鬥香港地主，地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目，由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施，唔單只會加劇香港土地兼併分田地，亦將會根本性改變香港城市土地格局。

早在今年4月，星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ，有發展商向政府建議賦權予民政專員，「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意，牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術，政府已經話成立小組配合研究跟進，又唔見檢討丁屋政策咁積極?

▌「豬頭骨」都變「大肥肉」

放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」，實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地，正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段，難以發展私樓，所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋，最後態度其實也是不甘不願。

如果降低門檻，相信發展商即刻可以加速兼併有成2,400公頃 (大過明日大嶼兩倍) 既祖堂地業權，尤其在祖堂地附近囤地的發展商相信會更加積極，割據新界土地，本來作為「豬頭骨」的祖堂地即刻變成「大肥肉」。香港4大地產商有上千公頃農地儲備，咁樣幫佢拆牆鬆綁潛在俾佢地囤多2倍有突。

而鄉事派當然想分一杯羹，2018年有鄉事派表明不反對政府以甲級農地價收祖堂地起公屋。但到了今日要「簡化城規程序」，就即刻叫政府放寬出售門檻，善用新界土地，以「合理條件」發展祖堂地。同樣「要錢唔要地」，但土地發展的主導權最後就交到發展商手上，而政府覓地建公屋居屋將更加舉步為艱。

▌「神秘」的祖堂地

一講新界「祖堂地」突然好似變左好多地出黎咁，其實只係一種土地擁地形式，用地上都只不過係新界農地、棕地或者屋地，反而係一直係地產王國難以克服嘅眼中釘。而家政府研究幫地產商起釘，講左咁耐政府連向公眾交個全港祖堂地分佈地圖都冇。

早在2018年政府聯合鄉議局成立新界祖／堂事務工作小組，研究如何加快祖堂地的出售同發展，但到了近日，連建制派在立法會質詢問及祖堂地嘅數量同面積，政府都可以話無相關備存資料。在政府未有官方數字之前，鄉事派連同民政就話要研究點樣加快出售。看來政府都知，祖堂地似乎真係一塊不可告人嘅大肥肉。

明明話要解決房屋問題，一味賴地硬話冇地，但就連最基本的祖堂地的數量分佈及面積都冇，究竟又點樣可以搵地呢？而家搵搵下地，又講到幫埋發展商搵，放寬祖堂地出售門檻，助長發展商囤更多地，遲啲用嚟起貴樓私樓，又加劇左房屋問題。

所以簡化地產商既發展管制根本唔係解決房屋問題既手段，只係向地產商分肥肉同阻礙左解決房屋問題之舉。

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參考資料：

【星島消息人士：地產商倡祖堂地「鬆綁」 八成宗族成員同意可賣】 https://bit.ly/3jNpbVF

【有問冇答】立法會二十一題：祖堂地 (2020)
https://bit.ly/3yyUBVC

【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】
https://liber-research.com/developer_landresumption/

【港台視點31：阿公地，無得避？】https://fb.watch/7d_leus_59/

#發展商土改前瞻
#祖堂地技術文
#簡化發展管制
#規劃研究
#土地研究

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🔥每週遊戲新聞觀察-2021.03.W1
　　　　
上週遊戲新聞觀察分享如下，
挑出以下五則新聞：
　　　　
📺《Cygames集大成《賽馬娘》首週營收估破20億，被黃金船一腳踹下坑的育成之旅》
📺《那些爆火的遊戲背後，是如何讓你一步一步上癮的？》
📺《針對《新楓之谷》韓版爭議　NEXON 將公開旗下遊戲道具機率、導入機率監控機制》
📺《美國亞利桑那州修正法案審議中 如通過開發者將可繞過蘋果、Google 商店支付系統抽成》
📺《Supercell被莉莉絲”反超”，創新巨匠錯過創新？》
　　　　
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📺《Cygames集大成《賽馬娘》首週營收估破20億，被黃金船一腳踹下坑的育成之旅》
https://bit.ly/3rqcJ0w

日本上週最紅的遊戲莫過於《賽馬娘》，
歷經事前登入1000天後終於上市，
而3月1日，Twitter上已經有人確認到大R玩家付費金額統計，分別是：
✅1位：2750萬日元（約709萬台幣）
✅2位：2500萬日元（約644萬台幣）
✅3位：1900萬日元（約489萬台幣）
　　　　
這課金能力真是令人讚嘆...
　　　　
由於我看不懂日文，
所以我通常是坐等台港澳版本推出才會玩，
因此現在還不曉得這款遊戲的迷人之處在哪，
歡迎有玩日文版的大大分享。
　　　　
話說今年日本除了《賽馬娘》外，
另一款《NieR Re[in]carnation》表現也不俗，
期待台灣能趕緊玩到。
　　　　
📺《那些爆火的遊戲背後，是如何讓你一步一步上癮的？》
https://bit.ly/3l4T0Bj
　　　　
這篇文章提到《遊戲化實戰》中的八角框架，
分別是：
✅重大使命與呼召
✅進度與成就
✅賦予創造力與回饋
✅所有權與占有欲
✅社會影響力與同理心
✅稀缺性與迫切
✅不確定性與好奇心
✅損失與避免
　　　　
如何讓玩家讓遊戲上癮，就是善用上述的八角框架來設計遊戲，
且書中運用大量生活中你我熟悉的商品來舉例，相當淺顯易懂。
　　　　
甚至作者還對於他的八角框架提供了認證考試，
如果對此書有興趣，
我把購書連結po在此：https://bit.ly/3vd0RkS
　　　　
📺《針對《新楓之谷》韓版爭議　NEXON 將公開旗下遊戲道具機率、導入機率監控機制》
https://bit.ly/3rpnxMn
　　　　
約兩年前消基會的一篇新聞稿內文提到：「有玩家覺得即使業者公布了機率，多數人也無從確認機率的真假，這句話的意思是，大部份的玩家都沒有課長般的大財力去抽獎計算轉蛋的機率；也有玩家悲觀認為，付費轉蛋遊戲根本沒有機率，只分成「全有」與「全無」，一抽會中的人就是會抽中，不會中的人，10連抽、20連抽下去，課金課再多都不會中獎，所以公布機率根本不重要。」
　　　　
的確，對小資玩家來說，
機率0.1%和1%其實無感，
因為根本沒有財力去驗證其機率真偽，
但公布機率這件事情還是要做，
我認為這是做生意基本誠信，
但其他更重要的是，
怎麼去優化轉蛋的規則、提高附加價值，
別讓轉蛋變成無底錢坑、只有大課長才能享受的商品。
　　　　
📺《美國亞利桑那州修正法案審議中 如通過開發者將可繞過蘋果、Google 商店支付系統抽成》
https://bit.ly/3bthH7j
　　　　
以台灣來說，代理一款遊戲所支出的費用包含：
✅遊戲代理費：越有潛力的遊戲或是在海外已經被驗證成功的遊戲，代理費用越高，像天堂M續約費用是2800萬美元，約台幣8.5億
✅平台拆帳：每月遊戲賺得的營收，依照一定比例拆帳給雙平台
✅遊戲分潤：每月遊戲賺得的營收，依照一定比例拆帳給開發商
✅伺服器成本：遊戲玩家數越高，伺服器建置與維護成本更高
✅營銷成本：每月在行銷和營運上的支出，例如打廣告、舉辦活動等
✅人事成本：技術、行銷、營運、翻譯、客服人員等等
　　　　
上述蠻多費用屬於固定支出，
像是遊戲代理費和分潤，在遊戲代理前就已經談好；
甚至營銷成本都有可能會被開發商要求每個月至少要花費多少錢做推廣等等(營收如果不好，做不到那就是事後的事情)
　　　　
其他則是能降就降，
而平台拆帳要怎麼降？
就是看能不能繞過Google和iOS的金流，降低被抽成的比例。
　　　　
因此有些遊戲上市時會推玩家下載APK，
其實就是因為APK內的支付管道是有串接點數卡或其他支付方式，
在拆成比例比平台低下，
遊戲公司更願意讓利鼓勵玩家使用其他支付方式。
　　　　
但我認為成效不彰，
一般玩家還是不太想下載APK，
因為後續要更新比較麻煩，
也比較佔手機空間，
雙平台目前仍掌握相當大的話語權。
　　　　
📺《Supercell被莉莉絲”反超”，創新巨匠錯過創新？》
https://bit.ly/3blTYWr
　　　　
這篇文章我個人不喜歡他的標題和前文，
但內容提到的一個觀點我覺得蠻值得思考，
就是「產品創新」與「體驗升級」如何去拿捏比重
(不是取捨喔！因為我不認為這兩點是在天秤的兩端，而是能夠共存)。
　　　　
內文提到：「但手遊開發技術的快速發展、以及手機設備性能的持續提高，讓隨後推出的手遊產品遊戲世界越來越大，從箱庭式（棋盤大小的框架）到SLG的巨型沙盤、再到3D虛擬世界，從上帝視角到3D自由視角、再到FPS沈浸視角，遊戲世界越來越擬真、遊戲體驗也越來越有沈浸感。
　　　　
而將“創新”作為自己信仰的Supercell卻仍舊堅持上手快、框架固定的箱庭遊戲，不跟隨手遊市場大潮的創新，也變成了一個“狹義創新”的概念。」
　　　　
Supercell的《部落衝突》、《皇室戰爭》到《荒野亂鬥》，
每款遊戲都給人耳目一新的創新，
也屢屢創下佳績；
而像《原神》、《三國志戰略版》、《RO仙境傳說：新世代的誕生》等，
比較像是在既有的遊戲細分品項中不斷優化，
給玩家優質的遊戲體驗與沈浸感。
　　　　
前者可能可以用少量的人力資源達成(但要有非常強的idea)，
後者可能就需要投入大量的人力與金錢去打造出龐大的世界觀、遊戲世界等等。
　　　　
總結來說，這篇文章我沒辦法、也沒能力評斷對錯，
畢竟這兩個面向都是玩家企望的，
我的確期待Supercell推出的手遊屢屢帶動風潮，
在創新之路上成為領頭羊；
但也好奇著，如果Supercell轉去開發一款MMORPG或是SLG，
會帶給我們什麼樣的體驗，
無論如何，
就期待Supercell今年的表現啦！
　　　　
#文章同步部落格

香港今日社論2020年11月23日(100蚊花旦頭)
https://youtu.be/ZY2xDFmgiqA

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明報社評
內地最後兩個仍然有貧困縣的省份，貴州和甘肅今天將宣布從此脫貧，全國進入小康社會的目標得以實現。中國在短短幾十年把幾億人擺脫貧困，這是人類歷史上前所未有，中國人值得高興，世界也會給予讚揚。中國從此進入一個新時代，即國家主席習近平所說的，人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發展之間的矛盾的年代。政府在這個新時代，既要避免已經脫貧人民不至於因為不平衡不充分發展而返回貧困，更需要滿足人民對美好生活日益增長的需要。按照聯合國每天收入1.9美元的標準，10年前仍然有832個貧困縣分佈在22個省份，中央政府用各種手段扶持這些貧困縣，而且在2020年提高貧困線的標準到人均年收入4000元人民幣，相當於每天收入2.2美元，略高於聯合國的標準，到今年5月，仍然有7個省的52個縣處於貧困線以下。

蘋果頭條
跳舞群組最早發病的，是昨日確診的第5568號患者、61歲女病人。她早於11月2日有病徵，19日後才確診；發病後曾到新蒲崗新光宴會廳和旺角金儷星跳舞，懷疑病毒由此「1傳16人」、毒延6間舞廳，再輻射式擴散。引爆第四波武漢肺炎疫情的「跳舞群組」，短短4日至少80人染疫，成為繼4月「酒吧群組」後最大感染群組。不過，最早確診的第5487號病人、75歲女富商吳汪靜宜，原來並非群組中最早發病，而是昨日確診的第5568號患者、61歲女病人。她早於11月2日有病徵，19日後才確診，遠超14天病毒潛伏期；發病後曾到新蒲崗新光宴會廳和旺角金儷星跳舞，令9人染疫；當中一男一女再去灣仔Starlight Dance Club等5間舞廳，再多7人中招，懷疑病毒由此「1傳16人」、毒延6間舞廳，再輻射式擴散。

東方正論
第4波疫情全面爆發，昨日新增68宗確診個案，絕大部分為本地感染。奈何港府防疫依然慢十拍，不僅強制特定群組檢測的法律程序仍未完成，單是禁聚令便大玩「朝三暮四」把戲，加上「無厘頭」為確診市民派錢，應做不做，不應做偏要做，終致香港直墮萬劫不復的深淵。新增確診個案中，7宗屬輸入個案、12宗為本地無源頭個案、49宗為本地相關個案。而本地相關個案中，46宗屬跳舞群組，該組別至今共有80人染疫，預料傳播鏈正在擴散。

星島社論
本港疫情大爆發，繼前日新增四十三宗確診，昨日再增六十八宗確診，屬三個月以來的高位，當中包括十一宗源頭不明個案。跳舞群組繼續擴大，並增加四十八宗，至八十宗，當中不少患者居於各區千萬豪宅的闊太，經濟能力強的一族。衞生防護中心昨形容「形勢難控制」，並已現二代傳播。據悉，政府高層上周六召開緊急會議，商討是否要實施更嚴厲防控措施以及強制檢疫操作細節，包括視乎今天確診情況，決定下一次社交距離措施有多嚴厲。針對目前跳舞群組擴散嚴重，料政府或收緊室內運動社交距離措施，包括考慮停止所有室內運動。本港確診個案近日急升，昨亦新增六十八宗確診。據悉政府高層上周六召開緊急會議，行政長官林鄭月娥、政務司司長張建宗與食物及衞生局局長陳肇始等都有出席，商討是否要實施更嚴厲防控措施以及強制檢疫操作細節。

經濟社評
因應第4波疫情急速惡化，滲入社區各階層，港府首次對特定群組強制檢測，市民惶恐不安下爭相檢測。當局宜設法動員投放資源做全面檢測，並強制私營機構張貼安心出行APP的二維碼，務求做到應檢盡檢，病毒追蹤到位。港府昨天刊憲，首次引用法例，要求過去21天曾到過14個跳舞場所的市民，須在兩天內接受強制檢測，違者會被判罰款。當局對跳舞群組強制檢測，皆因昨天單日新增68宗確診，61宗本地感染個案中有46宗與跳舞群組有關，令該群組確診累計增至80人。衞生防護中心傳染病處主任張竹君透露，至少有50宗初步確診，而整個形勢好難控制，因跳舞群組中很多人沒病徵，而且各人有不同活動，令病毒已滲入各社區。內地和外國經驗顯示，全民檢測是切斷隱形傳播鏈的最有效手段，可是香港無法做到內地封城。

香港今日社論2020年11月16日(100蚊花旦頭)
https://youtu.be/lBF-1MPHNyI

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明報社評
今年內地網絡購物節成交額達到8000億元人民幣，這個由個別網絡平台創造出來的購物節所帶來的巨額生意，令全球艷羨，但成也蕭何敗也蕭何，網絡商業平台壟斷市場，損害中小微企和消費者權益。政府提出嚴厲監管網絡平台的營商手段值得支持，然而在推出監管法規的方式和時間上，卻令人詬病，政府製造的不可預測因素會提高投資風險，導致投資成本上升，最後損失還是落在得不償失的消費者。通訊科技發達帶來網絡商業如雨後春筍般在各個行業冒起，搶佔先機的企業不但為自身帶來豐厚的財富，也為消費者帶來便捷和廉宜的產品，同時也帶動其他行業蓬勃發展。

蘋果頭條
美國總統特朗普周日在社交網發文說「他贏了」（He won），多間傳媒隨即大肆報道他首度承認拜登勝選，但特朗普隨即再發帖文澄清「沒承認甚麼」，強調「他」不過是在假新聞傳媒眼中勝出，重申選舉舞弊，表明會堅持下去，最終將會得勝。特朗普最初的帖文寫道：「他贏了只是因為選舉舞弊」，指大選當日觀察員不獲准監視，批評負責大選計票系統的科技企業Dominion質素低劣，同時力斥傳媒虛假和沉默。他之後再發帖文，稱「選舉夜發生的所有機械『故障』，實際上都是他們試圖竊取選票時被抓到，但他們仍然成功了很多，沒有被抓到。

東方正論
隨着4名反對派政客被DQ，泛民史無前例發動總辭，標誌着香港立法會正式橡皮圖章化。這樣說絕非無的放矢，建制派向來只知保皇，監督政府施政有姿勢無實際，過去有反對派在，還會勉強擺出小罵大幫忙的姿態裝裝樣子，現在議會再無反對聲音，怠政懶做勢必變本加厲。可以斷言，立法會將淪為一言堂，甚至變質成「港版人大」，建制派充當舉手機器，政府推甚麼他們過甚麼，倒行逆施、不得民心的議案肯定陸續有來。香港沒有西方意義上的政黨政治，亦規定了特首不能有政黨背景，正因如此，特首施政要暢通無阻，就必須要有建制派的支持。

星島社論
油麻地一幢唐樓昨晚發生近年死傷最慘烈的大火，一個被闢作尼泊爾餐廳的單位，有同鄉為兒子開生日派對，邀請十多名親友到來慶生，豈料樂極生悲，疑放在門外的蠟燭翻倒燒着隔音板，火勢迅即蔓延並波及氣罐發生爆炸，且釋出大量濃煙封路，逃生無門，大批同鄉及樓上住客被困，有人靠窗求救，甚至跳樓逃生，部分男女及兒童燒至皮開肉綻，滿面熏黑陷昏迷，有十八人受傷送院，其中七人包括兩小童不治，另有七人命危。特首林鄭月娥對事件表示極度哀痛，已指示相關部門全力救治傷者，並做好善後工作，包括調查起火及造成嚴重傷亡的原因。

經濟社評
本港持續錄得源頭不明新冠肺炎確診個案，第四波疫情是否已至，專家說法不一，但大家都認為情況恐趨嚴峻。政府今天凌晨起將收緊食肆酒吧營運限制，且已刊憲容許未來強制檢測，總算開始嚴陣以待防擴散。港府必須立下清零決心，及早強制高危群組接受檢測，亦要顧及有人諱疾忌醫，宜參考專家意見和外國經驗，彈性補償確診、甚至隔離人士，提供誘因協助杜絕隱形傳播鏈，令本地個案更快重新歸零。本港昨天再錄5宗本地新症，其中1宗源頭不明，本月已11日有未明案例。食衞局局長陳肇始於網誌坦承，社區有隱形傳播鏈，可致相關個案四起，觸發第四波疫情。

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明報社評
日本首相安倍晉三舊病復發，以健康理由辭職。安倍是日本在位時間最長的首相，任內提出「安倍經濟學」，務求振興經濟，政治方面則力倡修改和平憲法、推動日本成為「正常國家」，然而疾病卻一再令安倍好夢難圓。日本新冠肺炎疫情惡化，經濟衰退嚴重，過去7年累積得來的經濟增長「一筆勾銷」；任內完成修憲、見證東京再辦奧運，是安倍多年宿願，現在亦因為個人健康及疫情而無法實現。安倍任內中日關係起落甚大，歷史問題、釣島爭議、經濟合作等影響糾纏交織，當下中美關係惡化，安倍此時因病請辭，為日本內政外交帶來更多不明朗因素，後安倍時代日本何去何從惹人關注。日本首相輪替如走馬燈，平均每隔兩三年便換人，安倍能夠連續出任首相7年半，成為日本歷史上在位最長的首相，既有個人成功之道，亦有時勢因素。戰後日本奉行民主制度，政黨輪替次數卻屈指可數，大多數時間都是自民黨一黨獨大，首相人選往往由派閥政治決定，能夠躋身權力核心者，大多來自政治世家。

蘋果頭條
中國海警日前在粵港東南方海域截獲一艘涉嫌非法越境的快艇，有消息指船上載有12名因反修例運動被捕的青年，包括被香港警方國安處拘捕的李宇軒。消息人士透露，12人現於深圳鹽田看守所，最少數人的家屬已接獲當局通報，因目前各人遭強制拘留，家屬未知道是否可探望，正尋求是否可聘用內地律師協助。據了解，12人因颱風關係提前出發，香港警方知悉事件，通報內地當局加強搜捕。前香港眾志秘書長黃之鋒於社交網站發文，指港府有責任確保被捕港人獲人道待遇，以及享有會見律師等基本權利，並呼籲市民關注事件：望天佑義人。中共喉舌《文匯報》及《大公報》今日（28日）分別以「國安疑犯乘艇潛台 十餘獨暴一網成擒」，以及「黑暴末路 李宇軒着草被擒」為題在頭版報道，詳細列出案情。《文匯報》指涉事快艇於本月23日晚上由西貢區布袋澳出發，原計劃先到距離香港約300公里的台灣管轄範圍東沙群島，再轉乘大船到台灣屏東。

東方正論
三日一小鑊，五日一大鑊，已成近年港鐵常態。每有事故發生，港鐵總是賴天賴地，最終大部分都是信號系統出問題。事實上，現時使用的鐵路信號系統已經老化，奈何新系統同樣亂象叢生，單是更換東鐵線信號系統便在測試階段屢生意外，連帶更換列車計劃都一延再延，牽一髮動全身。港鐵正更換東鐵線信號系統以配合沙中線過海段，並打算陸續將舊有十二卡列車更換成南韓製的新式九卡列車，原定六月中實施兩款卡車「混合跑」安排，詎料五月進行實地測試時發生多次意外，一度被機電工程署勒令暫停測試。港鐵昨日終於宣布，新的九卡車將於九月中投入服務，本來已較原定計劃延遲三個月，而九卡車加入後，將有十八個月與十二卡車「混合跑」的過渡期，以港鐵事故層出不窮觀之，期間會否再生意外，實在令人無信心。

星島社論
涉違《港區國安法》落網擬潛逃台灣被截的李宇軒等十二名港青身分曝光，他們俱曾參與反修例暴力示威，其中至少四人是激進組織「屠龍小隊」成員，已被控暴動、製造炸藥等不同罪名，卻趁保釋或缺席聆訊期間偷渡赴台，但在南海水域被廣東海警截獲，目前在深圳鹽田看守所接受調查。保安局指香港警方表示已接獲通報，並陸續通知被捕者家屬，本報昨獨家攝得警員到牛頭角一單位，向戶主夫婦告知其子在內地被捕消息。包括「香港故事」成員李宇軒在內的十一男一女被捕者（十六至三十三歲）（見附表），目前仍被內地執法部門扣查，其中至少四人是「屠龍小隊」成員，涉及去年十二月九日華仁書院炸彈案等有關。其中一名成員、十八歲港大學生郭子麟，涉去年十一月十八日「理大衝突事件」中參與暴動，被控一項暴動罪。昨午三時許，三名軍裝警員帶備相關文件，前往郭位於牛頭角彩霞邨公屋寓所，向郭的父母告知其子在內地被捕消息，其他被捕者家屬亦陸續接獲通知；另三名「屠龍仔」包括二十二歲公開大學學生張俊富、二十歲無業青年張銘裕及二十一歲學生嚴文謙。

經濟社評
全民檢測計劃下周展開，市民對計劃存在一些疑慮，港府固然要做好宣傳，深受疫情打擊的企業，為了盡快重啟經濟，更應動員業界積極參與，而名人可履行社會責任，透過分享檢測的安全便捷體驗，變成社會潮流，提高市民參與率，從而找出隱形病人，切斷傳播鏈。港府昨公布全民檢測預約安排細節，市民今晨7時起可登入網站，簡單輸入姓名、身份證和手機號碼，預約在何時何地檢測。全港共有141個檢測中心，遍布18區，主要是社區中心、官校和康文署體育館，當局招募6,000名醫護人員或醫護生負責為市民採樣。全民檢測在疫情放緩才展開，反應恐大打折扣，因市民對疫情的恐慌情緒減退，更憂心檢測中心環境不安全，此時去檢測反而易中招，又擔心採樣等候時間過長，令不少人對檢測可能提不起勁。